Решение от 22 мая 2014 года №2-679/14

К делу № 2-679/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Гулькевичи                                                                                   22 мая 2014 года
 
    Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего               - Хайрутдиновой О.С.,
 
    при секретаре                                - Гучуа Н.Ю.,
 
    с участием истца                           - Глушковой В.П.,
 
    представителя истца                     - Глушкова А.А.,
 
    представителя ответчика Администрации МО Гулькевичский район - Карауловой Т.А. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
 
    представителя ответчика администрации Гулькевичского городского поселения – Будковской А.М. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Глушковой В.П. к Администрации Гулькевичского городского поселения, Администрации Муниципального образования Гулькевичский район о признании действующим договора аренды земельного участка,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истец Глушкова В.П. обратилась в суд с иском к ответчикам и просит признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 1088 кв.м, расположенный в городе<адрес>, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства между Глушковой В.П. и Администрацией города Гулькевичи действующим (на неопределенный срок), обязать Администрацию МО Гулькевичский район оформить договор аренды в соответствии с требованиями законодательства.
 
    Требования обосновала тем, что истцу на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Гулькевичи предоставлен в аренду земельный участок площадью 1088 кв.м, расположенный в городе<адрес>, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства. По условиям договора участок предоставлен до 2007 года, договор вступает в силу с момента его регистрации, действует в течение 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, пятилетний срок истек ДД.ММ.ГГГГ. После июля 2007 года до настоящего времени она пользуется участком, каких-либо возражений со стороны арендодателя не имелось, договор от ДД.ММ.ГГГГ продлил свое действие на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Ею в течение всего времени пользования земельным участков вносилась арендная плата в установленные договором сроки и определенных им же размерах, земельный участок использовался по целевому назначению, была подготовлена проектная документация, согласованная с главным архитектором района, на строительство на выделенном земельном участке жилого дома, гаража, сарая. Постановлением главы администрации города Гулькевичи № от ДД.ММ.ГГГГ ей разрешено строительство жилого дома с хозпостройками на спорном участке, которое начато: изготовлен блочный фундамент под дом, имеется многолетний сад, оборудован септик, завезены строительные материалы. Однако завершить строительство в срок она не смогла в связи с тяжелым материальным положением, ухудшением состояния здоровья. В начале января 2014 года она получила из Администрации МО Гулькевичский район письмо, датированное «24.12» с текстом следующего содержания: «Срок действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № (0600000753) от 28.06.2002г, предоставленного для индивидуального жилищного строительства кадастровый номер №, площадью 1088 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, истек. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как после истечения срока договора аренды Вы продолжали пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя - администрации муниципального образования Гулькевичский район, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. На основании изложенного, учитывая положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, администрация муниципального образования Гулькевичский район ставит Вас в известность о расторжении указанного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ года. К указанному сроку прошу освободить земельный участок, за свой счет привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и передать администрации муниципального образования Гулькевичский район по акту приема-передачи».Данное уведомление о прекращении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ направлено менее чем за три месяца. Уведомление о прекращение договора является односторонней сделкой и должно соответствовать требованиям, предъявляемым к сделкам: договор аренды заключен с Администрацией города Гулькевичи, уведомление направлено начальником Управления имущественных отношений Администрации МО Гулькевичский район. Каких-либо соглашений об изменении Арендодателя в договоре с ней не заключалось, уведомлений, извещений об изменении стороны договора она не получала. Полагает, что данное уведомление не может быть признано уведомлением о прекращении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию МО Гулькевичский район с заявлением о продлении срока договора аренды спорного участка. ДД.ММ.ГГГГ главой Гулькевичского городского поселения, вынесено постановление о проведении проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании Глушковой В.П. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В постановлении указано, что при его вынесении руководствовались, в том числе, Федеральным законом от 26 декабря 2008 года № 294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», который к ней как к физическому лицу не имеет в данном случае никакого отношения. В перечень мероприятий по контролю включена проверка сохранности межевых знаков границ земельных участков, в то время как по договору ей передан участок с неустановленными на местности границами. В акте проверки специалист администрации Гулькевичского городского поселения, которая установила наличие на участке блочного фундамента, многолетнего сада, строительных материалов, указала, что выявлено использование участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на земельный участок. Данное утверждение не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку ее право пользования земельным участком основано на договоре аренды, действие которого продлено на неопределенный срок, что признает ответчик Администрация МО Гулькевичский район. ДД.ММ.ГГГГ ей вручено извещение о необходимости уплаты арендной платы за 2014 год. ДД.ММ.ГГГГ она произвела оплату за 1, 2, 3, 4 кварталы 2014 года. В апреле 2014 года она получила сообщение из Администрации МО Гулькевичский район отказ в продлении договора. И только в этом сообщении ей разъяснили, что распоряжение земельными участками не разграниченной государственной собственности, муниципальной собственности на территории МО Гулькевичский район осуществляется администрацией МО Гулькевичский район. Считает данный отказ неправомерным, его следует расценивать как злоупотребление правом, недопустимым. Земельный участок, являющийся объектом аренды, предоставлен ей в целях возведения жилого дома и его строительство не завершено. Поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным. На арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, полагает возможным применить положения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985/08 от 23 декабря 2008 года, согласно которому не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    В судебном заседании истец Глушкова В.П. поддержала свои исковые требования, пояснила суду, что в 2002 году ей был предоставлен земельный участок под строительство дома. Подготовили проект, получили разрешение на строительство. В срок, указанный в разрешении, не смогли построиться. В 2003 году у них случился пожар, в 2006 году ни она, ни муж не работали, у них четверо детей, средств не было. Они смогли возвести фундамент, заложили многолетний сад, обрабатывали участок, все время платили арендную плату. В 2013 году получила сообщение о расторжении договора. Ходила в администрацию по поводу продления аренды, им прислали письмо с отказом в этом. Сейчас они собираются продолжить строительство, но положение неустойчиво: договор есть, а от нее требуют освободить участок. Вынуждена обратиться в суд для решения этого вопроса. Просила признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного площадью 1088 кв.м, расположенный в городе<адрес>, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства между Глушковой В.П. и Администрацией города Гулькевичи действующим (на неопределенный срок), в части требований об обязании Администрации МО Гулькевичский район оформить договор аренды в соответствии с требованиями законодательства просит оставить требования без рассмотрения, полагая, что достаточно имеющихся документов и решения суда.
 
    Представитель истца Глушков А.А. поддержал исковые требования Глушковой В.П. в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, настаивал на их удовлетворении.
 
    Представитель ответчика Администрации Гулькевичского городского поселения Будковская А.М. исковые требования признала.
 
    Представитель ответчика Администрации МО Гулькевичский район Караулова Т.А. возражала против удовлетворения требований истца, пояснила, что требования истца не подлежат удовлетворению, истцом избран не совсем верный способ защиты ее прав. Договор имеется, он действующий. В 2013 году участок Глушковой был осмотрен, на нем ничего не было, поэтому была направлена претензия. Строительство возобновлено, арендатор платит арендную плату, в настоящий момент претензий к истцу нет, поэтому нет оснований для удовлетворения иска.
 
    Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит, что требования истца обоснованны и подлежат частичному удовлетворению.
 
    В судебном заседании установлено, что Глушковой В.П. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Гулькевичи был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1088 кв.м, расположенный в городе<адрес>, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.
 
    Согласно п. 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен арендатору до 2007 года, п. 8.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента регистрации его в Гулькевичском филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 8.2 определено, что настоящий договор действует в течение 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права аренды серия 23-АА № 688825. С этого времени начался срок действия договора, пятилетний срок истек ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
 
    После июля 2007 года истец продолжала пользоваться предоставленным ей земельным участком, вносила арендную плату в установленные договором сроки и определенных им же размерах, земельный участок использовался по целевому назначению, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор от ДД.ММ.ГГГГ продлил свое действие на неопределенный срок.
 
    Истцом была подготовлена проектная документация на строительство на арендованном земельном участке жилого дома с хозяйственными постройками, которая согласована с главным архитектором района.
 
    Постановлением главы администрации города Гулькевичи № от ДД.ММ.ГГГГ Глушковой В.П. разрешено строительство жилого дома с хозпостройками на земельном участке по <адрес> Краснодарского края.
 
    Строительство на спорном земельном участке истцом начато: изготовлен блочный фундамент под дом, имеется многолетний сад, оборудован септик, завезены строительные материалы. Данное обстоятельство подтверждено в судебном заседании актом проверки, составленным ДД.ММ.ГГГГ специалистом администрации Гулькевичского городского поселения, которая установила наличие на участке блочного фундамента, многолетнего сада, строительных материалов, фотографиями.
 
    Истцу из Администрации МО Гулькевичский район направлено письмо, датированное «24.12» с текстом следующего содержания: «Срок действия договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного для индивидуального жилищного строительства кадастровый номер №, площадью 1088 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, истек. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как после истечения срока договора аренды Вы продолжали пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя - администрации муниципального образования Гулькевичский район, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. На основании изложенного, учитывая положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, администрация муниципального образования Гулькевичский район ставит Вас в известность о расторжении указанного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ года. К указанному сроку прошу освободить земельный участок, за свой счет привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и передать администрации муниципального образования Гулькевичский район по акту приема-передачи (акт приема-передачи прилагается)».
 
