Решение от 21 апреля 2014 года №2-539/2014

Дело № 2-539/2014
 
    РЕШЕНИЕ
 
    Именем Российской Федерации
 
    21 апреля 2014 года г. Пенза
 
    Октябрьский районный суд города Пензы в составе
 
    председательствующего судьи Половинко Н.А.
 
    при секретаре Согояне Г.О.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Абрамова И. С. к Гусевой О. В. о признании права собственности на квартиру,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец Абрамов И.С. обратился в суд с иском к ответчику и со ссылками на ст. ст. 218, 223, 346, 353, 398, 454, 556 ГК РФ просил суд признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Пензенской области провести регистрацию перехода права на его имя квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он подписал договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Гусевой О. В. . При подписании данного договора им было выплачено продавцу - Гусевой О.В. 780000 рублей, переводом на ее лицевой счет. В этот же день они сдали договор купли - продажи на регистрацию, но Гусева О.В. объявила, что ей надо снять ипотеку для чего она оплатит оставшуюся сумму и снимет обременение, и они написали заявление на приостановку регистрации до погашения задолженности по ипотеке. Гусева О.В сообщила, что снятие обременения ипотекой произойдет в течении 2-х недель. ДД.ММ.ГГГГ согласно предварительного договора, он перевел на счет Гусевой О.В. оставшуюся сумму 700000 рублей. По прошествии данного времени он пытался связаться с ответчицей для возобновления регистрации перехода права собственности, но Гусева О.В. уклонялась от ответа и ДД.ММ.ГГГГ он вынужден был подать в полицию заявление о мошеннических действиях Гусевой О.В. ДД.ММ.ГГГГ он направил Гусевой О.В. письменное уведомление с предложением возобновить регистрацию и передать ему ключи от квартиры. Данное уведомление она получила лично ДД.ММ.ГГГГ года, однако в регистрационную палату не приходила и с ним не связывалась. ДД.ММ.ГГГГ он врезал в дверь квартиры свой замок и принес в квартиру свои вещи, так как в соответствии с п.6 и 9 договора купли-продажи квартира ему передана, а с ДД.ММ.ГГГГ освобождена продавцом от вещей и проживания. Для того чтобы продавец утратил право собственности на вещь, она должна быть передана им (ст. 223 ГК РФ). П.6 Договора передача квартиры по спорному договору произведена в момент подписания договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ года. Считает, что Гусева О.В. утратила право на данную квартиру, так как передала ее ему и получила полностью оговоренную по договору денежную сумму. Считая, что Гусева О.В. уклоняется от возобновления регистрации перехода права собственности на принадлежащую ей квартиру, хотя он условия договора от ДД.ММ.ГГГГ выполнил, он направил ей письмо с требованием возобновить регистрацию. Регистрацию она возобновила, но он получил письмо от Управления Росреестра о том, что квартира находится под обременением в залоге у ОАО «Агентство ипотечного кредитования». Следовательно Гусева О.В., получив всю сумму стоимости квартиры, свой ипотечный кредит не погасила. Считает, что он свои обязанности выполнил полностью и квартира находится в его распоряжении, в связи с чем считает, что данная квартира должна находиться в его собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 и.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если вместе с вещью не переходит право собственности, продавца нельзя считать лицом, надлежаще исполнившим свое обязательство. Этот вывод подтверждает буквальное толкование п.1 ст.454 ГК РФ, согласно которому по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При таких обстоятельствах обязанность по государственной регистрации права собственности можно рассматривать как неотъемлемую часть обязанности по исполнению договора. Согласно абз.6 п.61 Постановление Пленума N 10/22 устанавливает правило, согласно которому, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ. Согласно пункту 1 ст.353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев его реализации в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на его место и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Практика разрешения судами споров, связанных с нарушением залогодателями пункта 2 ст. 346 ГК РФ при совершении сделок с переданным в залог имуществом прямо указывают: передача третьему лицу имущества без согласия залогодержателя не является основанием для признания сделки недействительной, так как законодатель установил иные последствия, связанные с отчуждением предмета залога; отсутствие согласия залогодержателя не влечет за собой отпадение перехода права собственности к приобретателю; сама по себе сделка по отчуждению заложенных товаров не противоречит закону и не может быть признана недействительной по данному основанию, в том числе при неправомерности действий залогодателя, нарушении им обязательств по договору залога. Правило пункта 1 ст. 353 ГК РФ действует и в случае отчуждения собственником - залогодателем имущества, являющегося предметом залога, без согласия залогодержателя. Имеет место и обратное суждение: реализация заложенного имущества без согласия залогодержателя не влечет недействительность сделки, поскольку переход права собственности не прекращает право залога.
 
    Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований о понуждении Управления Росреестра по Пензенской области провести регистрацию перехода права на имя Абрамова И.С. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, предъявленных к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.
 
    В настоящем судебное заседание истец Абрамов И.С. и его представитель по доверенности Комарова Т.Ф. исковые требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
 
    Ответчик Гусева О.В. в судебное заседание не явилась, о времени, дне и месте слушания дела извещена в установленном законом порядке, причину неявки суду не сообщила. Руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте слушания дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменные возражения на исковое заявление.
 
    Представитель третьего лица ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте слушания извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представив письменные возражения на исковое заявление. Просит суд отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме.
 
    Суд, выслушав пояснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.
 
    В силу положений части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
 
    Основания приобретения права собственности предусмотрены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с частью 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
 
    Согласно части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, законом предусмотрена государственная регистрация купли-продажи жилых помещений и именно с этим условием связан момент заключения договора купли-продажи жилого помещения. Последствием отсутствия регистрации сделки в соответствии с вышеуказанной специальной нормой статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации является вывод о не заключении договора купли-продажи.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Гусевой О.В. и Абрамовым И.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Гусева О.В. продала Абрамову И.С. квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 34,7 кв.м, этаж 7, адрес объекта: <адрес>, стоимостью 1480000 рублей. На момент заключения договора квартира была обременена ипотекой, залогодержателем являлся ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
 
    Факт передачи истцом денежных средств по указанному договору в размере 1480000 рублей и соответственно получения их ответчиком подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Пунктом 11 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
 
    На основании пункта 4 договора Гусева О.В. гарантировала, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
 
    ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру было отказано на основании абз.10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что не было представлено согласие залогодержателя на отчуждение указанной квартиры, а также в связи с отсутствием в представленном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сведений об ограничении в отношении указанной квартиры, что подтверждается копией сообщений от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №
 
    В силу положений статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
 
    Разрешая исковые требования Абрамова И.С. о признании права собственности на квартиру, суд исходит из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрация права собственности Абрамова И.С. на приобретаемый объект недвижимости не была произведена в связи с отсутствием согласия залогодержателя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на отчуждение предмета залога, право собственности Абрамова И.С. на указанную квартиру не может быть признано возникшим.
 
    Оценив в совокупности представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Абрамова И.С.
 
    Вместе с тем, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 Постановления, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В исковом заявлении Абрамова И.С. содержится требование о государственной регистрации права собственности в отношении приобретенной им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры. Отказ от данного искового требования в соответствии со статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом принят, данное требование судом разрешено.
 
    Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец Абрамов И.С. выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного неисполнением Гусевой О.В. обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ права, в связи с чем он может обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
 
    При таких обстоятельствах все иные доводы, приводившиеся сторонами в обоснование требований и возражений, а также доказательства в их подтверждение, не имеют значения для разрешения данного спора и не влияют на содержание принимаемого судом решения.
 
    На основании п.1 ст.98 ГПК РФ оснований для возмещения истцу за счет ответчика понесенных судебных расходов не имеется.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Абрамова И. С. к Гусевой О. В. о признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Пензенский облсуд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения через Октябрьский районный суд г. Пензы.
 
    Мотивированное решение изготовлено 25.04.2014 года.
 
    Судья Н.А. Половинко