Решение от 07 мая 2013 года №2-448/2013г.

    Дело № 2-448/2013 г.
 
ЗАОЧНОЕ Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Пенза «07» мая 2013 г.
 
    Пензенский районный суд Пензенской области в составе:
 
    председательствующего судьи Пименовой Т.А..,
 
    при секретаре Петровой С.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мартышенкова Ивана Сергеевича к Бамбай Фереде Валерьевне и ООО «Центр Микрофинасирования г. Пенза» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании права залога в силу закона отсутствующим,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец Мартышенков И.С. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указывая, что (Дата) между ним и ответчицей, от имени которой по доверенности действовала Ф.И.О.2, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого право собственности в отношении земельного участка (кадастровый номер № общей площадью <...> кв.м.) и жилого дома (инв. номер № по адресу: <...> приобрела Бамбай Фереде Валерьевна.
 
    При заключении договора стороны согласовали цену отчуждаемого земельного участка и жилого дома в <...> руб., из которых сумма в размере <...> руб. – за земельный участок, а <...> коп. – за жилой дом.
 
    При заключении договора купли-продажи стороны исходили из того, что целый жилой дом и земельный участок приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» согласно договора займа №-ПНЗ от (Дата), заключенного между ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» и Бамбай Ф.В. (п.4 договора).
 
    В соответствии с п. 7 Договора расчет между продавцом и покупателем в сумме <...> руб. производится после получения с Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...> свидетельства о государственной регистрации права за счет заемных средств в течение пяти рабочих дней. Подтверждением оплаты по настоящему договору должна являться расписка продавца, подтверждающая факт поучения средств продавцом (п.8 договора).
 
    При сдаче данного договора купли-продажи для регистрации в регистрационный орган был представлен договор займа от (Дата) №-ПНЗ.
 
    (Дата) Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области данный договор был зарегистрирован, произведена государственная регистрация прав а собственности на жилой дом и земельный участок за Бамбай Ф.В. Однако, представитель ответчика Ф.И.О.2 уведомила Мартышенкова И.С. о том, что ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» отказало в передаче денежных средств по договору займа от (Дата), в связи с чем оплата стоимости имущества по договору купли-продажи произведена не будет. ООО «Центр
 
    Микрофинансирования г. Пенза» в свою очередь подтвердило, что не намерено выдавать заем покупателю Бамбай Ф.В. на приобретение жилого дома.
 
    Истец ссылается на п. 65 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума высшего Арбитражного суда №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которого регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основания, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
 
    Ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    (Дата) в адрес ответчицы было направлено предложение расторгнуть договор купли-продажи от (Дата) В ходе телефонного разговора ответчица сообщила, что не против расторжения договора, но не имеет возможности приехать в <...> чтобы оформить в регистрирующем органе соответствующие документы.
 
    В силу ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливости распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
 
    Согласно разъяснения пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда №10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.1102 (обязанность возвратить неосновательное обогащение) и ст.1104 (Возвращение неосновательного обогащения в натуре) Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
 
    Таким образом истец считает, что при расторжении договора купли- продажи хмельного участка и жилого дома должно быть прекращено право собственности Бамбай Ф.В. и произведена государственная регистрация права собственности на эти объекты недвижимости за ним.
 
    В связи с тем, что при заключении договора стороны предполагали произвести расчет за счет заемных средств, п.10 Договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации указанный жилой жом находится в залоге у ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» до момента полного расчета по договору займа.
 
    (Дата) Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
 
    В соответствии п.п. 1,2 ст. 77 Федерального закона №102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») жилое помещение приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организацией либо средств целевого заема, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п.1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора.
 
    В силу ст. 2 вышеуказанного закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору. По договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
 
    Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, квалифицируется как реальный договор, заключенный не с момента его подписания сторонами, а с момента передачи суммы займа займодавцу.
 
    Учитывая, что денежные средства по договору займа от (Дата), подписанному ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» и представителем Бамбай Ф.В., не передавались, договоор займа является незаключенным, и соответственно право залога ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» на жилой дом – отсутствующим.
 
    На основании вышеизложенного, ссылаясь на нормы законодательства, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный (Дата) между Мартышенковым И.С. и Бамбай Ф.В. ; прекратить право собственности Бамбай Ф.В. на земельный участок (кадастровый номер № общей площадью <...> кв.м.) и жилой дом (инв. номер 56:255:002:000093360) по адресу: <...>; произвести государственную регистрацию права собственности Мартышенкова И.С. на земельный участок (кадастровый номер 56:24:04:08 01:0013 общей площадью 1500 кв.м.) и жилой дом (инв. номер 56:255:002:000093360) по адресу: <...>; признать право залога ООО «Центр Микрофинансирования <...>» на жилой дом (инв. номер № по адресу: <...> отсутствующим.
 
    В судебное заседание истец Мартышенков И.С. не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.
 
    Представитель истца Ф.И.О.7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила обстоятельства, изложенные в заявлении.
 
    Ответчик Бамбай Ф.В. в судебное заседание не явилась. О дне, времени и месте рассмотрения гражданского дела была извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, отзыв на исковое заявление не предоставила.
 
    Представитель ответчика ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения гражданского дела были извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, отзыв на исковое заявление не предоставили.
 
    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом. От начальника Пензенского отдела Управления Росреестра по Пензенской области Ф.И.О.8, действующей на основании доверенности, поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления и вынесения решения на усмотрение суда (л.д.32).
 
    Суд, с учетом мнения представителя истца, которая не возражала против вынесения заочного решения, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
 
    Выслушав представителя истца Ф.И.О.7, исследовав материалы дела и оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к нижеследующему:
 
    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    Согласно ч. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
 
    В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
 
    Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В судебном заседании с достоверностью установлено, что (Дата) между Мартышенковым И.С. (продавец), и Бамбай Ф.В., от имени которой по доверенности действовала Ф.И.О.2, был заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер № общей площадью <...> кв.м.) и жилого дома (инв. номер №), находящихся по адресу: <...>.
 
    Согласно п. 5 Договора стороны договорились считать существенным условиями договора купли-продажи (купчей) земельного участка и целого жилого дома следующие условия: цена отчуждаемого земельного участка и целого жилого дома определена по договоренности сторон в <...> руб., из которых сумма в размере <...> руб. – за земельный участок выплачена покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора купли-продажи, а сумма в размере <...> коп. выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет средств
 
    предоставляемого целевого займа (с целевым назначением на приобретение целого жилого дома) по договору займа № – ПНЗ от (Дата) предоставленного ООО «Центр Микрофинасирования <...>» путем выплаты наличных средств ПОКУПАТЕЛЮ из кассы ООО «Центр Микрофинасирования <...>» с условием возврата основной суммы займа и уплаты процентов в размере <...> за месяц единоразовым платежом за пользование займом, в конце срока договора займа (срок договора займа составляет 3 месяца, до (Дата)).
 
    Согласно п. 7 Договора расчет между ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ в сумме <...> копейка производится после получения с Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...> свидетельства о государственной регистрации права за счет заемных средств, в течение пяти рабочих дней (л.д. 10-11).
 
    Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права от (Дата) серии <...> за Бамбай Ф.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью <...> кв. м, инв № по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Дата) сделана записи регистрации №. Существующие ограничения права: ипотека в силу закона (л.д.13).
 
    Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации права от (Дата) серии <...> за Бамбай Ф.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства из категории земель населенных пунктов общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером № по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Дата) сделана запись регистрации №. Существующие ограничения права: ипотека в силу закона (л.д.14).
 
    В ходе судебного заседания представитель истца Ф.И.О.7, действующая на основании доверенности, пояснила, что после регистрации договора купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации прав собственности за Бамбай Ф.В. в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области представитель ответчика Ф.И.О.2 уведомила истца Мартышенкова И.С. о том, что ООО « Центр Микрофинансирования г. Пенза» отказало в передаче денежных средств по договору займа от (Дата), в связи с чем оплата стоимости имущества по договору купли-продажи произведена не будет. ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» в свою очередь подтвердило, что не намерено выдавать займ покупателю Бамбай Ф.В. на приобретение жилого дома.
 
    (Дата) между истцом и Бамбай Ф.В., от имени которой действовала по доверенности Ф.И.О.2 было заключено соглашение о расторжении договора купли – продажи в связи с отсутствием денежного расчета между сторонами, стороны решили расторгнуть договор купли-продажи (купчей) земельного участка и целого жилого дома от (Дата) (л.д.34).
 
    Однако государственная регистрация соглашения не состоялась.
 
    Судом установлено, что стороны договора купли-продажи недвижимого имущества (дома и земельного участка по адресу: <...>) к исполнению договора фактически не приступили, оплаты со стороны покупателя не произошло, передачи дома и земельного участка от продавца к покупателю также не произошло Направление ответчику претензии о расторжении договора от (Дата) подтверждается представленными документами (л.д.16).
 
    При указанных обстоятельствах, у суда не имеется оснований сомневаться в пояснениях представителя истца в части того, что, если бы продавец знал об отсутствии произведения оплаты, он бы не заключил указанный договор, нарушения условия договора об оплате наносит существенный ущерб продавцу Мартышенкову И.С. в силу чего договор подлежит расторжению.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Мартышенкова И.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ввиду существенного нарушения договора, допущенного ответчиком.
 
    Согласно п. 10 Договора купли-продажи (купчей) земельного участка и целого жилого дома от (Дата) с момента государственной регистрации указанный жилой дом находится в залоге у ООО « Центр Микрофинансирования г. Пенза» до момента полного расчета по договору займа №-ПНЗ от (Дата). Залогодержателем по данному залогу является ООО «Микрофинансирования г. Пенза» (л.д.10-11).
 
    В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
 
    Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
 
    Учитывая, что денежные средства по договору займа от (Дата), подписанному ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» и представителем Бамбай Ф.В., не передавались, договор займа является незаключенным, и соответственно право залога ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» на жилой дом – отсутствующим.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Мартышенкова И.С. о признании права залога ООО «Центр Микрофинансирования г. Пенза» на жилой дом (инв. номер №) по адресу: <...> отсутствующим.
 
    Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
 
    В силу названной нормы с ответчицы Бамбай Ф.В. подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет в сумме 6 <...> коп., исчисленная в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ исходя из взысканной суммы налоговых санкций.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Мартышенкова Ивана Сергеевича к Бамбай Фереде Валерьевне и ООО «Центр Микрофинасирования г. Пенза» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании права залога в силу закона отсутствующим удовлетворить.
 
    Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный (Дата) между Мартышенковым Иваном Сергеевичем и Бамбай Фереде Валерьевной.
 
    Прекратить право собственности Бамбай Фереде Валерьевны на жилой дом общей площадью <...> кв. м. с инв. номером №, земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <...>.
 
    Произвести государственную регистрацию права собственности Мартышенкова И.С. на земельный участок (кадастровый номер № общей площадью <...> кв.м.) и жилой дом (инв. номер №) по адресу: <...>.
 
    Признать право залога ООО «Центр Микрофинансирования <...>» на жилой дом (инв. номер №) по адресу: <...> отсутствующим.
 
    Взыскать с Бамбай Фереде Валерьевны государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме <...> коп.
 
    Ответчиками может быть подано в Пензенский районный суд Пензенской области заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения копии решения.
 
    Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
 
    Председательствующий: