Решение от 24 июня 2014 года №2-693/2014

    Дело № 2-693/2014
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
    24 июня 2014 года                     с. Долгодеревенское
 
    Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего судьи      Гладких Е.В.
 
    при секретаре Попилиной Т.А.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Николаенко А.И. к закрытому акционерному обществу «Б*» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка,
 
                    У С Т А Н О В И Л:
 
    Николаенко А.И. обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Б*», в котором с учетом уточнений (л.д. 62-97 том 2) просит признать право собственности на объекты недвижимого имущества: гараж литера Г1 площадью 33 кв.м, сарай литера Г2 площадью 90,3 кв.м., летнюю кухню литера Г3 площадью 48,9 кв.м. и литера Г8 площадью 16,2 кв.м., баню литера Г4 площадью 51,5 кв.м., теплицу литера Г5 площадью 46,4 кв.м., навес литера Г6 площадью 38,1 кв.м., предбанник литера Г7 площадью 23,1 кв.м., летний павильон литера Г9 площадью 9,2 кв.м., навес литера Г10 площадью 62 кв.м., беседку литера Г11 площадью 14,4 кв.м, сарай литера Г площадью 11 кв.м., мощения и стояночные площадки с бетонным покрытием площадью 815,5 кв.м. с координатами согласно схеме строений на земельном участке, выполненной инженером геодезистом кооператива «Г*»,
 
    признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данная недвижимость.
 
    В обоснование иска указывает, что на основании постановления Рощинской сельской администрации от ДАТА № Николаенко А.И. отведена под строительство индивидуального жилого дома земельный участок площадью 2454,62 кв.м. На данном участке истец построил жилой дом, общей площадью 254,65 кв.м. и хозяйственные постройки: баню, площадью 50,4 кв.м, летнюю кухню с верандой, площадью 65,6 кв.м., сарай площадью 89,2 кв.м, теплицу площадью 50 кв.м., гараж – 33 кв.м., забор – 256,8 п/м, сторожевой домик – 10,8 кв.м., мощения и стояночные площадки с бетонным покрытием – 1781,67 кв.м. Все эти объекты прочно связаны с земельным участком, и при их перемещении невозможно сохранить их предназначение. Все эти объекты возведены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Постановлением Рощинской сельской администрации от ДАТА № утвержден акт Госкомиссии о приемке в эксплуатацию индивидуального жилого дома и хозяйственных построек в АДРЕС. ДАТА истец зарегистрировал право собственности на жилой дом с постройками и земельный участок. ДАТА газифицировал бытовые помещения (летнюю кухню, баню). ДАТА по договору об ипотеке заложил жилой дом и земельный участок в ЗАО «Б*» как поручитель. Согласно п. 2.7 данного договора право залога по настоящему договору не распространяется на иные, помимо указанных в настоящем договоре, здания или сооружения, расположенные на земельным участке. ДАТА истец заявлял декларации на регистрацию прав хозяйственные постройки: сарай, летняя кухня, баня, теплица, гараж, но в регистрации отказано, поскольку на земельный участок наложен арест. В настоящее время право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрированы за ЗАО «Б*» ДАТА, постройки не зарегистрированы.
 
    Истец Николаенко А.И. и его представитель в судебном заседании поддержали уточенные исковые требования и письменные возражения на отзыв ответчика (л.д.).
 
    Представитель ответчика ЗАО «Б*» в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д.40-42), считает, что спорные строения являются принадлежностью жилого дома, необходимы для его обслуживания, самостоятельного функционального назначения не имеют, потому не в состоянии в данном случае выступить отдельным предметом договора.
 
    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
 
    Суд, выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, гражданское дело №, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
 
    Из материалов дела суд установил, что на основании постановления главы Рощинского сельсовета Сосновского муниципального района Челябинской области № от ДАТА Николенко А.И. был предоставлен в собственность земельный участок общей площадью 2455 кв.м. под строительство жилого дома в АДРЕС, очередь первая, участок № (л.д. 34 том 1).
 
    Постановлением главы Рощинского сельсовета Сосновского района Челябинской области от ДАТА № утвержден акт госкомиссии о приемке в эксплуатацию индивидуального жилого дома по АДРЕС (л.д. 39 том 1).
 
    Согласно акту приемку в эксплуатацию законного строительством индивидуального жилого дома и хозяйственных построек (л.д. 40) на указанном участке построен жилой дом общей площадью 254,65 кв.м. и надворные постройки общей площадью 235,4 кв.м. в составе: летняя кухня, баня, хозблок, кирпич. Жилой дом готов к эксплуатации.
 
    Как видно из технического паспорта по состоянию на ДАТА (л.д. 2-18 том 2) на указанном земельном участке находятся: двухэтажный жилой дом площадью 258,1 кв.м. с подвалом (литера А), сарай (литера Г) площадью 10,98 кв.м., гараж (литера Г1) площадью 32,95 кв.м., сарай (литера Г1), площадью 89,2 кв.м., летняя кухня (литера Г3) площадью 49,4 кв.м., баня (литера Г4) площадью 50,8 кв.м., веранда к кухне (литера г) площадью 16,2 кв.м., ворота из металлической ажурной решеткой (I) и заборы (II, III, IV). Основным строением является жилой дом (литера А). сарай (литера Г), гараж (литера Г1), сарай (литера Г2) указаны как холодные пристройки к основному строению, летняя кухня (литеры Г3, г), баня (литера Г4), объект незавершенного строительства – баня (литера Г5), временная уборная (литера Г6) указаны как служебные помещения.
 
    ДАТА за Николаенко А.И. зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью 258,1 кв.м., в том числе жилой 93,8 кв.м., с постройками (л.д. 41, 42 том 1 - свидетельства о государственной регистрации права собственности).
 
    В ДАТА Николаенко А.И. проведен газ в бытовые помещения по АДРЕС: баню, летнюю кухню (л.д. 43-46 том 1).
 
    ДАТА между ЗАО «Б*» (прежнее наименование - Б*)) (кредитор) и ООО «М*» (заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства (кредит) в размере 7 000 000 руб. на срок 60 месяцев по ДАТА, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит, уплатить проценты на него и исполнить иные обязательства согласно настоящему договору в полном объеме (л.д.133-135 том 1).
 
    Исполнение обязательств заемщика по указанному договору обеспечивается залогом имущества, в том числе в соответствии с договором об ипотеке № от ДАТА (л.д. 49 -52), по условиям которого залогодатель Николаенко А.И. передал в залог залогодержателю ЗАО «Б*» жилой дом общей площадью 258,1 кв.м., литера А по АДРЕС; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов площадью 2455 кв.м. по АДРЕС.
 
    По условиям договора поручительства № от ДАТА, заключенному между ЗАО «Б*» (кредитор) и Николаенко А.И. (поручитель) последний принимает на себя обязательство отвечать перед кредитором за неисполнение ООО «М*» его обязательств по кредитному договору № в объеме, порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком его обязательств по кредитному договору поручитель и заемщик отвечает перед кредитором солидарно (л.д.113-115).
 
    Решением Сосновского районного суда Челябинской области от ДАТА с ООО «М*», Н.И.В., Николаенко А.И., П.К.В. и Н.Н.А. в пользу ЗАО «Б*» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от ДАТА в размере 7 643 437 руб., в равных долях расходы по уплате государственной пошлины - по 50 418 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д.187-194 том 2).
 
    Определением судебное коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДАТА указанное решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в данной части принято новое решение: обратить взыскание на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов: жилого дома, площадью 258,1 кв.м. по АДРЕС с установлением начальной продажной цены 6 742 244 руб. и земельный участок площадью 2455 кв.м. по АДРЕС с установлением начальной продажной цены 2 118 266 руб. (л.д.195-225 том 2).
 
    На основании указанного судебного акта в отношении Николаенко А.И. ДАТА возбуждено исполнительное производство, в рамках которого ДАТА судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю по цене 6 645 382 руб. 50 коп. (л.д.198 том 1).
 
    ДАТА зарегистрировано право собственности ЗАО «Б*» на жилой дом общей площадью 258,1 кв.м. по АДРЕС и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 2455 кв.м. по АДРЕС (л.д. 57-58 – свидетельства государственной регистрации права).
 
    ДАТА Николаенко А.И. обращался в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на баню общей площадью 51 кв.м, летнюю кухню общей площадью 50 кв.м., сарай общей площадью 90 кв.м., гараж общей площадью 33 кв.м, теплицу общей площадью 50 кв.м. по АДРЕС. В связи с наложением запрета судебным приставом-исполнителем на земельный участок по данному адресу в регистрации права собственности на данное недвижимое имущество отказано (л.д. 231-257 том 1).
 
    Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим нормами материального права.
 
    Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
 
    Согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.
 
    По смыслу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.
 
    Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года 4 (в ред. от 30 ноября 1990) «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
 
    Доводы истца о том, что указанное постановление не подлежит применению, необоснованны, данное постановление является действующим, не отменено, в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 № 2 (ред. от 10.02.2009) «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» не подлежат применению на территории Российской Федерации только постановления Пленума Верховного Суда Союза ССР, содержащие разъяснения по применению гражданского процессуального законодательства.
 
    Таким образом, объектом права собственности является недвижимое имущество - жилой дом, а подсобные строения (гараж, летняя кухня, навес, сарай, теплица), являясь принадлежностью к нему, не могут быть самостоятельным объектом права собственности в отрыве от права собственности на жилой дом.
 
    Ссылка истца на п. 2.7 договора об ипотеке, по условиям которого прав залога по настоящему договору не распространяется на иные помимо указанных в договоре здания или сооружения, расположенные на заложенном имуществе № (земельном участке), - не является основанием для удовлетворения иска. Как пояснила представитель ответчика в судебном заседании при заключении указанного договора Николаенко А.И. банку было предъявлено свидетельство о праве собственности, выданное от ДАТА, согласно которому Николаенко А.И. принадлежит на праве собственности жилой дом общей площадью 258,1 кв.м. по АДРЕС (л.д. 45 том 2).
 
    Кроме того, при определении судом начальной продажной цены жилого дома и земельного участка суд апелляционной инстанции принял в качестве доказательств отчет № (л.д. 123 – 186 том 1 - отчет, л.д. 201 том 2 – определение). При определении рыночной стоимости специалистами при составлении данного отчета принимались во внимание дополнительные улучшения на земельном участке общей стоимостью 1 642 632 руб., к которым отнесены: гараж Г1Г12 общей площадью 122,15 кв.м. с электричеством и отоплением; баня Г4 площадью 50,8 кв.м, с электричеством и отоплением, улучшенной отделкой; летняя кухня с верандой площадью 65,6 кв.м. с электричеством и отоплением, улучшенной отделкой; ограждение – металлическая решетка длиной 116,7 п/м, кирпичное ограждение длинной 80 п/м.
 
    В предварительном судебном заседании представитель истца (дочь истца) поясняла, что строение «баня» используется по назначению как баня, сарай в одной части используется как гараж, в другой части живет домашний скот (л.д. 54 оборот – протокол предварительного судебного заседания). В судебном заседании представитель истца поясняла, что строение по литерой Г1 используется как гараж, строение под литерой Г2 - это незавершённый жилой дом, в котором живет домашняя птица, строение под литерой Г8 - отапливаемая пристройка к строению под литерой Г3, литера Г9 - холодная пристройка к строению под литерой Г8 все находится под крышей с отоплением и электричеством, литера Г4 - отапливаемая баня с электричеством и канализацией, литера Г5 - теплица из металлической конструкции, в которой выращиваются растения.
 
    Сам истец в исковом заявлении называет спорные строения хозяйственными строениями (л.д. 8 том 1, л.д. 62 том 2), баню, летнюю кухню – бытовыми помещениями (л.д. 9 том 1).
 
    То обстоятельство, что в бане, летней кухне проведено электричество, отопление, газ основными не свидетельствует о том, что данные строения являются основными жилыми помещениями.
 
    Кроме того, истцом в ходе рассмотрения дела представлен технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства по АДРЕС по состоянию на ДАТА (л.д. 79 том 2), согласно которому указано только одно основное здание под литерой А, общей площадью 269,9 кв.м. с верандой (литера а) и крыльцом; вспомогательные строения: сарай Г площадью 11 кв.м, гараж Г1 площадью 33 кв.м, сарай Г2 площадью 90,3 кв.м, летняя кухня площадью 48,9 кв.м, баня Г4 площадью 51,5 кв.м, теплица металлическая Г5 площадью 46,4 кв.м., навес Г6 площадью 38,1 кв.м, предбанник Г7 площадью 23,1 кв.м, летняя кухня Г8 площадью 16,2 кв.м, летний павильон Г9 площадью 9,2 кв.м, навес Г10 площадью 65 кв.м, беседка Г11 площадью 14,4 кв.м; сооружения: ворота, ограждения и цементное покрытие. Имеется отопление в литерах А, а, Г3, Г4 и Г8.
 
    Как пояснила представитель истца в судебном заседании в техническом паспорте указано только одно основное строение – жилой дом (литера А), чтобы избежать повышенного налогообложения. Данное обстоятельство не подтверждает наличие на земельном участке нескольких основных жилых строений.
 
    Согласно положениям ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
 
    Тот факт, что литера Г4 обслуживает основное строение подтверждается техническим паспортом на ДАТА, из которого видно, что в строении под литерой А4 находится АГВ для отопления основного строения А (л.д. 85 том 2).
 
    Мощения и стояночные площадки также не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям.
 
    Также следует отметить, что ДАТА между Николаенко А.И. (залогодатель) и ЗАО КБ «У*» (залогодержатель) был заключен договора залога недвижимости: жилого дома и земельного участка в АДРЕС Заложенное имущество в данном договоре описано следующим образом: двухэтажный жилой дом с подвалом из шлакоблока общей площадью 258,1 кв.м. с хозяйственными постройками и сооружениями: кирпичный сарай, гараж из панелей, сарай из панелей, летняя кухня из газоблоков, баня из газоблоков, веранда к кухне из газоблоков, ворота из мет.решетки, заборы из кирпича (л.д. 95).
 
    В деле правоустанавливающих документов за вышеуказанные жилой дом и земельный участок также имеется договор дарения, подписанный Николаенко А.И. и Н.В.А., по условиям которого Николаенко А.И. подарил Н.В.А. жилой дом общей площадью 258,1 кв.м. Согласно п. 2 данного договора при доме имеется земельный участок размером 2455 кв.м. и следующие строения и приспособления: сарай, баня, хоз.постройки, летняя кухня (л.д. 219 том 1). В согласии супруги Николаенко А.И. – Н.Н.А. на заключение данного договора дарения указано только на согласие своему супругу подарить жилой дом и земельный участок. Указанный договор не зарегистрирован.
 
    Таким образом, из указанных доказательств следует, что Николаенко А.И. воспринимал как основное строение только жилой дом площадью 258,1 кв.м., остальные строения на земельном участке - как хозяйственные постройки.
 
    Суд не принимает доводы истца о том, что летняя кухня по сути является жилым домом, поскольку согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Допустимых доказательств соответствия летней кухни указанным характеристикам истцом не представлено.
 
    Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что спорные строения являются вспомогательными по отношению к основному строению – жилому дому под литерой А, и на основании ст. 135 ГК РФ следуют судьбе главной вещи (жилого дома под литерой А), то есть принадлежат ЗАО «Б*».
 
    В связи с отсутствием оснований для признания права собственности истца на спорные строения, не имеется оснований и для признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данная недвижимость.
 
    На основании изложенного, исковое заявление не подлежит удовлетворению в полном объеме.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении искового заявления Николаенко А.И. к закрытому акционерному обществу «Б*» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: гараж литера Г1 площадью 33 кв.м, сарай литера Г2 площадью 90,3 кв.м., летнюю кухню литера Г3 площадью 48,9 кв.м. и литера Г8 площадью 16,2 кв.м., баню литера Г4 площадью 51,5 кв.м., теплицу литера Г5 площадью 46,4 кв.м., навес литера Г6 площадью 38,1 кв.м., предбанник литера Г7 площадью 23,1 кв.м., летний павильон литера Г9 площадью 9,2 кв.м., навес литера Г10 площадью 62 кв.м., беседку литера Г11 площадью 14,4 кв.м, сарай литера Г площадью 11 кв.м., мощения и стояночные площадки с бетонным покрытием площадью 815,5 кв.м. с координатами согласно схеме строений на земельном участке, выполненной инженером геодезистом кооператива «Г*», признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данная недвижимость, отказать полностью.
 
    Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Председательствующий:     <данные изъяты>
 
    <данные изъяты>
 
    <данные изъяты>
 
    <данные изъяты>