Решение от 29 апреля 2013 года №2-612/2013

    Дело № 2-612/2013
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    29 апреля 2013 года г. Оренбург
 
    Оренбургский районный суд Оренбургской области
 
    в составе:
 
    председательствующего судьи Чирковой В.В.,
 
    при секретаре Михайленко О.А.,
 
    с участием истца Колесникова Александра Павловича,
 
    представителя истца по доверенности от 18.10.2012 Баева В.П.,
 
    ответчика Куцева Анатолия Васильевича,
 
    рассмотрев, в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску Колесникова А.П. к Куцеву Анатолию А.В. о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора, взыскании судебных расходов,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    истец Колесников А.П. обратился в суд с иском к Куцеву А.В. о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора, взыскании судебных расходов, указывая, между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор от 20.08.2012 купли – продажи нежилых помещений мастерских, полезной площадью 1086, 5 кв.м.(в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2012 измененной площадью 943, 7 кв.м.), расположенных по адресу: <адрес> согласно постановлению администрации МО Нежинский сельсовет № 89 от 13.09.2006). В предварительном договоре были оговорены все существенные и необходимые, (с точки зрения сторон) условия основного договора купли – продажи нежилых помещений. Стоимость нежилого помещения мастерских определена сторонами в 750 000 рублей. При подписании предварительного договора истец передал ответчику 500 000 рублей по соглашению о задатке, составленном в письменной форме. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор после оформления права собственности Куцевым А.В. на объект недвижимости, но не позднее 01.08.2013. Свидетельство о государственной регистрации права, на данный объект недвижимости, выдано на имя Куцева А.В. 19.12.2012. Истец выплатил оставшуюся сумму за приобретаемое имущество до заключения основного договора. В сроки, установленные предварительным соглашением, истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор, направив 25.02.2013 Куцеву А.В. проект договора, содержащий те же существенные условия, что и предварительный договор. Куцеву А.В. было предложено явиться 01.03.2013 к 13 час. 00 мин. в центральный аппарат Управления Росреестра по Оренбургской области, однако ответчик не явился, письменный ответ на обращение не направил. Истец считает, ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора. Просит обязать ответчика заключить договор в редакции, утвержденной предварительным соглашением от 20.08.2012. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы, которые складываются из расходов на уплату государственной пошлины в сумме 10 700 рублей, услуги представителя 10 000 рублей.
 
    В судебном заседании истец исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске. Просил требования удовлетворить. Пояснил, после заключения предварительного договора ответчиком истцу была выдана доверенность на оформление и регистрации права собственности на объект недвижимости. Истцом за свой счет были получены все дубликаты правоустанавливающих документов, собраны все справки, вызывался специалист, получено свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, выданное на имя ответчика. Не смотря на то, что условиями договора предусмотрена передача оставшейся суммы, в счет оплаты имущества, при подписании основного договора, истцом, по просьбе ответчика передана вся стоимость объекта недвижимости в феврале месяце. Ответчик использовал денежные средства истца на приобретение имущества, однако от заключения основного договора на условиях предварительного соглашения, уклоняется.
 
    Представитель истца Баев В.П., действующий на основании доверенности от 18.10.2012, поддержал исковые требования по доводам, изложенным истцом. Пояснил, предварительный договор купли – продажи истцом исполнен в полном объеме, раньше оговоренного срока. Ответчик необоснованно уклоняется от заключения и подписания основного договора, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд. Просил требования удовлетворить.
 
    Ответчик Куцев А.В., в судебном заседании, исковые требования не признал. Пояснил, между сторонами ранее был заключен договор на куплю – продажу нежилого помещения мастерских, принадлежащих ответчику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего Куцеву А.В. на праве аренды по 750 000 рублей за каждый объект недвижимости. В последующем данный договор был разбит на два договора, отдельно по объектам недвижимости. Истец выплатил 750 000 рублей только за помещения мастерских, при этом хочет за эту же цену приобрести еще и земельный участок, поскольку при переходе права собственности на строение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Считает, что истец должен заключить с ответчиком договор купли – продажи нежилого помещения мастерских и земельного участка стоимостью 1 500 000 рублей.
 
    Суд, выслушав истца, представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:
 
    Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 2-4 ст. 429 ГК РФ).
 
    В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
 
    Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ.
 
    В соответствии с ч. 4 ст. 445 РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
 
    Судом установлено, по договору купли – продажи от 20.03.1998, Куцев А.В. приобрел у ЗАО «Я.К.» мастерские, находящиеся по адресу: <адрес>, площадью 1086, 5 кв.м., расположенные на земельном участке мерою 5751 кв.м., принадлежащем продавцу на основании договора аренды от 14.11.1996. Договор купли – продажи от 20.03.1998 удостоверен нотариусом, зарегистрирован в ГП «Техническая инвентаризация» 30.06.1999.
 
    Согласно договору аренды от 14.11.1996, зарегистрированному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Оренбургского района за № 294 от 20.11.1996, заключенному между администрацией Нежинского сельсовета Оренбургского района и АОЗТ «Я.К.», арендодатель сдал в аренду арендатору земельный участок общей площадью 5751 кв.м. для производственной деятельности сроком до 49 лет.
 
    По сообщению ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации оценки недвижимости» № 01-12/1066 от 03.04.2013, строение Литер ВВ1В2В3В4В5, расположенные по адресу: <адрес> (бывший 12) зарегистрировано за Куцевым А.В. на основании договора купли – продажи нежилого помещения 20.03.1998 № 1-301. Согласно справке ГУП «ОЦиОН» от 12.09.2012 инвентаризационная стоимость Литера ВВ1В2В3В4В5 составляет 738 176 рублей.
 
    Между истцом Колесниковым А.П. и ответчиком Куцевым А.В. заключен предварительный договор купли – продажи от 20.08.2012 нежилых помещений – строений – мастерских, полезной площадью 1086, 5 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, стоимостью 750 000 рублей, расположенных на земельном участке мерою 5751 кв.м.
 
    Согласно п.п. 1, 2 Договора, покупатель Колесников А.П. передает продавцу Куцеву А.В. задаток 500 000 рублей по подписании предварительного договора по соглашению о задатке. Основной договор между сторонами будет заключен после оформления права собственности на объект недвижимости Куцевым А.В., но не позднее 31 августа 2013 года. По подписании основного договора покупателем будет передана оставшаяся часть денег в сумме 250 000 рублей.
 
    По соглашению о задатке от 20.08.2012 стороны ознакомлены с положениями ст.ст. 380, 429 ГК РФ.
 
    Стороны составили передаточный акт от 20.08.2012, согласно которому истец Колесников А.П., во исполнение предварительного договора купли – продажи от 20.08.2012 передал ответчику Куцеву А.В. задаток в сумме 500 000 рублей, Куцев А.В.в свою очередь передал во владение Колесникову А.П. нежилые помещения - строения мастерских, полезной площадью 1086, 5 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>
 
    Все составленные Колесниковым А.П. и Куцевым А.В. документы по продаже нежилых помещений, сторонами подписаны, составление и подписание указанных документов, передача объектов недвижимости, сторонами не оспаривались.
 
    Согласно представленным распискам от 20.08.2012, 08.11.2012, 17.08.2012, 19.02.2013, приходным кассовым ордерам от 19.02.2013, 15.02.2013, 28.12.2013, Колесниковым А.П. Куцеву А.В. переданы денежные средства в общей сумме 746 000 рублей. По чекам ордерам от 18.02.2013 Колесниковым А.П. уплачено 5 418, 68 рубля по договорам аренды от 14.11.1996 и 04.07.2007. В судебном заседании истец Колесников А.П. пояснил, данную сумму он уплатил по просьбе Куцева А.В., в счет уплаты за покупку нежилых помещений. Данный довод истца, ответчиком не опровергнут.
 
    Колесников А.П., действуя на основании доверенности от 21.04.2012, выданной Куцевым А.В. для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение строение – машинно – тракторные мастерские, юридически оформил право собственности Куцева А.В. на объект недвижимости, провел государственную регистрацию права, о чем в материалы дела представлены: технический паспорт на здание машинно – тракторных мастерских, кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2012. Факт оформления истцом объектов недвижимости на имя Куцева А.В., ответчиком не оспаривался.
 
    Согласно ч.1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
 
    Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
 
    По смыслу приведенной нормы, требование о понуждении заключить договоры может быть заявлено в суд только после направления истцом ответчику оферты (проектов договоров) и получения от него отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок, а также, наличие возможности и обязанности у ответчика заключить предлагаемый договор.
 
    Истец 25.02.2013 направил в адрес Куцева А.В. проект основного договора купли – продажи объекта недвижимости нежилых помещений – строений – мастерских, полезной площадью 1086, 5 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> (измененный почтовый адрес: ул. <адрес>), предложил 01.03.2013 к 13 час. 00 мин. явиться в Управление Росреестра по Оренбургской области (сектор № 4 № талона 0252) для подписания основного договора. Однако, ответчик не явился для заключения основного договора, не направил истцу отказ, что Куцевым А.В. не оспаривалось.
 
