Решение от 04 апреля 2014 года №2-432/2014

КОПИЯ
 
Дело № 2-432/2014
 
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
 
    04 апреля 2014 года Ленинский районный суд г. Томска в составе
 
    председательствующего судьи              Лысых Е.Н.,
 
    при секретаре                                          Ланской Г.А., с участием:
 
    представителя истца Матяш Е.А.,
 
    ответчика Козловой Т.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Козловой Т.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении кредитного договора
 
 
установил:
 
 
    Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Козловой Т.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, указывая, что в соответствии с условиями Кредитного договора <номер обезличен> от 11 апреля 2006 года заемщику Козловой Т.В. ОАО «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (ОАО «Томскпромстройбанк») предоставило ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в частную собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес обезличен>, состоящей из <данные изъяты>. Кредит в размере <данные изъяты> рублей был предоставлен ответчику путем перечисления на банковский счет ответчика, что подтверждается мемориальным ордером № 3 от 11 апреля 2006.
 
    Государственная регистрация права собственности Ответчика на Квартиру произведена 03 июля 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как залогодателем-должником 24 мая 2006 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области первоначальному залогодержателю 03 июля 2006 года.
 
    Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 03 июля 2006 года за <номер обезличен>.
 
    Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «АИЖК», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации (далее - Истец).
 
    В соответствии с п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (Договор купли-продажи закладных № 06-04/66 от 01.04.2004 года, Акт приема-передачи закладных от 27.06.2007 года) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» (ОАО «РИАТО»).
 
    С декабря 2012 года ни одного ежемесячного платежа по
возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Ответчиком не было произведено.
 
    17 января 2013 года исх. № 170 в адрес ответчика было направлено уведомление о допущенной просрочке и необходимости погашения просроченной задолженности и начисленной пени в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления. В установленный уведомлением срок ответчик не погасила сумму просроченной задолженности.
 
    Письмом № 920 от 07 февраля 2013 года ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое было получено ответчиком лично 12 марта 2013 года, о чем свидетельствует произведенная на почтовом уведомлении о вручении отметка. В установленный срок и до обращения в суд с иском ответчик не исполнила требование кредитора-залогодержателя о досрочном исполнении обязательств.
 
    Неисполнение требования Истца о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.
 
    В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной.
 
    Со ссылками на ст.ст. 50, 54, 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с учетом уточнений просил взыскать с Козловой Т.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечном) жилищном) кредитованию» задолженность по Кредитному договору <номер обезличен> oi 11.04.2006 года по состоянию на 29 июля 2013 года в размере <данные изъяты>, в лом числе:
 
    <данные изъяты> - остаток неисполненных обязательств но кредиту (основному долгу);
 
    <данные изъяты> сумма начисленных но неуплаченных процентов за пользование кредитом:
 
    <данные изъяты> - начисленные пени.
 
    начиная с 30 июля 2013 года (дата, следующая за датой проведения расчета) и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых па сумму остатка задолженности ио основному долгу - <данные изъяты>
 
    Обратить взыскание на Квартиру, принадлежащую па праве собственности Козловой Т.В., расположенную по адресу: Россия, <адрес обезличен>:
 
    - определить способ реализации с публичных торгов:
 
    - установить начальную продажную цену в размере 80% рыночной стоимости, определенной в заключении экспертизы оценщика 000 «Бюро оценки «ТОККО» № 201-0/201-1 от 21.03.201 1 года, а именно в размере <данные изъяты>.
 
    Расторгнуть Кредитный договор <номер обезличен> от 1 1.04.2006 года.
 
    Взыскать с Козловой Т.В. в пользу ОАО «Агентство но ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
 
    Представитель истца Матяш Е.А., действующая на основании доверенности № 2/62 от 12.02.2014 г., явившись в судебное заседание, исковые требования поддержала с учетом их уточнений.
 
    Ответчик Козлова Т.В. в судебное заседание явилась, исковые требования ОАО «АИЖК» признала.
 
    Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования ОАО «АИЖК» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
 
    Исходя из ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    На основании ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
 
    Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа или равное количество других, полученных им вещей того же рода или качества). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
 
    Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, – независимо от суммы.
 
    В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
 
    Согласно ст. 810 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа
 
    В силу ч. 2 ст. 811 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
 
    Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 апреля 2006 года заемщику Козловой Т.В. ОАО «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (ОАО «Томскпромстройбанк») заключен кредитный договор <номер обезличен>, согласно условиям которого Козловой Т.В. предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес обезличен>, состоящей из <данные изъяты>. Кредит в размере <данные изъяты> рублей был предоставлен ответчику путем перечисления денежных средств на банковский счет ответчика, что подтверждается мемориальным ордером № 3 от 11 апреля 2006.
 
    Государственная регистрация права собственности Ответчика на Квартиру произведена 03 июля 2006 года Управлением Росреестра по Томской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как залогодателем-должником 24 мая 2006 года и выданной Управлением Росреестра по Томской области первоначальному залогодержателю 03 июля 2006 года.
 
    Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 03 июля 2006 года за <номер обезличен>.
 
    Законным владельцем закладной и кредитором в настоящее время является истец - ОАО «АИЖК».
 
    С декабря 2012 года платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчиком не производятся.
 
    17 января 2013 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о допущенной просрочке и необходимости погашения просроченной задолженности и начисленной пени.
 
    07 февраля 2013 года ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое было получено ответчиком лично.
 
    В установленные сроки ответчик не исполнила требование кредитора-залогодержателя о досрочном исполнении обязательств.
 
    По состоянию на 04.04.2014 г. общая задолженность ответчика по кредитному договору составляет <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> рублей – сумма основного долга, <данные изъяты> рублей – проценты за пользование кредитом, <данные изъяты> рублей – пени за нарушение сроков возврата займа.
 
    Факт наличия просрочки и задолженности по основному долгу и процентам в судебном заседании подтверждены материалами дела и не оспаривалась ответчиком.
 
    Так как ответчик в добровольном порядке не исполнил обязательства по договору, суд находит требования ОАО «АИЖК» о взыскании с Козловой Т.В. задолженности законными и обоснованными. Расчет задолженности ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным.
 
    Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    В качестве ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиками обязательств по договору предусмотрено взыскание пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки по дату ее фактического погашения включительно (п. 5.2 договора).
 
    В связи с тем, что ответчиком в период пользования заемными денежными средствами нарушены принятые на себя обязательства по возврату займа и уплате процентов, истец в соответствии с условиями кредитного договора начислил пени в размере <данные изъяты>рублей.
 
    Поскольку в судебном заседании установлено, что условия договора заемщиками не исполняются, требования истца о взыскании с ответчиков пени являются законными и обоснованными. Оснований для снижения пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд не усматривает, подобных заявлений от ответчика суду не поступало.
 
    Пунктом 4 ст. 809 ГК РФ предусмотрено при досрочном возврате суммы займа получение заимодавцем с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части. При взыскании процентов за пользование займом, срок уплаты которых не наступил, исходя из сходства правоотношений подлежат учету разъяснения, содержащиеся в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым проценты подлежат уплате за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не определен более короткий срок. Если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитором денежных средств.
 
    Кредитным договором (п. 3.1) предусмотрено взимание процентов за пользование займом.
 
    Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика процентов по кредиту в размере 14% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга, начиная с 30.07.2013 г., по день фактического исполнения обязательства обоснованны.
 
    Оснований для освобождения заемщика от предусмотренных обязательством обязанностей по погашению долга и уплате процентов не установлено.
 
    Неисполнение требования истца о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.
 
    Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 03 июля 2006 года за <номер обезличен>
 
    Залогодержателем в настоящее время является ОАО «АИЖК», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации.
 
    В соответствии с п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998, № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (Договор купли-продажи закладных <номер обезличен> от 01.04.2004 года, Акт приема-передачи закладных от 27.06.2007 года) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» (ОАО «РИАТО»).
 
    Согласно ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Согласно п. 3 ст. 46, п. 4 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
 
    На основании ч. 1 ст. 56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
 
    В силу ч. 1 ст. 349, ст. 350 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда; начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
 
    Суд считает возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества, приняв в подтверждение рыночной стоимости заложенного имущества заключение эксперта № 201-Э/2014 от 21.03.2014 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «ТОККО», согласно заключению которого, стоимость оцениваемого объекта составляет <данные изъяты> рублей, 80% от которых составят <данные изъяты> рублей.
 
    Требования ОАО «АИЖК» о расторжении кредитного договора суд находит не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
 
    Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком в досудебном порядке.
 
    Из материалов дела следует, что 17 января 2013 года и 07 февраля 2013 года ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое было получено ответчиком лично.
 
    В указанных требованиях (л.д. 43-47) предложение расторгнуть договор не содержалось.
 
    При таких обстоятельствах, суд считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, установленный ст. 452 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит.
 
    В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при обращении в суд, в размере <данные изъяты>.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 198, ГПК РФ,
 
 
решил:
 
    Исковое заявление открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Козловой Т.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Козловой Т.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность кредитному по договору <номер обезличен> от 11.04.2006 г. в размере: <данные изъяты>, в том числе из них <данные изъяты> – задолженность по основному долгу, <данные изъяты> – проценты за пользование кредитом, <данные изъяты> - пени.
 
    Взыскать с Козловой Т.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых на сумму остатка задолженности по основному долгу в размере <данные изъяты> рублей, начиная с 30.07.2013 г. по день вступления решения суда в законную силу.
 
    Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру <данные изъяты>., расположенную по адресу <адрес обезличен>, установить способ реализации заложенного имущества в виде торгов в форме открытого аукциона; определить начальную продажную цену предмета залога в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    В остальной части в удовлетворении иска отказать.
 
    Взыскать с Козловой Т.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий: (подпись) Е.Н. Лысых
 
    Мотивированный текст решения изготовлен <дата обезличена> г.
 
    Копия верна судья Е.Н. Лысых
 
    секретарь Г.А. Ланская