Решение от 09 января 2013 года №2-4/2013

    Дело №2-4/2013
 
    Решение в законную силу не вступило
 
    РЕШЕНИЕ
 
    именем Российской Федерации
 
Зубцовский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Козловой А.А., при секретаре Плакидовой О.В., с участием истца Кавалерова В.А., представителей истца Татионовой О.И., Рыженковой А.Г.,
    представителя ответчика Гардановой Т.Т.,
 
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Зубцове 09 января 2013 года гражданское дело по иску Кавалерова В.А. к Администрации Зубцовского сельского поселения Зубцовского района Тверской области о признании права собственности на земельный участок, У С Т А Н О В И Л: Кавалеров В.А. обратился в суд с иском к Администрации Зубцовского сельского поселения Зубцовского района Тверской области о признании права собственности на земельный участок.
    В заявлении истец Кавалеров В.А. указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Закрытым акционерным обществом «Бюро охраны «Стрелец», зарегистрированным в Московской регистрационной Палате за №.ДД.ММ.ГГГГ, ОКПО №, договор купли-продажи (купчую) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, д. Мозгово, кадастровый №:№, без объектов недвижимости, площадью 3,1 га. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ сторонами также был подписан передаточный акт данного земельного участка, что подтверждает исполнение обязательств по договору продавца и покупателя по передаче недвижимого имущества.
 
    ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.
 
    Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № извещен о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не представлено заявление ЗАО «Бюро охраны «Стрелец».
 
    Данное заявление от Закрытого акционерного общества «Бюро охраны «Стрелец» подать не представляется возможным, так как сведения о государственной регистрации юридического лица с наименованием ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» ИНН № в Межрайонной ИФНС России № по <адрес> отсутствуют, о чем свидетельствует справка «О предоставлении сведения из Государственного реестра юридических лиц» от ДД.ММ.ГГГГ №В.
 
    ДД.ММ.ГГГГ истцом получен отказ в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок, что нарушает его права как собственника.
 
    Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако в соответствии со ст. 305 ГК РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является владельцем этого имущества.
 
    На основании изложенного истец просит признать за ним право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №
 
    Истец Кавалеров В.А. в судебном заседании иск поддержал и суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Закрытым акционерным обществом «Бюро охраны «Стрелец», договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, без объектов недвижимости, площадью 3,1 га. За земельный участок он уплатил продавцу <данные изъяты>. Сразу после заключения договора сделку не зарегистрировали, так как закон о регистрации вступил в силу в ДД.ММ.ГГГГ году, новые органы по регистрации недвижимости только создавались. Он (истец) поручил заниматься оформлением документов доверенному лицу, поскольку сам проживает в Москве и не имел возможности лично заниматься оформлением документов. Оформление сделки затянулось. Он не мог договориться с продавцом, чтобы одновременно приехать в <адрес> для подачи документов на регистрацию. Затем он потерял связь с генеральным директором ЗАО «Бюро охраны «Стрелец». Как впоследствии оказалось, ЗАО «Бюро охраны «Стрелец», было ликвидировано. Спора с кем-либо по земельному участку не возникало. В настоящее время возникла необходимость оформления права собственности на спорный земельный участок надлежащим образом, в связи с чем, истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Однако ему (Кавалерову В.А.) было отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, так как для регистрации необходимо присутствие двух сторон - покупателя и продавца. Все налоги, которые ему начислялись, он оплачивал, а налог на спорный участок ему не начисляли. Истец намерен использовать спорный земельный участок по назначению.
 
    В судебном заседании представитель истца Татионова О.И. заявленные истцом требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.
 
    Представитель истца Рыженкова А.Г. иск поддержала и суду пояснила, что право собственности продавца ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» на спорный земельный участок подтверждается свидетельством на право собственности на землю, выданным до вступления в силу Закона о регистрации, которое имеет равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец вправе был распорядиться спорным земельным участком по своему усмотрению, в том числе, продать его. ДД.ММ.ГГГГ продавец продал спорный земельный участок истцу Кавалерову А.В. Стороны исполнили договор: покупатель внес плату, а продавец передал земельный участок. Срок регистрации сделки Законом о регистрации не определен. Начисление налога производит налоговая инспекция, а не физическое лицо.
 
