Решение от 04 марта 2013 года №2-59/2013

Дело № 2-59/2013
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
 
город Котельнич 4 марта 2013 года
 
    Котельничский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Червоткиной Ж.А.,
 
    при секретаре Перминовой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ВерМа» к Семёновой О. С., Управлению Росреестра по Кировской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности передать нежилое помещение, взыскании неосновательного обогащения, убытков, встречному исковому заявлению Семёновой О. С. к ООО «ВерМа» о признании договора незаключенным, исковому заявлению Едигаревой Л. А. к Семёновой О. С., ООО «ВерМа», ОАО «Сбербанк России» о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, возмещении затрат,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ООО «ВерМа» обратилось в суд с иском к Семёновой О.С. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности передать нежилое помещение, взыскании неосновательного обогащения, убытков. В обоснование иска указали, что 8 июля 2011 года между ООО «ВерМа» и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 118,1 кв.м., кадастровый номер <№>. Данное помещение находится в залоге у ОАО «Сбербанк России». Согласно договору купли-продажи нежилое помещение продано за 3426000 рублей. Расчет с ответчиком согласно договору произведен следующим образом: 1551000 рублей до 23.09.2011г., 226000 рублей до 31.10.2011г., 1649000 рублей вносятся ООО «ВерМа» в ОАО «Сбербанк России» на основании договора поручительства от 23.09.2011г. <№>. По договору купли-продажи право пользования нежилым помещение возникает у ООО «ВерМа» с момента подписания договора, то есть, с 8 июля 2011 года, данный договор одновременно является актом приема-передачи. Семёнова О.С. неоднократно приглашалась в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи, однако по неизвестным причинам ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности. Кроме того, ответчик в нарушение условий договора сдает в аренду данное помещение третьим лицам. Семёнова О.С. обязана вернуть ООО «ВерМа» 560000 рублей как неосновательное обогащение из расчета ежемесячной арендной платы 60000 рублей за период с 15 марта по 15 ноября 2012 года. Из-за невыполнения Семёновой О.С. своих обязательств ООО «ВерМа» для осуществления своей деятельности вынуждена арендовать торговые площади, а не использовать их по договору купли-продажи, вследствие чего убытки ООО «ВерМа» составили 366080 рублей из расчета ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды от 7 февраля 2011 года в период с июля 2011 года по ноябрь 2012 года. Просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 118,1 кв.м., кадастровый номер <№>; обязать Семёнову О.С. передать нежилое помещение; взыскать с Семёновой О.С. неосновательное обогащение в размере 560000 рублей, убытки в размере 366080 рублей.
 
    Определением суда от 30 ноября 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Кировской области (л.д.6 т.1).
 
    Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску, привлечены Банк ВТБ 24 (ЗАО), КБ «Хлынов» (ОАО) (л.д.14-16 т.2), Котельничский МРО СП УФССП по Кировской области (л.д. 240-241 т.1).
 
    Семёнова О.С. предъявила встречное исковое заявление к ООО «ВерМа» о признании договора купли-продажи незаключенным. В обоснование иска указала, что помимо спорного договора имеются еще несколько договоров от этой же даты с разными условиями, что не может отражать действительности воли сторон при их заключении и указывает на то, что стороны так и не пришли к единому согласию. Спорный договор купли-продажи, как и другие договоры, никогда не представлялись сторонами в регистрирующий орган, обязательства по исполнению договора, на которые ссылается ООО «ВерМа» были погашены как обязательства поручителя перед кредитором ОАО «Сбербанк России», также ООО «ВерМа» не исполнены условия договора в том порядке, который в нем указан. Просит признать договор купли-продажи нежилого помещения от 8 июля 2011 года незаключенным (л.д.204-205 т.1).
 
    На основании определения суда от 19 февраля 2013 года третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, по иску ООО «ВерМа» к Семёновой О.С. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности передать нежилое помещение, взыскании неосновательного обогащения, убытков признана Едигарева Л.А. (л.д.90-92 т.2).
 
    В обоснование исковых требований Едигаревой Л.А., заявленных к Семёновой О.С., ООО «ВерМа», ОАО «Сбербанк России» указано, что здание в целом по адресу <адрес> ею было куплено 24 октября 2004 года. Для обеспечения финансирования работ в процессе реконструкции в период 2007-2009 годов часть помещений была продана в долевую собственность, в том числе, за Семёновой О.С.зарегистрировано право собственности на помещение <№> площадью 118,1 кв.метров. 1 февраля 2011 года она с Семёновой О.С. заключила предварительный договор купли-продажи части помещения <№> площадью 9 кв.метров, уплатила деньги в сумме 180000 рублей, перенесла стену, в результате чего помещение <№> стало площадью 108,6 кв.метров, а принадлежащее ей (истцу) смежное помещение <№> увеличилось на 9,5 кв.метров. После проведения технической инвентаризации, помещению, принадлежащему Семёновой О.С., присвоен номер 1018, а смежному помещению, принадлежащему ей (истцу), присвоен номер 1016. Помещение, принадлежащее Семёновой О.С., находилось в залоге у Сбербанка, поэтому специалисты кредитного отдела Котельничского отделения Сбербанка были поставлены в известность о продаже части заложенного имущества, устно не возражали, но письменного согласия на отчуждение части помещения банк так и не дал. 24 мая 2011 года они с Семёновой О.С. заключили договор купли-продажи части помещения площадью 9,5 кв.метров. 23 сентября 2011 года состоялась двусторонняя сделка между ООО «ВерМа» (директор Вершинина М.А.) и Семёновой О.С. о продаже всего помещения, при этом Вершинина М.А. при расчетах с Семёновой О.С. ей (истцу) деньги за 9,5 кв.метров не отдала. 18 октября 2011 года они с Семёновой О.С. подписали еще один договор купли-продажи 9,5 кв.метров помещения Семёновой О.С., но в регистрации сделки было отказано, потому что на помещение <№> был наложен арест 1 сентября 2011 года. Также ею были понесены затраты на завершение реконструкции здания, остальные застройщики не вносили инвестиций, обязались возместить стоимость затрат. Общая стоимость затрат по помещению, принадлежащему Семёновой О.С., составляет 182082 рубля. Просила вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 8/100 долей от помещения <№> к помещению <№>, возместить ей с собственника помещения <№> затраты по завершению реконструкции в размере 182082 рубля (л.д.66-68 т.2).
 
    В судебном заседании Едигарева Л.А. уточнила исковые требования, просила также признать за ней право собственности на 8/100 долей помещения площадью 9,5 кв.метров, обязать ОАО «Сбербанк России» снять обременения на указанную долю помещения (л.д.109 т.2).
 
    Представители истца по первоначальному иску ООО «ВерМа» - Вершинина М.А., Сенилов А.Л. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований ООО «ВерМа» настаивали, встречные исковые требования Семёновой О.С. не признали, с исковыми требованиями Едигаревой Л.А. не согласны.
 
    Представитель ООО «ВерМа» Сенилов А.Л. пояснил, что 8 июля 2011 года Семёнова О.С. и ООО «ВерМа» заключили договор купли-продажи спорного помещения площадью 118,1 кв.метров, находившегося в залоге у Сбербанка. Банк дал письменное согласие на совершение сделки. Семёнова О.С. неоднократно приглашалась для совместной подачи заявления о регистрации перехода права собственности, но, по неизвестным им причинам уклонялась от этого. Семёнова О.С. сдает спорное помещение в аренду другим лицам, а ООО «ВерМа» вынуждена нести убытки, арендуя другое помещение для своей предпринимательской деятельности. Полагает требования Едигаревой Л.А. не подлежащими удовлетворению, поскольку не было согласия банка на отчуждение спорного имущества Едигаревой Л.А.
 
    Представитель ООО «ВерМа» Вершинина М.А. пояснила, что договор, на который общество ссылается в обоснование своих требований, был подписан 8 июля 2011 года.
 
    Ответчик-истец Семёнова О.С. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела (л.д.103 т.2).
 
    Представитель ответчика-истца Семёновой О.С. по доверенности (л.д.33 т.2) Петухов А.Н. в судебном заседании исковые требования ООО «ВерМа» и Едигаревой Л.А. не признал, на удовлетворении встречного искового заявления настаивал, пояснил, что по встречному исковому заявлению просят признать незаключенным договор, на который ссылается в обоснование своих требований ООО «ВерМа». Полагают договор купли-продажи между Семёновой О.С. и ООО «ВерМа» незаключенным, поскольку имеется несколько редакций договора, в нем не решен вопрос о доле земельного участка под зданием, фактически договор, на который ссылается ООО «ВерМа» в обоснование своих требований, подписан при заключении договора поручительства ООО «ВерМа» с банком в сентябре 2011 года. Поскольку на заключение договора между Семёновой О.С. и Едигаревой Л.А. отсутствовало согласие Сбербанка, требования Едигаревой Л.А. полагает не подлежащими удовлетворению.
 
    Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «ВерМа», третьего лица по встречному иску Семёновой О.С. - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя, направили отзывы, в которых указали, что Управление не состоит в обязательственных правоотношениях с истцом, прав истца не нарушало, поэтому не может являться надлежащим ответчиком по данному делу. В ЕГРПНИ право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 118,1 кв.м., кадастровый номер <№> зарегистрировано за Семёновой О.С., кроме того имеются записи о регистрации договора ипотеки, заперта на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта, ареста на данное помещение, наличие ареста и запрета препятствуют проведению государственной регистрации. Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация носит заявительный характер, отсутствие заявления одной из сторон договора препятствует проведению регистрации перехода права собственности по договору. В случае удовлетворения исковых требований проведение государственной регистрации возможно без заявления о государственной регистрации перехода права собственности уклоняющейся стороны, но при наличии всех необходимых для её проведения документов. Если будет доказано, что Семенова О.С. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, считают, что исковые требования о регистрации перехода права собственности может быть удовлетворено. Требования истца о регистрации договора купли-продажи нежилого помещения не соответствуют положениям ст.ст. 164, 550, 551, 558 ГК РФ, так как договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания. Просят в удовлетворении исковых требований в отношении Управления отказать (л.д. 183, 223-224 т.1). Относительно встречных исковых требований Семёновой О.С. указывают, что в оспариваемом договоре предмет, цена договора, порядок расчетов определен. Если фактически договор купли-продажи исполняется в соответствии с его условиями, полагают, что он может считаться заключенным, так как воля сторон соответствует их волеизъявлению (л.д.248 т.1).
 
    Ходатайство об изменении процессуального статуса указанного лица рассмотрено в судебном заседании 19 февраля 2013 года (л.д.94 т.2), в его удовлетворении отказано.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску ООО «ВерМа», по встречному иску Семёновой О.С., соответчик по иску Едигаревой Л.А. - ОАО «Сбербанк России» по доверенности Скурихина С.Н. в судебном заседании исковые требования ООО «ВерМа» полагала подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования – необоснованными, исковые требования Едигаревой Л.А. не признала.
 
    Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Едигарева Л.А. в судебном заседании на своих требованиях настаивала, мнение по исковым требованиям ООО «ВерМа», Семёновой О.С. не высказала. Пояснила, что договор между Семёновой О.С. и ООО «ВерМа» в окончательной редакции на 118,1 кв.метров был подписан 23 сентября 2011 года, а 8 июля 2011 года подписывался договор на продажу 108 кв.метров спорного помещения. Поскольку сотрудникам Сбербанака было известно о её сделке с Семёновой О.С., они устно соглашались с этой сделкой, банк должен снять обременение с 9,5 кв.метров спорного помещения, которые она купила.
 
    Представитель третьего лица Едигаревой Л.А. – Бадун Л.В. в судебном заседание мнение Едигаревой Л.А. поддержала, дополнив, что банку было известно о сделке Едигаревой Л.А. и Семёновой О.С., в феврале 2011 года уже была изготовлена техническая документация о передаче 9,5 кв.метров спорного помещения Едигаревой Л.А., полагает иск Едигаревой Л.А. подлежащим удовлетворению полностью.
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску Котельничское МРО СП УФССП по Кировской области представителя в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания (л.д.98 т.2), мнение по иску не представили.
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску, Банк ВТБ 24 (ЗАО) представителя в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания, в письменном отзыве указали, что банк является кредитором Семёновой О.С., по заявлению банка 9 ноября 2011 года Ленинским районным судом г.Кирова вынесено определение о наложении ареста на спорное нежилое помещение в обеспечение иска банка к Семёновой О.С. Решением суда требования банка удовлетворены, до настоящего времени не исполнены, обеспечительные меры сохраняют свою силу, в связи с чем полагают, что удовлетворение требований ООО «ВерМа» нарушит права банка. Просили о рассмотрении дела без участия представителя Банка ВТБ 24 (ЗАО) (л.д.39 т.2).
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика по первоначальному иску, КБ «Хлынов» (ОАО) представителя в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания (л.д.107 т.2),в письменном отзыве указали, что банк является кредитором Семёновой О.С., судебным приставом-исполнителем Котельничского МРО СП УФСС по Кировской области неоднократно выносились постановления о запрете регистрационных действий в отношении спорного имущества. В случае установления того обстоятельства, что аресты наложены на недвижимое имущества до подписания договора купли-продажи, решение о государственной регистрации перехода права собственности не может быть принято. Просили о рассмотрении дела без участия представителя банка (л.д.51-52 т.2).
 
    Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.
 
    Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
 
    В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Судом установлено, что между Семёновой О.С. и ООО «ВерМа» 23 сентября 2011 года подписан договор купли-продажи, согласно которому Семёнова О.С. (продавец) передает в собственность, а ООО «ВерМа» (покупатель) обязуется оплатить и принять в собственность нежилое помещение площадью 118,1 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, кадастровый номер 43:43:011151:14:2858/06:1005/А и площадь общего пользования согласно приложению от 29.03.2011г., соглашению от 29.03.2011г. 25,6 кв.м., общая площадь помещения составляет 143,7 кв.м., находящиеся в собственности Семёновой О.С. Согласно п. 1.3 договора продавец доводит до сведения, что до заключения настоящего договора, указанная площадь 143,7 кв.м. в праве общей собственности на нежилое помещение находится в ипотеке в обеспечение обязательств по кредитному договору <№> от 31.07.2009г. Пунктом 2 договора определена его цена и порядок расчетов, согласно которому цена 143,7 кв.м. составляет 3426000 рублей, расчет между сторонами производится по следующему графику: 1551000 рублей вносится Покупателем авансом с момента подписания договора до 23.09.2011г., 226000 рублей в срок до 31.10.2011г., 1649000 рублей вносится Покупателем ежемесячно, согласно кредитному договору <№> от 31.07.2009г. с приложением графика платежей по договору поручительства <№> от 23.09.2011г., заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ВерМа», копия которого имеется в деле (л.д.15-23 т.1). Согласно п. 4.3 договор является одновременно актом приема-передачи помещения. В соответствии с п.5.1 договора, он считается заключенным с момента его подписания (л.д. 12-13). Требования ООО «ВерМа» основаны на данном договоре.
 
    Несмотря на то, что в договоре указана дата – 8 июля 2011 года, в судебном заседании установлено, что фактически данный договор сторонами подписан 23 сентября 2011 года, что подтверждено представителем Семёновой О.С. – Петуховым А.Н., третьим лицом Едигаревой Л.А., пояснившей что договор между Семёновой О.С. и ООО «ВерМа» в окончательной редакции на 118,1 кв.метров был подписан 23 сентября 2011 года. Кроме того, в п.2.2 Договора указано, что часть суммы - 1649000 рублей вносится Покупателем ежемесячно, согласно кредитному договору <№> от 31.07.2009г. с приложением графика платежей по договору поручительства <№> от 23.09.2011г., заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ВерМа», что свидетельствует о том, что договор не мог быть заключен 8 июля 2011 года, когда еще не было известно о договоре поручительства от 23 сентября 2011 года. Несмотря на то, что представители ООО «ВерМа» в судебном заседании утверждали, что договор подписан 8 июля 2011 года, убедительно пояснить, каким образом в договоре от 8 июля 2011 года появилась ссылка на договор от 23 сентября 2011 года, не могли. Также представитель ООО «ВерМа» Вершинина М.А. не смогла пояснить, почему в судебном заседании 16 января 2013 года она утверждала, что фактически договор подписан именно 23 сентября 2011 года, в день заключения договора поручительства (л.д.236 т.2 оборот).
 
    На основании исполнительного листа от 25 августа 2011 года <№>, выданного Первомайским районным судом <адрес>, судебным приставом-исполнителем Котельничского МРО СП УФССП по Кировской области 1 сентября 2011 года наложен арест на нежилое помещение <№> по адресу <адрес> и 9/100 доли в праве собственности на земельный участок по этому же адресу, что подтверждается сообщением начальника Котельничского МРО СП УФССП по Кировской области от 29 января 2013 года (л.д.11-13 т.2).
 