    По утверждению истца, указанное сообщение она получила в январе 2014 года.
 
    Администрация МО Гулькевичский район ссылается на п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым уведомление должно быть направлено за три месяца до прекращения договора, данное уведомление о прекращении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ направлено менее чем за три месяца.
 
    Уведомление о прекращение договора является односторонней сделкой и должно соответствовать требованиям, предъявляемым к сделкам: договор аренды заключен Глушковой В.П. с Администрацией города Гулькевичи, уведомление направлено начальником Управления имущественных отношений Администрации МО Гулькевичский район. Сведений о наличии каких-либо соглашений об изменении Арендодателя в договоре с Глушковой В.П., о направлении уведомлений, извещений об изменении стороны договора суду не представлено. Суд полагает, что данное уведомление не может быть признано уведомлением о прекращении договора аренды, о котором идет речь в п. 2 ст. 610 ГК РФ.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Глушкова В.П. обратилась в Администрацию МО Гулькевичский район с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка по <адрес>.
 
    ДД.ММ.ГГГГ главой Гулькевичского городского поселения, вынесено постановление о проведении проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании Глушковой В.П. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    В постановлении указано, что при его вынесении руководствовались, в том числе, Федеральным законом от 26 декабря 2008 года № 294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», который к Глушковой В.П. как к физическому лицу не имеет в данном случае никакого отношения.
 
    В перечень мероприятий по контролю включена проверка сохранности межевых знаков границ земельных участков, в приложенном к договору аренды плане земельного участка указано на неустановление на местности границ участка, то есть истцу передан участок с неустановленными на местности границами.
 
    В акте проверки от ДД.ММ.ГГГГ специалист администрации Гулькевичского городского поселения по земельному контролю установила наличие на участке блочного фундамента, многолетнего сада, строительных материалов. При этом указала, что выявлено использование участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на земельный участок. Данное утверждение не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку право пользования истца земельным участком основано на договоре аренды, действие которого продлено на неопределенный срок, что признал ответчик Администрация МО Гулькевичский район в своем сообщении, датированном «24.12».
 
    ДД.ММ.ГГГГ истцу вручено извещение о необходимости уплаты арендной платы за 2014 год. Согласно представленным квитанциям ДД.ММ.ГГГГ ею произведена оплата арендной платы за 1, 2, 3, 4 кварталы 2014 года.
 
    В апреле 2014 года истцу направлено сообщение из Администрации МО Гулькевичский район о рассмотрении ее обращения о продлении договора аренды, датированное ДД.ММ.ГГГГ года, в котором ей отказали в продлении договора. В указанном сообщении разъяснено, что распоряжение земельными участками не разграниченной государственной собственности, муниципальной собственности на территории МО Гулькевичский район осуществляется администрацией МО Гулькевичский район.
 
    В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы.
 
    При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.
 
    Статьей 1 Земельного кодекса РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства провозглашено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    Земельный участок, являющийся объектом аренды, предоставлен истцу в целях возведения жилого дома, строительство которого не завершено.
 
    В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
 
    Гражданским, градостроительным законодательством объект незавершенного строительства по своим функциональным признакам в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесен к таким объектам, которые прочно связаны с землей, являются объектами, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
 
    Данных о том, что объект незавершенного строительства на участке истца нарушает чьи-либо права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлено.
 
    Поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.
 
    Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23 декабря 2008 года не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
    Следовательно, в будущем истец как собственник объекта незавершенного строительства и арендатор земельного участка будет иметь преимущественное право на выкуп или аренду земельного участка. Направление истцу уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительством суд расценивает как злоупотребление правом, поскольку направлены исключительно на недопущение использования истцом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого участка, а также приводят к невозможности для истца завершить строительство, оформить необходимые документы.
 
    Учитывая изложенное, с целью придания стабильности и определенности отношениям истца и Администрации МО Гулькевичский район (арендатора) суд полагает необходимым вынести решение о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ действующим с неопределенным сроком действия.
 
    Требования Глушковой В.П. об обязании Администрации МО Гулькевичский район оформить договор аренды в соответствии с требованиями законодательства, оставить без рассмотрения.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Иск Глушковой В.П. к Администрации Гулькевичского городского поселения, Администрации Муниципального образования Гулькевичский район о признании действующим договора аренды земельного участка – удовлетворить.
 
    Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 1088 кв.м, расположенный в городе<адрес>, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства между Глушковой В.П. и Администрацией города Гулькевичи действующим (на неопределенный срок).
 
    Требования Глушковой В.П. об обязании Администрации МО Гулькевичский район оформить договор аренды в соответствии с требованиями законодательства, оставить без рассмотрения.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 26 мая 2014 года.
 
    Председательствующий