Решение от 22 апреля 2013 года №2-651/2013

    Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    г. Тюмень,                           22 апреля 2013 года                                              № 2-651/2013
 
    Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
 
    председательствующего федерального судьи Шаерман Ю.В.
 
    при секретаре Коновальчук Е.С.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савченковой ФИО8 к Администрации Тюменского муниципального района об обязании заключить договор аренды земельного участка, суд
 
                         УСТАНОВИЛ:
 
    Савченкова Э.М. обратилась в суд с иском к Администрации Тюменского муниципального района, в котором просила Обязать Администрацию Тюменского муниципального района, с момента вступления решения суда в законную силу, заключить с Савченковой ФИО9 договор аренды земельного участка, под незавершенный строительством жилой дом и хозяйственно-бытовые постройки, находящегося по адресу: <адрес> на срок 3 года, распространив его действие с момента заключения договора аренды, с размером арендной платы 516 рублей 54 копейки ежеквартально. Свои требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от 19.08.2010 она является собственником незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> о чем 14.09.2010 было выдано свидетельство о государственной регистрации права. 02.04.2012 истец в очередной раз обратилась в Администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка № 1033 в аренду на три года, указав, что расчет арендной платы она просит произвести в соответствии со ст.22, 65 ЗК РФ, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 (в редакции от 26.10.2011), Постановлением Правительства Тюменской области № 336-п от 26.12.2007 (в редакции от 31.12.2009 № 407-п) с учетом дополнительных понижающих коэффициентов. Однако, ответчик отказал в заключении с Савченковой Э.М. договора аренды земельного участка на предложенных условиях, указав, что заключение с истцом договора аренды возможно только на тех условиях, на которых договор аренды земельного участка был заключен с Савченковым А.Б. Истец не согласна с отказом, считает и просит признать его незаконным, по следующим основаниям. Согласно протокола от 04.08.2009 об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений по адресу: <адрес>, победителем торгов был признан Савченков А.Б., предложивший наибольшую цену по предмету торгов – 220.000 рублей. Савченкова Э.М. не участвовала в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, приобретая право собственности на объект недвижимости, собственником которого являлся Савченков А.Б., в отношении земельного участка у истца право возникает на иных, нежели у Савченкова А.Б. основаниях, соответственно, условия, примененные при заключении договора аренды с Савченковым А.Б. не могут распространяться на правоотношения между Администрацией и Савченковой Э.М. Савченкову А.Б. земельный участок предоставлялся по результатам аукциона, для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, заключенный с ним договор аренды № № от 10.08.2009 был расторгнут на основании двустороннего соглашения от 30.11.2010. В соответствии с Постановлением от 30.11.2010 № 474 и Постановлением от 27.12.2010 № 797, Савченковой Э.М. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок «под незавершенный строительством жилой дом и хозяйственно-бытовые строения» по адресу: <адрес> Несмотря на это, до настоящего времени договор аренды земельного участка с Савченковой Э.М. так и не был заключен, что прямо нарушает как земельное законодательство, так и права Савченковой Э.М., лишая её тем самым возможности получить разрешения, необходимые для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на возведенный и оконченный строительством объект. В связи с тем, что согласно кадастрового паспорта земельного участка от 28.02.2011, земельный участок № 1033 имеет удельный показатель кадастровой стоимости 281,11, расчет арендной платы должен быть рассчитан по приведенной в исковом заявлении формуле с учетом понижающего коэффициента, поскольку Савченкова Э.М. является пенсионером. Савченкова Э.М. с момента приобретения прав на недвижимое имущество, оплачивает по реквизитам Администрации арендную плату, при том, что договор аренды с ней не заключен. Ответчик представил истцу для подписания договор аренды земельного участка № № от 28.12.2010 с указанием обязанности Савченковой Э.М. оплачивать арендную плату в размере 220.000 рублей, с чем Савченкова Э.М. не согласилась, направив в Администрацию протокол разногласий от 14 марта 2011 года, который ответчиком оставлен без рассмотрения, поскольку истец никакого уведомления о результатах рассмотрения протокола разногласий не направляла.
 
        Истец Савченкова Э.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается вручением судей повестки ее представителю (л.д.42), о причинах неявки суд не известила.
 
        Судом, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии истца.
 
        Представитель истца – Никулина Г.В., действующая на основании доверенности № № от 22.12.2010 (л.д.45), иск Савченковой Э.М. поддержала и просила его удовлетворить по указанным в иске основаниям.
 
    Представитель ответчика – Балахнина С.В.., действующая на основании доверенности № № от 21.05.2012 (л.д.46), просила отказать Савченковой Э.М. в иске по основаниям, изложенным в Письменном отзыве (л.д.47-48).
 
    Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, считает иск Савченковой Э.М. обоснованным и подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
 
    Савченкова Э.М. является собственником жилого дома НЗС, назначение: объект незавершенного строительства, право собственности зарегистрировано 14.09.2010 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2010, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 918167 (л.д.13).
 
    Как указано в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2010, основанием для государственной регистрации права Савченкова А.Б. на жилой дом НЗС явился: договор аренды земельного участка № № от 10.08.2009 и кадастровый паспорт здания, строения, незавершенного строительства от 26.06.2010 (л.д.14).
 
    Соглашением от 30.11.2010, договор аренды земельного участка № № от 10.08.2009, заключенный между Администрацией Тюменского муниципального района «Арендодатель» и Савченковым А.Б. «Арендатор» в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> был расторгнут с 14.09.2010 (л.д.20). Соглашение было зарегистрировано в ЕГРП 14.01.2011.
 
        В судебном заседании представитель ответчика подтвердила то обстоятельство, что с Савченковым А.Б. договор аренды земельного участка № № от 10.08.2009 был заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений.
 
        В соответствии со ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
 
        Пунктом 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 26.10.2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», установлено, что, в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).
 
        Таким образом, суд соглашается с доводами представителя истца в той части, что с Савченковой Э.М. договор аренды земельного участка не может быть заключен на тех же условиях, что с Савченковым А.Б., а подлежит заключению новый договор аренды с соблюдением требований, предъявляемых к договору аренды недвижимого имущества.
 
        В соответствии с ч.4 ст.22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
        Принципы определения арендной платы закреплены в вышеуказанных Правилах определения размера арендной платы.
 
        Кроме того, поскольку земельный участок используется Савченковой Э.М. под постройку индивидуального жилого дома, Савченкова Э.М. 1946 г.р. является пенсионером по возрасту, при расчете арендной платы должен применяться коэффициент детализации, с учетом его понижения, который применяется для земельного участка, находящегося в Горьковском МО.
 
        30.11.2010 Постановлением № 474 Администрация Тюменского муниципального района предоставила Савченковой Э.М. в аренду земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений в <адрес> (л.д.22).
 
        27.12.2010 Постановлением № 797 Администрация Тюменского муниципального района внесла изменения в Постановление № 474 от 30.11.2010 следующего содержания: заголовок Постановления изложен в следующей редакции «О предоставлении земельного участка в аренду Савченковой Э.М. под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения в <адрес> постановления изложить в следующей редакции: «Предоставить Савченковой Э.М. в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. под незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения в Тюменской области, Тюменском районе, с.Горьковка, ул.Жемчужная, участок № 1033» (л.д.21).
 
    Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
 
    (п. 21 введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ)
 
        Право собственности Савченковой Э.М. на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 января 2012 года, соответственно, она имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, на котором такой объект расположен в порядке ст.36 ЗК РФ.
 
    В силу абз.2 п.1 ст.36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
        02.04.2012 Савченкова Э.М. обратилась в Администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о предоставлении ей земельного участка № 1033 по ул.Жемчужной в с.Горьковка в аренду на 3 года под незавершенный строительством жилой дом и хозяйственно-бытовые строения, предоставив свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом НЗС от 14.09.2010 (л.д.15), в котором просила определить размер арендной платы с учетом дополнительных понижающих коэффициентов.
 
        Однако, в нарушение п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (вступившего в силу с 14.12.2011), Администрация Тюменского муниципального района, уклонилась от решения вопроса о заключении договора аренды с Савченковой Э.М., не направив ей ни проект договора аренды, ни сообщение об отказе в заключении договора.
 
    В силу ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Навязывание Савченковой Э.М., имеющей преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка в соответствии с порядком, установленным для собственников зданий, строений, сооружений, условий договора, который был заключен с Савченковым А.Б., является незаконным, нарушающим права Савченковой Э.М. на использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
 
        Доводы представителя ответчика в той части, что между Администрацией Тюменского муниципального района и Савченковой Э.М. арендные отношения сложились с момента государственной регистрации за ней права собственности на жилой дом НЗС, суд признает несостоятельными, поскольку, в соответствии с ч.1 и ч.2 ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
        Таким образом, отсутствие заключенного в письменной форме договора аренды земельного участка, свидетельствует об отсутствии арендных отношений между Администрацией Тюменского муниципального района и Савченковой Э.М.
 
        Постановление о предоставлении Савченковой Э.М. в аренду земельного участка № 1033 не отменено, не признавалось в установленном законом порядке недействительным, Протокол разногласий, представленный Савченковой Э.М., Администрация, получив 14.03.2011 (л.д.23), по истечении 2 лет не подписала, что суд признает злоупотреблением своими гражданскими правами со стороны ответчика.
 
        Принимая во внимание, что отсутствие договора аренды земельного участка, пользователем которого является Савченкова Э.М. как собственник объекта незавершенного строительства, нарушает права истца, суд обязывает сторону, заключение для которой такого договора является обязательным, заключить с Савченковой Э.М. договор аренды земельного участка с момента вступления в силу решения суда, распространив его действие с этой же даты, поскольку, в соответствии с ч.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
 
    В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.22 ЗК РФ, ст.ст.425, 433, 445, 447, 609 ГК РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст.ст.3, 12, 13, 35, 39, 55, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, п.4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 26.10.2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Иск Савченковой ФИО10 к Администрации Тюменского муниципального района – удовлетворить.
 
    Обязать Администрацию Тюменского муниципального района, с момента вступления решения суда в законную силу, заключить с Савченковой Эльвирой Михайловной договор аренды земельного участка с кадастровым номером № под незавершенный строительством жилой дом и хозяйственно-бытовые строения, находящегося по адресу: <адрес>, на срок 3 года, с размером арендной платы 516 рублей 54 копейки, ежеквартально.
 
        Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.
 
    Мотивированное решение составлено 29.04.2013.
 
    Федеральный судья __________________ Ю.В. Шаерман