    Согласно сообщению начальника Котельничского МРО СП УФССП по Кировской области от 05.02.2013г. (л.д. 18 т.2), заказное письмо, которым должнику Семёновой О.С. была направлена копия постановления о наложении ареста от 1 сентября 2011 года, получено должником 14 сентября 2011 года, что подтверждается письмом Котельничского почтамта.
 
    До настоящего времени арест не снят, что также подтверждается выпиской из ЕГРПНИ (л.д.160-161 т.1).
 
    В соответствии со ст.6 Закона РФ «Об исполнительном производстве», законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации.
 
    В соответствии с ч.4 ст.80 Закона РФ «Об исполнительном производстве», арест имущества должника включает в себя, в том числе, и запрет распоряжаться имуществом.
 
    Поскольку, в соответствии со ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента его регистрации, ответчику Семёновой О.С. было известно об аресте на спорное имущество, что подтверждается письменными доказательствами, следовательно, и о невозможности распоряжаться данным имуществом и перехода права собственности на спорное имущество, но договор купли-продажи Семёновой О.С. заключен в нарушение принятых судебным приставом-исполнителем мер, обеспечивающих исполнение исполнительного документа, и требований Закона РФ «Об исполнительном производстве», суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи спорного имущества от 23 сентября 2011 года (дата подписания является датой заключения – п.5.1 договора) является ничтожной в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ независимо от признания её таковой судом, не влечет юридических последствий, недействительна с момента её совершения.
 
    Добросовестное поведение покупателя не влияет на вывод о недействительности сделки, поскольку применение последствий недействительности сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон такой сделки. Кроме того, при проявлении необходимой осмотрительности покупатель имеет реальную возможность получить сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) права путем направления запроса о предоставлении сведений из ЕГРПНИ, открытых для всеобщего ознакомления.
 
    На основании ничтожной сделки у покупателя не могло возникнуть право собственности на спорный объект, в связи с чем, суд находит требования истца-ответчика ООО «ВерМа» о государственной регистрации перехода права собственности к нему, возложении обязанности на Семёнову О.С. передать нежилое помещение необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    Кроме того, государственная регистрация сделок с нежилыми помещениями действующим законодательством не предусмотрена.
 
    Поскольку требования истца по первоначальному иску ООО «ВерМа» о взыскании неосновательного обогащения и убытков с Семёновой О.С. основаны на ничтожной сделке, они также не подлежат удовлетворению. Кроме того, из материалов дела следует, что впервые с требованием подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности ООО «ВерМа» обратились к Семёновой О.С. 31 октября 2012 года (л.д.33 т.1), доказательств предыдущих обращений не представлено. Поскольку право собственности покупателя на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации права в силу ст.223 ГК РФ, а право собственности ООО «ВерМа» на спорное нежилое помещение не зарегистрировано, с учетом всех вышеуказанных обстоятельств оснований для утверждения о том, что собственник помещения Семёнова О.С. не имела права использовать спорное нежилое помещение по своему усмотрению, и получила неосновательное обогащение, не имеется. В обоснование требований о взыскании с Семёновой О.С. убытков истцом ООО «ВерМа» представлен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин от 7 февраля 2011 года между ИП Гомзяковым В.Н. (арендодатель) и ООО «ВерМа» (арендатор) – л.д.88-89 т.1. Учитывая, что данный договор заключен ранее договора между Семёновой О.С. и ООО «ВерМа», и не представлено доказательств того, что сохранение ООО «ВерМа» арендных отношений с ИП Гомзяковым В.Н. вызвано исключительно действиями Семёновой О.С., суд полагает, что оснований для вывода о том, что Семёновой О.С. истцу по первоначальному иску причинены убытки в виде уплаченной арендной платы, не имеется.
 
    Представленные в дело договоры между ООО «ВерМа» и Семёновой О.С., также датированные 8 июля 2011 года на л.д.163-164 т.1 – о продаже помещения площадью 108,6 кв.метров за 3200000 рублей, на л.д.209-211 т.1 – о продаже помещения площадью 108,6 кв.метров за 3500000 рублей не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований ООО «ВерМа», поскольку недвижимого имущества, указанного в качестве объекта данных сделок, за Семёновой О.С. зарегистрировано не было, распоряжаться им она не могла.
 
