Решение от 19 февраля 2014 года №2-6419

    Дело № 2-64 19 февраля 2014 года
 
    город Архангельск
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    Соломбальский районный суд города Архангельска в составе:
 
    председательствующего судьи Уткиной И.В.,
 
    при секретаре Копытовой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Костомарова А.Л. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области, Агаеву Э.А. о. о признании недействительными торгов, договора купли-продажи от *** 2013 года, применении последствий недействительности сделки,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Костомаров А.Л. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее – ТУ Росимущества) о признании недействительными торгов по продаже квартиры *** в городе Архангельске, проведенных *** 2013 года в форме открытого аукциона, применении последствий недействительности сделки. Впоследствии уточнив заявленные требования, просил также признать недействительным договор купли-продажи от *** 2013 года арестованного имущества – квартиры *** в городе Архангельске, заключенного между ТУ Росимущества и Агаевым Э.А.о., применить последствия недействительности сделки купли-продажи спорной квартиры, возложив на ТУ Росимущества обязанность возвратить Агаеву Э.А.о. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства.
 
    В обоснование заявленных требований указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, ***. Квартира приобретена с использованием заемных средств по ипотечному кредиту Архангельского филиала «Петровский ОАО «Банк «Открытие». Как ему стало известно, указанное жилое помещение реализовано на торгах, организованных ТУ Росимущества. Полагал, что данные торги проведены с нарушением правил, установленных законом, поскольку не соблюдена процедура извещения о публичной продаже, обеспечения присутствия и участия потенциальных покупателей. Согласно информации сайта www.torgi.gov.ru, победителем аукциона, проведенного *** 2013 года ТУ Росимущества, признан единственный участник Агаев Э.А.о., в связи с чем аукцион должен быть признан несостоявшимся. Кроме того, в рамках исполнительного производства реализована квартира, на которую Приморским районным судом города Архангельска наложен арест. Фактически ни жилое помещение, ни правоустанавливающие документы на реализацию организатору торгов приставу не переданы, а находятся в его владении. Также полагал, что аукцион проведен с нарушением сроков, установленных для проведения вторичных торгов, с нарушением процедуры и порядка проведения публичных торгов.
 
    На основании определений суда к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Агаев Э.А.о., Управление Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области (далее – УФССП по АО), в качестве третьего лица – Архангельский филиал «Петровский» ОАО «Банк Открытие» (далее – ОАО «Банк Открытие»).
 
    Истец Костомаров А.Л., извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направив в суд заявление с просьбой об отложении разбирательства дела. По определению суда причины неявки истца были признаны неуважительными, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ.
 
    Представитель истца Романенко Н.М. заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Указала также на иные нарушения ТУ Росимущества правил проведения торгов. Так, по ее мнению, форма проведения торгов в соответствии с правилами ст.447 ГК РФ должна быть определена собственником реализуемого имущества, между тем судебный пристав-исполнитель не уведомил Костомарова А.Л. о проведении торгов, тогда как в соответствии с письмом от 23.12.2011 УФССП № 12/01-31629 АП это является его прямой обязанностью. Также полагала, что судебный пристав-исполнитель должен был истребовать квартиру у Костомарова А.Л. и вместе с правоустанавливающими документами передать на реализацию в ТУ Росимущества, однако, квартира до настоящего времени находится во владении Костомарова А.Л., поэтому оснований считать, что имущество было передано на реализацию не имеется. В нарушение Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утв. Распоряжением РФФИ от 29.11.2001 N 418, судебный пристав-исполнитель не был включен в состав комиссии, которая, кроме того, не удалялась на совещание для обсуждения оценки результатов. Участники торгов при этом не вправе присутствовать при обсуждении и оценке предложений. Не был соблюден шаг аукциона, поэтому имущество продано по более низкой цене. Также, по ее мнению, вызывает сомнение участие в торгах А.В., поскольку заявки на участие зафиксированы с разницей в 3 минуты, при этом А.В. указывал, что не видел Агаева Э.А.о. в момент подачи заявки. Также А.В. указывал на знакомство с Агаевым Э.А.о. Договор купли-продажи между Агаевым Э.А.о. и ТУ Росимущества подписан через 6 дней после проведения торгов, тогда как закон указывает на возможность подписания договора не ранее чем через 10 дней после проведения торгов.
 
