Решение от 25 февраля 2014 года №2-503/2014

    Дело № 2-503/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    «25» февраля 2014 года
 
    Центральный районный суд г. Твери в составе:
 
    председательствующего судьи Михайлова А.Ю.,
 
    при секретаре Поповой Е.Г.,
 
    с участием истца, представителя истца, ответчика
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по исковому заявлению Мешкова Д.В. к ООО «ТверьЖилДорСтрой» о взыскании денежных средств излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве жилья, расходов по оплате услуг представителя,
 
    установил:
 
    Мешков Д.В. обратился в Центральный районный суд г.Твери с иском к ООО «ТверьЖилДорСтрой» о взыскании денежных средств излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве жилья, расходов по оплате услуг представителя.
 
    В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «ТверьЖилДорСтрой» и Мешковым Д.В. был заключен Договор участия в долевом строительстве жилья №, предметом которого являлось участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с боксами для хранения личного автотранспорта по адресу: <адрес> целью приобретения Дольщиком четырехкомнатной <адрес>, общей площадью 101,3 кв.м.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Истцом по Акту приема-передачи жилой площади была передана квартира с холодными помещениями площадью 100,8 кв.м., из них 97,4- общая площадь, 3,4 кв. м. - площадь лоджии. Согласно п. 1.1 Договора в общую площадь включается площадь лоджии с К=0,5. То есть, площадь лоджии составляет 3,4*0,5=1,7 кв. м. То есть, общая площадь фактически переданной площади квартиры составляет 99,1 кв. м.
 
    Таким образом, оплачиваемая площадь объекта недвижимости уменьшилась на 2,2 кв.м., в связи с чем, Истец обратился к застройщику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ с требованием вернуть сумму излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья, составляющих разницу в стоимости оплачиваемой и фактической площади квартиры.
 
    Согласно ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    В силу ст. 555 Гражданского Кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Согласно п. 5.1 Договора стоимость <адрес> площадью 101,3 кв.м. составляет <данные изъяты>, что позволяет определить стоимость единицу ее площади недвижимости в размере <данные изъяты> Таким образом, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического переданного покупателю недвижимого имущества.
 
    Следовательно, Истец излишне уплатил Застройщику <данные изъяты>
 
    В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме, представили письменные пояснения согласно которым стороны договора определили, что стоимость квартиры не пересчитывается в случае если ее общая площадь по техническому паспорту отличается от проектной площади в пределах допустимых отклонений стен, согласно СНиП. Из указанной формулировки следует вывод, что стоимость квартиры пересчитывается в случае если ее общая площадь по техническому паспорту отличается от проектной площади за пределами допустимых отклонений стен, согласно СНиП. При «грубом» подсчете максимальное неоплачиваемое ответчиком отклонение стен допустимое СНиП составляет (13 стен с отклонением 15 мм (по самому большому отклонению) 195 мм или 0,2 м (с округлением). Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Стороны согласовали, что проектная документация, в рассматриваемом случае, отличается от данных техпаспорта только тем, что в техпаспорте не учтен размер балкона (лоджии). Иные отличия методик стороны не учитывают. Размер непересчитываемой стоимости квартиры согласно СНиП составляет 0,2 м.
 
    Ответчик иск не признал, пояснил, что пунктом 7.2 Договора определены следующие условия: «При оформлении квартиры в собственность, размеры общей и жилой площади принимаются по данным технического паспорта, которые будут меньше проектных, учтенных в п. 1.1., т.к. по методике обмера филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» в общую и жилую площадь не включаются площади лоджий (балконов). Оплата стоимости квартиры производится с учетом площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора. Стоимость квартиры не пересчитывается в случае если ее общая площадь по техническому паспорту отличается от проектной площади в пределах допустимых отклонений стен, согласно СНиП».
 
    Кроме того, ответчик представил письменные возражения, согласно которым в соответствии с п. 1.1. договора площадь вышеуказанной квартиры 101,3 кв.м, по размерам чертежей рабочего проекта, в общую площадь включена площадь лоджии с К=0,5 (балкона с К=0,3).
 
    Итого площадь квартиры без лоджии 99,37м2, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 = 1,93 м2. По данным обмера ФГУП Ростехинвентаризация площадь квартиры без лоджии 97,4 м2, fплощадь лоджии с коэффициентом 0,5 = 1,7 м2, общая площадь квартиры 97,4 м2 + 1,7 м2 = 99,1 м2.
 
    Расхождение между проектом и фактическими размерами по обмеру составляет: 101,3 -99,1=2,2м2.
 
    Площади квартир по проекту подсчитываются в соответствии со СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
 
    ФГУП «Ростехинвентаризация» подсчитывает площади квартир в соответствии с Приказом Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ г., на основании которого при обмерах не были включены площади 2-х проемов по оси 12 и проема по оси Б в осях 12/13 рабочего проекта. Шифр 259 ООО АС «Перспектива».
 
    Площади проемов по проекту составляют:
 
    По оси 12:
 
    1,15 мх 0,41 м = 0,47 м2
 
    1,27 мх 0,41 м = 0,52 м2
 
    По оси Б в осях 12/13
 
    3,35 м х 0,4 м = 1,34 м2
 
    Итого необмеренных и неучтенных площадей предусмотренных проектом в соответствии со СНиП 31-01-2003:
 
    0,47 + 0,52 +1,34- 2,33 м2
 
    При включении их в обмер ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь квартиры составит 99,1 + 2,33 = 101,43 м2, что на 0,13 м2 больше проектной.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.В соответствии со ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (далее в тексте ФЗ-214, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
 
    По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
 
    В силу ст.555 Гражданского Кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
 
    Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.
 
    Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между истцом и ответчиком предметом договора являетсч участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с боксами для хранения личного автотранспорта по адресу: <адрес> целью приобретения Дольщиком четырехкомнатной <адрес>, общей площадью 101,3 кв.м. по размерам чертежей раочего проекта.
 
    Как следует из п.5.1 договора стоимость квартиры площадью 101, 3 кв.м. составляет <данные изъяты>
 
    То есть из буквального толкования данного договора следует, что цена установлена не за метр квадратный, а за объект в целом.
 
    С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.
 
    Стороны данное условие согласовали. Пунктом 7.2 Договора определены следующие условия: «При оформлении квартиры в собственность, размеры общей и жилой площади принимаются по данным технического паспорта, которые будут меньше проектных, учтенных в п. 1.1., т.к. по методике обмера филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» в общую и жилую площадь не включаются площади лоджий (балконов). Оплата стоимости квартиры производится с учетом площади, указанной в п. 1.1 настоящего договора. Стоимость квартиры не пересчитывается в случае если ее общая площадь по техническому паспорту отличается от проектной площади в пределах допустимых отклонений стен, согласно СНиП».
 
    Таким образом, при заключении договора стороны договорились о том, что фактическая площадь жилого помещения, подлежащего передаче, будет рассчитана организацией ФГУП «Ростехинвентаризация» с учетом ее методик, и что площадь жилого помещения, определенная по результатам таких обмеров и будет являться той, которая имеется к моменту передачи объекта долевого участия в строительстве. Требований о признании условий договора недействительными не заявлялось.
 
    Доказательства того, что технические характеристики (согласованные в договоре) приобретенной квартиры отличаются от проектных, не представлены. Ходатайств о проведении экспертизы не заявлено. Ссылка истца на показания специалиста, как на доказательство наличия недопустимого отклонения, несостоячтельна, так как из представленного специалистом расчета следует, что при включении необмеренных и неучтенных площадей предусмотренных проектом в соответствии со СНиП 31-01-2003 в обмер ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь квартиры составит 99,1 + 2,33 = 101,43 м2, что на 0,13 м2 больше проектной. Представленная квитанция об оплате электричества также не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.
 
    Истец подписал акт приема-передачи квартиры, что не оспаривается сторонами. Дом сдан в экслуатацию согласно проекту, что так же не оспаривается сторонами. Ответчик исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом.
 
    При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований нет.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований Мешкова Д.В. к ООО «ТверьЖилДорСтрой» о взыскании денежных средств излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве жилья, расходов по оплате услуг представителя отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    В окончательной форме судебное решение изготовлено 28 февраля 2014 года.
 
    Председательствующий