    В судебном заседании Куцевым А.В. подтвержден факт передачи Колесниковым А.П. денежных средств за покупку нежилых помещений – строений - мастерских. Также, не отрицал факт не желания заключить основной договор купли – продажи нежилых помещений, считая, что истцом не в полном объеме выполнены условия предварительного договора, в части не уплаты денежных средств по предварительному соглашению о переуступке прав на земельный участок от 11.08.2012, подписанного 08.11.2012, поскольку при переходе права собственности на строение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Согласно ч. 1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
 
    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
 
    В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
 
    Анализируя вышеприведенное, суд приходит к выводу, между сторонами предварительного договора купли – продажи нежилых помещений – строений – мастерских от 20 августа 2012 года достигнуты все условия, позволяющие установить объект основного договора, его месторасположение и цену. В предварительном договоре определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Указанное свидетельствует о наличии оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора купли – продажи недвижимого имущества.
 
    Что касается предварительного соглашения о переуступке прав на земельный участок от 11.08.2012, подписанного 08.11.2012, согласно которому (п. 1.1.) Куцев А.В. уступает Колесникову А.П., а Колесников А.П. принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 14.11.1996 заключенному между <данные изъяты> и <данные изъяты> В силу п.1.3 предварительного соглашения, за уступаемые права и обязанности по договору аренды в части земельного участка Колесников А.П. выплачивает Куцеву А.В. компенсацию в размере 750 000 рублей.
 
    Согласно сообщениями администрации МО Нежинский сельсовет Оренбургского района № 617 от 26.04.2013, администрации МО Оренбургский район № 01-22/2470 от 26.04.2012, договор аренды земельного участка № 294 от 14.11.1996 заключен между <данные изъяты> <данные изъяты> и <данные изъяты> Договор аренды с Куцевым А.В. не заключался. Земельный участок находится в распоряжении администрации МО Оренбургский район. Сведения об оплате договора аренды от 14.11.1996 № 294 Куцевым А.В. отсутствуют.
 
    Суд не может согласиться с доводами ответчика, что основной договор купли – продажи мастерских не может быть заключен, поскольку не исполнено предварительное соглашение о переуступке прав на земельный участок от 11.08.2012, поскольку истцом не ставятся требования в отношении земельного участка, и с ответчиком договор аренды на земельный участок не заключался. Суд критически оценивается доводы ответчика о том, что договор должен быть заключен на условиях купли – продажи нежилого помещения мастерских и земельного участка стоимостью 1 500 000 рублей, поскольку он идет в разрез с требованиями ч. 1 ст. 429 ГК РФ.
 
    В силу ч. 3 ст. 198 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным требованиям.
 
    Учитывая, что предварительный договор купли – продажи нежилого помещения от 20.08.2012 содержит все существенные условия договора, ответчиком не отрицается факт исполнения условий предварительного договора и уклонение от заключения основного договора, истцом оплачена стоимость приобретаемого имущества в полном объеме, данное имущество истце передано по акту от 20.08.2012, требования в отношении земельного участка истцом не ставятся, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований Колесникова А.П. о понуждении ответчика к заключению основного договора.
 
    Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу его судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
 
    Истец просит взыскать в свою пользу с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой юридических услуг в размере 10 000 рублей и уплатой государственной пошлины в размере 10 700 рублей. Расходы на оплату государственной пошлины подтверждаются чеком ордером от 20.03.2013 и подлежат взысканию с ответчика в полном объеме. Что касается расходов на оплату услуг представителя, суду не представлена расписка в получении денежных средств представителем, однако услуги представителя оформлены в соответствии со ст. 54 ГПК РФ, представитель истца, действуя на основании доверенности от 18.10.2012, удостоверенной нотариусом, присутствовал на всех судебных заседаниях, а также, учитывая категорию и сложность дела, объем оказанной юридической помощи, требования разумности, суд считает, требования о взыскании расходов на представительские услуги подлежат удовлетворению частично в сумме 4 000 рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    исковые Колесникова А.П. к Куцеву А.В. о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора, взыскании судебных расходов, удовлетворить.
 
    Обязать Куцева А.В. заключить с Колесниковым А.П. договор купли-продажи нежилых помещений – строений – мастерских, полезной площадью 1086, 5 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> (измененный почтовый адрес: ул. <адрес>), расположенных на земельном участке мерою 5751 кв.м., на условиях предварительного договора от 20 августа 2012 года и зарегистрировать переход права собственности на Колесникова А.П. на указанные нежилые помещения – строения – мастерских.
 
    Взыскать с Куцева А.В. в пользу Колесникова А.П. расходы на уплату услуг представителя в размере 4 000 рублей, государственной пошлины в сумме 10 700 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано, в апелляционном порядке, в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья В.В. Чиркова
 
    Справка. Мотивированное решение изготовлено 08 мая 2013 года
 
    Судья: