Решение от 31 мая 2013 года №2-743/2013

Дело №2-743/2013
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    31 мая 2013 года город Орел
 
    Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:
 
    председательствующего судьи Севостьяновой Н.В.,
 
    при секретаре Власовой Л.И.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Железнодорожного районного суда г. Орла гражданское дело по иску ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» к Соловьеву Виталию Васильевичу, Соловьевой Надежде Ивановне, Никульниковой Оксане Витальевне, действующей также в интересах несовершеннолетней Никульниковой Татьяны Андреевны, о взыскании долга по договору оказания риэлтерских услуг,
 
Установил:
 
    ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» обратилось в суд к ответчикам Соловьеву В.В., Соловьевой Н.И., Никульниковой О.В., Никульниковой Т.А., с иском о взыскании долга по договору оказания риэлтерских услуг, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками в лице Никульниковой О.В. был заключен договор на оказание риэлтерских услуг, по условиям которого ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» обязалось оказать ответчикам услуги по продаже недвижимого имущества, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Цена продаваемого имущества составляла <данные изъяты>. Во исполнение указанного договора ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» в средствах массовой информации было размещено объявление о продаже принадлежащей ответчикам на праве долевой собственности квартиры, а также предприняты иные действия с целью выявления и привлечения потенциальных покупателей на реализуемый объект недвижимости. Одним из потенциальных покупателей являлась Мальцева Н.А., которая после проведенных осмотров жилого помещения выразила свое согласие на приобретение данной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и Мальцевой Н.А. было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи <адрес> в г. Орле. В этот же день ответчиками от Мальцевой Н.А. был получен задаток за квартиру в сумме <данные изъяты> Таким образом, ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» в полном объеме выполнило свои обязанности по договору на оказание риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 2.1 договора на оказание риэлтерских услуг ответчики были обязаны оплатить услуги ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» в размере <данные изъяты> в день достижения соглашения между приобретателем и владельцем имущества о заключении договора купли-продажи недвижимости, т.е. в день получения задатка - ДД.ММ.ГГГГ. Однако в нарушение вышеуказанного пункта договора до настоящего времени услуги ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» не оплачены. ДД.ММ.ГГГГ произошел переход права собственности от ответчиков к Мальцевой Н.А. Услуги, определенные договором на оказание риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ были оказаны истцом ответчикам в полном объеме. Просили взыскать с Соловьева В.В., Соловьевой Н.И., Никульниковой О.В., Никульниковой Т.А. в пользу ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» задолженность по договору на оказание риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> в солидарном порядке, пеню в размере <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины возложить на ответчиков в солидарном порядке.
 
    В судебном заседании представитель истца ООО «Центр недвижимости и права «Престиж», по доверенности, Астахова Е.В. исковые требования поддержала в полном объеме, дополнив их требованиями о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты>.
 
    Ответчики Соловьев В.В., Соловьева Н.И., Никульникова О.В., действующая также в интересах несовершеннолетней Никульниковой Т.А., исковые требования не признали, пояснив, что Семенова О.Н. как директор ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» не выполнила своих обязанностей по договору, поскольку они продавали принадлежащую им <адрес> с одновременной покупкой другой квартиры, меньшей площадью. С Семеновой О.Н. они договорились, что квартиру они продают за <данные изъяты>, остальная стоимость пойдет ей в оплату за услуги. Однако, поскольку в квартире была зарегистрирована несовершеннолетняя Никульникова Т.А., возникли непредвиденные проблемы с оформлением в органах опеки разрешения на продажу и покупку жилья. Так как Семенова О.Н. не оказала им никакой помощи при поиске другого подходящего жилья, сделка купли-продажи квартиры затянулась, они отказались от ее помощи. С покупателем Мальцевой Н.А. они уже самостоятельно договаривались о сделке. Мальцевой Н.А. квартиру они продали за <данные изъяты>.
 
    Суд, выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
 
    В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
 
    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Никульниковой О.В. и ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» был заключен договор на оказание риэлтерских услуг, согласно которому исполнитель (ООО «Центр недвижимости и права «Престиж») принял на себя обязательства по оказанию риэлтерских услуг в продаже недвижимого имущества, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Цена продаваемого недвижимого имущества составляет <данные изъяты>.
 
