Решение от 24 июля 2014 года №2-765/14

    Дело № 2-765/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    24 июля 2014 года                            г.Корсаков
 
    Корсаковский городской суд Сахалинской области
 
    под председательством судьи                    Л.Ф.Шустовой,
 
    при секретаре                            Т.А.Александровой,
 
    с участием:
 
    адвоката                                Г.,
 
    истца                                    А.Ф. Шевченко,
 
    представителя истца                        М.А. Фёдоровой,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шевченко А. Фёдоровны к Рассказовой Ю. А. о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры,
 
У С Т А Н О В И Л :
 
        Шевченко А. Ф. 26 мая 2014 года обратилась в суд с исковым заявлением к Рассказовой Ю. А. о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о признании права собственности Шевченко А.Ф. на данную квартиру, о снятии запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии(далее Управление Росреестра) по Сахалинской области на совершение регистрационных действий в отношении этой квартиры.
 
        В обоснование искового заявления указано, что 06 февраля 2014 года Шевченко и Рассказова Ю.А. заключили договор купли-продажи квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью <...> кв.м., расположенной на третьем этаже по адресу: <адрес>. Шевченко А.Ф. оплатила Рассказовой Ю.А. стоимость квартиры 1 100 000 руб., они подписали передаточный акт, по которому Шевченко А.Ф. приняла квартиру, и 07 февраля 2014 года сдали документы в Корсаковский отдел Управления Росреестра по Сахалинской области, где Шевченко А.Ф. пояснили, что обременений на квартиру не зарегистрировано и не могло быть зарегистрировано, так как первичное право собственности Рассказовой Ю.А. в Росреестре не зарегистрировано, а будет зарегистрировано одновременно с переходом права собственности Шевченко А.Ф.. 21 февраля 2014 года Шевченко А.Ф. получила из Управления Росреестра уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с наложением на квартиру ареста на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Корсаковскому району Управления УФССП по Сахалинской области от 13.12.2013 г.. После получения уведомления Шевченко А.Ф. позвонила ответчику, но та не ответила и, как впоследствии выяснилось, выехала за пределы Сахалинской области. Ссылаясь на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, выполнение со своей стороны условий договора купли-продажи, истец считает, что как покупатель по не зарегистрированному договору купли-продажи недвижимого имущества она является добросовестным приобретателем, титульным владельцем и вправе требовать освобождения приобретенной квартиры от ареста, признания права собственности, регистрации права собственности и перехода права собственности на квартиру с момента подачи необходимого комплекта документов в Росреестр.
 
        В судебном заседании Шевченко А.Ф. и её представитель В., действующая на основании доверенности, настаивали на исковых требованиях по изложенным в иске основаниям.
 
        Ответчик Рассказова Ю.А. в судебное заседание не явилась, по указанному в иске адресу не проживает, снята с регистрационного учета, место её нахождения не известно. Дело рассмотрено по последнему известному месту жительства ответчика согласно ст. 119 ГПК РФ.
 
        Адвокат Г., назначенный судом к участию в деле на основании ст. 50 ГПК РФ, действующий на основании ордера, в судебном заседании против исковых требований возражал, полагая, что заявленные исковые требования к Рассказовой Ю.А. не относятся.
 
        Привлеченные судом в качестве третьих лиц: ОАО «МТС-Банк» и Управление Росреестра по Сахалинской области, надлежаще извещенные о предмете, времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.
 
        Управлением Росреестра по Сахалинской области представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором, ссылаясь на действующие нормы гражданского законодательства, исполняющий обязанности руководителя Д. Кривчун возражает относительно заявленных исковых требований и поясняет, что согласно сведениям ЕГРП 07.02.2014 г. в Управление обратились Рассказова Ю.А., Шевченко А.Ф. с заявлением о регистрации права собственности, перехода права собственности Рассказовой Ю.А., права собственности Шевченко А.Ф. на спорную квартиру. Для государственной регистрации права собственности Шевченко А.Ф. представлен в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи квартиры от 06.02.2014 г., заключенный между указанными лицами. 21.02.2014 г. Управлением зарегистрировано право собственности Рассказовой Ю.А., как ранее возникшее, на спорную квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом 20.08.1998 г.. Ввиду наличия в Книге учета арестов записи от 13.12.2013 г. о поступившем Постановлении судебного пристава-исполнителя в отношении спорной квартиры, Управлением одновременно с регистрацией права собственности Рассказовой Ю.А. на спорную квартиру внесена в ЕГРП запись о запрете на совершение регистрационных действий на указанный объект недвижимости, в связи с чем, 21.02.2014г. регистрационные действия приостановлены на неопределенный срок. Требования покупателя о регистрации перехода права собственности в случае уклонения продавца от совершения действий по регистрации могут быть удовлетворены судом, если отсутствие продавца является единственным препятствием для такой регистрации. Учитывая положения пункта 3 статьи 28 Закона о регистрации, решение о снятии ареста принимает орган, наложивший арест.
 
        Выслушав объяснения истца и его представителя, мнение адвоката, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
 
        Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
 
        Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона(п.2).
 
        Пунктом 2 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав может производиться как по инициативе правообладателей, так и по инициативе третьих лиц, в интересах которых устанавливаются ограничения (обременения). В том случае, если государственная регистрация производится по инициативе лица, в интересах которого устанавливаются ограничения (обременения), то регистрация осуществляется с обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении).
 
        Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
 
        Пункт 1 статьи 6 названного Закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
        В силу п.2 статьи 6 Закона государственная регистрация возникших ранее прав на недвижимое имущество необходима при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения(обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.
 
        Как видно из представленного Управлением Росреестра по Сахалинской области на запрос суда регистрационного дела по договору купли-продажи <адрес> в г.Корсаков от 06.02.2014 г., право собственности Рассказовой Ю. А. на указанное недвижимое имущество возникло на основании свидетельства о праве на наследство от 20.08.1998г., выданного нотариусом Корсаковского нотариального округа Сахалинской области, зарегистрированного БТИ г.Корсакова 04.09.1998г. и в силу приведенных норм является действительным, несмотря на отсутствие его регистрации в ЕГРП.
 
        Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Корсаковскому району УФССП по Сахалинской области Ж. от 13.12.2013 года, по исполнительному производству от 17.09.2013 г. №, возбужденному на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданному Корсаковским городским судом по решению, вступившему в законную силу 17.08.2013г. в отношении должника Рассказовой Ю.А. в пользу взыскателя ОАО «МТС-Банк» о взыскании кредитных платежей в размере 1 212 379,43 руб., объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении имущества: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области поручено с момента получения настоящего постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества.
 
        Ввиду отсутствия в ЕГРП записей о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, сведения о приведенном в Постановлении судебного пристава-исполнителя от 13.12.2013 г. запрете в отношении спорной квартиры были внесены в Книгу учета арестов и запрещений 13.12.2013 г., регистрационный номер №, что предусмотрено пунктом 37 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 24.12.2001 № 343. Об указанных действиях государственный регистратор уведомил ОСП по Корсаковскому району УФССП по Сахалинской области письмом от 14.12.2013 г. № 574.
 
        06 февраля 2014 года Рассказова Ю.А. и Шевченко А.Ф. заключили договор купли-продажи спорной квартиры. 07 февраля они обратились в обособленное подразделение межрайонного отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Сахалинской области в г.Корсакове, с заявлениями о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности.
 
        21 февраля 2014 года государственным регистратором Е. стороны по сделке были уведомлены: Рассказова Ю.А. - о государственной регистрации ареста, наложенного на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>; Шевченко А.Ф. и Рассказова Ю.А. – о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на указанную квартиру, до снятия ареста. Действия по приостановлению государственной регистрации в установленном законом порядке обжалованы не были.
 
    Требование истца о регистрации перехода к ней права собственности на квартиру по договору купли-продажи, не подлежит удовлетворению в силу следующего.
 
    Статьями 164 и 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
 
    В соответствии с требованиями статьи 131 ГК РФ и статьи 551 ГК РФ - переход права собственности на недвижимые вещи по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
 
    Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Судом не установлено, что ответчик уклонялась от регистрации договора и перехода права собственности, все необходимые действия для регистрации перехода права собственности, а именно: подача заявления, предоставление необходимых документов, передача квартиры покупателю ею были произведены. Основанием приостановления регистрационных действий явилась иная причина - запрет на регистрационные действия, наложенный судебным приставом исполнителем в обеспечение исполнительного производства по имущественным требованиям на основании вступившего в законную силу решения суда.
 
    Требование истца о признании за ней права собственности на спорную квартиру основано на доводах о добросовестности приобретения: выполнении всех условий договора, неосведомленности о запрете регистрационных действий.
 
    В силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем считается лицо, которое не знало и не могло знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считает, что законно приобретает имущество в свою собственность.
 
    Согласно п. 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
 
    Таким образом, обязанность доказывания добросовестности приобретения имущества лежит на покупателе.
 
    Однако суду не было представлено достаточных доказательств добросовестности приобретения спорного имущества, в частности, что покупатель приняла все разумные меры для выяснения имеющихся у продавца ограничений на отчуждение указанного имущества.
 
    В суде Шевченко А.Ф. пояснила, что при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры часть стоимости квартиры в размере 100 000 руб. ею была передана на погашение задолженности продавца по коммунальным платежам. То есть, при заключении сделки она знала о долгах продавца, а, следовательно, могла принять меры и узнать об имеющихся в производстве ОСП по Корсаковскому району исполнительных производствах в отношении Рассказовой Ю.А.
 
    Право собственности покупателя Шевченко А.Ф. на спорное жилое помещение в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникло.
 
    При таких обстоятельствах довод истца о добросовестности покупателя не может быть принят во внимание.
 
    Не подлежит удовлетворению и требование истца о снятии запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
 
    Согласно ч. 1 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
 
    В соответствии с положениями ч. 4 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объём и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.
 
    При вынесении Постановления от 13.12.2013 года, которым объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении имущества: квартиры, находящейся по адресу: <адрес> рамках исполнительного производства от 17.09.2013 г. №, судебный пристав-исполнитель ОСП по Корсаковскому району УФССП по Сахалинской области Ж. не имела сведений о добровольном исполнении должником требований исполнительного документа, а также об ином имуществе, принадлежащем должнику, поэтому, она, как должностное лицо была в праве в целях обеспечения исполнения исполнительного документа вынести постановление о наложении запрета на регистрационные действия в отношение объекта недвижимого имущества, принадлежащего Рассказовой Ю.А.
 
    Таким образом, судебным приставом-исполнителем были совершены исполнительные действия в качестве обеспечительной меры, которые в установленном порядке не оспорены.
 
    Кроме того, согласно пункту 3.1 Соглашения от 23 ноября 2010 года N 12/02-9/57 "О взаимодействии между Федеральной службой судебных приставов и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии" - судебные приставы-исполнители, наложившие арест на недвижимое имущество (установившие иное ограничение обременение) прав на недвижимое имущество - далее также арест) либо отменившие арест недвижимого имущества, направляют заверенные копии постановления о наложении ареста на имущество должника, постановления об отмене ареста имущества должника (либо постановления об окончании исполнительного производства, в котором указывается на отмену ареста имущества должника), в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по месту нахождения объекта недвижимости для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.
 
    Сведений о снятии ареста судебным приставом-исполнителем в регистрирующий орган не представлено.
 
    При таких обстоятельствах, запрет на совершение регистрационных действий со спорным объектом недвижимости является безусловным препятствием для государственной регистрации права истца на этот объект.
 
    Оснований для снятия запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> суда в рамках заявленных исковых требований не имеется.
 
        Поскольку гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты права, как присуждение исполнения обязанности в виде возложения на ответчика обязанности исполнить договор купли-продажи квартиры путем проведения государственной регистрации в Едином государственном реестре прав: перехода права на квартиру, с последующим прекращением права собственности, погашением записи о праве ответчика на спорную квартиру и снятии ограничений по регистрации, наложенных в рамках исполнительного производства по другому состоявшемуся решению суда, исковые требования удовлетворению не подлежат.
 
        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
 
Р Е Ш И Л :
 
        Шевченко А. Ф. в удовлетворении искового заявления о государственной регистрации перехода права собственности, о признании права собственности, о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер 65:04:0000014:1956 – отказать.
 
        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинском областном суде через Корсаковский городской суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
 
    Судья                            Л.Ф.Шустова.
 
    Решение в окончательной форме вынесено: 29.07.2014 г.
 
    Судья                            Л.Ф.Шустова.