Решение от 26 июня 2014 года №2-727/14

Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    26 июня 2014 года г.Тула
 
    Привокзальный районный суд г.Тулы в составе:
 
    председательствующего Свиреневой Н.А.,
 
    при секретаре Лазутиной А.И.,
 
    с участием
 
    ответчика Дмитриева М.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г.Тулы гражданское дело № 2-727/14 по иску Открытого акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») к Дмитриеву М.Н. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,
 
установил:
 
    ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Дмитриеву М.Н. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов.
 
    В обоснование заявленных исковых требований указал, что 18.08.2009 года в соответствии с условиями договора займа №* Дмитриеву М.Н. Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования предоставил ипотечный жилищный займ в сумме <данные изъяты> рублей на срок 134 месяца для приобретения квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 44,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Тула, .....
 
    Займ в сумме <данные изъяты> рублей зачислен 25.09.2009 г. на счет ответчика №* в Тульском РФ ОАО «Россельхозбанк» в г.Тула, что подтверждается платежным поручением №* от 25.09.2009 г.
 
    Разница между стоимостью квартиры и суммой предоставленного ипотечного займа в размере <данные изъяты> рублей, была оплачена за счет средств целевого займа, предоставленного уполномоченным федеральным органом ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».
 
    По состоянию на 12.08.2009 г. квартира была оценена в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 25.09.2009 г.
 
    Запись об ипотеке в ЕГРПН произведена 01.10.2009 г. за №*.
 
    Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
 
    Начиная с декабря 2013 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной, договора займа и требованийст.309 ГКРФ ответчиком не производились.
 
    В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им ответчику были направлены требования о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, а также предложение о добровольном досудебном порядке расторгнуть договор займа (письма от 24.06.2013 №*, от 14.03.2014 г. №*).
 
    До настоящего времени ответчик данное требование не выполнил.
 
    По состоянию на 27.03.2014 задолженность по договору займа составляет <данные изъяты> руб., из которых: <данные изъяты> руб. – остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу); <данные изъяты> руб. – сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом; <данные изъяты> руб. – пени.
 
    Истец считает возможным снизить сумму взыскиваемых штрафных санкций (пени) до <данные изъяты> руб.
 
    Кроме того, начиная с 28.03.2014 г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями договора займа и закладной, на остаток задолженности по основному долгу, подлежат начислению проценты в размере 10,25% годовых.
 
    Согласно закладной и отчету оценщика от 12.08.2009 г. №* рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору займа №* от 18.08.2009 г. в размере <данные изъяты> руб., в том числе: - <данные изъяты> руб. – остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу); - <данные изъяты> руб. – сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом; - <данные изъяты> руб. – пени.
 
    Начиная с 28.03.2014 г. и по день вступления решения в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 10,25% годовых.
 
    Обратить взыскание на заложенное имущество – .... г.Тулы, принадлежащую Дмитриеву М.Н. на праве собственности, с К№*, запись о регистрации права собственности в ЕГРП №* от 01.10.2009 г., определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты> рублей, исходя из 80% от рыночной цены, определенной в отчете оценщика, расторгнуть договор займа от 18.08.2009 г. №*, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
 
    В судебное заседание представитель истца ОАО «АИЖК» по доверенности Шилов А.С. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен должным образом, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие;
 
    Ответчик Дмитриев М.Н. в судебном заседании исковые требования истца признал в полном объеме, о чем в материалах дела имеется его письменное заявление.
 
    Представитель 3-его лица ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке, о причинах неявки суду не сообщил.
 
    С учетом положений ст. 167 ГПК РФ и мнения ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
 
    Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
 
    К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
 
    Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
 
    На основании п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
 
    В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим. В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
 
    В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
 
    Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
 
    Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
 
    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
 
    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
 
    Статья 50 названного Федерального закона предусматривает право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
 
    Согласно ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
 
    В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 настоящего Федерального закона. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
 
    В судебном заседании установлено, что 18.08.2009 года в соответствии с условиями договора займа №* Дмитриеву М.Н. Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования предоставил ипотечный жилищный займ в сумме <данные изъяты> рублей на срок 134 месяца (п.1.1 договора займа) для приобретения квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 44,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Тула, ул....., стоимостью <данные изъяты> рублей (п.1.6 договора).
 
    При этом Дмитриев М.Н. становится залогодателем с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на основании ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ.
 
    Займ в сумме <данные изъяты> рублей зачислен 25.09.2009 г. на счет ответчика №* в Тульском РФ ОАО «Россельхозбанк» в г.Тула, что подтверждается платежным поручением №* от 25.09.2009 г. (п.2.1 договора).
 
    В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог (ипотеку) вышеуказанного объекта недвижимости.
 
    Права истца по договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой), удостоверены закладной, составленной ответчиками 25.09.2009 года, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поТульской области первоначальному залогодержателю 01.10.2009 года.
 
    Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п.1 ст.48 от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
 
    В соответствии с п.2 ст.48 Закона, законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
 
    В соответствии с п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке», закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
 
    Обеспечением исполнения обязательств по договору займа №* от 18.08.2009 года является ипотека двухкомнатной квартиры, общей площадью 44,9 кв.м., находящейся по адресу:г.Тула, ул.....
 
    Указанная квартира приобретена ответчиком на основании договора купли-продажи квартиры от 25.09.2009 года, заключенного с А..
 
    Государственная регистрация права собственности ответчика произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по.Тульской области 01.10.2009 года, номер государственной регистрации *.
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области предоставило выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № * от 28.05.2014, согласно которой правообладателем двухкомнатной квартиры * по адресу: г. Тула, .... является Дмитриев М.Н. Указанное имущество имеет обременение права в виде ипотеки.
 
    25.09.2009 года должник-залогодатель Дмитриев М.Н. подписал закладную, согласно которой было дано обязательство, обеспеченное ипотекой по договору займа№* от 18.08.2009 года на <данные изъяты> рублей сроком 134 месяца, под 15 % годовых, размер ежемесячных платежей <данные изъяты>, предмет ипотеки: двухкомнатная квартира, общей площадью 44,9 кв.м., находящаяся по адресу:г.Тула, ул....., денежная оценка предмета <данные изъяты>, номера государственной регистрации права собственности на квартиру, государственной регистрации ипотеки *, дата государственной регистрации права ипотеки – 01.10.2009 года, закладная зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поТульской области.
 
    В соответствии с указанным договором займа№* от 18.08.2009 года ответчик обязан производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде ежемесячного платежа в <данные изъяты>.
 
    Начиная с декабря 2013 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производятся.
 
    В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование ими, нарушаются права истца на своевременное и должное получение истцом причитающихся ему денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной.
 
    В соответствии с п.4.4указанного выше договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном погашении текущей задолженности, уплате начисленных процентов и суммы пеней в случаях: при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 45 календарных дней; при допущении просрочек очередных ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи, договорами страхования, указанными в п.4.1.8настоящего договора.
 
    Письмом от 24.06.2013 г. №*, повторным письмом от 14.03.2014 г. №*) в адрес Дмитриева М.Н. было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, а также предложение о добровольном досудебном порядке расторгнуть договор займа.
 
    До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца.
 
    В соответствии с требованиями ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями договора займа№* от 18.08.2009 года и закладной от 25.09.2009 года указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
 
    В материалах дела имеется расчет взыскиваемой денежной суммы по исковому заявлению к договору займа№* от 18.08.2009 года по состоянию на 27.03.2014 года, представленный ОАО «Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию», правильность которого сомнения у суда не вызывает.
 
    На 27.03.2014 года составляет <данные изъяты> руб., в том числе: - <данные изъяты> руб. – остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу); - <данные изъяты> руб. – сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом; - <данные изъяты> руб. – начисленные пени.
 
    Право займодавца на получение с заемщика процентов за пользование займом до дня возврата суммы займа предусмотрено п. 2 ст. 809 ГК РФ.
 
    На основании пункта 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
 
    Согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество должна быть установлена начальная продажная цена.
 
    Согласно отчету ООО «Р.О.С. Эксперт» №* от 12.08.2009 г., рыночная стоимость двухкомнатной квартиры по адресу:г.Тула, ул...., по состоянию на 12.09.2009 года <данные изъяты>. Оценка проводилась с целью определения рыночной и ликвидационной стоимостей квартиры, произведена на основании предоставленной документации и фотоматериалов, а также с учетом заключений специалистов.
 
    В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры №.... г.Тулы должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Исходя из установленных обстоятельств и требований закона, суд считает, что поскольку Дмитриевым М.Н. обязательства по возврату займа перед истцом не исполняются, то исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» к Дмитриеву М.Н. о взыскании суммы долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению.
 
    При этом суд определяет способ реализации предмета залога с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты> руб.
 
    Поскольку сумма основного долга составляет <данные изъяты> руб., проценты за пользование займом – <данные изъяты> руб., судприходит к выводуо том, что подлежащая уплате неустойка в размере <данные изъяты> руб. соразмерна последствиям нарушения обязательства. Также суд определяет подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 10,25% годовых, начиная с 28.03.2014 г. и по день вступления решения суда в законную силу.
 
    При изложенных выше обстоятельствах, суд находит допущенные Дмитриевым М.Н. нарушения условий договора займа существенными и на основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным расторгнуть договор займа №* от 18.08.2009 года, заключенный между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и Дмитриевым М.Н.
 
    Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
 
    В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
 
    Как усматривается из материалов дела, истец понес расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в сумме <данные изъяты>., что подтверждается платежным поручением№* 16.04.2014 года, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
 
    Расчет подлежащей взысканию государственной пошлины произведен судом в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить в полном объеме.
 
    Расторгнуть договор займа №* от 18.08.2009 года, заключенный между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и Дмитриевым М.Н..
 
    Взыскать с Дмитриева М.Н. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа №* от 18.08.2009 года по состоянию на 27 марта 2014 года в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек, а также начиная с 28.03.2014 г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 10,25% годовых.
 
    Обратить взыскание на двухкомнатную квартиру, общей площадью 44,9 кв.м., принадлежащую Дмитриеву М.Н., расположенную по адресу:г.Тула, ул....., с кадастровым номером объекта К№*, запись о регистрации права собственности в ЕГРП №* от 01.10.2009 г., определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Взыскать с Дмитриева М.Н. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> копеек.
 
    Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате.
 
    Председательствующий Н.А. Свиренева