Решение от 18 июня 2014 года №2-431/2014

    К делу №2-431/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
        п. Мостовской    18 июня 2014 года
 
        Мостовской районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего    Сыроватской М.А.,
 
        с участием прокурора    Бережного А.В.,
 
    представителя ответчика Теликова Н.С.,
 
            при секретаре    Черной    Л.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению прокурора Мостовского района в интересах Храмогиной <...>Е.М. к Теликову <...>С.Н. о признании договора купли-продажи смешанным договором и другим требованиям,
 
УСТАНОВИЛ:
 
        Прокурор Мостовского района обратился в суд с исковым заявлением в интересах Храмогиной Е.М. к Теликову С.Н., в котором просит признать заключенный между ними договор купли-продажи от 28.12.2009 однокомнатной квартиры, расположенной по ул. <...> в пос. Мостовском Мостовского района Краснодарского края, смешанным договором постоянной ренты с элементами договора купли-продажи; признать за Храмогиной Е.М. право пожизненного безвозмездного проживания в указанной квартире с оплатой коммунальных платежей и прочих расходов, связанных с ее проживанием; вселении Храмогиной Е.М. в указанное жилое помещение; обязании Теликова С.Н. не чинить Храмогиной Е.М. препятствий в пользовании жилым помещением и передать ей дубликат ключа от жилого помещения.
 
    Заявленные требования прокурор мотивировал тем, что прокуратурой района по жалобе Храмогиной Е.М., по факту воспрепятствования ее проживания в квартире, в которой сохранено ее право безвозмездного проживания, проведена проверка которой установлено, что 28.12.2009 между Храмогиной Е.М. и Теликовым С.Н. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общей площадью 36,1 кв.м., расположенной по адресу: ул. <...> в пос. Мостовском за 400 000 рублей.
 
    В своем обращении Храмогина Е.М. сообщает, что обладает пожизненным правом безвозмездного проживания в проданной квартире, а позиция Теликова С.Н. заключается в том, что Храмогина Е.М. утратила данное право, предусмотренное договором, после того как добровольно поменяла место своего проживания, покинув указанное жилье.
 
    Прокурор считает, что Теликовым С.Н. незаконно ограничивается права Храмогиной Е.М. на проживание в указанной квартире, поскольку согласно п. 10 Договора предусмотрено, что Храмогина Е.М. на момент оформления сделки зарегистрирована в жилом помещении и сохраняет право безвозмездного проживания в нем.
 
    Согласно п. 3.9 Положения «О региональной энергетической комиссии –
 
    департаменте цен и тарифов Краснодарского края», утвержденной Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.06.2002 №652, в редакции, действовавшей до 04.02.2013, департамент цен и тарифов Краснодарского края проводил мониторинг цен на имущество, в том числе недвижимое.
 
    Согласно письму департамента цен и тарифов Краснодарского края, размещенного на сайте РЭК - департамента цен и тарифов Краснодарского края (www.rek23.ru), а также в информационной системе «Гарант» средняя рыночная цена предложения 1 квадратного метра жилья по данным мониторинга цен предложений на недвижимое имущество в Мостовском районе по состоянию на декабрь 2009 года составляет 28 490 рублей. При таких обстоятельствах, реальная средняя стоимость квартиры составляла 1 028 489 рублей (28490x36,1=1028489).
 
    Указанное свидетельствует, что реализуя свое право на совершение смешанных сделок, предусмотренное ч. 2 ст. 421 ГК РФ, стороны фактически договорились о заключении договора постоянной ренты с элементами купли-продажи.
 
    В силу ч. 1 ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
 
    В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если данные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Таким образом, условия о сохранении права проживания продавца в квартире, а также низкая стоимость объекта, свидетельствуют о достигнутом сторонами соглашении о постоянной ренте с одновременной передачей права собственности на имущество покупателю. В данном случае право безвозмездного проживания в квартире, является стоимостью ренты.
 
    Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве, предусмотренном договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
 
    Исходя из положений ст. 305 ГК РФ, в соответствии со ст. 304 ГК РФ лицо, хотя и не являющееся собственником, но имеющим право на владение имуществом на праве безвозмездного пользования, вправе требовать устранения всяких нарушений его права.
 
    Несоблюдение нотариальной формы договора ренты не влечет за собой ее недействительность, поскольку стороны не предъявляют претензий друг к другу по существу достигнутого соглашения и заключили договор купли-продажи не с целью совершения притворной сделки, а добросовестно заблуждались, не имея достаточных знаний в области гражданского права.
 
    Поскольку Храмогина Е.М. в силу возраста и состояния здоровья, (является инвалидом 2-й группы) не может самостоятельно защищать свои права и законные интересы, то прокурор в соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ в ее интересах обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.
 
    В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования и просил их удовлетворить, приведя в обоснование вышеизложенные доводы.
 
    Опрошенная по месту жительства Храмогина Е.М. просила удовлетворить иск прокурора и пояснила, что она решила продать квартиру при жизни, чтобы получить деньги и пожить нормально, так как требовались деньги на врачей, питание, собиралась жить в квартире до смерти, о чем сообщила Теликову С.Н.. Он согласился и сказал: «Когда умрешь – тогда все». Проживала она одна, болела и лежала. Ей было одиноко, никто к ней не приходил. Поэтому она решила уйти жить к <...>Ц., но прожила у неё где-то два месяца и в ноябре 2013 года стала проситься обратно, так как там тоже не было никакого общения, <...>Ц. её плохо кормила, хотя она ей передавала часть пенсии. Зарегистрировалась у <...>Ц.. по её предложению, чтобы получать пенсию по данному адресу. Продала квартиру Теликову С.Н. по заниженной цене за 400 000 рублей при ее рыночной стоимости 1 000 000 рублей, поскольку думала, что на 4-5 лет ей этой суммы будет достаточно. В настоящее время желает проживать в указанной квартире, поскольку другого жилья у нее нет, а ответчик ей в этом отказывает.
 
    Представитель ответчика Теликова С.Н. Теликов Н.С. заявленные требования прокурора в интересах Храмогиной Е.М. не признал и просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что фактически все переговоры по сделке вел он - представитель, так как был фактическим покупателем, а не Теликов С.Н.- его сын. Оформили сразу на сына, так как в любом случае сын- наследник. После продажи квартиры Храмогина Е.М. собиралась пожить в ней 3-4 года, а потом переехать к своим знакомым. Инициатором переезда в августе 2013 года была сама Храмогина Е.М., и покинула она квартиру навсегда.
 
    Свидетель <...>П. – социальный работник комплексного центра социального обслуживания населения «<...>» суду пояснила, что Храмогина Е.М. состояла на учете и обслуживалась в «<...>» с 2010 года. Квартиру она продала до этого момента. Сначала она обслуживалась по адресу: п. Мостовской, ул. <...>, потом по <...>, в настоящее время по ул. <...> кв.2. Храмогина Е.М. сказала ей, что переехала к знакомой женщине, которая будет за ней досматривать. Об обстоятельствах сделки ей ничего не известно.
 
    Теликов С.Н. приносил домовую книгу кв.<...>, Храмогина Е.М. значилась там зарегистрированной. Храмогина Е.М. снялась с регистрации в сентябре-октябре 2013 года. Храмогина Е.М. говорила, что сейчас хочет вернуться в квартиру, поскольку подписывала договор с условием проживания в квартире до ее смерти.
 
    Свидетель <...>Ц.. суду пояснила, что более 30 лет назад работали с Храмогиной Е.М. вместе на ПМДО «Юг». По записке Храмогиной Е.М. приехала к ней, вид у нее был неважный. Храмогина Е.М. сказала, что не может жить одна, попросилась жить к ней. Она не возражала. По просьбе Храмогиной Е.М. она зарегистрировала ее у себя. Храмогина Е.М. собиралась до конца жизни жить у нее. Теликов Н.С. приезжал и говорил, что хочет продать квартиру, Храмогина Е.М. не возражала против продажи, предлагала написать расписку, что после продажи квартиры Теликов Н.С. ей выплатит 100 000 рублей.
 
    Свидетель <...>Н.. суду пояснила, что Храмогина Е.М. ранее проживала по соседству. Храмогина Е.М. говорила, что хочет продать квартиру за 300 000 – 400 000 рублей и так, чтобы в ней можно было жить до смерти. Она сказала об этом Теликову Н.С., он и купил эту квартиру. Храмогина Е.М. обманула Теликова Н.С., сказав, что проживет в квартире 3-4 года. Храмогина Е.М. рассчитывала, что после продажи квартиры проживет именно столько, поскольку гадалка сказала, что ей осталось столько жить. В квартире были все удобства для проживания. Храмогина Е.М. съехала сама. Видимо ей было скучно и не хватало общения.
 
    Суд, выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, находит иск прокурора подлежащим удовлетворению.
 
    Как следует из материалов дела Храмогина Е.М., <...> года рождения, являющаяся инвалидом детства и нуждающаяся в постороннем уходе, по договору купли-продажи от 28.12.2009 за 400 000 рублей произвела отчуждение Теликову С.Н. принадлежащей ей квартиры №<...>, расположенной по ул. <...> в Мостовском Мостовского района Краснодарского края.
 
    Согласно п. 10 указанного Договора на момент оформления сделки Храмогина Е.М. зарегистрирована и сохраняет право проживания в указанной квартире. При этом срок, в течение которого Храмогина Е.М. сохраняет право проживания, сторонами не оговорен.
 
    После заключения указанного договора Храмогина Е.М. проживала в проданной квартире до сентября 2013 года, а потом переехала жить в другое жилое помещение, принадлежащее ее знакомой <...>Ц... При этом, снялась с регистрации по указанному адресу и зарегистрировалась по новому месту жительства у <...>Ц.
 
    В настоящее время Храмогина Е.М. со ссылкой на п. 10 Договора желает проживать в квартире №<...> по ул. <...>, принадлежащей Теликову С.Н., поскольку считает, что по условиям указанного Договора сохраняет такое право до конца жизни.
 
    Суд, с учетом п. 10 Договора согласен позицией прокурора, что воля Храмогиной Е.М. при заключении Договора была направлена на заключение договора постоянной ренты, и считает договор купли-продажи квартиры, заключенный 28.12.2009 между Храмогиной Е.М. и Теликовым С.Н. смешанным договором постоянной ренты с элементами договора купли-продажи, поскольку создает идентичные правовые последствия, последствиям ст. 596 ГК РФ, а цена совершенной сделки в размере 400 000 рублей, вопреки рыночной стоимости указанной квартиры в размере 1 028 489 рублей это подтверждает. В данном случае действительно право безвозмездного проживания в квартире, можно рассматривать как стоимость ренты.
 
    В случае, если Храмогина Е.М. не сменила бы место жительства, то она сохранила бы пожизненное право проживания в данной квартире. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что ответчик, при заключении сделки, признавал право пожизненного пользования помещением за Храмогиной Е.М.
 
    Суд не согласен с позицией ответчика Теликова С.Н. о том, что Храмогина Е.М. утратила данное право, предусмотренное договором, после того как добровольно сменила регистрацию и поменяла место своего проживания, покинув указанное жилье, поскольку Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.
 
    Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
 
    С учетом установленных обстоятельств, иск прокурора в интересах Храмогиной Е.М. является обоснованным, и суд его удовлетворяет, возлагая на ответчика обязательства в соответствии с требованиями прокурора.
 
    Поскольку согласно п.9 ч.1 ст.333.36 НК РФ прокурор, обращающийся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, освобождается от уплаты государственной пошлины и его требования удовлетворяется, то ответчик обязан уплатить госпошлину в размере суммы иска неимущественного характера.
 
    Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковое заявление прокурора Мостовского района в интересах Храмогиной Е.М. удовлетворить.
 
    Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 28.12.2009 между Храмогиной Е.М. и Теликовым С.Н. смешанным договором постоянной ренты с элементами договора купли-продажи.
 
    Признать за Храмогиной Е.М. пожизненное право безвозмездного проживания в квартире № <...> по ул. <...> в пос. Мостовском с оплатой коммунальных платежей и прочих расходов, связанных с проживанием.
 
    Вселить Храмогину Е.М. в квартиру № <...> по ул. <...> в пос. Мостовском.
 
    Обязать Теликова С.Н. передать Храмогиной Е.М. дубликат ключа от квартиры № <...> по ул. <...> в пос. Мостовском и не чинить препятствий Храмогиной Е.М. в пользовании указанным жилым помещением.
 
    Взыскать с Теликова С.Н. госпошлину в доход государства в сумме 200 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Председательствующий: