Решение от 30 апреля 2013 года №2-442/2013

            дело №2-442/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    30 апреля 2013 года                                              село Иглино
 
    Иглинский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сафиной Р.Р.,
 
    с участием представителя истца Гарипова М.А. - Гражданкиной Н.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ),
 
    при секретаре Зинуровой Г.Р.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гарипова М.А. к Мурзабаевой Д.А. о разрешении разногласий по заключению договора купли-продажи,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Гарипова М.А. обратилась в суд с иском к Мурзабаевой Д.А. о разрешении разногласий по заключению договора купли-продажи, указывая в обоснование иска, что между ней и ответчиком Мурзабаевой Д.А. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Сторонами согласованы следующие условия договора: 1. Ответчик (продавец) обязуется продать указанный земельный участок по цене <данные изъяты> рублей (п.4.1); 2. Во исполнение обязательств ответчик принял задаток в размере <данные изъяты> рублей (п.4.3.); 3. Ответчик обязуется изменить разрешенное использование земельного участка с «для размещения и обслуживания производственной базы» на «для строительства и обслуживания прачечной». Данное условия договора является существенным (п.3.1.3); 4. Основной договор купли-продажи должен быть подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГ или в течение 10 дней с момента исполнения продавцом (ответчиком) обязательств по изменению разрешенного использования земельного участка; 5. В случае невозможности переоформления продавцом (ответчиком) разрешенного использования земельного участка, возвратить полученную денежную сумму по первому требованию (п.5.4. договора). Истцом ДД.ММ.ГГГГ получен направленный ответчиком проект основного договора с предложением заключить его ДД.ММ.ГГГГ По условиям предложенного проекта договора оплата стоимости земельного участка должна быть произведена до заключения сделки по купле-продаже (п. 5 проекта основного договора), ДД.ММ.ГГГГ истцом посредством электронной почты в адрес представителя ответчика Бургина С. В. направлен проект основного договора с иным порядком расчета. В связи с отсутствием ответа повторно ДД.ММ.ГГГГ истцом почтовым отправлением в адрес ответчика направлен проект основного договора, акт приема-передачи и протокол разногласий. До настоящего времени ответа с согласием или отказом от заключения основного договора купли-продажи в предложенной истцом редакции не поступило. Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Заключение договора купли-продажи земельного участка должно быть совершено в письменном виде (ст.550 ГКФ) с соблюдением существенных условий (554 ГК РФ). В предварительном договоре, заключенном с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ установлена цена земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей и определен порядок расчетов (п.п. 4.1., 4.3. договора). Согласно ст.424, 555 ГК РФ цена недвижимости является существенным условием договора купли-продажи. Однако, способ оплаты или порядок расчетов законом не отнесен к существенным условиям договора купли-продажи, следовательно данное условие предварительного договора может быть изменено по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договора. Истец предложил изменить порядок расчета при подписании основанного договора на следующую редакцию: «Пункт 5. Покупатель приобретает право собственности у Продавца на указанный земельный участок за <данные изъяты> рублей.Расчеты между Покупателем и Продавцом производится в два этапа в следующем порядке: Денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей была уплачена Покупателем Продавцу наличными денежными средствамидо подписания настоящего договора. Денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, для осуществления окончательного расчета по настоящему договору, Покупатель обязуется уплатить Продавцу наличными денежными средствами в день получения Свидетельства о регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. В подтверждение осуществления Покупателем окончательного расчета с Продавцом по указанному договору купли-продажи стороны подписывают акт приема-передачи денежных средств, который сдают в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Истцом также в предлагаемом проекте основного договора исключено упоминание задатка, внесенного истцом по предварительному договору. Задаток - способ обеспечения исполнения денежных обязательств по предстоящим расчетам, основания для которых в рамках предварительного договора отсутствуют. По этой причине условие о задатке в предварительном договоре является несоответствующим закону, поскольку по предварительному договору не может производиться оплата передаваемого имущества, выполняемых работ, оказанных услуг, следовательно, у Покупателя (истца) не возникает денежных обязательств. Предметом предварительного договора является заключение в будущем основного договора, а не порядок расчетов или передача имущества (ст.429 ГК РФ)». Вышеназванный проект основного договора был обоснован истцом тем, что проект основного договора, составленный ответчиком получен истцом ДД.ММ.ГГГГ, дата подписания основного договора ответчиком установлена ДД.ММ.ГГГГ Истец для совершения расчета по договору намеревался использовать заемные средства, которые получить в столь короткий срок не представляется возможным. Более того, ответчиком исполнено существенное условие договора (установленное сторонами в предварительном договоре) по изменению разрешенного использования земельного участка, только через 6 месяцев с момента подписания предварительного договора т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Возможность урегулирования разногласий, возникших между сторонами предварительного договора, в судебном порядке, предусмотрена п.7.2. предварительного договора. Следовательно, разрешение судом разногласий относительно условий договора является способом защиты интересов истца. Законный интерес является предметом судебной защиты по преддоговорным спорам, в рамках которых суд в случае недостижения сторонами согласия по отдельным пунктам заключаемого договора определяет спорные условия, устанавливая справедливый баланс интересов сторон. Защите в данном случае подлежит именно интерес стороны, чья редакция договора была принята судом, или интересы обеих сторон договора в случае установления в судебном решении компромиссного варианта условий договора. Поскольку сторонами не достигнуто соглашение по вышеназванным условиям основного договора и с учетом положений ст. 446 ГК РФ истец просит разрешить преддоговорный спор об урегулировании разногласий по пункту 5 договора купли-продажи земельного участка; принять пункт 5 договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, согласно протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    На судебное заседание истец Гарипова М.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, в письменном заявлении просила дело рассмотреть её отсутствие.
 
    С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
 
    Представитель истца Гражданкина Н.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснила, что истец не имеет возможности разрешить возникший спор вне судебного порядка, поскольку ответчик уклоняется от встреч с ней.
 
    Ответчик Мурзабаева Д.А. на судебное заседание не явилась, судебное извещение, направленное по последнему месту её жительства: РБ, <адрес>, возвращено с отметкой о том, что адресат по указанному адресу не проживает.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
 
    На основании ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится.
 
    Возложенную данной нормой процессуального права обязанность Мурзабаева Д.А. не выполнила, суду об адресе, по которому её надлежит извещать, не сообщила. В связи с чем, судебное извещение, направленное в адрес Мурзабаевой Д.А. по последнему известному месту её нахождения, суд считает доставленным, Мурзабаеву Д.А. извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
 
    В целях обеспечения права ответчика на судебную защиту и осуществления гражданского судопроизводства на условиях состязательности и равноправия сторон определением Иглинского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя ответчика Мурзабаевой Д.А. в порядке ст. 50 ГПК РФ назначен адвокат Зиннуров Ф.А.
 
    В ходе судебного заседания представитель ответчика Мурзабаевой Д.А. - адвокат Зиннуров Ф.А. с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.
 
    Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
 
    Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
 
    В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
 
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст. 429 ГК РФ).
 
    Как следует из материалов дела, между Гариповой М.А. (покупатель) и Мурзабаевой Д.А. (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: РБ, <адрес>, принадлежащего ответчику на праве собственности. По условиям данного предварительного договора продавец обязалась в будущем передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязалась в будущем принять недвижимость и уплатить за неё цену в размере <данные изъяты> руб. и заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ или в течение 10 дней с момента исполнения продавцом обязательств по изменению разрешенного использования земельного участка, что будет подтверждено свидетельством о праве собственности и исполнением покупателем обязательств по оплате (п.п. 2.1, 2.4., 4.1. договора).
 
    Согласно п. 4.4. предварительного договора <данные изъяты> руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: платеж по предварительному договору в сумме <данные изъяты> руб. в момент подписания договора в виде задатка с составлением соглашения о задатке; оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. оплачивает в день подписания основного договора купли-продажи недвижимости и сдачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
 
    В обеспечение обязательств по предварительному договору Гарипова М.А. произвела Мурзабаевой Д.А. оплату <данные изъяты> руб.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
 
    Согласно ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
 
    В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Правила о сроках, предусмотренные п.п. 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
 
    ДД.ММ.ГГГГ в адрес Гарипова М.А. от представителя Мурзабаевой Д.А. Бургина С.В., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, направлен проект основного договора, с предложением заключить основной договор ДД.ММ.ГГГГ. Проект основного договора получен Гариповой М.А. ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Условиями п. 5 предложенного продавцом проекта основного договора предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности у продавца на указанный земельный участок за <данные изъяты> рублей. Расчеты между покупателем и продавцом производится в два этапа в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей была оплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в качестве задатка до момента подписания договора; денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, для осуществления окончательного расчета по настоящему договору, покупатель уплачивает до момента подписания настоящего договора купли-продажи. Подписание сторонами настоящего договора купли-продажи и сдача его сторонами на государственную регистрацию свидетельствует о том, что оплата стоимости земельного участка произведена полностью.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Гарипова М.А. посредством электронной почты направила в адрес представителя Мурзабаевой Д.А. - Бургина С. В. свой проект основного договора, предложив иной порядок осуществления расчета.
 
    Кроме того, как следует из представленных квитанций от ДД.ММ.ГГГГ и описи почтовых вложений Гарипова М.А. направила в адрес Мурзабаевой Д.А. (РБ, <адрес>) и её представителя Бургина С.В. (РБ, <адрес>) протокол разногласий и проект договора купли-продажи посредством почтовой корреспонденции, предложив в течение 10 дней с момента получения протокола разногласия известить её о принятии договора в предложенной редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При этом из протокола разногласий, направленного Гариповой М.А. в адрес Мурзабаевой Д.А., следует, что пункт 5 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Покупатель приобретает право собственности у Продавца на указанный земельный участок за <данные изъяты> рублей. Расчет между Покупателем и Продавцом производится в два этапа в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей была уплачена Покупателем Продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. Денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, для осуществления окончательного расчета по настоящему договору, Покупатель обязуется уплатить Продавцу наличными денежными средствами в день получения свидетельства о регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. В подтверждение осуществления Покупателем окончательного расчета с Продавцом по указанному договору купли-продажи стороны подписывают акт приема-передачи денежных средств, который сдают в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан».
 
    Данных о том, что Мурзабаева Д.А. выразила согласие на подписание протокола разногласия, не имеется.
 
    В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
 
    Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
 
    Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
 
    Указанный пункт свободы договора предполагает возможность заключения любого договора, с любыми условиями, не противоречащими гражданскому законодательству.
 
    Условия договора, не установленные законом, могут включаться в договор по соглашению сторон.
 
    В данном случае, соглашение между сторонами о порядке окончательного расчета между сторонами не достигнуто, действующим законодательством обязанность покупателя произвести окончательный расчет до подписания договора купли-продажи не установлена.
 
    При таком положении, суд приходит к выводу, что предложенный Гариповой М.А. порядок оплаты по договору купли-продажи, в соответствии с которым покупатель производит окончательный расчет по договору купли-продажи в день получения свидетельства о регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, не противоречит принципам разумности осуществления гражданских прав и принципу равенства участников гражданских правоотношений.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает возможным согласовать п.5 договора купли-продажи в редакции покупателя.
 
    Руководствуясь положениями ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    исковые требования Гариповой Магазифы Агзамовны удовлетворить.
 
    Согласовать пункт 5 договора купли-продажи земельного участка, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства и обслуживания прачечной, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в границах кадастрового паспорта № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, в редакции покупателя Гарипова М.А.: «Покупатель приобретает право собственности у Продавца на указанный земельный участок за <данные изъяты> рублей. Расчет между Покупателем и Продавцом производится в два этапа в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей была уплачена Покупателем Продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. Денежная сумма в размере <данные изъяты>) рублей, для осуществления окончательного расчета по настоящему договору, Покупатель обязуется уплатить Продавцу наличными денежными средствами в день получения свидетельства о регистрации права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. В подтверждение осуществления Покупателем окончательного расчета с Продавцом по указанному договору купли-продажи стороны подписывают акт приема-передачи денежных средств, который сдают в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан».
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Иглинский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Председательствующий        Р.Р.Сафина