    Встречные исковые требования Семёновой О.С. о признании договора купли-продажи нежилого помещения площадью 118,1 кв.метров по адресу <адрес> незаключенным удовлетворению не подлежат, поскольку данный договор является ничтожной сделкой.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    В соответствии с ч.2 ст.346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
 
    В соответствии с ч.1 ст.37 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
 
    31 июля 2009 года между Сбербанком России и ИП Семёновой О.С. был заключен кредитный договор (л.д.140-145 т.1). 12 ноября 2009 года между Сбербанком России (залогодержатель) и Семёновой О.С. (залогодатель) был заключен договор ипотеки, предметом которого является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка – 20/100 долей в праве общей долевой собственности нежилого помещения по адресу <адрес>, помещение 20004 и 9/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу. Соответствующая запись внесена в ЕГРПНИ (л.д.149-153 т.1).
 
    26 октября 2010 года между сторонами было заключено соглашение к указанному договору ипотеки, в соответствии с которым в залог передано нежилое помещение <№> общей площадью 118,1 кв.метров по адресу <адрес>. В Управлении Росреестра по Кировской области произведена государственная регистрация соглашения к договору ипотеки (л.д.200 т.1).
 
    В соответствии с п.4.1.2 вышеуказанного договора ипотеки, залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога.
 
    По договору купли-продажи от 24 мая 2011 года Семёнова О.С. продала Едигаревой Л.А. «9,5 кв.метров на праве общей собственности» (так в договоре) на нежилое помещение <№>, расположенное на 2 этаже здания по адресу Котельнич, <адрес>, что составляет 8/100 доли, по цене 190000 рублей (л.д.76 т.2).
 
    Согласно договору купли-продажи между Семёновой О.С. и Едигаревой Л.А. от 18 октября 2011 года, продавец Семёнова О.С. продаёт, а покупатель Едигарева Л.А. покупает 8/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 118,1 кв.метров, находящееся на 2 этаже по адресу <адрес>, пом.1005 и 1/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по этому адресу, общая цена договора составляет 213780 рублей (л.д.81 т.2). При этом сведений о том, что договор от 24 мая 2011 года был расторгнут, не представлено.
 
    Залогодателем Семёновой О.С. не было получено согласие залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на отчуждение предмета ипотеки Едигаревой Л.А.
 
    Сбербанк давал разрешение Семёновой О.С. 22 августа 2011 года на продажу заложенного имущества лишь ООО «ВерМа» (л.д. 14 т.1).
 
    Едигарева Л.А. знала о том, что нежилое помещение, часть которого она была намерена приобрести, находится в залоге, это было указано в п.1.4 договора от 18.10.2011 года, в п.1.3 договора от 24 мая 2011 года, но, как приобретатель объекта недвижимости не проявила необходимую осведомленность о согласии залогодержателя на его отчуждение. Доводы Едигаревой Л.А., что банк дал устное согласие на отчуждение части предмета залога, не подтверждены надлежащими доказательствами. Кроме того, по условиям договора ипотеки согласие дается в письменном виде.
 
    Решением Котельничского районного суда от 27 декабря 2012 года обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение по адресу <адрес> пом.1005 общей площадью 118,1 кв.м. Решение вступило в законную силу 30 января 2013 года (л.д.20-28 т.2).
 
    Несоответствие договора купли-продажи между Семёновой О.С. и Едигаревой Л.А. требованиям ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с тем, что Семёнова О.С. распорядилось заложенным недвижимым имуществом без согласия залогодержателя – ОАО «Сбербанк России» влечет его ничтожность на основании ст.168 ГК РФ.
 
    Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    В силу ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
 
    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в силу ничтожности вышеуказанных договоров купли-продажи от 24 мая 2011 года, от 18 октября 2011 года, Едигарева Л.А. не приобрела по ним право собственности на 8/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и 1/100 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
 
    Договор от 18 октября 2011 года, кроме того, не соответствует требованиям Закона РФ «Об исполнительном производстве» по основаниям, указанным выше, так как подписан в период действия ареста на спорное нежилое помещение, что также свидетельствует о его ничтожности.
 
    Едигаревой Л.А. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области сообщением от 20 декабря 2011 года отказано в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект по договору от 18 октября 2011 года, поскольку в ЕГРПНИ имеется запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости на основании постановления судебного пристава-исполнителя (л.д.87 т.2).
 
