Решение от 28 мая 2013 года №2-6/2013

    Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
 
    Катайский районный суд Курганской области в составе:
 
    председательствующего судьи Бутаковой О. А.
 
    при секретаре Тимченко Е. С.
 
    с участием представителя истца (ответчика) Лекарева И. А. Подолина А. В.,
 
    представителя ответчика (истца) Кузнецовой В. Д. Нетунаева И. С.,
 
    представителя ответчика Ключникова М. Е. Терновой В. В.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании 28 мая 2013 года в г. Катайске Курганской области гражданское дело № 2-6/2013 по исковому заявлению Лекарева И. А. к Кузнецовой В. Д. , Ключникову М. Е. о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка и по встречному исковому заявлению Кузнецовой В. Д. к Лекареву И. А. о признании недействительной сделки по договору купли-продажи дома и земельного участка,
 
Установил:
 
    Истец Лекарев И. А. обратился в суд с исковым заявлением к Кузнецовой В. Д., Ключникову М. Е., в котором просит зарегистрировать договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ....
 
    Свои исковые требования истец Лекарев И. А. мотивирует тем, что 18.08.2012 г. он заключил с Ключниковым М. Ю., действующим от имени Кузнецовой В. Д. по доверенности, договор купли-продажи вышеуказанных дома и земельного участка, в этот же день все необходимые документы были представлены на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. В связи с поступившим в службу государственной регистрации 23.08.2012 г. заявлением Ключникова М. Ю. о возврате документов без регистрации, государственная регистрация была приостановлена. Он полагает, что продавец и её представитель необоснованно уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку с его стороны все обязательства по договору выполнены, деньги переданы в полном объёме.
 
    14.05.2013 г. от ответчика Кузнецовой В. Д. поступило встречное исковое заявление к Лекареву И. С., согласно которому Кузнецова В. Д. просит признать недействительной вследствие ничтожности сделку купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., заключенную между Лекаревым И. А. и Ключниковым М. Е., действующим за неё по доверенности.
 
    Встречное требование ответчик Кузнецова В. Д. мотивировала тем, что она никогда не выдавала Ключникову М. Е. доверенности на совершение вышеуказанных действий, Ключникова М. Е. она не знает, никогда не видела, никаких доверенностей проводить сделки от её имени ему не выдавала. Сделка была совершена неуправомоченным лицом (л. д. 5 т. 2).
 
    02.10.2013 г. Катайским районным судом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (л. д. 41-43 т. 1).
 
    В судебное заседание истец (ответчик) Лекарев И. А. не явился по причине <данные изъяты>, представил заявление, согласно которому в полном объёме поддерживает свои исковые требования, на их удовлетворении настаивает, сообщил, что его интересы в судебном заседании будет представлять Подолин А. В. (л. д. 236 т. 1).
 
    Ранее истец (ответчик) Лекарев И. А. в судебном заседании 02.10.2012 г. исковые требования поддержал и пояснил, что ему был предложен дом в ..., который его устроил. После этого перед сдачей документов на регистрацию он передал Ключникову М. Е. деньги, после чего они сдали документы на регистрацию. Позднее ему приходит уведомление о приостановлении регистрации, поскольку поступило заявление от Ключникова М. Е. Он просил Ключникова М. Е., чтобы на регистрацию договора приехал собственник дома, но ему было объяснено, что собственником дома является пожилая женщина, и она не смогла приехать, деньги ей уже переданы.
 
    Представитель истца (ответчика) Лекарева И. А. - Подолин А. В., действующий на основании доверенности (л. д. 3 т. 2), в судебном заседании поддержал исковые требования, заявленные истцом, встречные исковые требования Кузнецовой В. Д. не признал, пояснив суду, что Лекарев И. А. узнал о продаже дома и земельного участка через объявление, он встретился с девушкой, которая занималась продажей, они посмотрели дом и участок, ему были показаны документы на дом и участок, они определились с ценой в размере ... рублей. Договор подписывался с Ключниковым М. Е., у которого была доверенность, перед подписанием договора Ключникову М. Е. была передана вышеуказанная сумма. Со встречными исковыми требованиями не согласен, поскольку Лекарев И. А. является добросовестным приобретателем, так как перед заключением сделки он осмотрел дом и участок, видел документы на них, но не мог предположить, что доверенность на заключение договора купли-продажи была выдана незаконно. Кроме того, считает, что раз договор купли-продажи не зарегистрирован, то сделку нельзя признать недействительной.
 
