Решение от 16 июля 2013 года №2-692/13

    Дело № 2 – 692/13
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    Центральный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего судьи Мокина Ю.В.,
 
    при секретаре Абдуллиной Е.Р.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Прокопьевске
 
16 июля 2013 года
 
    гражданское дело по иску Мочаловой Татьяны Евгеньевны к администрации города Прокопьевска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец Мочалова Т.Е. обратилась в суд с иском к администрации <адрес> о признании за ней права собственности на жилой дом по <адрес>, общей площадью 45,20 кв.м., жилой площадью 32,00 кв.м. и земельный участок площадью 810,66 кв.м. с расположенными на нём надворными постройками.
 
    Свои требования истец мотивировала тем, что в апреле 2011 г. из объявления в газете узнала о продаже жилого дома по <адрес> в <адрес> и обратилась в агентство недвижимости, осуществлявшее сделку по продаже дома. В агентстве ей показали правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, организовали встречу с собственником ФИО3, которая заявила, что общая стоимость дома и земельного участка составляет 200000 руб. ФИО3 предложила ей уплатить покупную цену полностью и сразу въезжать в дом, пользоваться домом и земельным участком. В связи с тем, что техническая документация на дом не была подготовлена полностью, то в агентстве предложили заключить предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и оплатить их стоимость собственнику ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен данный предварительный договор, по которому она уплатила ФИО3 200000 руб. полностью под расписку. В течение двух дней ФИО3 вывезла из дома и хозяйственных построек всё своё имущество и отдала ей ключи от дома. После чего она въехала в дом и стала в нём проживать, в огороде произвела посадки семян овощей, произвела необходимый ремонт в доме и хозяйственных построек. Основной договор купли-продажи стороны должны были заключить ДД.ММ.ГГГГ, однако в конце июня 2011 г. ФИО3 внезапно заболела и ДД.ММ.ГГГГ умерла. Полагает, что она полностью выполнила обязанности покупателя, оплатила стоимость недвижимого имущества и приняла его во владение. Но, поскольку в связи с внезапной смертью продавца ФИО3 они не успели оформить основной договор купли-продажи и обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, её право собственности на спорные жилой дом и земельный участок, надворные постройки может быть признано только в судебном порядке.
 
    Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Деловой партнер».
 
    В судебном заседании истец Мочалова Т.Е. и её представитель Помякшев В.И., действующий по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержали заявленные требования по мотивам, изложенным в исковом заявлении, в полном объеме, просили их удовлетворить.
 
    Представитель ответчика - администрации <адрес> Седых Н.В. - в суд не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской о вручении судебной повестки, просила дело рассмотреть в её отсутствие.
 
    Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> Прокопьевский отдел в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, представили письменный отзыв на исковое заявление Мочаловой Т.Е. (л.д. 24), в котором указали, что считают возможным обращение истца с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
 
    Представитель третьего лица – ООО «Деловой партнёр» Трофимова Л.В., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Деловой партнёр» был заключён договор возмездного оказания услуг по продаже принадлежащего ей жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> по цене 200000 руб. Во исполнение данного договора Общество разместило объявление в газете, по которому к ним обратилась клиент – истец. ДД.ММ.ГГГГ Общество заключило с истцом соглашение об авансе по оформлению сделки и документов по купле-продаже данного дома по цене 200000 руб. Так как к моменту обращения истца в Общество техническая документация на дом полностью еще не была готова, ей было предложено, с согласия продавца ФИО3, заключить предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием оплаты покупной цены в полном объёме. ДД.ММ.ГГГГ такой предварительный договор был заключен и подписан обеими сторонами, в договоре были подробно оговорены все существенные условия, на которых осуществлялась купля-продажа данных объектов недвижимости. В тот же день истец уплатила ФИО3 всю сумму покупной цены 200000 руб. под расписку, а продавец передала ключи от дома истцу. Основной договор стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако продавец ФИО3 вскоре внезапно заболела и умерла, а основной договор купли-продажи объектов недвижимости заключён не был, переход права собственности от продавца ФИО3 к истцу зарегистрировать в установленном законом порядке не представилось возможным в виду внезапной смерти продавца. Полагает, что между сторонами фактически имела место сделка по отчуждению жилого дома и земельного участка по <адрес>, по которой стороны все свои взаимные обязательства исполнили полностью и в надлежащем порядке.
 
    Заслушав истца, его представителя, представителя третьего лица ООО «Деловой партнёр», свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
 
    В соответствии со статьями 8, 35 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
 
    Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
 
    По правилам ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц.
 
    На основании абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
 
    В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    В силу положений п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Судом установлены следующие обстоятельства.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем Мочаловой Т.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д. 13-14), в соответствии с условиями которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи в собственность жилого дома их трех комнат, общей площадью 454,20 кв.м., в том числе жилой площадью 32,00 кв.м. и земельного участка, площадью 810,66 кв.м., кадастровый номер 42:32:01 01015:3294, находящихся по адресу: <адрес>, стоимостью 200000 рублей, в том числе: за жилой дом – 180000 руб., за земельный участок – 20000 руб. В связи с тем, что у продавца на момент продажи отсутствовали необходимые документы для оформления сделки и регистрации перехода права собственности, между ФИО3 и истцом была достигнута договоренность, что Мочалова Т.Е. передает ФИО3 наличные денежные средства в полном объеме, подтверждением произведенного расчета является расписка продавца в получении дене<адрес> подписывают предварительный договор, который содержит все основные условия договора купли-продажи (основного договора), и будет являться подтверждением оплаты за жилой дом и земельный участок, а также гарантией того, что ФИО3 не продаст объекты недвижимости иному лицу и не изменит их стоимость. Также в данном договоре ФИО3 и Мочалова Т.Е. достигли соглашение о подготовке всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи и обращения в надлежащие органы с целью регистрации перехода права собственности.
 
    ДД.ММ.ГГГГ при подписании предварительного договора истец Мочалова Т.Е. передала денежные средства в сумме 200000 руб. ФИО3 в качестве полного расчёта за дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а именно: 180000 руб. – за жилой дом и 20000 руб. – за земельный участок. После чего продавец ФИО3 передала истцу ключи от дома, жилой дом и земельный участок в личное пользование.
 
    Тем самым, истец фактически вступила во владение приобретенным недвижимым имуществом. Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 скончалась. Позже истец выяснила, что ФИО3 каких-либо наследников не имеет. В связи с чем истец и ФИО3 не успели в установленный в предварительном договоре срок (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) оформить основной договор купли-продажи и обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к Мочаловой Т.Е. на объекты недвижимости в порядке, установленном законом. Несмотря на это, истец Мочалова Т.Е. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время владеет и пользуется приобретенными ею у ФИО3 жилым домом и земельным участком по адресу: <адрес>.
 
    Вышеизложенные установленные по делу обстоятельства нашли свое подтверждение пояснениями сторон, показаниями свидетеля ФИО7, а также письменными материалами дела.
 
    Так, свидетель ФИО7 суду пояснил, что в апреле 2011 г. истец приобрела у ФИО3 жилой дом и земельный участок, расположенные в городе Прокопьевске по <адрес>, знает, что истец купила указанный жилой дом и земельный участок у прежнего собственника ФИО3, и сразу же въехала в купленный дом. После продажи дома ФИО3 уехала из дома, с апреля 2011 г. по настоящее время истец пользуется как своими собственными жилым домом и земельным участком по <адрес>, производит все необходимые платежи, содержит их в исправном состоянии.
 
    В письменных материалах дела имеется предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между продавцом ФИО3 и покупателем Мочаловой Т.Е., согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи в собственность жилого дома их трех комнат, общей площадью 454,20 кв.м., в том числе жилой площадью 32,00 кв.м. и земельного участка, площадью 810,66 кв.м., кадастровый номер 42:32:01 01015:3294, находящихся по адресу: <адрес>, стоимостью 200000 рублей, в том числе: за жилой дом – 180000 руб., за земельный участок – 20000 руб. (пункты 1.1, 2.1, 4.2). Расчёт между сторонами производится наличными денежными средствами, подтверждением произведенного расчета является расписка продавца в получении денег (п.2.2). Согласно п. 3.4 договора продавец передал жилой дом и земельный участок пригодными для использования по назначению после подписания предварительного договора, который является актом приёма-передачи недвижимого имущества (л.д. 13-14).
 
    Право собственности на жилой дом по <адрес> у продавца ФИО3 подтверждается дубликатом договора купли-продажи, удостоверенным ФИО8, нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в реестре нотариуса за № (л.д. 5), справкой ГП КО «Центр технической инвентаризации <адрес>» Филиал № БТИ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4), выпиской из технического паспорта на жилой дом для государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).
 
    Согласно справке Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> Прокопьевский отдел от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30), сведения о зарегистрированных правах на данный жилой дом в ЕГРП отсутствуют.
 
    Земельный участок площадью 810,66 кв. м., кадастровый номер 42:32:01 01015:3294, по <адрес> принадлежал продавцу ФИО3 на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), выданного на основании распоряжения главы <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ (выписка на л.д. 9), сведения о земельном участке внесены в кадастровый план ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).
 
