Решение от 25 июля 2013 года №2-525/13

                                                                       Р Е Ш Е Н И Е                                                    к делу № 2- 525/13
 
                                                         Именем Российской Федерации
 
    «25» июля 2013 года                                                                                           г.Белореченск
 
    Белореченский районный суд Краснодарского края, в составе председательствующего судьи Тыль Н.А., при секретаре Мельниковой Н.В., с участием представителя истца Ступникова В.В., представителя ответчика Денисова С.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Варивода Светланы Михайловны к Никитину Олегу Ивановичу о расторжении договора и взыскании денежной суммы, а также по встречному иску Никитина Олега Ивановича к Варивода Светлане Михайловне о взыскании денежной суммы,
 
                                                                        у с т а н о в и л :
 
 
              Истица Варивода С.М. просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 06.03.2010 года и взыскать с Никитина О.И. 378 000 рублей.
 
              Обосновывая иск, представитель истца показал, что 06.03.2010 года Варивода С.М. и Никитин О.И. заключили договор купли-продажи пекарни, расположенной по <адрес>, с рассрочкой платежа до 05.03.2011 года. Во исполнение договора истица за 2010 год передала ответчику 378 000 рублей (06.03. - 50 000 руб., 02.04. - 50 000 руб., 06.08. - 278 000 руб.), впоследствии выплаты прекратила, поскольку Никитин О.И. нарушил условия договора - не предоставил согласие своей супруги для продажи пекарни, что препятствовало оформлению сделки. Поскольку добровольно спор не урегулировать, просит расторгнуть договор и взыскать с ответчика в пользу Варивода С.М. 378 000 рублей, выплаченных истицей по сделке.
 
              Ответчик Никитин О.И. иск не признал, доводы Варивода С.М. считает необоснованными, подал встречный иск о взыскании с истицы 378 000 рублей, позже увеличил иск до 853 045 рублей, что просит взыскать с Варивода С.М., а также возместить судебные расходы.
 
              Обосновывая встречный иск, представитель ответчика Никитина О.И. показал, что 06.03.2010 года стороны действительно заключили договор об отчуждении недвижимости, но в отношении земельного участка, площадью 1 681 кв.м., с расположенным на нем нежилым строением - пекарней, площадью 288,8 кв.м., чем Варивода С.М. стала пользоваться с момента заключения сделки. Позже ответчик по договору купли-продажи получил 378 000 рублей, но выплаты прекратились по вине истицы - из-за ее тяжелого материального положения, в связи с чем стороны заключили дополнительное устное соглашение, что указанная сумма останется у Никитина О.И. в счет арендных платежей за недвижимость, которая фактически была в пользовании у истицы до 25.11.2011 года. Учитывая заключение эксперта, общая стоимость аренды за указанный период составила 1 231 045 рублей, в связи с чем просит взыскать с Варивода С.М. в пользу Никитина О.И. разницу, как неосновательное обогащение, в размере 853 045 рублей (1 231 045 руб. - 378 000 руб.), а также возместить судебные расходы : возврат госпошлины 6 980 руб., за услуги эксперта 20 000 руб.
 
              Представитель истицы встречный иск Никитина О.И. не признал, настаивает на своих требованиях, при этом пояснил, что Варивода С.М. пользовалась только одним помещением нежилого здания, не более 20 кв.м., земельный участок ей не был нужен, соглашение об аренде не заключалось, просит иск Варивода С.М. удовлетворить, встречный иск - оставить без удовлетворения, как необоснованный.
 
              Третье лицо на стороне ответчика Синельников Е.В. в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление.
 
              Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Варивода С.М. не подлежат удовлетворению, а иск Никитина О.И. необходимо удовлетворить по следующим основаниям.
 
              В соответствии с ч.1 ст.56, ст.60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, при этом, обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
 
              Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
              Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
             Как установлено в судебном заседании, земельный участок - 1 681 кв.м., кадастровый номер 23:39:01 04 011:0140, со зданием (пекарней), площадью 288,8 кв.м., (Лит.А,а-1,а), расположенные по <адрес> ст.<адрес>, ранее принадлежали ответчику Никитину О.И., который 06.03.2010 года заключил с истицей Варивода С.М. договор купли-продажи в отношении этой недвижимости за 3 000 000 рублей, но с рассрочкой платежа до 05.03.2011 года, с момента заключения сделки названное имущество было передано Варивода С.М., что подтверждено документально /л.д.6,7/.
 
              Не оспаривается сторонами и тот факт, что во исполнение договора Варивода С.М. за 2010 год передала Никитину О.И. 378 000 рублей : 06.03.10 года - 50 000 рублей, 02.04.10 года - 50 000 рублей, 06.08.10 года - 278 000 рублей /л.д.20-22/.
 
              Исходя из положений ст.431 ГК РФ, законодатель рекомендует суду при толковании условий договора принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае неясностей устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При оценке содержания договора подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора, мотивы совершения сделки, а также конечный результат.
 
              Учитывая возникшие правоотношения сторон в 2010 году, реальные обстоятельства заключения сделки и последующее исполнение договора истицей Варивода С.М., суд пришел к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на продажу не только объекта строительства (пекарни), но и земельного участка, при этом, стороны по сделке имели в виду именно тот объем площади, который указан ими в договоре купли-продажи, иного судом не установлено, подлинные намерения сторон в договоре изложены четко и недвусмысленно, в связи с чем доводы представителя истицы в этой части суд расценивает как несостоятельные, поскольку Варивода С.М. имела намерение приобрести у Никитина О.И. не только пекарню, но и земельный участок.
 
                Необоснованны и доводы представителя истицы в той части, что основанием для прекращения последующих выплат в счет исполнения договора купли-продажи, послужило отсутствие согласия супруги продавца недвижимости, поскольку сама Варивода С.М. ранее в судебном заседании ссылалась конкретно - на ее тяжелое материальное положение, которое послужило поводом для просрочки платежей либо оплаты в меньшем размере, чем предусмотрено договором /л.д.6,20-22/, согласно распискам, представленным суду, последнюю оплату Никитин О.И. принял от Варивода С.М. 06.08.2010 года, общая сумма составила 278 000 рублей, но должна была быть 400 000 рублей (согласно графику), что свидетельствует о нарушении условий договора не продавцом недвижимости, а покупателем.
 
               Выводы суда подтверждает косвенно и факт наличия рассрочки исполнения договора, а также то обстоятельство, что 25.11.2011 года свою недвижимость Никитин О.И. реально продал иному лицу - Синельникову Е.В., при этом супруга продавца - Никитина Н.А. не препятствовала этому, выдав нотариально заверенное согласие на отчуждение имущества, о чем свидетельствуют материалы дела.
 
              Согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
              Исходя из положений ст.ст.450,451 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
 
               Учитывая требования вышеуказанной нормы закона, обстоятельства дела, установленные в судебном заседании, и возникшие правоотношения сторон, суд считает необходимым отказать Варивода С.М. в удовлетворении ее иска в части расторжения договора купли-продажи от 06.03.2010 года, т.к. договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации /ч.3 ст.433 ГК РФ/, а поскольку названный договор не прошел регистрацию в компетентном органе, право собственности на недвижимость в настоящее время уже принадлежит иному лицу /Синельникову Е.В./, то отсутствуют и основания для расторжения вышеуказанной сделки, которую, согласно закону, нельзя считать заключенной.
 
               Несмотря на то обстоятельство, что Варивода С.М. и Никитин О.И. впоследствии не достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости от 06.03.2010 года, в данном случае - по цене сделки, и эта сделка фактически не состоялась, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения иска Варивода С.М. о взыскании с ответчика переданных ею в счет указанного договора 378 000 рублей по следующим основаниям.
 
               Как следует из положений ст.421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора… они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (иными правовыми актами), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, прямо предусмотренных Законом, определенные условия договора стороны могут также определять обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
 
               Таким образом, законодатель установил, что заключение договора и формирование его условий должны носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон, определяемом их частными интересами. Свобода договора содержит три аспекта : свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные правоотношения; свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора; свобода определения условий (содержания) заключаемого договора.
 
               В соответствии со ст.ст.606,614 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, при этом, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
              ст.1102 ГК РФ обязывает лицо, которое без установленных законом /иными правовыми актами или сделкой/ оснований приобрело или сберегло имущество /приобретатель/ за счет другого лица /потерпевшего/, возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество /неосновательное обогащение/.
 
               Как указано выше, с момента заключения сделки /06.03.2010 года/ недвижимость, расположенную по <адрес>, Никитин О.И. фактически передал ответчице Варивода С.М., которая стала ее использовать в целях предпринимательской деятельности, реализуя населению различный товар, что подтвердили в судебном заседании свидетели Трачук В.М., Целых Т.Ю., Скороход П.В.
 
               Судом также установлено, что поскольку Варивода С.М. не имела реальную возможность отдавать Никитину О.И. денежные средства в счет рассрочки по договору купли-продажи от 06.03.2010 года, но прекращать предпринимательскую деятельность не намеревалась, стороны заключили соглашение об оставлении недвижимости в пользовании Варивода С.М. на правах договора аренды и, соответственно, за определенную плату, что не противоречит действующему законодательству. Факт вступления с ответчиком в арендные правоотношения истица не оспаривала в судебном заседании, она поясняла, что определенное время платила ответчику за аренду, в связи с чем доводы ее представителя в этой части суд расценивает как несостоятельные.
 
                Следовательно, Варивода С.М. и Никитин О.И., не оформив документально отношения по договору аренды, все же достигли соглашения, что недвижимость ответчика на возмездной основе определенное время будет находиться в пользовании истицы, которая взяла на себя обязательство, вытекающее из положений ст.ст.309, 606,614 ГК РФ, - передавать собственнику имущества ежемесячные платежи по аренде помещения, однако и эти обязательства Варивода С.М. нарушила, в связи с чем собственник имущества вынужден был впоследствии попросить ее освободить занимаемое ею здание, что она и сделала, претензий ответчику не высказывала довольно продолжительный период.
 
               Как следует из содержания ст.55 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
 
                Анализируя представленные доказательства, суд пришел к выводу, что Варивода С.М. пользовалась нежилым строением по указанному адресу с момента заключения сделки - с 06.03.2010 года до передачи имущества новому собственнику /Синельникову Е.В./, т.е. до 25.11.2011 года, эти даты подтверждены документально, иного судом не установлено. Показания свидетелей, которые ссылались на иной период времени работы магазина ст.Рязанской под руководством истицы Варивода С.М., суд, согласно ст.ст.56,60 ГПК РФ, не может принять во внимание, т.к. их показания ввиду отсутствия акта передачи /иного письменного доказательства/ не могут ни подтвердить, ни опровергнуть доводы Никитина О.И. о моменте возврата ему имущества. Магазин Варивода С.М. действительно мог прекратить свою деятельность и ранее, но когда фактически недвижимость была возвращена ответчику, когда фактически прекратились арендные правоотношения сторон, указанные свидетели затруднились пояснить в судебном заседании.
 
                 Доводы Варивода С.М. в той части, что нежилое помещение она использовала не как пекарню, что реально она занимала только одно небольшое помещение, а земельный участок вообще не задействовала, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ей было передано все имущество по <адрес>, как нежилое помещение, так и земельный участок, который является неотъемлемой частью здания, это подтверждается материалами дела. Использовать часть его либо в полном объеме - это право истицы, которая должна была, вступая с Никитиным О.И. в договорные правоотношения, отдавать отчет своим действиям, в чем конкретно она нуждается, имеет ли она возможность добросовестно соблюдать взятые на себя обязательства, как по договору купли-продажи, так и по договору аренды, которые не противоречат прямым законодательным запретам и соответствуют общим началам и смыслу гражданского законодательства (п.1 ст.8 ГК РФ).
 
