Решение от 29 августа 2014 года №2-736/14

    Дело № 2 - 736/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
    29 августа 2014 года                     г. Туапсе
 
    Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    Председательствующего судьи Шевченко П.В.
 
    при секретаре Демченко И.А.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Золотова В.В. к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и обязании внести изменения в государственной кадастр недвижимости, третьи лица администрация МО Туапсинский район и ЗАО «Кубанская Управляющая компания»,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Золотов В.В. обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу:<адрес>, равной рыночной стоимости составляющей <данные изъяты> и обязании ответчика в течении 5-ти дней со дня вступления в законную силу решения суда внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер № в размере его рыночной стоимости             <данные изъяты>.
 
    В судебном заседании представитель истца Золотова В.В., действующая на основании доверенности Артеменко О.А., исковые требования поддержала и пояснила, что истец является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>. Согласно данным кадастрового учета, кадастровая стоимость земельного участка истца составляет <данные изъяты>. По их мнению, кадастровая стоимость указанного земельного участка завышена. Золотов В.В. обратился к независимому оценщику ООО «Аналитический Центр Оценки и Консалтинга» с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. В результате произведенной оценки было установлено, что рыночная стоимость земельного участка истца значительно меньше его кадастровой стоимости. Права и интересы Золотова В.В. нарушены тем, что он вынужден платить налоги от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. он переплачивает значительные суммы. Просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
 
    Представитель ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, действующий на основании доверенности Гомцян А.Е., просил суд в удовлетворении исковых требований Золотова В.В. отказать, пояснив, что по сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу:<адрес>, с видом разрешенного использования «реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса», площадью <данные изъяты> относится к категории земель «земли населённых пунктов». В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» в 2011 году были проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Краснодарского края. Результаты указанных работ утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края». В результате указанных работ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена исполнителем работ в размере <данные изъяты>, с применением удельного показателя кадастровой стоимости, равного <данные изъяты>, соответствующего видам разрешенного использования, указанным в п. 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, т.е. земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц. Кадастровая стоимость земельного участка истца не является завышенной, в связи с чем, основания для ее снижения, отсутствуют.
 
    Представитель третьего лица администрации МО Туапсинский район, действующий на основании доверенности Аксенов А.Ю., просил суд в удовлетворении исковых требований Золотова В.В. отказать, пояснив, что отчет ООО «Аналитический Центр Оценки и Консалтинга» об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № вызывает сомнения, поскольку на странице 28, данного отчета использован сравнительный подход, однако аналог № это земельный участок, находящийся в аренде. Кроме того, за аналоги для сравнения взяты земельный участки с видом разрешенного использования под ИЖС, а для земельного участка истца установлен вид разрешенного использования - реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса. Кадастровая стоимость земельного участка Золотова В.В. определена государством, а не коммерческой организацией.
 
    В судебном заседании представитель третьего лица ЗАО «Кубанская Управляющая компания» Медведев С.А., пояснил, что ЗАО «Кубанская Управляющая компания» является залогодержателем земельного участка с кадастровым номером №, т.е. Золотов В.В. брал у них денежный заем, а в обеспечении отдал земельный участок. Сумма займа <данные изъяты>. При определении стоимости земли в основу бралась кадастровая стоимость. Также заложено имущество третьих лиц. Они согласны со стоимостью земельного участка в размере <данные изъяты>. У них в залоге находится и другое недвижимое имущество Золотова В.В. помимо земельного участка, с кадастровым номером №.
 
    Суд, выслушав стороны, представителей третьих лиц и изучив материалы дела, полагает, что заявленные Золотовым В.В. исковые требования не обоснованны и подлежат оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям:
 
    Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права (бланк серия №) Золотов В.В. является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса.
 
    В материалах дела имеет место кадастровый паспорт № от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым земельный участок площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, имеет адрес:<адрес>, и кадастровую стоимость <данные изъяты>.
 
    При этом, истцом Золотовым В.В. заявлены требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу:<адрес>, равной рыночной стоимости составляющей <данные изъяты>.
 
    Определение понятия «кадастровая стоимость» дается в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010, и в частности, под ней понимается «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».
 
    Частью 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
 
    Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316. В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
 
    Во исполнение пункта 11 Правил приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 утверждены «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», позволяющие определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе отдельных видов разрешенного использования.
 
    Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, он был дополнен главой III. 1 «Государственная кадастровая оценка», в статье 24.19 которой указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
 
    Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316. государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
 
    Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в период внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
 
    Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
 
    В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результата определения такой стоимости.
 
    Из части 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.
 
    В материалах дела имеет место отчет «Об определении рыночной стоимости земельного участка» № от 20.08.2013 года, произведенный независимым оценщиком ООО «Аналитический Центр Оценки и Консалтинга», из которого следует, что согласно проведенному анализу рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу<адрес>, на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ года), составила <данные изъяты>.
 
    Определением Советского районного суда г. Краснодара от 30.01.2014 года по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности».
 
    Согласно выводу, изложенному в экспертном заключении ООО «Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности» № от 12.02.2014 года, рыночная стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером № расположенного по адресу:<адрес> по состоянию на 01.01.2011г. составляет <данные изъяты>.
 
    При этом, изучив отчет «Об определении рыночной стоимости земельного участка» № от 20.08.2013 года и экспертном заключении № от 12.02.2014 года, суд полагает, что на основании указанных оценочных актов, ввиду необоснованности выводов, не представляется возможным установить рыночную стоимость земельного участка площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №.
 
    Так, при определении рыночной стоимости указанного выше земельного участка в отчете № от 20.08.2013 года, независимым оценщиком ООО «Аналитический Центр Оценки и Консалтинга» был избран сравнительный подход (л.д. 33), который предполагает сравнение объекта оценки с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах, при этом аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    Однако, в качестве аналогов для сравнительного анализа объектов, оценщиком были выбраны 4 земельных участка с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 36), тогда как оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - реконструкция существующих объектов недвижимого имущества и строительство и эксплуатация жилищно-гостиничного комплекса (т.е. для размещения гостиниц).
 
    Решением Совета Небугского сельского поселения Туапсинского района от 28.11.2013 N 333 "О внесении изменений в решение Совета Небугского сельского поселения Туапсинского района от 29 октября 2010 года N 94 "Об установлении земельного налога на территории Небугского сельского поселения Туапсинского района" установлены следующие ставки земельного налога в % к кадастровой стоимости земельного участка:
 
    земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (земельные участки, ИЖС, ЛПХ, приусадебные участки, обслуживание домовладений) 0,06 %;
 
    земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (земельные участки гостиниц; земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей)) 1,5%.
 
    По мнению суда, указанный вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка делает его отличным от аналогов, ввиду значительно более высокой (в 25 раз) налоговой ставке земельного налога по функциональному использованию земель поселений Туапсинского района, в связи с чем, у суда имеются сомнения в объективности выводов о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. При этом, корректировка на разрешенное использование (л.д. 40) оценщиком не произведена.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что отчет «Об определении рыночной стоимости земельного участка» № от 20.08.2013 года, не может служить объективным доказательством размера рыночной стоимости земельного участка, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>.
 
    Указанный выше вывод суда также относится и к экспертному заключению № от 12.02.2014 года, поскольку оценка рыночной стоимости земельного участка Золотова В.В. также произведена в рамках сравнительного подхода (л.д. 72).
 
    При этом, в качестве аналогов для сравнительного анализа объектов, оценщиком были выбраны 4 земельных участка с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и два земельных участка с видом разрешенного использования для объектов жилой застройки, база отдыха (л.д. 77).
 
    Два указанных земельных участка действительно имеют аналогичный вид разрешенного использования с оцениваемым земельным участком, однако видом права для данных участков установлена аренда сроком на 49 лет, что также делает их отличными по значимой характеристике, определяющей их стоимость.
 
    Ввиду вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение № от 12.02.2014 года, также не может служить объективным доказательством размера рыночной стоимости земельного участка, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>.
 
    Частью 1 статьи 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Так, по мнению суда, истцом Золотовым В.В. не представлено каких-либо объективных доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>, составляет <данные изъяты>, в связи с чем, у суда отсутствуют законные основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере указанной выше рыночной стоимости.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные Золотовым В.В. исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, как не обоснованные и не подтвержденные какими-либо доказательствами.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Золотова В.В., оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Туапсинский районный суд в течение одного месяца.
 
    Председательствующий                                                   Шевченко П.В.