    Представитель ТУ Росимущества – Луцев Р.В. просил в удовлетворении иска отказать, поскольку права и интересы истца, а также правила проведения торгов не нарушены. Указал, что в материалах дела имеется достаточно доказательств, подтверждающих, что в торгах принимали участие два участника: Агаев Э.А.о. и Шехин А.В., а именно: протоколы №1, №2 от *** 2013 года, договоры о задатке, заключенные как с Агаевым Э.А.о., так и с А.В., заявки на участие в торгах от обоих участников, платежные поручения о перечислении ими задатка. Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей. Извещение о торгах было опубликовано ТУ Росимущества в установленный законом срок в средствах массовой информации. Закон не содержит каких-либо требований к размещению иной информации, в том числе об участниках торгов. Полагал также, что арест, наложенный на спорную квартиру Приморским районным судом города Архангельска, не является препятствием для реализации квартиры на торгах, поскольку действующее законодательство не содержит запретов к указанным действиям. Передача УФССП по АО ТУ Росимущества копий документов на спорную квартиру также не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку закон также не содержит запретов для этого.
 
    Ответчик Агаев Э.А.о. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. По определению суда дело рассмотрено в его отсутствие.
 
    Представитель Агаева Э.А.о. – Маилов Р.С.о. также не согласился с исковыми требованиями, указав, что истец не представил доказательств нарушения его прав реализацией заложенного имущества, поскольку он в торгах не участвовал и не изъявлял желания, о чем свидетельствуют материалы дела и установленные по делу обстоятельства. Истцом не доказано нарушение процедуры проведения торгов. В торгах фактически участвовало два участника, и по результатам торгов Агаев Э.А.о. был объявлен победителем. При этом Агаевым Э.А.о. были соблюдены все требования закона. Документы о внесении задатка и остаточной стоимости объекта имеются, ответчик выполнил все взятые на себя обязательства, уплатил за квартиру всю сумму. Также полагал необоснованными доводы истца о том, что имущество должно было быть передано на реализацию в натуре, поскольку нормы закона также не содержат запрета на передачу копий документов для реализации заложенного имущества, в данном случае достаточно лишь конклюдентных действий.
 
    Представитель ответчика - УФССП по Архангельской области – Федукина О.П. в удовлетворении иска просила отказать, полагая, что правила проведения торгов не нарушены, действия судебного пристава-исполнителя законны и обоснованны, должником, в случае его несогласия с действиями судебного пристава-исполнителя, не обжалованы. Закон не содержит ограничений в отношении передачи копий документов в отношении передаваемого на реализацию имущества. Поскольку в рамках исполнения решения суда не было возможности связаться с должником, иным образом получить документы не представлялось возможным.
 
    Представитель третьего лица - ОАО «Банк Открытие» Сидорова Е.С. также возражала против удовлетворения требований истца, поскольку Костомаровым А.Л. не исполнены обязательства перед банком. Полагала, что передача документов и имущества является обязанностью самого Костомарова А.Л., поскольку в отношении него судом вынесено решение о взыскании задолженности в пользу банка и обращено взыскание на спорную квартиру.
 
    Выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое судом обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
 
    В силу ст.56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется правилами статей 447-449 ГК РФ с особенностями, установленными данным законом.
 
    На основании ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
 
    Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
 
    Указом Президента РФ от 12 мая 2008 года № 724 и Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 № 432 функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений, возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое действует непосредственно и через свои территориальные органы.
 
    Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области определено, что ТУ Росимущества организует в установленном порядке реализацию арестованного имущества.
 
    В соответствии со ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
 
    Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (ст. 57 ФЗ РФ«Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
 
    В соответствии со ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве» организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества; лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
 
    Как следует из ч.1 ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
 
    Согласно статье 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.
 
    Нормами статьи 168 ГК РФ (в редакции от 28.06.2013) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
 
    Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
 
    Таким образом, основаниями для признания торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.
 
    Судом установлено, что вступившим в законную силу решением суда Архангельской области от *** 2012 года с Костомарова А.Л. в пользу ОАО «Банк Открытие» взыскана задолженность по кредитному договору в размере *** руб., в том числе: задолженность по основному долгу в размере *** руб. 74 коп., задолженность по процентам, начисленным за пользование кредитом, в размере *** руб. 51 коп., неустойка по кредиту *** руб. 50 коп., неустойка по процентам *** руб. 25 коп., сумма государственной пошлины в размере *** руб. 90 коп., всего взыскано *** руб. 90 коп., а также проценты за пользование кредитом *** % годовых за каждый день просрочки, начиная с *** 2012 года и по день исполнения решения суда. Взыскание обращено на заложенное Костомаровым А.Л. имущество – квартиру *** в городе Архангельске путем реализации с открытых торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере *** руб.
 