                 Обстоятельств, свидетельствующих о том, что истица пошла на указанные условия под принуждением, не установлено. Стороны сами решали, заключать им или не заключать тот или иной договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом, или иными правовыми актами.
 
                 Согласно экспертному заключению № 64/13 от 12.06.2013 года ООО «Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности» г.Краснодара, средняя рыночная стоимость аренды с марта 2010 года по ноябрь 2011 года недвижимого имущества, используемого в качестве торговой площади : пекарни, общей площадью 288.8 кв.м., этажность 1 (Лит.А.А-1,а), и земельного участка, площадью 1 681 кв.м., расположенных по <адрес>, составляет 1 252 821 рублей /л.д.112-182/, выводы эксперта достаточно ясны и полны, не вызывают у суда сомнений в правильности и обоснованности методов исследования, данное доказательство отвечает требованиям ст.ст.59,60 ГПК РФ, в связи с чем суд считает необходимым заключение эксперта взять за основу решения, как отвечающее требованиям действующего законодательства, что является основанием, согласно ст.ст.6,309,421,606,614, 1102 ГК РФ, взыскать с Варивода С.М. в пользу Никитина О.И. денежную сумму - 853 045 рублей, как задолженность по арендным платежам в отношении вышеуказанной недвижимости за период с марта 2010 года по ноябрь 2011 года, неосновательно сбереженную истицей, засчитав уже переданные Никитину О.И. 378 000 рублей (1 252 821 руб. - 378 000 руб.), поскольку иных надлежащих доказательств, подтверждающих сумму задолженности, суду не представлено.
 
               Иной подход к этому вопросу ставил бы под угрозу стабильность гражданского оборота - вступать в указанные правоотношения без четкого представления о наступающих последствиях неразумно, а п.3 ст.10 ГК РФ устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.
 
                При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что удовлетворение встречного иска Никитина О.И. о взыскании с Варивода С.М. денежной суммы, который был направлен к зачету требований истицы, исключает возможность удовлетворения требований иска Варивода С.М. о взыскании с ответчика 378 000 рублей ввиду нецелесообразности, поскольку названная сумма, первоначально выплаченная Варивода С.М. ответчику Никитину О.И. по договору купли-продажи от 06.03.2010 года уже засчитана судом в счет арендных платежей, в связи с чем исковые требования Варивода С.М. необходимо оставить без удовлетворения в полном объеме.
 
    Согласно ст.98 ГПК РФ, подлежат удовлетворению и требования Никитина О.И. о взыскании с Варивода С.М. судебных расходов в размере 26 980 рублей (возврат госпошлины 6 980 руб. + за услуги эксперта 20 000 руб.), как подтвержденные документально.
 
                  На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
                                                                     р е ш и л :
 
    Исковые требования Варивода Светланы Михайловны к Никитину Олегу Ивановичу о расторжении договора купли-продажи, заключенного 06.03.2010 года в отношении земельного участка, площадью 1 681 кв.м., кадастровый номер 23:39:01 04 011:0140, со зданием (пекарней), площадью 288,8 кв.м., (Лит.А,а-1,а), расположенные по <адрес>, а также о взыскании 378 000 рублей - оставитьбез удовлетворения.
 
    Взыскать с Варивода Светланы Михайловны в пользу Никитина Олега Ивановича 853 045 рублей, а также судебные расходы в размере 26 980 рублей, всего взыскать 880 025 (восемьсот восемьдесят тысяч двадцать пять) рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 30 дней со дня его вынесения.
 
                 Судья:                                                                                                   Тыль Н.А.