Дата принятия: 02 июня 2014г.
Номер документа: 2-45/2014
Дело № 2- 45/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
02 июня 2014 года г. Карабаш
Карабашский городской суд Челябинской области в составе
председательствующего судьи Колотова В.В.
при секретаре Савич О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сысолятиной М.А. к Администрации Карабашского городского округа, Маткиной Н.Ф. о признании распоряжения Администрации Карабашского городского округа и договора купли-продажи земельного участка недействительным, и применения последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Сысолятина М.А. обратилась в суд с иском к администрации Карабашского городского округа, Маткиной Н.Ф. о признании договора купли-продажи земельных участков недействительными и применения последствий недействительности сделки. В обоснование иска указав, что она является собственником квартиры № площадью 36 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (свидетельство №). Квартира № расположена в многоквартирном жилом доме, состоящем из 5 квартир. В соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: <адрес> фактическая площадь земельного участка, используемая для эксплуатации указанного дома составляла 940,0 кв.м., из которых 469 кв.м. застроено, 471 кв.м. – не застроено. При этом, не застроенная территория в 471 кв.м. расположена перед домом. Указанные обстоятельства установлены решением Карабашского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № по иску Сысолятиной М.А. к администрации Карабашского городского округа, Манаеву А.С. о признании распоряжения администрации Карабашского городского округа и договора купли-продажи земельного участка недействительными и применения последствий недействительности сделки. Пользование земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, осуществлялось всеми собственниками дома без препятствий с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени (т.е. более пятнадцати лет), поскольку все квартиры многоквартирного жилого дома имеют выходы на придомовую территорию, в общий двор как на место общего пользования с южной стороны. С момента заселения дома – с ДД.ММ.ГГГГ, во двор осуществляется проход и проезд транспортных средств всех служб по дороге общего пользования, проходившей от главной дороге с северной и с восточной стороны дома через палисадник, расположенной перед домом на муниципальной земле. Из палисадника дом можно обогнуть с восточной стороны и зайти в общий двор, куда выходят двери квартир. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом до настоящего времени не сформирован, и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет. В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в части разъяснения применения ст.16 Федерального закона № 189-ФЗ, предусмотрено, что если земельный участок не сформирован, и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Исходя из смысла ч.ч.3 и 4 ст.16 Федерального закона № 189-ФЗ, публично-правовое образование, как собственник, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. ДД.ММ.ГГГГ на судебном заседании (в Карабашском городском суде по делу №, « № по иску Сысолятиной М.А. к Маткиной Н.Ф., Манаеву А.С. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и жилым домом) Сысолятиной М.А. передали копии двух свидетельств на право собственности земельного участка площадью 193 кв.м. (кадастровый номер объекта №) и земельного участка площадью 105 кв.м. (кадастровый номер объекта №), расположенных по адресу: <адрес>. Как видно из указанных свидетельств, основанием для приобретения Маткиной Н.Ф. двух земельных участок является один договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Администрацией Карабашского городского округа и Маткиной Н.Ф.. Таким образом, данный договор является незаконным, поскольку при его заключении нарушены требования закона, а именно ст.36 ЖК РФ, ч.ч.1, 2, 3, 4, 5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Просила признать недействительной сделку – договор купли – продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. площадью 193 кв.м. и площадью 105 кв.м. по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Карабашского городского округа и Маткиной Н.Ф. и применить последствия недействительности сделки.
В судебное заседание истец Сысолятина М.А. не явилась, о слушании дела извещена надлежаще, направила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представители истца Абрамова Т.Н., Синебрюхов В.А., Григс Р.Р. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ уточнили исковые требования, просили: признать недействительным распоряжение Администрации Карабашского городского округа Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предоставлении в собственность земельного участка из земель населенных пунктов для эксплуатации и обеспечении доступа в жилое помещение по адресу: <адрес>, Маткиной Н.Ф.». Признать недействительным сделку – договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Администрацией Карабашского городского округа и Маткиной Н.Ф.. Применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение.
Ответчик Маткина Н.Ф. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Шабурова М.Г. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика – администрации Карабашского городского округа Сухоруков С.В. исковые требования не признал, поддержал ранее данные пояснения, согласно которым считает, что со стороны администрации нарушений нет. Дом по адресу: <адрес> не является многоквартирным, в связи с чем администрация Карабашского городского округа имела законные основания для выделения земельных участков.
Третье лицо Манаев А.С. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще.
Представитель третьего лица Манаев С.А. в судебном заседании с иском не согласился, поддержал ранее данные возражения, пояснив, что права Сысолятиной М.А. ни чем не нарушаются.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Третье лицо Толпекина В.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, истец Сысолятина М.А. является собственником однокомнатной квартиры площадью 36 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (т.1 л.д.15).
Ответчик Маткина Н.Ф. согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (т.1 л.д.28).
На основании заявления Маткиной Н.Ф. о предоставлении ей в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, распоряжением Главы Карабашского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в собственность за плату Маткиной Н.Ф. из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 298 кв.м, для эксплуатации и обеспечения доступа в жилое помещение, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли- продажи земельного участка, по акту приема-передачи земельного участка участок был передан, произведена оплата в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.
