Решение от 12 мая 2014 года №2-680/14

    Судья: Малород М.Н. Дело №2-680/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    12 мая 2014 года г. Аксай
 
    Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
 
    председательствующего судьи Малород М.Н.
 
    при секретаре Поповой А.П.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волосовой Е.А. к Золотухиной А.В., Золотухиной А.В., Золотухину А.В., 3-е лицо Управление Росреестра по <адрес> о признании договоров купли-продажи квартиры и земельного участка действительными, регистрации перехода права собственности,
 
    и по иску Золотухиной А.В., Золотухиной А.В., Золотухина А.В. к Волосовой Е.А. о признании договоров купли-продажи квартиры и земельного участка недействительными,
 
у с т а н о в и л :
 
    Волосова Е.А. обратилась в суд с иском к Золотухиной А.В.. Золотухиной А.В. и Золотухину А.В. о нечинении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества:
 
    - квартиру, площадью 72,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>;
 
    - земельный участок, площадью 426 кв.м, КН №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>.
 
    В обоснование иска заявитель указала на следующие обстоятельства.
 
    ДД.ММ.ГГГГ она по договорам купли-продажи приобрела у ответчиков вышеуказанное имущество. Квартира приобретена за ............ руб., земельный участок за ............ руб., что следует из договоров. Расчет по сделкам произведен в полном объеме, что подтверждается не только указанием об этом в договорах купли-продажи, но письменными расписками.
 
    После заключения указанных договоров купли-продажи стороны сразу же подали заявления в Управление Росреестра по <адрес> о регистрации перехода права собственности. Одновременно были переданы и сами договора.
 
    Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности была приостановлена в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ ответчики подали заявления о прекращении государственной регистрации перехода права.
 
    Каковы причины такого поведения ответчиков истице не известно (деньги они получили, договор носит силу передаточного акта). Никто из продавцов не уведомил истицу о приостановлении государственной регистрации. Неоднократные попытки выйти на контакт с продавцами были безуспешны (телефон не отвечал).
 
    Ссылаясь на п.3 ст. 551 ГК РФ истица, вынуждена была обратиться в суд с настоящим иском, который был принят судом к производству ДД.ММ.ГГГГ.
 
    При этом, ДД.ММ.ГГГГ в суд также поступило исковое заявление от Золотухиной А.В., Золотухиной А.В. и Золотухина А.В. к Волосовой Е.А. о признании недействительными вышеуказанных договоров купли-продажи квартиры и земельного участка, распложенных по адресу: <адрес>.
 
    Сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества истцы просили признать недействительными ссылаясь на положения п.1 ст.178 ГК РФ, настаивая на том, что сделки они заключили под влиянием заблуждения.
 
    Как следует из иска в ДД.ММ.ГГГГ года истец Золотухина А.В. со своими совершеннолетними детьми Золотухиной А.В. и Золотухиным А.В. выставили на продажу принадлежащее им имущество – квартиру и земельный участок, которые принадлежат им на праве общедолевой собственности по 1/3 доле.
 
    Золотухина А.В. обратилась в несколько агентств недвижимости, т.к. ей срочно нужны были денежные средства. В одном из агентств риэлтор предложила вариант займа от инвесторов до момента продажи квартиры.
 
    ДД.ММ.ГГГГ позвонил посредник и пояснил, что есть люди, которые готовы занять ............ руб. на следующих условиях: 6% ежемесячно от суммы займа, 10 % ежемесячно от суммы займа.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключаются несколько договоров: договора купли-продажи квартиры и земельного участка, предварительный договор купли-продажи квартиры, содержащий в себе условия обратного выкупа квартиры, но уже за большую сумму ............ руб. (с учетом процентов), договор аренды квартиры с ежемесячной платой в размере ............ руб.
 
    В этот же день подаются документы в Управление Росреестра по <адрес>. При этом, ответчик Волосова Е.А. объясняет истцам, что составление нескольких договоров «это все для безопасности продавцов».
 
    Истцы с ответчиком договорились о том, что как только находится покупатель на квартиру, Истцы аннулируют договор и ответчику возвращают ............ руб. и проценты за время пользования деньгами.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Истцы находят покупателя на квартиру и земельный участок. Однако при просмотре документов на имущество представитель из агентства недвижимости потенциального покупателя разъясняет истцам, что они не могут продать это имущество, поскольку ранее продали его Волосовой и после регистрации права собственности Волосовой они лишаются на него права собственности.
 
    Истцы связываются с Волосовой Е.А., однако она говорит им, что ей не нужны деньги, а нужны объекты по договору купли-продажи. После чего истцы поняли, что ни о каком займе речь не шла.
 
    Ссылаясь на п.1 ст. 178 ГК РФ, п.2 ст. 1 ГК РФ истцы настаиваются на том, что их волеизъявление не соответствовало их действительной воле. Они не имели намерения лишать себя права собственности на спорную квартиру и земельный участок. Считают, что их заблуждение относительно природы сделки существенное. В результате заблуждения они лишаются права собственности на объекты недвижимости.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Истцы в одностороннем порядке приостановили государственную регистрацию права и переход права собственности от них к Волосовой Е.А.
 
