Решение от 18 августа 2014 года №2-729/14

    Судья: Малород М.Н. Дело №2-729/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    18 августа 2014 года г. Аксай
 
    Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
 
    председательствующего судьи Малород М.Н.
 
    при секретаре Поповой А.П.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Тимошенко Н.Д. к ЗАО «Академаудит», 3-и лица Аксайский отдел УФССП по <адрес>, Гринберг Л.Е., об оспаривании достоверности величины оценки стоимости земельного участка,
 
у с т а н о в и л :
 
    Тимошенко Н.Д., ссылаясь на положения ст. 85 ФЗ «ОБ исполнительном производстве», ст.ст. 6, 13 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», обратился в суд с иском к ЗАО «Академаудит», 3-и лица Аксайский отдел УФССП по <адрес>, Гринберг Л.Е., об оспаривании достоверности величины оценки стоимости земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ему на праве собственности, считая данный Отчет недостоверным, не соответствующим действительности, произведенным с нарушением требований закона и без учета всех обстоятельств дела.
 
    В судебном заседании представитель истца по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Мордашов В.С. поддержал требования иска и настаивал на его удовлетворении.
 
    В отношении ответчика и 3-х лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом.
 
    Выслушав представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.
 
    В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.
 
    Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
 
    В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Аксайским районным судом Ростовской области было рассмотрено дело по иску ГАЛ к Тимошенко Н.Д. о взыскании суммы долга. Суд удовлетворил иск и взыскал с Тимошенко Н.Д. в пользу ГАЛ сумму долга по договору займа в размере ......... руб.
 
    Решение суда вступило в законную силу.
 
    По вступлении решения суда в законную силу ГАЛ был получен исполнительный лист, который также был предъявлен к принудительному исполнению в Аксайский отдел ССП по <адрес>, где ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство №.
 
    Определением Аксайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела № по заявлению Гринберг Л.Е. (наследника умершего ГАЛ и его правопреемниках в рамках исполнительного производства) было обращено взыскание на земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий истцу (л.д.13-14).
 
    Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное определение Аксайского районного суда <адрес> было отменено и в удовлетворении заявления Гринберг Л.Е. было отказано (л.д. 60-63).
 
    Между тем, в рамках исполнительного производства № судебным приставом-исполнителем был наложен арест на земельный участок с КН № (л.д.31-33). При этом, постановлением Аксайского районного отдела УФССП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был привлечен специалист-оценщик ЗАО «Академаудит» для оценки рыночной стоимости спорного земельного участка.
 
    В соответствии с Отчетом ЗАО «Академаудит» № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий истцу, оценен на сумму ......... руб. (л.д.37-42).
 
    С учетом данного Отчета об оценке судебным приставом-исполнителем Аксайского районного отдела УФССП по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, согласно которому рыночная стоимость участка составила – ......... руб. (л.д.11-12).
 
    Между тем, Истец Тимошенко Н.Д. не согласен с Отчетом, проведенным ЗАО «Академаудит», полагая данный Отчет не соответствующим действительности, недостоверным и необоснованным.
 
    Для опровержения стоимости земельного участка, определенной ЗАО «Академаудит» истец обратился в независимую оценочную организацию ООО «<данные изъяты>» с целью определения действительной рыночной стоимости участка.
 
    Согласно заключению ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка, принадлежащего истцу, определена на сумму ......... руб. (л.д.43-45).
 
    Более того, в рамках другого гражданского дела по заявлению Тимошенко Н.Д. об оспаривании постановления судебного пристава исполнителя Аксайского районного отдела службы судебных приставов УФССП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости арестованного имущества по ходатайству Тимошенко Н.Д. была назначена и проведена экспертиза вышеуказанного Отчета ЗАО «Академаудит» на соответствие его требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Также экспертным учреждением ТПП <адрес> фирма «<данные изъяты>» проведена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Согласно заключению эксперта учреждения ТПП <адрес> фирма «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.дл. 64-132) были выявлены многочисленные не соответствия Отчета ЗАО «Академаудит» № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федеральных стандартов оценки, а именно Отчет не содержит:
 
    - информации по сложившимся рыночным ставкам арендной платы на земельные участки нет. Поэтому оценщики определили возможную рыночную ставку аренднойплаты с использованием доходного подхода, метода капитализации земельной ренты.
 
    - сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. В рамках данного Отчета сравнительный доход не был применен, поскольку данные о сдаче в аренду земельных участков в средствах массовой информации и в агентствах недвижимости обнаружить не удалось. При этом на стр. 5 Отчета в разделе «Основные факты и выводы» приведен результат оценки, полученный в рамках применения сравнительного подхода. На стр. 29-34 Отчета описана процедура расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным походом. На стр. 5 также указано: «Для оценки рыночной стоимости доходный подход не применялся».
 
    Таким образом, оценщик нарушил требования ст. 11 ФЗ РФ № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, требования п. 4 ФСО № - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
 
    На стр. 21 Отчета в разделе 7.2. Описание объектов оценки указано: «Оценке подлежит недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 14000 кв.м., земли с/х назначения – зона сельскохозяйственных угодий в черте населенного пункта, кадастровый номер №; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 14000 кв.м., земли с/х назначения – зона сельскохозяйственных угодий в черте населенных пунктов, кадастровый номер №, принадлежащие КАН».
 
    Данная информация, указанная оценщиком в Отчете, не соответствует действительности, т.к. истцу принадлежит совершенно иной земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>.
 
    Таким образом, оценщик нарушил требования ст. 11 ФЗ РФ № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в РФ», т.к. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а также требования п. 4 ФСО № - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности)», отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности.
 
    Согласно п. 8 ФСО № - в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
 
    Между тем, данное требование оценщиком нарушено. На стр. 20-23 Отчета в разделе 7. «Описание объекта оценки» приведено описание оцениваемого земельного участка. Однако ни в данном разделе, ни в Отчете в целом не приведены данные о наличии застройки на оцениваемом земельном участке. Между тем согласно представленному истцом ситуационному плату из технического паспорта на домовладение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на указанном оцениваемом земельном участке имеется жилой дом с пристройкой, летняя кухня, навес, три сарая, уборная (л.д. 19).
 
    Также, согласно п. 8 ФСО № в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов»,
 
    Согласно п. 18 ФСО № Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.
 
    Между тем, на стр. 24-25 Отчета приведен анализ рынка объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, тогда как датой оценки является ДД.ММ.ГГГГ. Использование анализа рынка, проведенного более 3 лет назад недопустимо.
 
    На стр. 28 Отчета указано: «Учитывая особенности объекта оценки, оценщики для определения рыночной стоимости использовали метод прямой капитализации», «применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «гараж для хранения транспорта», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи».
 
    Данная информация, указанная оценщиком в Отчете, не соответствует действительности, т.е. оценщик нарушил требования ст. 11 ФЗ РФ № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которой как уже неоднократно было указано выше отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, требования п. 4 ФСО № - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
 
    На стр. 27-28 Отчета указано: «Затратный подход при определении рыночной стоимости Объекта оценки не применялся» «Доходный подход при определении рыночной стоимости Объекта оценки не применялся».Межлу тем, достаточных обоснований для отказа от использования затратного и доходного подходов Отчет не содержит, т.е., оценщик нарушил требования п. 20 ФСО №1, согласно которому Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
 
    На стр. 32 Отчета приведены результаты сравнения оцениваемых земельных участков с объектами-аналогами с внесением корректирующих поправок. По невыясненным причинам корректировка на наличие коммуникаций не вносилась. При этом на стр. 33 Отчета указано: «У объектов оценки и объектов-аналогов наличие коммуникаций идентично». Данное утверждение не соответствует действительности по следующим основаниям.
 
    На стр. 22 Отчета в разделе 7.2. Описание объектов оценки указано: «Наличие инженерных сетей - нет». На стр. 44 Отчета приведено описание объекта-аналога №3: «есть свет, вода городская, газ».
 
    Таким образом, оценщиком вновь нарушены требования ст. 11 ФЗ РФ № 135-ФЗ от 29. Кроме того, нарушены оценщиком и требования п. 22 ФСО №1, согласно которому применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
 
    На стр. 33 Отчета указано: «Для непроданных аналогов применена корректировка (- 10) % учитывающая скидку при формировании окончательной цены выставленного на продажу объекта в зависимости от суммы сделки. Размер поправки обусловлен информацией о скидках на подобные объекты при реальных продажах в зависимости от площади участка. На более большой участок приходится более большая скидка, и уровень скидки колеблется от 5 до 15 %». Обоснование данных значений рассматриваемый Отчет не содержит. Таким образом, оценщик нарушил требования п. 12 ФСО № - В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, а также п. 19 ФСО №1- Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
 
    На стр. 33 Отчета указано: «Корректировка на дату продажи. В данном случае для рынка рассматриваемой недвижимости условия рынка стабильны, динамика спроса и предложения данной страты рынка не имеет значительных перепадов спроса и предложения, поэтому эта поправка не применяется». Между тем, на основании каких данных оценщиком сделаны дынные выводы в Отчете не раскрывается. Кроме того, анализ рынка, приведенный в Отчете, содержит устаревшую информацию,
 
