Решение от 29 марта 2013 года №2-527/11

    Дело № 2-527\11
 
    РЕШЕНИЕ
 
    Именем Российской Федерации
 
    г. Южноуральск 22 декабря 2011 года
 
    Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего Мальковой В.А.,
 
    при секретаре Храмцовой Е.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании с участием
 
    истца-ответчика Скобиной Р.А.
 
    представителей истца по доверенности Фёдоровой О.В.,
 
    ответчика-истца Скобиной Н.В.
 
    представителя ответчика ФИО5,
 
    гражданское дело по иску Скобиной Руфины Александровны к Скобиной Наталье Васильевне о понуждении обязанной стороны заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи, осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру,
 
    по иску Скобиной Наталии Васильевны к Скобиной Руфине Александровне о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Скобина Руфина Александровна обратилась в суд с иском к Скобиной Наталье Васильевне о понуждении заключить договор купли-продажи, регистрации сделки, перехода права собственности на квартиру.
 
    В обоснование иска Скобина Р.А. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Скобиной Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2доли четырехкомнатной квартиры, расположенной в <адрес>. В договоре согласованы все существенные и необходимые условия будущего основного договора купли-продажи указанной квартиры. Кроме того, было заключено соглашение об авансе, ДД.ММ.ГГГГ, передано 300 000 рублей Скобиной Н.В., неоднократно предлагалось получить остальную часть стоимости в сумме 700 000 рублей частями: 400 000 рублей в феврале2011 года, 300 000 рублей в апреле 2011 года. Скобина Н.В. отказалась, поскольку желала получить всю сумму сразу.
 
    В мае 2011 года Скобиной Н.В. было предложено сначала устно, потом в июне 2011 г. письменно о получении всей оставшейся суммы и заключении основного договора купли-продажи. Но Скобина Н.В. продолжает и по настоящее время уклоняться от заключения основного договора.
 
    Просит суд обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи ? доли <адрес>, расположенной в <адрес>, на условиях предварительного договора, продать принадлежащую долю Скобиной Р.А. за 1 млн. рублей.
 
    Скобина Н.В. обратилась в суд со встречным иском к Скобиной Р.А. о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
 
    В обоснование иска Скобина Н.В. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Скобиной Р.А. подписан предварительный договор купли-продажи ? доли четырехкомнатной квартиры, расположенной в <адрес>2. Пунктом 3 данного договора определено, что в момент подписания Скобина Р.В. передает Скобиной Н.В. 300 000 рублей в качестве аванса. Скобина Н.В. в подтверждение полученного аванса выдала расписку Скобиной Р.А.. Однако, договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Предварительный договор не был зарегистрирован. Также в предварительном договоре не может быть определено соглашения об авансе и передачи денег в счет цены имущества.
 
    Просит суд признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ? доли на 4-комнатную квартиру по <адрес> не заключенным.
 
    В судебном заседании истец-ответчик Скобина Р.А. свои исковые требования поддержала в полном объеме, на основаниях, указанных в иске, просит суд их удовлетворить. Суду пояснила, что в июне 2011 г. её представители с участием свидетелей вручали Скобиной Н.В. уведомление о необходимости заключить договор купли-продажи, но Скобина Н.В. уведомление получить отказалась. Считает, что Скобина Н.В. была уведомлена о её требовании заключить основной договор купли-продажи принадлежащей Скобиной Н.В. доли спорной квартиры на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ за цену 1 млн. рублей. Требования Скобиной Н.В. не признала, полагает, что они незаконные и необоснованные.
 
    Скобина Н.В исковые требования Скобиной Р.А. не признала, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен со Скобиной Р.А. предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности ? доли четырехкомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>. Цена ? доли квартиры на тот период составляла 1 000 000 рублей. С момента заключения предварительного договора прошло более 9 месяцев. На полученные деньги хотела приобрести другое жилье. Цены на жилье изменились. Ее не устраивает сумма в один миллион рублей, поскольку она не сможет приобрести на полученные деньги другое жилье. В связи с чем, она направила Скобиной Р.А. уведомление заказной почтой о расторжении предварительного договора. Уведомления от Скобиной Р.А. с требованием заключить договор купли-продажи спорной доли на основании предварительного договора она не получала.
 
    Свои исковые требования Скобина Н.В. в судебном заседании поддержала на основаниях, указанных в иске, просит суд признать предварительный договор незаключенным.
 
    Просит суд в иске Скобиной Р.А. о понуждении заключить договор купли-продажи, регистрации сделки, перехода права собственности на квартиру отказать.
 
    Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, исследовав материалы дела, находит исковые требования Скобиной Р.А. и исковые требования Скобиной Н.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Судом установлено следующее.
 
    Истец-ответчик Скобина Р.А. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 4-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанную квартиру за № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 10).
 
    Ответчик-истец Скобина Н.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 4-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности за № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 14).
 
    Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Скобиной Н.В. в качестве продавца и Скобиной Р.А. в качестве покупателя был заключен предварительный договор купли-продажи 1\2 доли четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1 указанного договора Скобина Н.В. обязуется продать, а Скобина Р.А. обязуется купить ? доли четырехкомнатной <адрес>, принадлежащей Скобиной Н.В. на праве собственности. В соответствии с п. 3 указанного договора стороны договорились, что ? доля четырехкомнатной квартиры будет продана Скобиной Н.В. за 1 000 000 рублей, аванс уплачивается Скобиной Р.А. продавцу в сумме 300 000 рублей в счет покупной цены указанной доли, оставшаяся сумма уплачивается Скобиной Р.А. продавцу при получении свидетельства о государственной регистрации права. ( л.д. 7-8.)
 
    Также ДД.ММ.ГГГГ между Скобиной Р.А. и Скобиной Н.В. заключено соглашение об авансе, согласно которого Скобина Р.А. передала Скобиной Н.В. аванс в сумме 300 000рублей в счет цены за ? доли <адрес>. ( л.д. 9).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.
 
    На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
 
    В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
 
    Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.
 
    Следовательно, требования Скобиной Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ? доли на 4-комнатную квартиру по <адрес>2 <адрес> не заключенным удовлетворению не подлежат.
 
    Согласно п. 4 cт. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
 
    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным сторонами, не указан срок, в который стороны обязаны заключить основной догово<адрес> таком условии в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора. Следовательно, основной договор между сторонами должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ
 
    На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Как видно из обстоятельств и материалов дела, подтверждается пояснениями Скобиной Р.А. и её представителем, показаниями свидетелей ФИО9, ФИО8, пояснениями Скобиной Н.В. ответчик Скобина Н.В. не получала от Скобиной Р.А предложения заключить договор купли-продажи на основании и условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ
 
    В материалах имеется уведомление от ДД.ММ.ГГГГ от имени Скобиной Р.А. на имя Скобиной Н.В. о намерении Скобиной Р.А. произвести оплату оставшейся в счет цены на спорую суммы 700 000 рублей и предложении рассмотреть проект основного договора купли-продажи 1/2 доли 4-комнатной <адрес> (л.д.12). Однако, доказательств получения Скобиной Н.В. такого уведомления суду не представлено. Данное уведомление не направлялось Скобиной Н.В. почтой, не было вручено ей лично. Доказательств обратного суду не представлено.
 
    Из показаний свидетелей ФИО9, ФИО8 видно, что ФИО11 встретила Скобину Н.В. у проходной завода АИЗ в <адрес>, где работает Скобина Н.В., пыталась вручить ей какие-то документы, уведомление. Скобина Н.В. сжала руки и сразу убежала за проходную, отказалась получить документы. Однако, указать какие именно документы и о чем именно уведомление пыталась вручить ФИО12 Скобиной Н.В. свидетели пояснить суду не смогли. Из показаний свидетелей следует, что Скобина Н.В. не была уведомлена о том, какие именно и о чем документы ей пытались вручить. Данное обстоятельство подтверждается пояснениями Скобиной Н.В., которая суду пояснила, что администрацией работодателя запрещено получать какие-либо документы на проходной, она сразу зашла за проходную, когда увидела, что к ней с какими-то документами подходит Шакирова. Что за документы и о чем эти документы, ей неизвестно. По почте уведомления о заключении договора купли-продажи от Скобиной Р.А. она не получала.
 
    Обращение Скобиной Р.А. с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ не может считаться таким уведомлением, так как гражданское дело по иску Скобиной Р.А. было возбуждено судом ДД.ММ.ГГГГ, Скобиной Н.В. исковое заявление вручено ДД.ММ.ГГГГ
 
    Представленные Скобиной Р.А. в обоснование вручения Скобиной Н.В. уведомления о заключении договора купли-продажи на основании предварительного договора распечатки телефонных соединений не содержат текста переговоров сторон, достоверно не свидетельствуют о требовании Скобиной Р.А. заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора.
 
    Скобиной Н.В. суду представлено уведомление на имя Скобиной Р.А. о расторжении предварительного договора, направленного на имя Скобиной Р.А. заказным письмом с уведомлением о вручении почтой, письмо возвращено Скобиной Н.В. в связи с истечением срока его хранения и неполучением адресатом Скобиной Р.А.
 
    Таким образом, в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ прекращен ДД.ММ.ГГГГ, так как по окончании срока действия договора – один год- договор купли-продажи спорной доли квартиры сторонами не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи.
 
    Разрешая исковые требования Скобиной Р.А. о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, суд исходит из следующего.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    Согласно ст. 551, 556 Гражданского кодекса РФ на стороны договора купли-продажи недвижимости возложены обязанности по передаче и приему недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ), а также по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
 
    В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    С учетом вышеизложенных норм права, суд приходит к выводу, что до момента государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры (момента заключения договора), у истца отсутствуют правовые основания требовать от ответчика, как передачи квартиры, так и проведения государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Кроме того, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусматривает иной порядок судебной защиты в случае уклонения одной из сторон сделки от государственной регистрации сделки и перехода права собственности - вынесение решения о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, а не понуждение уклоняющейся стороны осуществить таковую.
 
    При указанных обстоятельствах исковые требования Скобиной Р.А. о понуждении Скобиной Н.В. заключить договор купли-продажи принадлежащей Скобиной Н.В. доли <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, передать спорную квартиру и осуществить государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии удовлетворению не подлежат.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
    р е ш и л:
 
    Скобиной Наталии Васильевне в иске к Скобиной Руфине Александровне о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отказать.
 
    Скобиной Руфине Александровне в иске к Скобиной Наталии Васильевне о понуждении обязанной стороны заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи, осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней через Южноуральский городской суд.
 
    Председательствующий подпись
 
    Копия верна.
 
    Судья В.А. Малькова