Решение от 20 марта 2013 года №2-437/2013

    Дело №2-437/2013
 
    РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    20 марта 2013 года                                   г. Пенза
 
    Октябрьский районный суд г. Пензы
 
в составе
 
    председательствующего судьи     Николаевой Л.В.
 
    при секретаре     Люкшиной И.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мещеряковой Л. В. к Ермолаевой Т. А. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец Мещерякова Л.В. обратилась в Октябрьский районный суд г. Пензы с вышеназванным иском к Ермолаевой Т.А., в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в присутствии и при участии риэлтерской фирмы ООО «О групп недвижимость». Согласно данного договора стороны взяли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи квартиры по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГг. В обеспечение данного обязательства она передала ответчику ДД.ММ.ГГГГ 20 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ 100 000 рублей. В срок установленный договором у нее не был решен вопрос с предоставлением кредита, не были готовы закладные и они устно с ответчиком договорились о заключении договора после прихода закладных из банка. Через 10 дней она известила Ермолаеву Т.А. и пригласила в регистрационную палату, однако ответчик отказалась, мотивируя, что не будет ей продавать квартиру, а продаст ее другому лицу. При обращении в суд с требованием о понуждении к заключению с ней основного договора купли-продажи квартиры в <адрес>, стало известно, что Ермолаева Т.А. является лишь собственником 1/5 доли в квартире и не имеет полномочий на заключение основного договора от всех сособственников, что делает договор незаключенным. Просила признать предварительный договор купли-продажи незаключенным и взыскать с Ермолаевой Т.А. сумму 120 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня получения до дня вынесения решения суда, исходя из ставки рефинансирования 8%, а также судебные расходы по оплате госпошлины и представительские расходы.
 
    В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Мещерякова Л.В. представила заявление об изменении основание иска, просила признать предварительный договор купли-продажи заключенный между сторонами по данному делу ничтожным, поскольку Ермолаева Т.А. являлась не единственным сособственником квартиры по адресу: <адрес>, в связи с чем, была не вправе действовать от имени остальных сособственников при продажи квартиры. Т.к. ничтожный договор не порождает никаких последствий, то сумма в 120 000 рублей подлежит возврату и на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.
 
    В настоящее судебное заседание Мещерякова Л.В. не явилась, будучи надлежащим образом извещенной, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
 
    Представитель истца Мещеряковой Л.В. по доверенности Комарова Т.Ф. исковые требования уточнила, просила признать предварительный договор купли - продажи ничтожным, взыскать с Ермолаевой Т. А. сумму 120000 рублей, а также проценты за пользование чужими средствами, начиная со дня получения до дня вынесения решения исходя из ставки рефинансирования в размере 8%, что составляет на ДД.ММ.ГГГГ 7594 рубля (за 280 дней); взыскать с Ермолаевой Т.А судебные расходы в сумме госпошлины, оплаченной при подаче иска в размере 3712 рублей. Заявленные требования на оплату услуг представителя в сумме 20000 рублей просила не рассматривать в связи с отсутствием у нее документов подтверждающих понесенные истцом расходы. Уточненные требования поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, просила суд удовлетворить исковые требования, поскольку Ермолаева Т.А. не вправе была заключать предварительный договор купли продажи на всю квартиру, т.к. ей принадлежит 1/5 доли. В суде стороной ответчика также не было предоставлено доказательств о предоставление ответчику полномочий сособственниками квартиры на ее продажу и получение денежных средств.
 
    Ответчик Ермолаева Т.А. с иском не согласилась, указав, что она принимала меры по продаже квартиры, поскольку между сособственниками имелась такая договоренность, но доверенностей от других собственников спорной квартиры на право продажи их доли у нее не было. Продав квартиру, они с сыном планировали поселиться отдельно в однокомнатной квартире. ДД.ММ.ГГГГ в офисе агентства недвижимости по <адрес> она встретилась с риелтором, который обещал ей покупателя за наличный расчет. В офисе присутствовала как покупатель Мещерякова Л.В.. В ходе оформления договора выяснилось, что истец будет брать кредит в банке. Ей объяснили, что процедура одобрения кредита не сложная и не длительная. При этом, изучив документы, указали, на необходимость составления предварительного договора купли-продажи, который в Россреестре заменит договор, подписанный всеми сособственниками. ДД.ММ.ГГГГ ей был выдан задаток за продаваемую квартиру в сумме 20 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Огрупп недвижимость» истец передала ей ещё 100 000 рублей для погашения задолженности за коммунальные платежи и на выдачу задатка за приобретаемую ею квартиру. В период до ДД.ММ.ГГГГ проходило оформление кредита истца и получение разрешения на продажу их квартиры в органах опеки, так как ее сын является несовершеннолетним. Продавцы подготовились к продаже, открыв счета и взяв необходимые документы и доверенности. При этом она подобрала для себя квартиру в <адрес>, и ДД.ММ.ГГГГ заключила предварительный договор купли-продажи, передав также задаток в сумме 50 000 рублей, а основной договор по той квартире должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Продавцы той квартиры приобретали себе трех комнатную и также у них уже был вариант, по которому их ждали продавцы. ДД.ММ.ГГГГ по вине Мещеряковой Л.В., так как у неё не было денег, основной договор не был заключен, и ее сделка по приобретению квартиры по адресу – <адрес> подвергалась срыву. Мещерякова Л.В. заверила, что через неделю всё будет решено, и деньги за квартиру будут перечислены. Она также просила подождать продавцов квартиры <адрес> - семью ФИО16, по заключению основного договора. ДД.ММ.ГГГГ ее сделка по покупке однокомнатной квартиры сорвалась, а Мещерякова Л.В. так и не нашла денежные средства для оплаты квартиры. Из-за недобросовестного отношения к совершению сделки Мещеряковой Л.В. и риэлтеров, которые организовывали продажу квартиры, ответчик понесла дополнительные убытки в виде не возвращенного задатка в сумме 50 000 рублей, переданных семье Давыдовых. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ прекратил своё действие ДД.ММ.ГГГГ, поэтому оснований для признания его не заключенным не имеется. Кроме того, имеет место злоупотребление правом со стороны истца, так как именно, она ввела в заблуждение, что будут денежные средства за квартиру в наличном виде, а потом указывала, что будет перечисление по указанному сроку.
 
    Представитель ответчика Ермолаевой Т.А. адвокат по ордеру Выхристюк О.В. в судебном заседании поддержала возражения на иск, заявленные Ермолаевой Л.В., просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку в данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны истца, так как именно, она ввела в заблуждение, пообещав ответчику денежные средства за квартиру в наличном виде, впоследствии указывала на перечисление денежных средств к указанному сроку, но квартиру так и не купила. В связи с этим ответчик также понесла потери, потому что внесла задаток в размере 50 000 рублей за квартиру, которую хотела купить после продажи старой.
 
    Третье лицо ООО «ОГРУП Недвижимость», будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание своего представителя не направил, мнение по иску не представил.
 
    Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Как установлено судом и подтверждается имеющимся в материалах дела предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ организованным и учтенным за № Агентством недвижимости ООО «ОГРУП недвижимость» продавец Ермолаева Т.А. и покупатель Мещерякова Л.В. договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры по адресу<адрес> за 2120000 рублей.
 
    По условиям предварительного договора купли-продажи оплата производится в следующем порядке: 20000 рублей уплачивается в день подписания настоящего договора в качестве задатка, стоимость квартиры 2100000 рублей уплачивается в дату подписания основного договора купли-продажи.
 
    Согласно п.4.1 договора стороны обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ с возможной пролонгацией договора по соглашению сторон.
 
    Согласно расписок от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Ермолаева Т.А. получила от Мещеряковой Л.В. денежные средства в сумме 20000 рублей (В качестве задатка) и 100 000 рублей (в качестве оплаты стоимости квартиры).
 
    Из материалов дела следует, что в оговоренный сторонами в предварительном договоре срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен.
 
    Предложения о заключении договора сторонами не направлялись.
 
    В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
    Таким образом, только собственнику принадлежит безусловное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
 
    В ходе рассмотрения гражданского дела № года по иску Мещеряковой Л. В. к Ермолаевой Т. А. о понуждении к исполнению обязательства было установлено и подтверждено в настоящем судебном заседании, что квартира по адресу: <адрес> на момент заключения предварительного договора купли-продажи находится в общей долевой собственности ФИО9, ФИО10, Ермолаевой Т.А., ФИО11, ФИО12 (по 1/5 доли).
 
    В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
 
    Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
 
    В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Поскольку квартира по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит нескольким лицам, а именно ФИО9, ФИО10, Ермолаевой Т.А., ФИО11, ФИО12 (по 1/5 доли каждому), то заключать предварительный договор купли-продажи данного объекта недвижимости были вправе только все сособственники. Однако, в нарушение указанного, стороной оспариваемого предварительного договора являлась только Ермолаева Т.А., которая при его заключении могла действовать от себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО10, а не от имени всех сособственников, которые ее на продажу всей квартиры не уполномачивали.
 
    Так как все сособственники не являлись стороной оспариваемого предварительного договора купли-продажи (со стороны Продавца), существенные условия данного предварительного договора с ними не обсуждались и не согласовывались, то данный договор является ничтожным в силу закона.
 
    Доводы ответчика о нарушении ее прав и вины покупателя в нарушении условий о сроках заключения основного договора, не являются основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку, как указано выше, Ермолаева Т.А. не вправе была единолично решать вопрос о продаже всей квартиры принадлежащей на праве собственности иным лицам Мещеряковой Л.В. в сроки установленные договором от ДД.ММ.ГГГГ и за цену, указанную в договоре.
 
    Основным последствием признания договора ничтожным является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), взыскание со стороны, получившей исполнение с другой стороны стоимости неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
 
    В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
 
    Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    Учитывая, указанное, ответчик обязан вернуть истцу уплаченную им в качестве обеспечения заключения основного договора сумму в 20 000руб., а так же в счет стоимости приобретаемой квартиры 100 000 рублей, подтвержденную расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, законные основания для отказа в возврате которой у ответчика отсутствуют, в связи с чем, суд считает необходимым удовлетворить требования о взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в сумме 120000 рублей.
 
    Согласно п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
 
    Со времени прекращения обязательств сторон по заключению договора ответчик должен был вернуть истцу сумму обеспечительного платежа в размере 120000 руб., в связи с тем, что указанная сумма истцу не возвращена согласно п. 2 ст. 1107, ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик должен уплатить истцу проценты за просрочку ее возврата.
 
    Представленный истцом расчет процентов за незаконное использование денежных средств произведен правильно и составляет на ДД.ММ.ГГГГ 7594 руб. за 280 дней из расчета 8% ставки рефинансирования.
 
    Суд, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, несоразмерности взыскиваемых истцом процентов за просрочку возврата денежных средств последствиям нарушения обязательства, приходит к выводу о снижении процентов до 1500 рублей.
 
    В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При вышеуказанных обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований- 3630 рублей.
 
        Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Мещеряковой Л. В. к Ермолаевой Т. А. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.
 
    Признать предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мещеряковой Л. В. и Ермолаевой Т. А. ничтожным.
 
    Взыскать с Ермолаевой Т. А. в пользу Мещеряковой Л. В. неосновательное обогащение в сумме 120 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1500 рублей, возврат государственной пошлины в сумме 3630 рублей.
 
    В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено 22.03.2013 года.
 
    Судья