    На основании изложенного, исковые требования Едигаревой Л.А. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, признании права собственности на 8/100 долей помещения площадью 9,5 кв.метров удовлетворению не подлежат, поскольку основаны на ничтожной сделке.
 
    Согласно положениям ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
 
    В соответствии с ч.2 ст.166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
 
    Вышеуказанные обстоятельства не лишают возможности ООО «ВерМа» и Едигареву Л.А. обратиться с требованием о взыскании с Семёновой О.С. денежных средств, переданных ей, как продавцу спорного нежилого помещения.
 
    В настоящем деле заинтересованными лицами требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялось, обязанность суда по своей инициативе применять последствия недействительности ничтожной сделки не предусмотрена законом.
 
    Требования Едигаревой Л.А. о возложении на ОАО «Сбербанк России» обязанности снять обременение на указанные 8/100 долей помещения площадью 9,5 кв.метров не основаны на законе либо договоре.
 
    В обоснование требований о возмещении ей затрат по завершению реконструкции помещения <№> собственником данного помещения Едигарева Л.А. указывает на то, что ею «выполнены все площади общего пользования» - так в исковом заявлении, остальные застройщики не вносили никаких инвестиций и обязались возместить стоимость затрат. Согласно расчетам общая стоимость затрат по помещению, принадлежащему Семёновой О.С. составляет 182082 рубля.
 
    В соответствии с соглашением собственников нежилого здания по адресу <адрес> от 3 сентября 2010 года (л.д.72 т.2), стороны соглашения несут расходы, связанные с реконструкцией и эксплуатацией инженерных сетей и крыши пропорционально размеру принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности (п.3), оплату затрат на подключение к системе электроснабжения собственники помещений несут пропорционально проектной и потребляемой мощности (п.4). На л.д.29 т.2 представлено соглашение от 29 марта 2011 года между застройщиками здания по <адрес> о распределении между ними долей по площадям общего пользования. В п.1 соглашения указано, что все площади общего пользования 2 и 3 этажа выполнены застройщиком Едигаревой Л.А. индивидуально, так как остальные застройщики не вносили никаких инвестиций. Исходя из буквального толкования содержащихся в соглашениях условий, в них отсутствует указание на то, что кто-либо из застройщиков принял на себя обязательство о возмещении стоимости затрат Едигаревой Л.А., как она указывает в иске. В представленных расчетах стоимости подключения помещений, подключения к ТП и строительных работ, электромонтажных работ к площадям общего пользования, затрат на установку входных дверей общего пользования (л.д.83-85 т.2) также отсутствует указание на то, что подписавшие расчет лица принимают на себя обязательство возместить Едигаревой Л.А. затраты. Кроме того, Едигаревой Л.А. никаких доказательств действительного несения расходов в указанной сумме не представлено. В указанных расчетах общая сумма по помещениям Семёновой О.С. составляет 144062,21 рубль. Представители ответчиков Семёновой О.С. и ООО «ВерМа» данные требования не признают, доказательств возникновения соответствующих обязательств у ответчиков Едигаревой Л.А. не представлено. Добровольное несение каких-либо расходов не может являться безусловным основанием возникновения права требования возмещения данных расходов с иных лиц.
 
    На основании изложенного, суд полагает иск Едигаревой Л.А. в части взыскания 182082 рублей также не подлежащим удовлетворению, поскольку ею не представлено доказательств несения этих расходов и наличия у ответчиков обязанности по их возмещению.
 
    В соответствии со ст.98 ГПК РФ не подлежат возмещению понесенные сторонами судебные расходы, поскольку в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований ООО «ВерМа» к Семёновой О. С., Управлению Росреестра по Кировской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности передать нежилое помещение, взыскании неосновательного обогащения, убытков отказать.
 
    В удовлетворении исковых требований Семёновой О. С. к ООО «ВерМа» о признании договора незаключенным отказать.
 
    В удовлетворении исковых требований Едигаревой Л. А. к Семёновой О. С., ООО «ВерМа», ОАО «Сбербанк России» о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, возмещении затрат отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Кировский областной суд с подачей жалобы через районный суд со дня принятия решения в окончательной форме, то есть, с 7 марта 2013 года.
 
    Судья Ж.А. Червоткина
 
    Решение принято в окончательной форме 7 марта 2013 года.
 
    Судья Ж.А.Червоткина