Решение от 26 июня 2013 года №2-759/2013г.

    Дело № 2-759/2013г.                               ****
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Александров                         «26» июня 2013 года
 
    Александровский городской суд Владимирской области в составе:
 
    председательствующего судьи                                       Белоуса А.А.,
 
    при секретаре                                         Барсетян С.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комплексная оценка бизнеса» (далее - ООО УК «КОБ») к Коновалову А.Е. об обязании допускать в принадлежащие нежилые помещения работников ООО УК «КОБ» для осмотра общедомового имущества,
 
у с т а н о в и л:
 
    ООО УК «КОБ» обратилось в суд с иском к Коновалову А.Е. с требованием об обязании его допускать в принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения площадью 270,8 кв. м с кадастровым номером № и площадью 21,4 кв. м с кадастровым номером №, находящиеся в по адресу: г. <адрес>, в подвальном этаже дома, работников ООО УК «КОБ» для осмотра общедомового имущества.
 
    В обоснование иска ООО УК «КОБ» указало, что на основании постановления главы муниципального образования город Александров от 28.08.2011г. № 464 ООО УК «КОБ» является управляющей компанией десятиэтажного дома по адресу: г. <адрес>. Помещения подвального, первого и второго этажей являются нежилыми. Два нежилых помещения площадью 270,8 кв. м с кадастровым номером № и площадью 21,4 кв. м с кадастровым номером № принадлежат на праве собственности ответчику Коновалову А.Е., который не является индивидуальным предпринимателем.
 
    Через помещения ответчика проходят внутридомовые инженерные сети, которые являются общедомовым имуществом, и перечень которых указан в п. 1.3 договора участия в долевом строительстве от 21.04.2011г. № 50/88С, заключенного между ФИО3 и Коноваловым А.Е. В данном пункте договора записано, что согласно проектной документации по помещению подвала проходят следующие инженерные сети и коммуникации общего назначения: 1. Горизонтальная разводка и вертикальные стояки трубопроводов отопления по стенам помещения. 2. Горизонтальная разводка и вертикальные стояки горячего и холодного водоснабжения по стенам и под потолком помещений. 3. Горизонтальная разводка канализации по стенам и в полу помещений. 4. Приточная вентиляция под потолком помещений. 5. Противодымная вентиляция под потолком помещений. Также этим пунктом договора на участника долевого строительства возложена обязанность при дальнейшей эксплуатации нежилого помещения обеспечить возможность доступа к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования … для осмотра и технического обслуживания, ремонта и замены (п. 10.6 СНиП 31-01-2003).
 
    Однако ответчик свою обязанность по допуску в указанные помещение работников истца не исполняет.
 
    27.03.2012г. истец направлял в адрес ответчика письмо с предложением подписать график осмотра инженерных сетей в его помещениях. Коновалов А.Е. письмо получил, но ответа не дал.
 
    В судебном заседании 06.06.2013г. директор ООО УК «КОБ» уточнила исковые требования, предоставив письменное заявление, в котором просила обязать Коновалову А.Е. допускать работников ООО управляющая компания «Комплексная оценка бизнеса» во вторую пятницу каждого месяца в принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения площадью 270,8 кв. м с кадастровым номером № и площадью 21.4 кв. м с кадастровым номером №, находящиеся в по адресу: <адрес>, в подвальном этаже дома, работников ООО УК «КОБ» для осмотров:
 
    - горизонтальной разводки и вертикальных стояков трубопроводов отопления, расположенных по стенам помещения;
 
    - горизонтальной разводки и вертикальных стояков трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, расположенных по стенам и под потолком помещений;
 
    - горизонтальной разводки канализации, расположенной по стенам и в полу помещений;
 
    - приточной вентиляции, расположенной под потолком помещений;
 
    - противодымной вентиляции, расположенной под потолком помещений;
 
    - для удаления воздуха из труб вентиляции.
 
    В судебном заседании директор ООО УК «КОБ» Костомарова Л.А. и представитель истца Коршунов В.В., действующий по доверенности, уточненные исковые требования и доводы, изложенные в иске, поддержали, при этом отказались от требования о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере 4000 рублей, предоставив соответствующее письменное заявление.
 
    Ответчик Коновалов А.Е., представители ответчика Тимаков Д.А. и Крысов П.А., действующие по доверенности, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, не явились, с ходатайством об отложении слушания дела, либо о рассмотрении дела отсутствие своих представителей не обращались, о причинах неявки не сообщили, возражений по существу иска не представили.
 
    В соответствии со ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика и его представителей.
 
    Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с п.1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
 
    Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в т.ч. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
 
    В силу ч.ч. 1-1.2 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
 
    Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
 
    1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
 
    2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
 
    3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
 
    4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
 
    5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
 
    Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
 
    Согласно п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся управляющей организацией.
 
    Согласно п.п. 15, 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 в состав работ, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов входит:
 
    техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;
 
    устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;
 
    контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов.
 
    Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах включают в себя:
 
    контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;
 
    контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации;
 
    Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах:
 
    проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание
 
    элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);
 
    контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;
 
    контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 36
Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
 
    Спроектированное и построенное в соответствии с требованиями вышеназванного Федерального закона здание, безусловно, обеспечивает безопасность пользователей и окружающей природной среды. Однако, в ходе эксплуатации по истечении определенного периода времени характеристики строительных конструкций могут изменяться, в т.ч., и в худшую сторону, ввиду их физического или морального износа. Для того чтобы поддерживать здание в нормативном или работоспособном техническом состоянии, необходимо осуществлять техническое обслуживание, периодические осмотры, контрольные проверки, мониторинг состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также текущие ремонты здания или сооружения, что и обеспечивает безопасность зданий и сооружений в процессе их эксплуатации.
 
    Согласно ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988г. № 312 техническое обслуживание жилого здания представляет собой комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.
 
    Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию (п. п. 2.2, 3.1, 3.11, 3.14, приложение 1 (справочное)).
 
    Согласно абз. 2 п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
 
    На основании п. 42 этих Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
 
    В соответствии с подп. "б" п. 10 названных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
 
    В силу п. п. 1.8, 1.9, 2.1, 2.1.3, 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 (далее - Нормы), техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также инструктаж собственников жилых помещений о порядке содержания жилых помещений и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. При этом, целью осмотров является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению (п. 2.1 указанных Норм). Пунктом 2.1.1 вышеуказанных Норм предусмотрено проведение общего планового осмотра жилых зданий, в ходе которого проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство и частичное, в ходе которого производится осмотр отдельных элементов здания или помещений.
 
    Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
 
    Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1 к Нормам.
 
    В соответствии с данным приложением N 1 определена периодичность плановых и частичных осмотров элементов холодного и горячего водоснабжения - по мере необходимости.
 
    Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил).
 
    В силу пункта 2.1.4. Норм результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.
 
    Следовательно, требование истца о предоставлении возможности осматривать все коммуникации общедомового имущества, расположенные в помещениях ответчика, 1 раз в месяц не основаны на нормах действующего законодательства.
 
    Вместе с тем согласно п. 5.2.17 Норм надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением детального осмотра разводящих трубопроводов - не реже одного раза в месяц.
 
    Неисполнение обязательств по техническому обслуживанию зданий и сооружений влечет за собой применение мер юридической ответственности.
 
    К материалам дела приобщена копия постановления ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому ООО УК «КОБ» внесена в реестр управляющих компаний по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> (л.д. 12).
 
    Согласно п. 1.3 договора участия в долевом строительстве от 21.04.2011г. № 50/88С, заключенного между ФИО3 и Коноваловым А.Е., ответчик обязуется при дальнейшей эксплуатации нежилого помещения обеспечить возможность доступа к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования … для осмотра и технического обслуживания, ремонта и замены, которыми являются трубопроводы и элементы систем горячего, холодного, водоснабжения, отопления, канализации и вентиляции, смонтированные в данном помещении (л.д. 14-19).
 
    Из копии проекта многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями № по <адрес> следует, что по всем помещениям подвального этажа, в т.ч. принадлежащим на праве собственности Коновалову А.Е., проложены коммуникации систем приточной вентиляции, противодымной вентиляции, отопления, водопровода, горячего водоснабжения, канализации (л.д.59).
 
    Письмом директора ООО УК «КОБ» от марта 2012 года № 35 Коновалову А.Е. направлен график осмотра инженерных сетей, находящихся в нежилом помещении Коновалова А.Е. (л.д. 20-21). Ответ на данное предложение Коновалов А.Е. не предоставил.
 
    Согласно приказу директора ООО УК «КОБ» от 28.02.2013г. № 3 главному инженеру ФИО1 и сантехнику ФИО2 поручено произвести с 01.03.2013г. по 07.03.2013г. осмотр инженерных сетей и соединений, относящихся к общему имуществу дома (л.д.60).
 
    Приказом директора ООО УК «КОБ» от 01.03.2013г. № 4 утверждена периодичность осмотров разводящих трубопроводов сетей и иного оборудования два раза в год (л.д.61).
 
    В судебном заседании исследовано извещение ООО УК «КОБ» собственникам и арендаторам нежилых помещений дома о планируемом 04.03.2013г. осмотре инженерных сетей (л.д.62 ).
 
    Согласно копии журнала технических осмотров инженерных сетей, узлов, соединений, задвижек и вентилей, находящихся в нежилых помещениях дома по адресу: <адрес>, осмотр указанного оборудования в помещениях Коновалова А.Е. 04-05.03.2013г. не производился (л.д.70-73).
 
    В служебной записке главного инженера ООО УК «КОБ» ФИО1 на имя директора предприятия от 07.03.2013г. указано, что вопреки предварительной договоренности Коновалов А.Е. отказался допустить комиссию в помещение для проведения осмотра (л.д.69).
 
    Указанные документы подтверждают доводы истца о препятствовании Коноваловым А.Е. работникам ООО УК «КОБ» в проведении планового общего осмотра инженерного оборудования дома.
 
    В соответствии с п. 6.2 Правил внутреннего трудового распорядка ООО УК «КОБ» для всех работников организации установлена пятидневная рабочая неделя (понедельник-пятница) с режимом рабочего времени с 8 ч. 30 мин. до 17 ч. 30 мин. с перерывом на обед 12 ч. 30 мин. - 13 ч. 30 мин. (л.д.63-68).
 
    Истец является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, поэтому на него возложена обязанность по обеспечению безопасной и исправной эксплуатации общедомового имущества дома и здания в целом. Осмотры общедомового имущества являются важным и обязательным элементом в деятельности управляющей организации по обслуживанию общедомового имущества.
 
    На основании изложенного, исковые требования ООО УК «КОБ» Коновалову А. Е. об обязании допускать в принадлежащие нежилые помещения работников ООО УК «КОБ» для осмотра общедомового имущества подлежат удовлетворению частично в связи с необоснованностью требований о проведении ежемесячных осмотров всех видов коммуникаций и без указания времени суток возможного проведения осмотров.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комплексная оценка бизнеса» к Коновалову А.Е. об обязании допускать в принадлежащие нежилые помещения работников ООО УК «КОБ» для осмотра общедомового имущества удовлетворить частично.
 
    Обязать Коновалову А.Е. допускать в принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения площадью 270,8 кв. м с кадастровым номером № и площадью 21.4 кв. м с кадастровым номером №, находящиеся в по адресу: <адрес>, в подвальном этаже дома, работников ООО УК «КОБ», в период исполнения ООО УК «КОБ» функций управляющей компании данного дома:
 
    - во вторую пятницу каждого месяца с 8 часов 30 минут до 17 часов 30 минут для проведения осмотра горизонтальной разводки и вертикальных стояков трубопроводов отопления, расположенных по стенам помещения;
 
    - два раза в год весной и осенью при проведении общего осмотра здания для осмотра горизонтальной разводки и вертикальных стояков трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, расположенных по стенам и под потолком помещений; горизонтальной разводки канализации, расположенной по стенам и в полу помещений; приточной вентиляции, расположенной под потолком помещений; противодымной вентиляции, расположенной под потолком помещений; для удаления воздуха из труб вентиляции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
 
                  Председательствующий              А.А. Белоус
 
    ****
 
    ****
 
    ****
 
    ****
 
    ****8