    На стр. 32 Отчета приведены результаты сравнения оцениваемых земельных участков с объектами-аналогами с внесением корректирующих поправок. По невыясненным причинам корректировка на разрешенное использование не вносилась. При этом, на стр. 33 Отчета указано: «Корректировка на разрешенное использование (категорию земель). Рассматриваемая корректировка учитывает разницу в стоимости объектов в зависимости от вида разрешенного использования. Объект оценки сопоставим по данному параметру с объектами-аналогами, корректировка не требуется».
 
    Данное утверждение не соответствует действительности по следующим основаниям. На стр. 22 Отчета в разделе 7.2. Описание объектов оценки указано: «Разрешенное использование/назначение – для ведения личного подсобного хозяйства». На стр. 43 Отчета приведено описание объекта-аналога №1: «Категория земель: Земли населенных пунктов – Базы отдыха, туристические базы, яхт-клубы, предприятия общественного питания, в т.ч. летние площадки для кафе». Помимо того что объект оценки и объект сравнения имеют абсолютно различное разрешенное использование.
 
    Таким образом, оценщик нарушил требования ст. 11 Ф ФЗ РФ № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в РФ», требования п. 4 ФСО № - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), требования п. 14 ФСО № - Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    На стр. 33-34 Отчета оценщиком экспертно произведен расчет корректировки на площадь. При этом анализ данных значений на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, в Отчете отсутствует. Кроме того на стр. 34 Отчета в таблице 10 указана не соответствующая действительности площадь объекта оценки, что также вводит в заблуждение потенциальных пользователей Отчета. Таким образом, оценщик нарушил требования п. 12 ФСО № - В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, а также п. 19 ФСО № - Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
 
    Также Отчет не содержит обязательные сведения о дате присвоения ОГРН заказчика оценки, что нарушает требования п. 8 ФСО № - В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике. Сведения о заказчике: о заказчике - юридическом лице: дата присвоения ОГРН.
 
    На стр. 34 Отчета оценщиком приведено объяснение присвоения весов (рейтинг надежности) объектам-аналогам. При этом указано: «Скорректированные величины стоимости продаж 1 кв.м. земельных участков аналогов приводились к единому средневзвешенному значению с помощью коэффициентов соответствия. Наименьшие коэффициенты соответствия были присвоены аналогам с наиболее весомыми элементами отличия от объекта оценки. Весомость отличия есть не что иное, как сумма корректировок по модулю».
 
    По непонятным причинам на стр. 32 Отчета оценщик вступает в противоречие самому себе, так, объекту-аналогу №1, имеющему наибольшую сумму корректировок по модулю (39,12) присвоен же и наибольший весовой коэффициент (3). Методологические ошибки, допущенные оценщиком при присвоении весовых коэффициентов объектам-аналогам, прямым образом отразились на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в Отчете.
 
    На основании информации, представленной и проанализированной выше, эксперт пришел к выводу, о том, что Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок категория земель земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства площадью 3500 кв. м. кадастровый номер №; принадлежащий Тимошенко Н.Д., выполненный ООО «Академаудит», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными, а величину рыночной стоимости объекта оценки достоверной.
 
    Таким образом, принимая во внимание, тот факт, что оценщик при выполнении работ по оценке действительно допустил грубые нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые повлияли на полученный результат - рыночную стоимость объекта оценки, суд также приходит к выводу о недостоверности (недействительности) отчета об оценке№ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Академаудит».
 
    Вышесказанное, так же подтверждается результатами проведенной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 3500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, согласно заключению эксперта учреждения ТПП <адрес> фирма «Донэкспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет ......... руб., что в 2,56 раз превышает размер стоимости определённой отчетом ЗАО «Академаудит» от ДД.ММ.ГГГГ № №.
 
    Также следует отметить, что ЗАО «Академаудит» в своем письме адресованным в адрес Аксайского районного суда <адрес> в рамках дела № признал допущенные ошибки.
 
    С учетом изложенного, суд и приходит к выводу об удовлетворении иска Тимошенко Н.Д.
 
    На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
 
Р Е Ш И Л :
    Исковые требования Тимошенко Н.Д. удовлетворить.
 
    Признать недостоверной величину оценки стоимости земельного участка с КН №, определенной Отчетом оценки ЗАО «Академаудит» в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 22.08.2014.
 
Судья Аксайского районного суда
    Ростовской области М.Н. Малород