    Представитель ответчика Администрации Зубцовского сельского поселения Зубцовского района Тверской области Гарданова Т.Т. иск не признала и суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году постановлением Главы Администрации Борковского сельского округа ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» был предоставлен земельный участок площадью 3,1 га в <адрес> для организации базы отдыха. Райкомземресурс изготовил план земельного участка с выносом в натуру с размерами и координатами соответствующих точек. План согласовывался с Администрацией Борковского сельского округа. Райкомзем в тот период выполнял регистрацию права собственности по обращению собственника до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны не зарегистрировали у нотариуса, в Райкомземе и в Администрации Борковского сельского округа, правопреемником которого является Администрация Зубцовского сельского поселения. Собственником спорного земельного участка значится ЗАО «Бюро охраны «Стрелец», которое также не зарегистрировало свое право собственности и поэтому не имело право проводить сделку. Данные о новом собственнике не занесены в похозяйственную книгу сельского поселения. Права истца Кавалерова А.В. на спорный земельный участок не зарегистрированы, значит, у него нет никаких прав на спорный земельный участок. С момента проведенной якобы сделки прошло уже 14 лет и срок исковой давности в три года давно истек. Участок не использовался по назначению. Собственник не проводил межевание земельного участка, не согласовывал его границы с Администрацией Зубцовского сельского поселения, Администрация поселения ничьих прав не нарушала. Все эти годы не платились налоги.
 
    Поскольку право собственности на спорный земельный участок ни за кем не зарегистрировано, то данный земельный участок является собственностью Зубцовского сельского поселения. В настоящее время ответчик готовит документы для обращения в суд с иском о признании права собственности Администрации Зубцовского сельского поселения на спорный земельный участок.
 
    Кроме того, представитель ответчика Гарданова Т.Т. суду пояснила, что вызывает сомнение, что представленный истцом договор купли-продажи составлен в ДД.ММ.ГГГГ. Она (Гарданова Т.Т.) располагает сведениями о том, что бывший генеральный директор ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» Смирнов Г.И. бывал в администрации Зубцовского района и пытался данный участок каким-то образом продать, значит, никакой сделки в ДД.ММ.ГГГГ году не было.
 
    Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца Кавалерова А.В., представителей истца Татионовой О.И., Рыженковой А.Г., представителя ответчика Гардановой Т.Т., суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.
 
    В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при переходе права, его ограничения (обременения) или совершения сделки после введения в действие Закона о регистрации с объектом недвижимого имущества требуется регистрация права собственности, возникшего до введения в действие вышеуказанного Федерального закона.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
 
    Согласно п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда.
 
    В силу пункта 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Наличие земельного участка общей площадью <данные изъяты>.м. по адресу: <адрес>, Зубцовское сельское поселение, д. Мозгово, подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Границы участка отображены на плане участка, утвержденном председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> (Рег. № от ДД.ММ.ГГГГ).
 
    Право собственности продавца ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» на спорный земельный участок возникло на основании Постановления главы Администрации Борковского сельского округа Зубцовского района Тверской области № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Закона о регистрации.
 
    Право собственности ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» на спорный земельный участок подтверждено свидетельством на право собственности на землю серии РФ-XXV № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным <адрес>.
 
    В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
 
    Таким образом, имеющееся свидетельство о праве собственности ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» от ДД.ММ.ГГГГ признается действительным и имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРП, что позволяет совершать любые сделки с таким земельным участком.
 
    Пунктом 1 ст. 6 Закона о регистрации также установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Закона о регистрации (ранее возникших прав), проводится по желанию их обладателей.
 
    О нарушении своего права истец Кавалеров В.А. узнал после получения отказа Росреестра в регистрации перехода права и права собственности на спорный участок. Сообщение об отказе в регистрации датировано ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Очевидно, что трехгодичный срок исковой давности не истек до подачи иска в суд.
 