Истец, как собственник жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, утверждает, что её права на пользование и владение земельным участком под многоквартирным домом, необходимым для его эксплуатации, на благоприятные условия проживания, на удобство в пользовании принадлежащей ей квартиры, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и Земельным кодексом РФ, нарушены.
В соответствии со ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Согласно ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч.4 ст. 43 ГК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, ил?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????j????????????????????????????????????????????????????????????µ????????????¤?¤?$???????‚???¤?¤?$?????‚??????????‚????
Согласно имеющейся в материалах дела копии технического паспорта дома по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанный дом состоит из 5 квартир, фактическая площадь земельного участка составляла 940 кв.м., из которых 469 кв.м. - застроено, 471 кв.м. - не застроено. При этом, не застроенная территория в 471 кв.м. расположена перед домом.
Из исследованных в судебном заседании документов, установлено, что Администрацией Карабашского городского округа формирование земельных участков производилось без учета фактического землепользования.
Право собственников помещений в многоквартирном доме на защиту своих прав на пользование придомовой территорией с учетом фактического землепользования, было подтверждено материалами дела и фототаблицами.
По смыслу ст.36 ЗК РФ возможность приобрести права на земельные участки закон предоставляет не любому владельцу недвижимости, а только лицам, которым принадлежат права на здания, строения, сооружения.
В данном случае это собственники квартир в рассматриваемом многоквартирном доме.
При межевании земельных участков под многоквартирными жилыми домами, необходимо учитывать сложившийся порядок пользования, определив границы земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом и необходимого для использования – по существующим проездам вдоль подъездных площадок и далее по периметру жилого дома с учетом противопожарных расстояний (6,0 м.) и минимальных норм отвода. В случае поступления заявлений от собственников помещений в многоквартирном доме, межевание производить с учетом решения общего собрания собственников помещений и норм отвода земельного участка.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что права истца, как собственника жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> при формировании земельного участка под многоквартирным домом и издании распоряжения администрацией Карабашского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ, были нарушены.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П, обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений по владению и пользованию земельным участком под многоквартирным домом.
Судом установлено, что формирование земельного участка под многоквартирным домом, расположенного по адресу: <адрес> камень, <адрес>, осуществлено с нарушением самого порядка его формирования (ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), без учета фактического землепользования (ч. 4 ст. 43 ГК РФ) и в нарушение положений ст. 36 ЖК РФ, без учета наличия других объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что нарушает законные права и интересы собственников дома, то результаты подлежат аннулированию.
Судом установлено, что определение границ земельного участка как под многоквартирным домом, так и предоставленного Маткиной Н.Ф. было произведено без учета интересов собственников многоквартирного дома. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались. Кроме того, как указывали представители ответчиков, такое согласие от собственников многоквартирного дома, не истребовалось.
Согласно ст. 39 Федерального закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками, в том числе, собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно, п.68 данного Постановления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Неоспоримых доводов, подтверждающих соблюдение всех правил и норм, а также законных интересов собственников многоквартирного дома при формировании спорного земельного участка, Администрация Карабашского городского округа суду не представила.
В судебном заседании представители ответчиков и третьих лиц заявили то, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, не является многоквартирным, следовательно при выделении земельных участков собственникам жилых помещений в указанном доме, у администрации Карабашского городского округа отсутствовала необходимость в получении согласия других собственников жилых помещений в данном доме.
В соответствии со ст.16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно п.6 Положения об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста К.Л.Г., показала, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является многоквартирным домом исходя из определений данных в СНиПах, указанный дом имеет единый ленточный фундамент и стены, имеется разводка водопровода и канализации в подвальном помещении к каждой квартире.
Таким образом, исходя из пояснений специалиста, а также изученных материалов дела, суд приходит к выводу о том, что доводы представителей ответчиков и третьих лиц о том, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, не является многоквартирным, не состоятельны и опровергаются исследованными доказательствами.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.
Настоящий иск предъявлен по требованиям о защите прав собственников, в связи с чем, указанные правоотношения регулируются ст. 304 и ст. 208 ГК РФ, а поэтому применять к данным правоотношениям трехмесячный срок исковой давности нет законных оснований. Общие сроки исковой давности истцами не пропущены.
Учитывая вышеизложенное, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ предоставил сторонам возможность представлять доказательства в обоснование своих требований и возражений, предоставил для этого разумные сроки. Обоснованные ходатайства сторон были удовлетворены. Стороны посчитали представленные доказательства достаточными для принятия решения.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Сысолятиной М.А. удовлетворить.
Признать недействительным распоряжение Администрации Карабашского городского округа Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ. № «О предоставлении в собственность земельного участка из земель населенных пунктов для эксплуатации и обеспечении доступа в жилое помещение по адресу: <адрес>, Маткиной Н.Ф.»
Признать недействительным сделку – договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Администрацией Карабашского городского округа и Маткиной Н.Ф..
Применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение.
Признать недействительной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ., совершенную на основании заключения договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ., как последствия недействительной сделки.
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ., совершенную на основании заключения договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ., совершенную на основании заключения договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ., как последствия недействительной сделки.
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ., совершенную на основании заключения договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ
Возвратить земельный участок площадью 193 кв.м. по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта №) в собственность Карабашского городского округа.
Возвратить земельный участок площадью 105 кв.м. по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта №) в собственность Карабашского городского округа.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Карабашский городской суд.
Председательствующий