Решение от 10 апреля 2013 года №2-514/2013г.

    ... По делу № 2-514/2013 г.
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
10 апреля 2013 г.
 
    Саровский городской суд Нижегородской области в составе:
 
    председательствующего - судьи Елисеевой Н.В.,
 
    при секретаре - Лучниковой Ф.А.,
 
    с участием истца Городничева А.В.,
 
    представителя ответчика Пыршева А.В., действующего на основании доверенности,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Городничева Алексея Владимировича к Фонду «Доступное жилье» о признании договора о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации, морального вреда,
 
    штрафа,
 
у с т а н о в и л:
 
    Городничев А.В. обратился в суд с настоящим иском, указывая следующее.
 
    14 мая 2009 г. Городничев А.В., имея желание улучшить свои условия, заключил с Фондом «Доступное жилье» (далее по тексту - Фонд) предварительный договор о долевом участии в строительстве блокированного малоэтажного жилого дома (таунхауса), по условия которого он должен оплатить стоимость строительства в сумме 4 500 000 рублей, а Фонд - осуществить строительство тайнхауса.
 
    03 ноября 2009 г. стороны заключили основной договор, который по предложению Фонда был поименован договором о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома.
 
    Свои обязанности перед Фондом Городничев А.В. исполнил своевременно и в полном объеме, уплатив оговоренную в предварительном и основном договоре сумму Фонду, однако, ответчик нарушил сроки окончания строительства таунхауса и его передачи. Договор, заключенный между сторонами, государственную регистрацию не проходил.
 
    Истец полагает, что заключенным договором о совместной деятельности ответчик пожелал скрыть реальные правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилого помещения с целью уклонить от несения ответственности, предусмотренной законом об участии в долевом строительстве.
 
    Истец Городничев А.В. просит признать договор № о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного дома от 03 ноября 2009 г. договором участия в долевом строительстве; взыскать с Фонда неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере 1 390 800 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.
 
    В ходе подготовки дела 26 марта 2013 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечены Городничева Ю.А., действующая за себя и несовершеннолетних детей М., П., и Л.
 
    В судебном заседании истец Городничев А.В. заявленные исковые требования поддержал.
 
    Представитель ответчика Пыршев А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и пояснил, что сущностью заключенного договора с истцом было совместное участие в развитии территории путем ее благоустройства при возведении, в том числе, блокированного малоэтажного жилого дома для нужд истца. Заключенный предварительный договор с истцом от 2009 года утратил силу при заключении основного договора, вследствие чего его положения к правоотношениям сторон не применимы. Малоэтажный блокированный жилой дом не относится к категории жилых помещений, строительство которых регламентировано ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.к. представляет собой единичный персонифицированный объект жилого строительства. При этом застройщиком данного жилого коттеджа является сам истец, которому предоставлялся земельный участок под строительство, а между сторонами, по сути, имели место договорные отношения, проистекающие из договора строительного подряда. Просил в иске отказать за необоснованностью. Не смотря на это, требования истца в части взыскания неустойки признал частично, указав, что нарушение срока передачи объекта произошло по вине Администрации г.Сарова, которая не выполнила свои обязательства. В виду изложенного просит снизить размер взыскиваемой неустойки, с применением ст.333 ГК РФ, до 10 000 рублей, а также просит уменьшить размер компенсации морального вреда.
 
    Третьи лица в судебное заседание не явились, просят о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают.
 
    Заслушав истца, возражения представителя ответчика по существу заявленных требований, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Договором в соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. При этом законом закреплена свобода договора, при которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    При этом ч. 4 ст. 421 ГК РФ указывает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, которая гласит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    14 мая 2009 г.между Фондом «Доступное жилье» (застройщик) и Городничевым А.В. (дольщик) был заключен предварительный договор №, по которому стороны договорились о заключении в будущем, в сроки и на условиях, предусмотренных предварительным договором, основного договора долевого участия.
 
    Предметом основного договора является участие дольщика совместно с застройщиком в долевом инвестировании развития застроенной территории, расположенной в границах улиц ..., ..., ..., ..., общей площадью 8,52 га, развитие которой осуществляет застройщик в соответствии с договором развития застроенной территории от 10 ноября 2008 г., заключенному между застройщиком и Администрацией г.Саров.
 
    При этом, со стороны застройщика должен быть исполнен круг обязанностей, оговоренный в п. 1.1. предварительного договора, т.ч. организация работ по развития застроенной территории, выполнение всей необходимых действий по получению разрешительной документации, обеспечению строительства и сдаче объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, дольщик должен только участвовать долевым вложением денежных средств в инвестирование развития застроенной территории в объеме, определенном договором, в целях приобретения права собственности на подлежащий передаче дольщику объект недвижимого имущества.
 
    Объект недвижимого имущества оговорен в п. 1.3 предварительного договора - таунхаус, площадью по проекту и стоимостью в 4 500 000 руб., из которых дольщик уплачивает в срок до 13 мая 2009 года 1 500 000 руб., а 3 000 000 рублей в срок до 31 августа 2009 года.
 
    Пунктом 2 предварительного договора установлен срок для подписания основного договора не позднее 31 декабря 2009 года (л.д....).
 
    Законом под предварительным договором понимается соглашение о заключении в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    03 ноября 2009 г. стороны заключили договор под тем же номером № о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома (л.д....).
 
    По тексту договора существенных изменений ранее оговоренных сторонами условий в части предмета договора (таунхауса), стоимости, порядка расчетов, сроков исполнения не произошло, изменению подверглись наименования сторон, не застройщик (Фонд «Доступное жилье») и дольщик (Городничев А.В.), как по тексту предварительного договора, а Фонд и инвестор соответственно.
 
    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    В соответствии с вышепоименованными положениями закона суд признает установленным следующие фактически и имеющие значение для дела обстоятельства:
 
    - намерением Городничева А.А. было строительство блокированного малоэтажного жилого дома в районе ул. ... в г. Саров силами застройщика Фонда «Доступное жилье» за оговоренную сумму в 4 500 000 рублей;
 
    - строительство жилого дома на денежные средства Городничева А.В. предназначено для обеспечения его личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
 
    - иных действий со стороны Городничева А.В., кроме передачи денежных средств в рамках заключенных предварительного и основного договоров истцом не совершалось, что не позволяет суду констатировать, что между сторонам имели место быть договорные отношения по совместному развитию территорий, представленных Фонду под застраивание жилыми домами.
 
    Проверив довод представителя ответчика в части, что договор о совместной деятельности не отвечает принципам договоров о долевом участии в строительстве, суд отмечает следующее.
 
    Ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ указывает, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    При этом, закон прямо оговаривает случаи, на которые не распространяется его действие (ч. 3 ст. 1 ФЗ), данные случае прямо проистекают из отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
 
    Таковых исключений по настоящему делу не усматривается по основаниям, изложенным выше, вследствие чего суд усматривает, что ответчик при заключении договора путем подмены понятий и наименований сторон договора с «застройщика-дольщика» по тексту предварительного договора на «инвестор-фонд» в тексте основного договора пытался сокрыть истинные правоотношения сторон, что прямо противоречит законодательству, тогда как истинной целью и назначением договорных отношений сторон являлось долевое участие Городничева А.В. в строительстве блокированного малоэтажного жилого дома для личных нужд, не связанное с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости.
 
    Доводы представителя ответчика к тому факту, что блокированный жилой дом не является предметом правового регулирования ФЗ «О долевом участии…» судом отклоняется, как основанная на неверном толковании ч. 2 ст. 2 ФЗ, где указано, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Закон не содержит исключений, какие объекты понимать под объектом долевого строительства, для признания таковым объекта необходимо сложение средств участников строительства для его возведения, что имеет место быть в настоящем деле, т.к. стороной ответчика не опровергнут тот факт, что Городничев А.В. передавал денежные средства только для строительства одного коттеджа в блоке, а не всей секции.
 
    Также суд обращает внимание, что предварительный договор № и основной договор №, заключенные между сторонами, не являются самостоятельными, что подтверждается п. 4.2 основного договора, где указано, что ранее уплаченные в рамках предварительного договора № от 14 мая 2009 года денежные средства Городничевым А.В. в сумме 4 500 000 рублей засчитываются по основному договору и с момента подписания основного договора обязательства по предварительному договору считаются прекращенными.
 
    Ст. 4 ФЗ «О долевом участии…» установлены требования к договору участия в долевом строительстве, по условиям которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
 
    Договор должен содержать:
 
    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
 
    2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
 
    3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
 
    4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
 
    При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
 
    Проверив представленный суду договор на соответствие его требованиям закона, суд находит, что указанные положения нашли в нем свое отражение и закреплены в:
 
    - конкретный объект долевого строительства- п. 1.3 договора и п. 1.3. предварительного договора,
 
    - срок передачи объекта- п. 6.1, 6.2 договора,
 
    - цена договора, сроки и порядок уплаты- п. 4.1,4.2 и 4.3 договора, п. 1.6,1.7, 1.7.1, 1.7.2 предварительного договора,
 
    -гарантийный срок- п. 6.5 договора.
 
    Иного суду на рассмотрение не предоставлено, доказательств, соответствующих принципам относимости, допустимости не приведено, доводы стороны ответчика своего подтверждения при рассмотрении дела не нашли.
 
    На основании изложенного, суд признает, что воля и желание сторон были направлены на заключение договора, обладающего всеми необходимыми признаками для признания его договором участия в долевом строительстве иного объекта жилой недвижимости - блокированного малоэтажного жилого дома, вследствие чего исковые требования Городничева А.В. о признании договора о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома договором участия в долевом строительстве суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Судом не удовлетворено ходатайство представителя ответчика, изложенное в отзыве на иск, о привлечении к участию в деле Администрацию г.Сарова, поскольку права и законные интересы данного лица при рассмотрении настоящего дела, ни коим образом не затрагиваются. Выдача Администрацией г.Сарова разрешительной документации на строительство, документации по планировки застроенной территории истцом не оспаривается. Разрешительная документация выдавалась в рамках реализации проекта застройки, подготовленного Фондом с целью выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории от 10 января 2008 г. Строительство домов также осуществлялось силами ответчика за счет средств дольщиков. Отдельных договоров подряда на строительство домов дольщиков с другими организациями не заключалось.
 
    Согласно п.6.1 основного договора, Фонд взял на себя обязательство завершить строительство жилого дома в срок не позднее четвертого квартала 2010 г.
 
    Датой завершения строительства жилого дома считается дата приемки завершенного строительством жилого дома от генерального подрядчика.
 
    Постановлением Администрации г.Сарова от 30 декабря 2012 г. №, разрешен ввод в эксплуатацию законченного строительством блокированного малоэтажного жилого дома в МКР-№, квартал ..., участок №. Указанному блокированному жилому дому присвоен адрес - ул....,д.... блок ....
 
    Актом о реализации от 02 августа 2012 г. Городничеву А.В. в общую долевую собственность (5/45 доли в праве собственности на квартиру Городничеву А.В., 12/45 доли - Городничевой Ю.В., 3/45 доли - М., 5/45 доли - П., 20/45 доли - Л.) передан жилой дом (л.д....).
 
    Таким образом, просрочка составляет с 01 января 2011 г. по 02 августа 2012 г. 570 дней.
 
    В соответствии с ч.2 ст.6 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве…», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
 
    Размер неустойки, рассчитанной истцом, судом проверен и является верным.
 
    Представитель ответчика, выразив свое не согласие с размером неустойки, просит о применении ст.333 ГК РФ.
 
    Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
 
    Статья 333 ГК РФ предоставляет право суду снижения размера неустойки как законной, так и договорной, если ее размер действительно явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. При этом, суду предоставлено право по собственной инициативе проверять адекватность размера неустойки при вынесении решения о ее взыскании и в случае необходимости снижать ее размер до признанного судом разумного размера.
 
    Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах). Судебная коллегия указывает, что применением положений статьи 333 ГК РФ достигнут баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда РФ, содержащейся в определении от 21.12.2000 N 263-О.
 
    Суд соглашается с доводами представителя ответчика и снижает размер неустойки до 100 000 рублей. Определенный судом первой инстанции размер неустойки в сумме 100 000 рублей, является соразмерной последствиям нарушения обязательства.
 
    В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
 
    Таким образом, требования Городничева А.В. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда основаны на законе, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    С учетом всех обстоятельств по делу суд определяет ее размер в 20 000 рублей.
 
    В силу положений ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», с ответчика в пользу Городничева А.В. следует взыскать штраф в размере 60 000 рублей.
 
    Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с Фонда «Доступное жилье» в бюджет ЗАТО г.Сарова следует взыскать государственную пошлину в размере 8 400 рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л:
 
    Исковые требования Городничева Алексея Владимировича удовлетворить частично.
 
    Признать договор № о совместной деятельности по строительству блокированного малоэтажного жилого дома, заключенного 03 ноября 2009 г. между Фондом «Доступное жилье» и Городничевым Алексеем Владимировичем, договором о долевом участии в строительстве.
 
    Взыскать с Фонда «Доступное жилье» в пользу Городничева Алексея Владимировича неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф в размере 60 000 рублей, а всего 180 000 рублей.
 
    Взыскать с Фонда «Доступное жилье» в бюджет ЗАТО г.Саров Нижегородской области государственную пошлину в размере 8 400 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца с момента принятия судьей решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме принято 15 апреля 2013 г.
 
    П.п.Судья Саровского городского суда - Н.В.Елисеева
 
    ... судья -                                                 Н.В.Елисеева