    Настаивают на том, что они были обмануты, введены в заблуждение относительно природы сделки и ее последствий. При заключении сделки они рассчитывали и были уверены в том, что за ними сохранится право на проживание и пользование квартирой, и что они остаются собственниками имущества. После же разговора с ответчиком поняли, что их обманули.
 
    Заблуждение заключается в том, что Истцы совершили не ту сделку, которую пытались совершить (думали, что заключают договор займа). Более того, из представленных доводов истцов следует, что они желали именно занять денежную сумму в размере ............ руб., а не продать недвижимость за указанную сумму.
 
    С учетом изложенного, истцы и просили признать недействительными договоры купли-продажи квартиры и земельного участка.
 
    Определением Аксайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оба иска были объединены судом в одно производство.
 
    Волосова Е.А. в судебное заседание не явилась. В заявлении на имя суда просила дело рассматривать в ее отсутствие (л.л. 53). Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассматривать дело в отсутствие Волосовой Е.А.
 
    В судебном заседании представители Волосовой Е.А. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Баранов В.В. и по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ адвокат Абрамова Е.В., полностью поддержали доводы первично заявленного иска своей доверительницы. Настаивали на том, что никакого обмана со стороны их доверителя в отношении Золотухиных не было и нет. Их доверитель имела намерение приобрести квартиру и земельный участок, что она и сделала. Сделки полностью исполнены. Расчет по сделкам произведен. Полагали, что со стороны Золотухиных не представлено достоверных и допустимых доказательств их обмана со стороны Волосовой Е.А. Также просили обратить внимание, что анализ установленных в судебном заседании обстоятельств подтверждает также намерение Золотухиных продать квартиру и земельный участок. С учетом иска Золотухиных просили дополнительно признать оспариваемые сделки действительными. Иск Золотухиных не признали.
 
    Золотухина А.В. и представитель Золотухиных А.В., А.В., А.В. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ адвокат Абрамович А.П. настаивали на удовлетворении своего иска, иск Волосовой Е.А. не признали по обстоятельствам и основаниям, изложенным ими в иске, а также по обстоятельствам и основаниям, изложенным в заявлении об уточнении требований, согласно которым они также дополнили требования и просили признать сделки купли-продажи недействительными также по основаниям их притворности и мнимости (л.д. 56-57).
 
    В отношении Золотухиной А.В. и Золотухина А.В. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. О месте и времени рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом. В заявлениях на имя суда просили дело рассматривать в их отсутствие (л.д. 54, 55).
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, каждой стороны, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Волосовой Е.А. и отказе в удовлетворении иска Золотухиной А.В., Золотухиной А.В. и Золотухина А.В. К такому выводу суд приходит по следующим основаниям.
 
    В судебном заседании установлено, что Золотухина А.В., Золотухина А.В. и Золотухин А.В. являются собственниками по 1/3 доле в праве общей долевой собственности:
 
    - квартиры, площадью 72,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>;
 
    - и земельного участка, площадью 426 кв.м, КН №, расположенный по адресу: <адрес>.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ними, как Продавцами с одной стороны, и Волосовой Е.А., как Покупателем с другой стороны, было заключено два договора купли-продажи. Один договор купли-продажи квартиры, второй договор купли-продажи земельного участка (л.д.15, 16 – копии договоров).
 
    Как следует из данных договоров, квартира продана за ............ руб., земельный участок за ............ руб.
 
    Из п. 3 Договоров следует, что Продавцы гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.
 
    Согласно п. 5 Договора следует, что содержание ст.ст. 461, 549, 555 ГК РФ сторонам известно.
 
    Согласно п. 6 Договоров указанные договора носят силу передаточного акта.
 
    Указанные Договора заключены в письменной форме, подписаны сторонами сделок.
 
    Расчет по договорам произведен в полном объеме, что подтверждается не только указанием об этом в договоре Продавцами, но и отдельно письменными расписками (л.д. 14, 14об.).
 
    В день заключения договоров, т.е. ДД.ММ.ГГГГ стороны совместно обратились в Управление Росреестра по <адрес> по вопросу регистрации права и перехода права собственности.
 
    Однако ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Золотухиных регистрация была приостановлена (л.д.17, 18 – уведомления).
 
    Данные обстоятельства установлены судом с учетом пояснений сторон по делу и не оспариваются сторонами.
 
    В настоящее время Золотухины просят признать вышеуказанные сделки купли-продажи объектов недвижимости недействительными. При этом, ими указано несколько условий недействительности оспариваемых сделок: сделки совершены под влиянием заблуждения о целях сделок (п.1 ст. 178 ГК РФ), сделки притворны (п.2 ст. 170 ГК РФ), сделки мнимы (п.1 ст. 170 ГК РФ). Золотухины указывают на то, что они не имели намерения продавать принадлежащее имущество, а желали занять деньги. Однако Волосова Е.А. обманным путем заключила с ними сделки купли-продажи, которые фактически прикрывают сделку займа.
 
    В силу статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Таким образом, бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных статьями 178, 170 ГК РФ, возложено на лицо заявляющее требование об оспоримости сделки по данным основаниям.
 
    Однако суд полагает, что со стороны Золотухиных не представлено ни одного допустимого и достоверного доказательства в обоснование заявленного иска.
 
    Часть 2 ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
    Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
 
    Правовым результатом, который достигается по сделке купли-продажи вещи (товара), в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, является приобретение покупателем этой вещи (товара) в собственность и получение продавцом этой вещи определенной денежной суммы.
 
    Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
 
    В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с положениями п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
 
    В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации.
 
    В силу пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
 
    Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
 
    Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим.
 
    Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и служить основанием для признания сделки недействительной.
 
    В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
 
    Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
 
    В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
 
    Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
 
    Из смысла приведенной нормы права следует, что при совершении притворной сделки воля сторон направлена на возникновение иных последствий и на установление между сторонами сделки иных гражданско-правовых отношений, нежели предусмотренные совершаемой сделкой.
 
    Следовательно, доказывая притворный характер сделки, истец обязан подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а именно на совершении прикрываемой сделки. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения вышеуказанной нормы недостаточно, стороны сделки должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
 
    Суд полагает, что в нарушение указанных положений законодательства, доказательств, свидетельствующих о том, что Золотухины, заключая ДД.ММ.ГГГГ два договора купли-продажи принадлежащего им имущества, заблуждались относительно правовой природы сделок и правовых последствий заключаемых договоров купли-продажи недвижимого имущества, последними не представлено и в материалах дела не имеется.
 
    В данном случае суд не принимает во внимание доводы Золотухиных о наличии обмана со стороны Волосовой Е.А. по отношению к ним. Со стороны Золотухиных не представлено суду ни одного допустимого и достоверного доказательства данному доводу.
 
    Как следует из пояснений Золотухиной А.В. в судебном заседании, а также содержания искового заявления, Золотухины имели намерение именно продать принадлежащее им недвижимое имущество для чего обратились в агентства недвижимости.
 
    В судебном заседании другая истица Золотухина А.В. пояснила, что до заключения сделки со стороны Волосовй Е.А. им по интернету были направлены проекты договоров купли-продажи, в связи с чем, они имели возможность с ними ознакомиться. Также имели возможность и проконсультироваться до сделки о всех возможных последствиях.
 
    Суд полагает, что при совершении сделок, Золотухины, оценивая ситуацию, действовали разумно, объективно и осмотрительно, зная о действительном положении дел. Заблуждения относительно природы сделки не усматривается, обманных действий со стороны Волосовой Е.А. также не усматривается. Свое волеизъявление Золотухины выразили, обстоятельства совершения сделки были для них очевидны.
 
    Доказательств тому, что Золотухины страдают каким-либо заболеванием, которое не позволяло им осозновать действия, которые они совершают с их стороны не представлено, поэтому нет оснований полагать, что Золотухины были не способны понять предмет договоров и заблуждаться относительно сделок.
 
    Из названия договоров, их текста с очевидностью следует, что Золотухины продавали недвижимое имущество Волосовой Е.А., а не занимали деньги, о чем они настаивают.
 
    Не представлено и доказательств тому, что оспариваемые сделки притворны и мнимы.
 
    Наличие помимо договоров купли-продажи также предварительного договора купли-продажи, договора аренды никак не свидетельствуют о том, что стороны имели ввиду, заключение договора займа.
 
    Т.к. оснований для признания оспариваемых сделок недействительными суд не находит, то соответственно подлежат удовлетворению требования Волосовой Е.А. о признании следок действительными и соответственно имеются основания для регистрации перехода права собственности от Золотухиных к Волосовой Е.А. на объекты недвижимого имущества, являющегося предметом сделок купли-продажи.
 
    На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования Волосовой Е.А. удовлетворить.
 
    Признать действительным договор купли-продажи квартиры, площадью 72,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Волосовой Е.А., Золотухиной А.В., Золотухиной А.В. и Золотухиным А.В..
 
    Признать действительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 426 кв.м, КН №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Волосовой Е.А., Золотухиной А.В., Золотухиной А.В. и Золотухиным А.В..
 
    Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от Золотухиной А.В., Золотухиной А.В., Золотухина А.В. к Волосовой Е.А. на объекты недвижимого имущества:
 
    - квартиру, площадью 72,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>;
 
    - земельный участок, площадью 426 кв.м, КН №, расположенный по адресу: <адрес>.
 
    В удовлетворении иска Золотухиной А.В., Золотухиной А.В., Золотухина А.В. к Волосовой Е.А. о признании договоров купли-продажи квартиры и земельного участка недействительными отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 19.05.2014.
 
    Судья Аксайского районного суда
 
    Ростовской области М.Н. Малород