    Ответчик (истец) Кузнецова В. Д. в судебное заседание не явилась, хотя своевременно и надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения данного дела, заявлений о невозможности явиться в судебное заседание по уважительной причине или об отложении судебного заседания не поступало (л. д. 12 т. 2). Учитывая положения ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика (истца) Кузнецовой В. Д.
 
    Ранее ответчик (истец) Кузнецова В. Д. в судебном заседании 02.10.2012 г. исковые требования Лекарева И. А. не признала в полном объёме, суду пояснила, что она ничего не знала о сделке.
 
    Представитель ответчика (истца) Кузнецовой В. Д. – Нетунаев И. С., действующий на основании доверенности (л. д. 52 т. 1), в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, исковые требования Лекарева И. А. не признал, пояснив суду, что при оформлении документов на получение жилищного сертификата Кузнецова В. Д. узнала, что в её собственности находится дом в .... Позднее из искового заявления, полученного ею из суда, она узнала, что от её имени по доверенности был оформлен договор купли-продажи дома и земельного участка, которые находятся в .... Однако, никаких доверенностей на продажу данного дома и земельного участка она не подписывала, никого не уполномочивала на это, в том числе и Ключникова М. Е., которого она вообще никогда не видела и не знает, кто он такой. Договор купли-продажи является ничтожной сделкой ввиду того, что никакой доверенности на совершение данной сделки не выдавала. Данная сделка не основана на законе.
 
    Ответчик Ключников М. Ю. в судебное заседание не явился, хотя своевременно и надлежащим образом извещен о месте и времени, представлена справка о том, что он не может быть освобожден от своих обязанностей (л. д. 22 т. 2).
 
    Представитель ответчика Ключникова М. Ю. - Терновая В. В., действующая на основании доверенности (л. д. 21 т. 2), в судебном заседании исковые требования Лекарева И. А. не признала в полном объеме, считает встречные требования Кузнецовой В. Д. подлежащими удовлетворению, суду пояснила, что Ключников М. Е. является ненадлежащим ответчиком, его знакомая ФИО1 передала ему доверенность от имени Кузнецовой В. Д. и попросила сдать документы в органы юстиции. Лекарев И. А. деньги Ключникову М. Е. не передавал, ФИО1 при передаче доверенности ему пояснила, что она сама решит вопрос с Лекаревым И. А. об оплате по договору. Однако, через неделю ФИО1 позвонила и попросила Ключникова М. Е. приостановить регистрацию договора, поскольку не получила от Лекарева И. А. деньги. Требования Кузнецовой В. Д. должны быть удовлетворены, поскольку сделка не была совершена, между сторонами не было договоренности, не оговаривалась цена. Ключников М. Е. не был знаком с Кузнецовой В. Д., Лекарев И. А. никогда не видел Кузнецову В. Д. Лекарева И. А. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку им не были проверены полномочия ни ФИО1., ни Ключникова М. Е., он не попытался встретиться с собственником дома и земельного участка, хотя занимался риэлтерскими услугами. Кроме того, денежные средства по договору купли-продажи Лекаревым И. А. не передавались.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, хотя своевременно и надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения (л. д. 15 т. 1). Учитывая положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Лекарева И. А. к Кузнецовой В. Д.и Ключникову М. Ю. о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка не обоснованны и не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования Кузнецовой В. Д. к Лекареву И. А. о признании недействительной сделки по договору купли-продажи дома и земельного участка – законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    В ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    Частью 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
 
    В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    Согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
 
    Согласно ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    В судебном заседании установлено, что Кузнецовой В. Д. на основании договора мены от 01.08.2012 г. принадлежат на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... (л. д. 61, 62-63, 95-113, 114-146 т. 1).
 
    Судом установлено, что сделка – купля-продажа жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., - которую требует зарегистрировать истец Лекарев И. А., и которую оспаривает ответчик Кузнецова В. Д., оформлена договором купли-продажи от 18.08.2012 г. между продавцом Кузнецовой В. Д. и покупателем Лекаревым И. А. (л. д. 60 т. 1). От имени Кузнецовой В. Д. указанный договор подписал Ключников М. Е. на основании доверенности, оформленной и зарегистрированной главным специалистом администрации Верхнепесковского сельсовета Катайского района ФИО2 27.07.2012 г.
 
    Из содержания вышеуказанной доверенности следует, что Кузнецова В. Д. уполномочила Ключникова М. Е. оформить отчуждение в любой форме (продажа, мена, дарение) жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ..., заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, быть её представителем для регистрации обременений указанного имущества, для чего предоставила ему право подавать от ее имени заявления, получать любые документы, справки и удостоверения, совершать все действия и формальности, связанные с исполнением указанного поручения, в том числе подавать заявления о приостановлении и возобновлении государственной регистрации прав и сделок, а также быть ее представителем в суде со всеми правами, предоставленными истцу, ответчику, третьему лицу (л. д. 59 т. 1).
 
    На основании заявления Ключникова М. Е. от 23.08.2012 г. Катайским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 23.08.2012 г. приостановлена государственная регистрация прав на указанное выше недвижимое имущество (л. д. 68-71, 87-90 т. 1).
 
    Из заявления Ключникова М. Е. следует, что он просит возвратить ему документы без проведения регистрации договора купли-продажи, перехода права, права собственности на жилой дом и земельный участок «в связи с обращением продавца в суд по факту мошенничества со стороны покупателя» (л. д. 66 т. 1).
 
    В судебном заседании из пояснений сторон, их представителей усматривается, что Кузнецова В. Д. никогда ранее не встречалась ни с Лекаревым И. А., ни с Ключниковым М. Е., не знакома с ними и не имела намерений заключать с ними какие-либо сделки, в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества с Лекаревым И. А. и передавать какие-либо полномочия по совершению каких-либо сделок от своего имени Ключникову М. Е., ни от Лекарева И. А., ни от Ключникова М. Е., ни от кого-либо иного Кузнецова В. Д. не получала денег за продажу жилого дома и земельного участка.
 
    Так, Лекарев И. А. суду пояснил, что хотел, чтобы на регистрации договора купли-продажи присутствовал собственник недвижимости, но ему Ключников М. Е. сообщил, что Кузнецова В. Д. пожилой человек и не может явиться. При осмотре дома он также не видел Кузнецову В. Д. В первый раз Кузнецову В. Д. он увидел только в судебном заседании 02.10.2012 г.
 
    Представитель ответчика Ключникова М. Е. – Терновая В. В. суду пояснила, что доверенность на регистрацию договора купли-продажи Ключникову М. Е. передала ФИО1., собственника дома и земельного участка – Кузнецову В. Д. он никогда не видел и не знаком с ней. Никаких денег Лекарев И. А. ему не передавал.
 
    Кузнецова В. Д. пояснила суду, что она узнала о договоре купли-продажи спорного дома и земельного участка, только после того, как пришли документы из суда. До этого ни с Лекаревым И. А., ни с Ключниковым М. Е. она не встречалась, с ними не знакома. Желания продать данный дом и участок у неё не было, так как она даже не знала, что они находятся в её собственности.
 
    Кроме того, данный вывод суда подтверждается пояснениями свидетеля ФИО2, согласно которым при оформлении ею доверенности от имени Кузнецовой В. Д. на предоставление Ключникову М. Е. полномочий по совершению сделки купли-продажи дома и земельного участка, расположенных в ..., ни Кузнецова В. Д., ни Ключников М. П. не присутствовали, кто подписал доверенность и расписался за Кузнецову В. Д. в реестре выдачи доверенностей, ей неизвестно. Подготовленную ею по просьбе ФИО1 доверенность она передала последней, через некоторое время ФИО1 вернулась с подписанной доверенностью, она визуально сверила подпись с подписью Кузнецовой В. Д., имеющейся на других документах, которые ранее Кузнецова В. Д. подписывала, и заверила эту доверенность. Паспортные данные Ключникова М. Е. для указания в доверенности ей передала ФИО1.
 
    Свидетель Кузнецов В. Д. пояснил суду, что Лекареву И. А. дом и земельный участок в ... предложила девушка по имени ФИО1, фамилию он её не помнит, которая была знакома с Лекаревым И. А. Она сообщила, что ключ от дома находится под ковриком в этом доме, он вместе с Лекаревым И. А. без ФИО1 приехал в .... Они зашли в дом, посмотрели, потом обратно вернулись в ... и зашли к ФИО1, она им показала документы на дом и участок, сказала, что у неё есть доверенность, что это её дом, но она сможет оформить передоверие. Позднее со слов Лекарева И. А. ему стало известно, что ... ему сообщила, что на регистрацию договора приехать не сможет, но от неё будет доверенное лицо.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
 
    Статьей 1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации от 11.02.1993 г. № 4462-1 (ред. от 05.04.2013), в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, право совершать нотариальные действия, предусмотренные статьей 37 настоящих Основ (в том числе удостоверять доверенности), имеют соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района.
 
    Указанное должностное лицо обязано при совершении нотариального действия устанавливать личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица, на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия (ст. 42 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
 
    В соответствии со ст. 44 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса (специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения).
 
    Таким образом, на основании пояснений сторон, их представителей, свидетелей, согласующихся между собой и взаимодополняющих друг друга, судом установлено, что волеизъявления Кузнецовой В. Д. на отчуждение спорного дома с земельным участком отсутствовало, поручение кому-либо на осуществление сделки и подписание договора от её имени она не давала, доверенность от имени Кузнецовой В. Д. на совершение оспариваемой сделки оформлена специально уполномоченным должностным лицом местного самоуправления поселения ФИО2 с грубым нарушением закона.
 
    Согласно ч. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
 
    Учитывая, что ни Ключников М. Е., ни Лекарев И. А. с Кузнецовой В. Д. никогда не общались, не видели и не знали её, при оформлении доверенности, выданной от имени Кузнецовой В. Д. на Ключникова М. Е., никто из них не присутствовал, следовательно, ни Ключников М. Е., ни Лекарев И. А. не могли знать истинную волю Кузнецовой В. Д., подписывая договор купли-продажи.
 
    В дальнейшем из пояснений представителя ответчика (истца) Кузнецовой В. Д. – Нетунаева И. С. следует, что Кузнецова В. Д. не только не подтвердила намерение на отчуждение принадлежащих ей дома и участка, но и оспаривала совершенную сделку, обратилась с заявлением о совершении служебного подлога главным специалистом администрации Верхнепесковского сельсовета (л. д. 168 т. 1), поэтому требования Кузнецовой В. Д., основанные на положениях ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат удовлетворению.
 
    Доводы представителя истца (ответчика) Лекарева И. А. – Подолина А. В. о том, что Лекарев И. А. является добросовестным приобретателем, суд признает необоснованными, поскольку Лекаревым И. А. не были предприняты все необходимые меры для выяснения вопроса о правомерности отчуждения имущества, у него не возникло никаких сомнений по поводу воли продавца, с которым он никогда не виделся, документы на дом и земельный участок передавались одним представителем, полномочия которого он не проверил, передача документов на регистрацию и подписание договора осуществлялась уже другим представителем. Кроме того, из пояснений свидетеля ФИО3 следует, что Лекарев И. А. вместе с ним видел документы на дом и земельный участок, при этом ФИО1 поясняла, что эта недвижимость принадлежит ей, в связи с чем Лекарев И. А. должен был принять необходимые меры предосторожности при заключении договора купли-продажи, убедиться в наличии воли собственника на отчуждение недвижимости.
 
    В связи с признанием сделки по договору купли-продажи от 18.08.2012 г. ничтожной оснований для её регистрации не имеется, поэтому суд признает необоснованными и неподлежащими удовлетворению требования Лекарева И. А. о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Решил:
    В удовлетворении исковых требований Лекареву И. А. к Кузнецовой В. Д. , Ключникову М. Е. о регистрации договора купли-продажи дома и земельного участка отказать ввиду необоснованности.
 
    Исковые требования Кузнецовой В. Д. к Лекареву И. А. о признании недействительной сделки по договору купли-продажи дома и земельного участка удовлетворить в полном объеме.
 
    Признать недействительной сделку по договору купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., заключенный между Лекаревым И. А. и Ключниковым М. Е., действующим по доверенности за Кузнецову В. Д..
 
    Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Катайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Председательствующий судья: О. А. Бутакова
 
    Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2013 года.