    При этом исполнитель обязался исполнить принятое на себя поручение на наиболее выгодных для владельца условиях, произвести маркетинговые исследования в области рынка недвижимости, давать рекламные объявления в средствах массовой информации от имени владельца, информировать владельца об изменении цен на рынке недвижимости, давать консультации по вопросам купли-продажи или обмена недвижимости (п. 2.1 договора).
 
    Согласно п. 2.2 договора владелец (Никульникова О.В.) обязался оплатить услуги исполнителя в размере <данные изъяты> в день достижения соглашения между приобретателем и владельцем имущества о заключении договора купли-продажи недвижимости.
 
    Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, во исполнение договора на оказание риэлтерских услуг, директором ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» Семеновой О.Н. были размещены рекламные объявления о продаже квартиры ответчиков в газете «Моя реклама» ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Директором ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» Семеновой О.Н. также был осуществлен показ квартиры ответчиков покупателю Мальцевой Н.А., с которой исполнитель вела телефонные переговоры.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между Мальцевой Н.А. и Никульниковой О.В. было заключено соглашение о задатке, из которого следует, что Мальцева Н.А. передала в качестве задатка Никульниковой О.В. <данные изъяты> за продаваемую ей двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> Мальцева Н.А. обязалась передать продавцу перед подписанием договора купли-продажи, срок которого был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. При этом сторонами определена стоимость продаваемой квартиры в размере <данные изъяты>.
 
    Однако в определенный сторонами срок договор купли-продажи квартиры не был подписан, поскольку продаваемая квартира принадлежала, в том числе несовершеннолетней Никульниковой Т.А., которая была в ней зарегистрирована, в связи с чем для совершения сделки по продаже жилья необходимо было согласие органов опеки и попечительства. Поскольку квартира, которую решили приобрести ответчики взамен продаваемой, не отвечала определенным требованиям, органом опеки не было дано разрешения на сделку по продаже <адрес> в связи с ухудшением жилищных условий несовершеннолетнего.
 
    Указанные обстоятельства стороной истца в судебном заседании не оспаривались.
 
    Стороной истца не оспаривался тот факт, что Семенова О.Н. не оказывала ответчикам услуг по подбору квартиры взамен продаваемой, поскольку такой обязанности на нее договором об оказании риэлтерских услуг возложено не было. Не оспаривалось стороной истца и то, что после заключения соглашения о задатке между Мальцевой Н.А. и Никульниковой О.В. директором ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» Семеновой О.Н. услуги по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам не оказывались, поскольку, по мнению истца, договор был исполнен ею в полном объеме, что подтверждается соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Между Мальцевой Н.А. и Никульниковой О.В., Соловьевой Н.И. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение о задатке, согласно которому если Никульниковой О.В. не будет найдена квартира для ее покупки, последняя обязуется вернуть Мальцевой Н.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ. При этом в дополнительном соглашении указано, что задаток, полученный от Мальцевой Н.А. в сумме <данные изъяты>, входит в цену объекта, которую стороны определили в размере <данные изъяты>. Срок действия обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры стороны установили до ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Допрошенная в качестве свидетеля Мальцева Н.А., в судебном заседании пояснила, что из рекламного объявления в газете она узнала о продаже квартиры ответчиками. Созвонившись по указанному телефону, она договорилась, как потом оказалось, с Семеновой О.Н. об осмотре квартиры. При осмотре квартиры присутствовали ее владельцы, однако все переговоры ею велись с Семеновой О.Н., которая пояснила, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. После первого осмотра она договорилась с Семеновой О.Н., что посмотрит квартиру вместе с дочерью. После осмотра Семенова О.Н. предложила дать задаток, чтобы она не предлагала квартиру другим покупателям. Задаток Семенова О.Н. просила передать в сумме <данные изъяты>, но поскольку таких денег у нее не было, задаток она внесла в сумме <данные изъяты>, передала его Никульниковой О.В., о чем было составлено письменное соглашение. Поскольку в квартире проживал несовершеннолетний ребенок, необходимо было решение органа опеки на ее продажу. Они договорились, что деньги за квартиру передадут до ДД.ММ.ГГГГ. Когда она позвонила риэлтору Семеновой О.Н., чтобы узнать, готовы ли документы на сделку, та пояснила, что продавцы отказались с ней работать, пояснить она ничего не может. После чего она (Мальцева Н.А.) вынуждена была обратиться к своему риэлтору, чтобы она посмотрела правильность документов. Несколько раз они с продавцами продляли сроки оформления купли-продажи в связи с тем, что они не могли получить согласия органа опеки. В итоге они договорились о снижении стоимости квартиры за причиненные ей неудобства, определив ее стоимость в размере <данные изъяты>. Оформляли сделку купли-продажи они вместе с ее риэлтором. Семенову О.Н. она видела только на осмотре квартиры и при заключении соглашения о задатке, после чего та самоустранилась от участия в сделке после того, как опека не дала своего согласия на продажу квартиры.
 
    Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Соловьев В.В., Соловьева Н.И., Никульникова О.В., действующая также в интересах несовершеннолетней Никульниковой Т.А., продали Мальцевой Н.А. <адрес> по пл. Поликарпова <адрес>, принадлежащую им на праве общей долевой собственности по 1/4 доле каждому, за <данные изъяты>.
 
    Оценивая договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Никульниковой О.В. и ООО «Центр недвижимости и права «Престиж», на оказание риэлтерских услуг, в совокупности с другими исследованными доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что он был частично исполнен директором ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» Семеновой О.Н., а именно, оказаны услуги по размещению рекламных объявлений, организации просмотра квартиры покупателем.
 
    Однако, услуги по договору не были оказаны в полном объеме, поскольку исполнитель ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» не исполнил обязанности по продаже квартиры ответчиков на наиболее выгодных для ответчика условиях.
 
    К такому выводу суд приходит в связи с тем, что <адрес> по пл. Поликарпова <адрес> была продана ответчиками Мальцевой Н.А. за <данные изъяты>, в то время как в договоре об оказании риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ исполнитель обязался продать недвижимое имущество за цену в <данные изъяты>.
 
    Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
 
    В п. 2 ст. 781 ГК РФ установлено, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
 
    В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 781 ГК РФ).
 
    Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, при невозможности исполнения договора возмездного оказания услуг в полном объеме наступают различные правовые последствия, зависящие от причины, по которой такое исполнение стало невозможным.
 
    Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
 
    В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.
 
    Исходя из данного разъяснения, цель является признаком, определяющим характер услуги по договору возмездного оказания услуг.
 
    Из договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Никульникова О.В. как потребитель имела целью продажу квартиры по цене <данные изъяты>. Стоимость услуг -<данные изъяты> и срок их окончательной оплаты – в день достижения соглашения о заключении договора купли-продажи в п. 2.2 договора привязаны непосредственно к моменту продажи квартиры и к ее цене, поскольку истцом принято на себя поручение о продажи квартиры на наиболее выгодных условиях для владельца, которыми являлась стоимость квартиры в сумме <данные изъяты>.
 
    Из вышеприведенных доказательств следует, что услуги по продаже квартиры по цене <данные изъяты> не были оказаны ответчику Никульниковой О.В. не по вине последней, в то время как для нее именно эти услуги носили определяющий характер, поскольку без их получения цель договора не могла быть достигнута.
 
    Истцом не представлены доказательства отказа Никульниковой О.В. от услуг по продаже квартиры в определенной договором об оказании риэлтерских услуг сумме.
 
    Последующее заключение договора купли-продажи квартиры ответчиками с Мальцевой Н.А. ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано достаточным для взыскания с них вознаграждения в пользу истца, поскольку это не явилось результатом деятельности ООО «Центр недвижимости и права «Престиж».
 
    Таким образом, истцом не доказано, что цель договора от ДД.ММ.ГГГГ достигнута вследствие ее действий как исполнителя договора и на определенных договором условиях о цене.
 
    Поскольку требования истца ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» о взыскании стоимости услуг по договору оказания риэлтерских услуг являются необоснованными, требования о взыскании пени также не подлежат удовлетворению.
 
    В силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы на оплату государственной пошлины и оплату услуг представителя, понесенные истцом, не подлежат возмещению, поскольку в иске ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» отказано.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья
 
Решил:
 
    Исковые требования ООО «Центр недвижимости и права «Престиж» к Соловьеву Виталию Васильевичу, Соловьевой Надежде Ивановне, Никульниковой Оксане Витальевне, действующей также в интересах несовершеннолетней Никульниковой Татьяны Андреевны, о взыскании долга по договору оказания риэлтерских услуг оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в тридцатидневный срок со дня принятия его в окончательной форме, через Железнодорожный районный суд г. Орла. Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Судья Н.В. Севостьянова