    На основании выданного судом исполнительного листа судебным приставом-исполнителем ОСП по Соломбальскому округу города Архангельска УФССП по Архангельской области 6 марта 2013 года было возбуждено исполнительное производство в отношении должника Костомарова А.Л.
 
    Должнику Костомарову А.Л. *** 2013 года было направлено требование о предоставлении судебному приставу-исполнителю документов, подтверждающих регистрацию права на квартиру, расположенную по адресу: г. Архангельск, ***.
 
    *** 2013 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на спорную квартиру, принадлежащую Костомарову А.Л.
 
    *** 2013 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче указанной квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу: г.Архангельск, ул. ***, на торги. Установлена начальная продажная стоимость квартиры – *** руб.
 
    На основании акта приема-передачи от *** 2013 года ТУ Росимущества были переданы копии документов, характеризующих переданную на реализацию квартиру.
 
    Извещение о предстоящих торгах организатором торгов ТУ Росимущества было размещено в газете «Волна» от 21 мая 2013 года № 19, а также на Интернет-сайтах: www.arhrosim.ru и www.fssprus.ru, при этом была указана дата, время и место проведения торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
 
    В связи с рассмотрением жалобы в УФАС по Архангельской области аукцион по продаже заложенного имущества, назначенный на 18 июня 2013 года был приостановлен и в последующем назначен на *** 2013 года. Данная информация размещена на сайте www.torgi.gov.ru, а также в соответствующем выпуске печатного издания «Волна» №23 от *** 2013 года.
 
    Как следует из протокола заседания комиссии по проведению аукционов от *** 2013 года, аукцион по продаже имущества признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.
 
    *** 2013 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены на квартиру, расположенную по адресу: г. Архангельск, ул. ***, до *** руб.
 
    Повторные торги назначены ТУ Росимущества на *** 2013 года, о чем была размещена информация в газете «Волна» от *** 2013 года, а также на Интернет-сайтах: www.arhrosim.ru и www.fssprus.ru.
 
    Претендентами на участие в аукционе являлись Агаев Э.Ф.о. и А.В., которые подали заявки и уплатили задатки для участия в торгах в размере по *** руб. каждый.
 
    Победителем торгов, проведенных *** 2013 года, признан Агаев Э.Ф.о., предложивший наибольшую цену за квартиру в размере *** руб.
 
    Как следует из материалов дела, Агаев Э.Ф.о., за вычетом ранее уплаченного задатка в размере *** руб., перечислил *** руб. на расчетный счет ТУ Росимущества *** 2013 года, то есть свою обязанность по оплате приобретенного на торгах имущества исполнил.
 
    *** 2013 года между ТУ Росимущества и Агаевым Э.Ф.о. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
 
    Право собственности на квартиру зарегистрировано за Агаевым Э.Ф.о. в УФРС по Архангельской области *** 2013 года.
 
    Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, показаниями свидетелей В.А., О.В., Т.С., А.В.
 
    Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что установленный законом порядок проведения торгов не нарушен, извещение о предстоящих торгах было опубликовано в средствах массовой информации в установленный срок, повторные торги назначены также в установленный законом срок, квартира, расположенная по адресу: г. Архангельск, ул. ***, была продана победителю торгов Агаеву Э.А.о., который впоследствии уплатил за квартиру все причитающиеся денежные средства. Кроме того, участниками торгов являлись 2 лица, которые своевременно подали заявки на участие в торгах, оплатили задатки, сделали надбавки к начальной продажной цене реализуемого имущества.
 
    С учетом того, что установленный законом порядок проведения торгов не нарушен, оснований для признания торгов и договора купли-продажи недействительными не имеется.
 
    Довод истца о том, что не соблюдена процедура извещения о публичной продаже, обеспечения присутствия и участия потенциальных покупателей, поскольку на сайте www.torgi.gov.ru, не опубликована информация о двух участниках не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку закон не содержит обязательных требований о размещении вышеуказанной информации. При этом доводы об участии в торгах двух лиц подтверждается материалами дела, что не дает оснований для признания торгов несостоявшимися.
 
    В обоснование довода о нарушении порядка и процедуры проведения торгов, представитель истца указывает на то обстоятельство, что торги проведены с нарушением правил ст.447 ГК РФ об определении формы торгов, которую должен определять собственник имущества, в нарушение Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утв. Распоряжением РФФИ от *** 2001 года № *** в состав комиссии не включен представитель УФССП по АО (п.4.1), комиссия не удалялась на совещание для обсуждения и оценки предложений (п.7.3), кроме того, не соблюден шаг аукциона, что привело к занижению стоимости объекта.
 
    Между тем, ссылка на вышеуказанное распоряжение не может быть признана заслуживающей внимание, поскольку оно не зарегистрировано в Министерстве юстиции РФ, не учитывается в государственном реестре нормативно-правовых актов и опубликовано не было. Таким образом, распоряжение РФФИ от 29.11.2001 № 418 не является нормативно-правовым актом, не имеет юридической силы, носит методический и рекомендательный характер, следовательно, не устанавливает правовые нормы.
 
    Кроме того, как следует из материалов дела, форма торгов определена решением *** суда Архангельской области от *** 2012 года.
 
    Остальные доводы также не являются безусловным основанием для признания результатов торгов недействительными, а подлежат оценке на предмет его существенности, поскольку по смыслу п. 1 ст. 449 ГК РФ таким основанием могут быть лишь существенные нарушения порядка проведения торгов.
 
    В связи с этим подобные нарушения должны оцениваться в совокупности с иными обстоятельствами, свидетельствующими об их существенности, т.е. о том, что оно воспрепятствовало получению объективного результата и привело к реальному нарушению прав и законных интересов должника и взыскателя.
 
    При этом суд учитывает, что Костомаров А.Л. не осуществлял действий, свидетельствующих о намерении участвовать в оспариваемых торгах, не обращался с заявкой на участие, не являлся лицом, которому было отказано в участии в торгах, задолженность перед взыскателем не погасил, в случае признания торгов недействительными предмет залога возвратился бы не истцу, а организатору торгов.
 
    Утверждая о несоблюдении месячного срока проведения повторных торгов, предусмотренного ч. 1 ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» и п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец не учитывает, что по смыслу названных положений закона снижение начальной продажной цены на повторных торгах является средством повышения интереса к ним со стороны потенциальных покупателей, которое применяется в том случае, когда первичные торги не состоялись ввиду недостаточного количества участников или никто из них не был готов сделать надбавку к начальной цене.
 
    Именно с этим связано требование ФЗ «Об исполнительном производстве» о проведении повторных торгов не позднее одного месяца после первых публичных торгов, поскольку только в пределах ограниченного срока с этого момента имеются основания полагать, что при сохранении прежнего условия о цене торги (аукцион) будут иметь тот же результат.
 
    Однако в данном случае пропуск установленного ФЗ «Об исполнительном производстве» срока был незначительным, а истцом не представлено доказательств того, что это привело к существенному нарушению его прав и законных интересов.
 
    Также не могут быть приняты во внимание доводы представителя истца о том, что ТУ Росимущества реализована квартира, находящаяся под арестом, УФССП по АО не переданы правоустанавливающие документы на квартиру, а только их копии, поскольку арест был наложен судом для обеспечения взыскания, нормы ФЗ «Об исполнительном производстве» не содержат ограничений по продаже на торгах арестованного имущества, также как и передаче копий правоустанавливающих документов на данное имущество.
 
    Довод представителя истца о том, что договор заключен до истечения 10 дней со дня подписания протокола в нарушение п.11 ст.89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» является несостоятельным в силу следующего.
 
    Согласно п. 11 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.
 
    *** 2013 года между ТУ Росимущества и Агаевым Э.А.о. был подписан договор купли-продажи, по условиям которого спорное жилое помещение было продано Агаеву Э.А.о. Квартира была передана Агаеву Э.А.о. *** 2013 года на основании акта приема-передачи после внесения покупателем денежных средств. Право собственности на квартиру за Агаевым Э.А.о. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** 2014 года.
 
    В соответствии с положениями ст. ст. 433, 551 ГК РФ договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит выводу о том, что договор купли продажи квартиры заключен в срок, установленный п. 11 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве».
 
    Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, оснований для удовлетворения иска не имеется.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Иск Костомарова А.Л. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области, Агаеву Э.А. о. о признании недействительными торгов, договора купли-продажи от *** 2013 года, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд города Архангельска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий И.В. Уткина