Решение Советского районного суда г. Брянска от 25 марта 2019 года №2-4352/2018, 2-120/2019

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД Г. БРЯНСКА

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2019 года Дело N 2-120/2019
Советский районный суд г. Брянска в составе:
председательствующего судьи Позинской С.В.,
при секретаре Саворенко О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Халеева В.П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертиз" об установлении начальной продажной стоимости недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Халеев В.П. обратился в суд с иском к ООО "Агентство оценки и экспертиз" о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, установлении начальной продажной стоимости, ссылаясь на то, что на основании вступившего в законную силу решения Бежицкого районного суда г. Брянска от 21.11.2017г. и выданного исполнительного листа N... от 13.12.2017г. судебным приставом-исполнителем Бежицкого РОСП г. Брянска Ф. было возбуждено исполнительное производство N...-ИП от 09.01.2018г., в рамках которого арестовано имущество, принадлежащее истцу. Взыскателем по исполнительному производству является Шемахов А.В. Истцу принадлежит 1\3 доля в праве собственности на 2-х комнатную квартиру, площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенную <адрес>.
На основании постановления об участии в исполнительном производстве от 02.04.2018г. для оценки арестованного имущества был привлечен специалист ООО "Агентство оценки и экспертиз" К. Предметом оценки является 1/3 доля в праве на вышеуказанную квартиру. Согласно оспариваемому отчету по определению рыночной стоимости N 18-316 от 05.06.2018г. среднерыночная стоимость предмета оценки оставила 1590000 рублей. Истец не согласен с данным отчетом, поскольку рыночная стоимость предмета оценки, указанная в оспариваемом отчете, завышена. В частности, ссылается на то, что кадастровая стоимость всей квартиры, установленная в соответствии с рыночной стоимостью, составляет 1556847 рублей; кроме этого считает, что оспариваемый отчет не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности".
Ссылаясь на эти обстоятельства, истец просил суд признать недействительным отчет, проведенный ООО "Агентство оценки и экспертиз" N 18-316 от 05.06.2018г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: 1/3 доли Халеева В.П. в праве на двухкомнатную квартиру площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенную <адрес>; установить начальную продажную стоимость 1/3 доли Халеева В.П. в праве на указанную квартиру для ее реализации на открытых торгах в форме аукциона на основании рыночной стоимости, определенной в заключении, проведенной независимым оценщиком.
Определениями Советского районного суда г. Брянска от 06.08.2018г., от 28.09.2018г., от 25.02.2019г. для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Шемахов А.В., Халеева В.В., Халеев М.В.
Определением Советского районного суда г. Брянска от 25.03.2019 г. производство по гражданскому делу по иску Халеева В.П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертиз" о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, установлении начальной продажной стоимости в части признания недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, прекращено в связи с отказом от иска.
В судебном заседании представитель истца Петракова Г.М. с учетом выводов судебной экспертизы выполненной Независимой экспертно-оценочной компании ООО "ЭКСПЕРТ П.В.П", по состоянию на 25.03.2019г. уточнила исковые требования, просила суд установить начальную продажную стоимость 1/3 доли Халеева В.П. в праве на двухкомнатную квартиру площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенную <адрес>, для целей исполнительного производства в размере 799333 рублей.
Истец Халеев В.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Представитель ответчика ООО "Агентство оценки и экспертиз", третьи лица Шемахов А.В., судебный пристав-исполнитель Бежицкого РОСП г. Брянска УФССП России по Брянской области, Халеев М.В.Халеева В.В. о времени и слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Представитель Шемахова А.В. - Потапова Л.Ж. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, в материалах дел имеется уведомление. До начала судебного заседания от Потаповой Л.Ж. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с ее занятостью в другом судебном заседании. Указанное ходатайство судом отклонено, поскольку сам по себе факт занятости представителя в ином судебном процессе уважительной причиной для отложения рассмотрения дела являться не может.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании решения Бежицкого районного суда г. Брянска от 07.08.2017г. и выданного исполнительного листа N ФС 015112730 от 13.12.2017г. судебным приставом-исполнителем Бежицкого РОСП г. Брянска Ф. возбуждено исполнительное производство N...-ИП от 09.01.2018г., на предмет взыскания с Халеева В.П. в пользу Шемакова А.В. денежных средств в размере 7082725,27 рублей.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права N... от <дата> Халееву В.П. принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру площадью 72,1 кв.м, расположенную <адрес>.
В материалах дела имеется выписка из ЕГРН от 17.08.2018г., согласно которой, собственниками двухкомнатной квартиры площадью 72,1 кв.м, расположенную <адрес>, являются Халеев В.П., Халеева В.В., Халеев М.В..
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.01.2017 года наложен арест на имущество должника Халеева В.П., в том числе, на 1\3 долю в праве на двухкомнатную квартиру площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенную <адрес>.
Постановлением судебного пристава-исполнителя для участия в исполнительном производстве, а именно: для оценки арестованного 16.01.2017г. имущества 1\3 доли в праве вышеуказанной квартиры, привлечен специалист ООО "Агентство Оценки и Экспертизы".
Согласно отчета по определению рыночной стоимости N 18-316 от 05.06.2018г. среднерыночная стоимость предмета оценки - 1/3 доли в праве двухкомнатной квартиры площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенную <адрес> оставила 1590000 рублей.
04.07.2018г. судебным приставом-исполнителем Бежицкого РОСП г. Брянска УФССП России по Брянской области на основании отчета ООО "Агентство оценки и экспертизы" вынесено постановление о принятии результатов оценки, в соответствии с которым стоимость арестованного имущества - 1\3 доля в праве квартиры, принадлежащей Халееву В.П., без учета НДС составляет 1590 000 руб.
Представитель истца полагает, что определенная оценщиком рыночная стоимость доли в квартиры недостоверна и существенна завышена, поскольку проведена без осмотра объекта экспертного исследования. Кроме этого указала, что кадастровая стоимость всей квартиры, установленная в соответствии с рыночной стоимостью составляет 1556847 рублей 00 копеек.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 50 постановления от 17.11.2015г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.
Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).
В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", с последующими изменениями и дополнениями, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Частью 2 статьи 85 Закона N 229-ФЗ предусмотрены случаи обязательного привлечения судебным приставом-исполнителем оценщика для оценки имущества, в частности для оценки недвижимого имущества.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона N 229-ФЗ, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Требования к проведению рыночной оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Согласно статье 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ст. 11 Закона), который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчете должны быть указаны в том числе дата составления и порядковый номер отчета; используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженные в отчете.
Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Закона).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона).
Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз. 1 ст. 20 Закона).
Принимая во внимание, что для разрешения вопросов, касающихся определения рыночной стоимости объекта оценки требуются специальные познания по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы N 154/э-02-19 от 22.02.2019г, выполненной Независимой экспертно-оценочной компании ООО "ЭКСПЕРТ П.В.П." рыночная стоимость предмета оценки - 1/3 доли двухкомнатной квартиры площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенной <адрес> оставила 799 333 рублей.
Возражений от сторон по результатам судебной экспертизы в суд не поступило.
Оснований не доверять вышеназванному заключению эксперта не имеется, так как какой-либо личной заинтересованности эксперта в исходе дела не установлено. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемым к форме и содержанию экспертного заключения. Экспертное заключение содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание проведенных работ, описание объектов оценки, использованные при проведении оценки данные с указанием источников их получения, анализ сегмента рынка, к которому принадлежат объекты оценки, описание и обоснование выбранного оценщиком метода сравнения продаж и примененных корректировок, приведены мотивы отказа от использования других методов, изложены расчеты и выводы. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту по основным экономическим и физическим характеристикам, относящиеся к сегменту рынка продажи квартир. Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности
При таких обстоятельствах суд признает судебную экспертизу соответствующей требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и полагает необходимым применить установленную экспертом величину рыночной стоимости спорного имущества как наиболее достоверную при его реализации в рамках исполнительного производства.
Допрошенная в судебном заседании эксперт П. выводы проведенной ею судебной оценочной экспертизы поддержала. Суду пояснила, что, существенная разница между рыночной стоимостью объекта установленной оценщиком и в ходе проведения судебной экспертизы возникла по ее мнению в виду того, что оценщиком оценка была проведена без осмотра объекта оценки, не учтено, что квартира требует ремонта в том числе конструктивных элементов - замены оконных и дверных блоков, не учитывалось техническое состояние дома, год его постройки, а также по мнению эксперта оценщиком взяты за основу при определении рыночной стоимости аналоги с большим разбросом цен, что при сравнительном подходе повлияло на конченый результат.
Учитывая, что оценка имущества, определенная на основании отчета ООО " Агентство Оценки и Экспертизы"" не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, а также то, что на момент вынесения решения суда срок действия отчета ООО " Агентство Оценки и Экспертизы"" истек, следовательно определенная в нем рыночная стоимость не может применяться для реализации имущества на торгах в рамках исполнительного производства.
Руководствуясь приведенными выше разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ о том, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суду следует указать надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, суд приходит к выводу о необходимости установления стоимости арестованного имущества должника для дальнейшего использования в исполнительном производстве в соответствии с заключением эксперта N 154/э-02-19 от 22.02.2019г, выполненной Независимой экспертно-оценочной компании ООО "ЭКСПЕРТ П.В.П."
При таких обстоятельствах, рыночная стоимости объекта оценки, которая должна использоваться в исполнительном производстве, составляет 799 333 рублей.
На основании изложенного, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Халеева В.П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертиз" об установлении начальной продажной стоимости недвижимого имущества удовлетворить.
Установить начальную продажную стоимость 1/3 доли Халеева В.П. в праве собственности на двухкомнатную квартиру площадью 72,1 кв.м, кадастровый N..., расположенную <адрес>, для целей исполнительного производства в размере 799333 рублей.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий С.В. Позинская
Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 апреля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка