Решение от 02 июня 2014 года №2-448/2014

    Дело №2-448/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
именем Российской Федерации
 
    Центральный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего судьи Мусохранова Е.П.
 
    при секретаре Киселевой А.П.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Прокопьевске
 
    02 июня 2014 года
 
    гражданское дело по иску Чернозипунникова Павла Геннадьевича к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании недействительными договоров аренды земельного участка и взыскании суммы неосновательного обогащения,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Чернозипунников П. Г. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о взыскании суммы неосновательного обогащения. Свои требования мотивировал тем, что по договору купли - продажи недвижимого имущества от 15.12.2011г. Чернозипунниковым П.Г. приобретено нежилое помещение общей площадью 493,2 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>. Им в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года. Им были заключены ряд договоров аренды земельного участка с Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> в отношении земельного участка площадью 267,34 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 42:32:0101005 в целях эксплуатации нежилого помещения под торговую деятельность договоры: № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия от ДД.ММ.ГГГГ до 09.01.2013г; № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Считает указанные сделки ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В тоже время согласно п. 1 ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Пунктом 1 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от ДД.ММ.ГГГГг. № 189-ФЗ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 36 ЖК РФ уточняет какие именно объекты относятся к общей долевой собственности: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Учитывая положения статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:32:0103015:0796 является участком на котором расположен жилой дом, таким образом, в силу прямого указания закона земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений и не может быть передан в аренду. Согласно инструкции о проведении учета жилищного учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частям, независимо от назначения последних и их материала. При отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Поскольку помещение принадлежащее ему на праве собственности является частью жилого дома в силу своего расположения - находится на первом этаже жилого дома, а также в силу технических характеристик, в силу положений Жилищного кодекса Российской принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок под указанным домом. Таким образом, у Комитета по управлению муниципальным имуществом отсутствовали законные основания для заключения с ним договоров аренды, а также взимания арендных платеже в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:32:0101005. В связи с чем росит взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> сумму неосновательного обогащения полученного по недействительным в силу их ничтожности договорам: 1) № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 368 412,89 рублей.
 
    Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты дополнительные исковые требования Чернозипунникова П.Г., согласно которым он просит признать недействительными договоры № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ним (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и взыскать сумму неосновательного обогащения по указанным договорам в размере 368412,89 рублей.
 
    Истец Чернозипунников П.Г. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Представитель истца по нотариальной доверенности Анциферов А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении и просил их удовлетворить.
 
    Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> (Далее – КУМИ <адрес>) Плахина А.С. в судебном заседании заявленные требования не признала, пояснив, что согласно нормам ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность с момента его формирования и проведения его государственного кадастрового учета. Таким образом, право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает автоматически - либо с принятием Жилищного кодекса РФ в том случае, если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента его формирования. Пока земельный участок остается не сформированным, он продолжает находиться в собственности соответствующего публично-правового образования. Согласно ст. 3 п. 10 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введение в действие земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли на территории Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Учитывая, что границы спорного земельного участка в соответствии с требованиями закона не определены, согласно кадастровой выписке от ДД.ММ.ГГГГ № 4200/001/14-140153, площадь земельного участка с кадастровым номером 42:32:01 01 005:63 является ориентировочной и подлежит уточнению при межевании. Это означает, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в соответствии с действующим законодательством не завершено, межевание данного земельного участка не производилось, границы его не установлены, о чем свидетельствует запись в графе особые отметки в указанной выписке из государственного земельного кадастра «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Таким образом, для перехода права собственности на земельный участок в собственность собственников многоквартирного жилого дома необходимо выполнение двух условий, а именно земельный участок должен быть сформированным и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, а после введения в действие Жилищного кодекса РФ с момента формирования. В данном случае автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не произошло, поскольку спорный земельный участок надлежащим образом не сформирован. Согласно правовой позиции признание земельного участка, не имеющего определенных границ, объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи, с чем переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. До определения границ, а также проведения кадастрового учета изменений характеристик земельного участка, этот участок не может быть передан в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, а соответственно земельный участок, не прошедший процедуру межевания, не имеющий границ, не может являться объектом налогообложения земельным налогом, а Истец являться налогоплательщиком земельного налога. Таким образом, истец не может являться долевым собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога в отношении рассматриваемого земельного участка в соответствии со ст. 388 Налогового кодекса РФ, а соответственно единственно возможной формой платы за землю для Истца, применимо к спорному земельному участку, является арендная плата. Кроме того, договоры аренды заключены согласно нормам гражданского законодательства РФ и подписаны сторонами. В судебном порядке указанные договоры не признаны недействительными (ничтожными), а соответственно доводы о неосновательном обогащении Комитетом, как применение последствий недействительности сделки, не могут быть приняты во внимание.
 
    Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
 
    В силу п. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
 
    Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Согласно ч. 3 и ч.5 ст. 16 Вводного закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 493 кв. м, в том числе полезной 210 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.6).
 
    Согласно справки БТИ <адрес> объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, является многоквартирным жилым домом (л.д. 97).
 
    Между КУМИ <адрес> (арендодателем) и Чернозипунниковым П.Г. (арендатором) заключены два договора от ДД.ММ.ГГГГ N 4912 и ДД.ММ.ГГГГ N 4912 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:32:0101005, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого помещения под торговую деятельность (л.д. 7-16).
 
    Согласно кадастровому паспорту N 4200/001/14-140153 от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 42:32:0101005:63 по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием – для иных целей, граница земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена, сведения о правах отсутствуют (л.д. 75).
 
    Из справки Прокопьевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с декларированной площадью 2500 кв.м. Участок под многоквартирным жилым домом считается не сформированным, так как границы участка не определены на местности (л.д. 74).
 
    Таким образом, установлено, что спорный земельный участок процедуру кадастрового учета не прошел, поскольку граница земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена, в связи с чем является не сформированным и соответственно не перешел в общую долевую собственность собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме.
 
    Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 67 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
 
    Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за землю является арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
 
    В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    С учетом вышеизложенного, оснований полагать, что спорные договоры аренды земельного участка, заключенные между КУМИ <адрес> и Чернозипунниковым П.Г. не соответствуют требованиям закона или иным правовым актам не имеется.
 
    В связи с чем, заявленные истцом требования о признании договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N 4912 и ДД.ММ.ГГГГ N 4912 недействительными и взыскании суммы неосновательного обогащения по указанным договорам в размере 368 412,89 рублей являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований Чернозипунникова Павла Геннадьевича к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> о признании недействительными договоров аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между Чернозипунниковым Павлом Геннадьевичем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и взыскании суммы неосновательного обогащения по договорам аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 368 412 рублей 89 копеек отказать за необоснованностью.
 
    Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья. Подпись
 
    Верно. Судья Е.П. Мусохранов
 
    Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Судья Е.П. Мусохранов