Дата принятия: 17 декабря 2019г.
Номер документа: 2-5344/2019
СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД Г. БРЯНСКА
РЕШЕНИЕ
от 17 декабря 2019 года Дело N 2-5344/2019
Именем Российской Федерации
17 декабря 2019 года Советский районный суд г. Брянска в составе:
Председательствующего Сухоруковой Л.В.
При секретаре Борисенковой Е.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зюзина А.П., Киселевой С.Н. к Обществу с ограниченной ответственности "ДВК-Строй" о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Зюзин А.П., Киселева С.Н. обратились в суд с указанным иском, в обоснование которого указали, что между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. и ООО "ДВК-строй" был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, по условиям которого продавцы передали в собственность покупателя жилой дом общей площадью 53, 6 кв.м., инв. N... Лит. А, расположенный <адрес>; земельный участок с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащие продавцам на праве общей долевой собственности (по 1/2). По условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> цена отчуждаемого имущества определена в размере 27 000 000 рублей, в том числе 300 000 рублей за жилой дом. В силу пункта 4 договора купли-продажи, оплата за приобретаемую по настоящему договору недвижимость осуществляется путем подписания между продавцами и покупателем в течение 5 дней с момента получения разрешения на строительство, договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому продавцам передаются в собственность нежилые помещения общей площадью по 300 кв.м. каждому, находящиеся на первом и в подвальном этажах 14 - ти этажного жилого дома со встроенно - пристроенными офисными помещениями, проектная документация по которому разработана ООО "Новый проект", расположенные по адресу: <адрес>, функциональное назначение: торгово-офисные помещения, а также соглашения о расчетах по настоящему договору. Индивидуализация нежилых помещений, являющихся предметом отчуждения в пользу продавцов и передаваемых в счет расчетов по настоящему договору осуществляется на основании проектной документации, являющейся приложением (неотъемлемой частью) к настоящему договору, в частности, помещения, передаваемые Зюзину А.П. - в осях 1-6, Б-Ж.
До настоящего времени оплата по договору купли-продажи ООО "ДВК-Строй" не произведена. Размер задолженности составляет 27 000 000 рублей. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ истцы 27.05.2019 г. предложили ответчику расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. и ООО "ДВК-Строй" в течение 7 дней с момента получения ООО "ДВК-Строй" требования о расторжении договора. На момент подачи иска ответа от ООО "ДВК- Строй" не поступило.
Ссылаясь на требования ст. ст. 450, 452, 453, 454, 1102-1104 ГК РФ истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. и ООО "ДВК-строй"; применить последствия расторжения договора купли- продажи: вернуть в собственность Зюзина А.П., Киселевой С.Н. по 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 53,6 кв.м., инв. N..., лит. А, расположенный <адрес>; земельный участок с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес>
В судебном заседании истец Зюзин А.П., истец Киселева С.Н., представитель истца по доверенности Бобков В.В. уточнили исковые требования. Просили суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. и ООО "ДВК-строй"; применить последствия расторжения договора купли- продажи: вернуть в собственность Зюзина А.П., Киселевой С.Н. земельный участок с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес>. Суду пояснили, что жилой дом за ветхостью утрачен.
Представитель ответчика ООО "ДВК-СТРОЙ" в судебное заседание не явился. Уведомлен надлежащим образом. Представлен отзыв на иск, в котором ответчик указал на отсутствие финансовой возможности возвратить истцам денежные средства по договору.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу предписания ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Судом установлено, что <дата> между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. (продавцы) и ООО "ДВК-СТРОЙ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавцы обязуются передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: жилой дом общей площадью 53.6 кв.м., инв. N..., Лит. А, расположенный <адрес>; земельный участок с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Зюзину А.П. (1/2 доли) и Киселевой С.Н. (1/2 доли).
Согласно п. 2 договора, отчуждаемый объект недвижимости принадлежит продавцам: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом принадлежит Зюзину А.П. на основании договора купли-продажи на жилой дом и земельный участок от <дата>, акта передачи недвижимости от <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>, сделана запись регистрации N..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N...;
1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом принадлежат Киселевой С.Н., на основании договора дарения от <дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации N..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N..., выданным <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.
Согласно п. 3 договора, стороны определяют цену отчуждаемых объектов недвижимости указанных в п. 1 договора в размере 27 000 000 рублей, в том числе за жилой дом - 300 000 рублей, обязанность по оплате которой распределяется между продавцами в равных долях.
Оплата за приобретаемую по настоящему договору недвижимость осуществляется путем подписания между продавцами и покупателем в течение 5 дней с момента получения разрешения на строительство, договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому продавцам передаются в собственность нежилые помещения общей площадью по 300 кв.м. каждому, находящиеся на первом и в подвальном этажах 14-ти этажного жилого дома со встроенно- пристроенными офисными помещениями, проектная документация по которому разработана ООО "Новый проект", расположенные <адрес>, функциональное назначение торгово-офисные помещения, а также соглашения о расчетах по настоящему договору. Индивидуализация нежилых помещений, являющихся предметом отчуждения в пользу продавцов и передаваемых в счет расчетов по настоящему договору осуществляется на основании проектной документации, являющейся приложением (неотъемлемой частью) к настоящему договору, в частности, помещения передаваемые Зюзину А.П. - в осях 1-6, Б-Ж (п. 4 договора).
<дата> между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. и ООО "ДВК-СТРОЙ" составлен акт приема -передачи жилого дома общей площадью 53,6 кв.м., инв. N..., Лит. А, расположенного <адрес> и земельного участка с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от <дата>.
Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, жилой дом, площадью 53. 6 кв.м., инв. N..., Лит. А, на земельном участке с кадастровым N..., расположенный <адрес>, отсутствует, что сторонами не оспаривается.
21 мая 2019 года Зюзин А.П., Киселева С.Н. направили в адрес ООО "ДВК-Строй" требование о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, указав, что ответчиком были существенно нарушены условия договора купли-продажи в части неоплаты стоимости имущества, в связи с чем, истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при его заключении.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 3,4 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Доказательств того, что денежные средства в размере 27 000 000 рублей в действительности истцами от ответчика были получены, ответчиком в нарушение требований статьи 56 ГК РФ не представлено.
Более того, стороной ответчика признается, что денежные средства за покупку жилого дома общей площадью 53. 6 кв.м., инв. N..., Лит. А, расположенный <адрес> и земельного участка с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес>, истцам не передавались.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Исходя из того, что оплата по договору купли - продажи объектов недвижимости не была произведена покупателем в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком ООО "ДВК-Строй", данное нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и соответственно - порождает у истцов право требовать расторжения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований Зюзина А.П., Киселевой С.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, с применением соответствующих последствий, возврата переданного покупателю имущества, в том числе и по совершению необходимых регистрационных действий.
На основании изложенного, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Зюзина А.П., Киселевой С.Н. к Обществу с ограниченной ответственности "ДВК-Строй" о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> между Зюзиным А.П., Киселевой С.Н. и Обществом с ограниченной ответственностью "ДВК-Строй".
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ДВК-Строй" возвратить в собственность Зюзина А.П., Киселевой С.Н. земельный участок с кадастровым N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, общей площадью 1338 кв.м. по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Сухорукова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.12.2019 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