    Из договора № возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12) видно, что ФИО3 поручила ООО «Деловой партнёр» продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> по цене 200000 руб. за вознаграждение в сумме 30000 руб.
 
    В соответствие с соглашением об авансе от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Деловой партнёр» получило от Мочаловой Т.Е. аванс в сумме 20000 руб. для обеспечения сделки купли-продажи объектов недвижимости в виде жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> стоимостью 200000 руб. (л.д. 11).
 
    Факт оплаты истцом покупной цены 200000 руб. в качестве полного расчёта за дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: 180000 руб. – за жилой дом и 20000 руб. – за земельный участок подтверждается распиской продавца ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).
 
    Факт смерти ФИО3 подтверждается свидетельством о смерти № II-ЛО № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умерла ДД.ММ.ГГГГ в городе <адрес> (л.д. 16).
 
    Согласно сообщению нотариуса Прокопьевского нотариального округа <адрес> ФИО9, после смерти ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело не заводилось (л.д. 31).
 
    Таким образом, судом достоверно установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время истец Мочалова Т.Е. пользуется жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> как своими собственными, однако право собственности на жилой дом и земельный участок в установленном законом порядке не оформлено.
 
    По смыслу ст. 420 ГК РФ под договором понимается соглашение, как акт, подтверждающий добровольность принятия сторонами обязанностей на достигнутых условиях, и которое существует до тех пор, пока стороны согласны добровольно его исполнять. Как сделка, договор представляет собой согласованную волю сторон на достижение не противоречащей закону цели, и является основанием возникновения обязательств. Предполагается, что при заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.
 
    В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только одно единственное право - право требовать заключения основного договора, другие права и обязанности предусматриваться в предварительном договоре не могут.
 
    Как установлено судом, фактически в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ о купле-продаже жилого дома и земельного участка стороны предусмотрели права и обязанности, а также все существенные условия, необходимые для отчуждения недвижимого имущества, которые не могут являться предметом предварительного договора, а могут вытекать из основного договора купли-продажи названного недвижимого имущества.
 
    При этом, из фактически сложившихся отношений истца с продавцом ФИО3 при толковании заключенного предварительного договора следует, что действительная воля сторон была направлена на приобретение истцом права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>, и что истец на основании предварительного договора, с согласия ФИО3, фактически осуществляла правомочия собственника в отношении данных объектов недвижимости.
 
    Как указано в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
 
    В п. 62 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ указано на право покупателя недвижимого имущества обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
 
    При отсутствии наследников продавца суд, рассматривая такое требование покупателя, проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
 
    В судебном заседании установлено, что истец Мочалова Т.Е. исполнила обязательства, оплатила продавцу ФИО3 установленную предварительным договором стоимость жилого дома и земельного участка, при этом заключить основной договор купли-продажи стороны не успели в виду смерти продавца – ФИО3
 
    При жизни ФИО3 распорядилась, принадлежащим ей недвижимым имуществом, а именно жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома по указанному адресу с истцом, передав данное недвижимое имущество в фактическое правообладание Мочаловой Т.Е., тем самым истец вправе требовать признания за ней права собственности на указанное имущество.
 
    Ответчик - администрация <адрес>, которому в порядке наследования по закону переходит выморочное имущество в виде жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>, против удовлетворения заявленных Мочаловой Т.Е. исковых требований о признании за ней права собственности на приобретенные ею у умершей ФИО3 жилой дом и земельный участок по <адрес> не возражает.
 
    Истцом представлены доказательства, которые являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности подтверждают указанные в иске обстоятельства.
 
    Поскольку признание права является одним из способов защиты гражданских прав, суд, проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и дав им оценку, считает, что заявленные Мочаловой Т.Е. исковые требования являются законными и обоснованными, а поэтому они подлежат удовлетворению.
 
    В связи с изложенным, суд считает возможным признать за Мочаловой Т.Е. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 45,20 кв.м., в том числе жилой площадью 32,00 кв.м., и земельный участок площадью 810,66 кв.м. по указанному адресу с расположенными на нём надворными постройками..
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Мочаловой Т.Е. удовлетворить.
 
    Признать за Мочаловой Татьяной Евгеньевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на жилой дом их трёх жилых комнат, общей площадью 45,20 кв. метров, в том числе жилой площадью 32,00 кв. метра, и земельный участок общей площадью 810,66 кв. метров, с надворными постройками, находящиеся по адресу: <адрес>.
 
    Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий: подпись
 
    Верно: судья Ю.В. Мокин