    Поэтому заявление представителя ответчика Гардановой Т.Т. о пропуске истцом срока исковой давности удовлетворению не подлежит.
 
    Из договора купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор) следует, что ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» продал Кавалерову В.А. земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3,1 га, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.
 
    Оплата по договору произведена. В пункте 2.2. Договора указано, что покупатель передал продавцу полностью сумму в размере <данные изъяты> наличными.
 
    В указанном выше договоре купли-продажи земельного участка указаны все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора.
 
    Факт исполнения настоящего договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается передаточным актом, согласно которому спорный земельный участок передан покупателю Кавалерову В.А.
 
    Доводы истца Кавалерова А.В. в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, подтвердил свидетель ФИО8
 
    Так, свидетель ФИО8 суду показал, что с ДД.ММ.ГГГГ года он был генеральным директором ЗАО «Бюро охраны «Стрелец», которому в ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в собственность спорный земельный участок в д. <адрес>. Планировалось организовать на данном земельном участке базу отдыха. ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» перечислило денежные средства в фонд развития Зубцовского района и Борковского сельского округа. Однако вскоре после этого ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» стало испытывать финансовые затруднения, и решено было продать спорный земельный участок. Для Общества продажа спорного земельного участка не было крупной сделкой. Участок был продан Кавалерову А.В., который в кассу ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» внес наличные денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи. Земельный участок по передаточному акту передан Кавалерову А.В. Договор купли-продажи от имени продавца подписал он (свидетель), так как такое право ему было предоставлено Уставом ЗАО «Бюро охраны «Стрелец». В 2000 году он (свидетель) был освобожден от должности генерального директора, поэтому оформлением регистрации сделки в дальнейшем не занимался. Ему известно, что ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» впоследствии было ликвидировано.
 
    Ликвидация ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» подтверждается представленными письменными доказательствами.
 
    Согласно определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Бюро охраны «Стрелец». На конкурсного управляющего возложена обязанность в 10-дневный срок представить определение суда в орган, осуществляющий регистрацию должника в связи с его ликвидацией.
 
    Факт отсутствия в базе данных ЕГРЮЛ федерального и регионального уровня сведений о государственной регистрации юридического лица с наименованием ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» подтверждается справкой Межрайонной ИФНС России № по <адрес>.
 
    Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация права собственности Кавалерова В.А. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрации прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а заявление ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» представлено не было.
 
    Сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации права собственности Кавалерова В.А. на спорный земельный участок по основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав.
 
    Между тем, в соответствии с пунктом 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация права собственности покупателя недвижимости при ликвидации продавца по соответствующей сделке может производиться по судебному решению, принятому в соответствии с пунктом 3 ст. 551 гражданского кодекса РФ.
 
    Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца недвижимости не является препятствием для удовлетворения требования, основанного на пункте 3 ст. 551 ГК РФ в том случае, если это право возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Судом установлено, что право собственности ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» на спорный земельный участок возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оно вправе было распорядиться земельным участком по своему усмотрению. Согласно п. 9.3.1. и п. 9.3.3. Устава ЗАО «Бюро охраны «Стрелец» генеральный директор был вправе подписывать любые финансовые документы, договора, исходящие от имени Общества, имел право без доверенности осуществлять все действия от имени Общества.
 
    В настоящее время продавец не может обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации своего права и перехода права на спорный земельный участок в связи с ликвидацией продавца.
 
    Доводы представителя ответчика о том, что истец не уплачивал земельный налог на спорный земельный участок, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку, как пояснил истец и его представитель, неуплата налога имела место не по вине истца, а по вине налогового органа, не производившего начисление налога.
 
    Срок регистрации сделки Законом о регистрации не определен.
 
    Доводы представителя ответчика о том, что сделка купли-продажи земельного участка не совершалась в ДД.ММ.ГГГГ, не подтверждены доказательствами. Напротив, совершение сделки купли-продажи подтверждено договором купли-продажи, передаточным актом, показаниями свидетеля ФИО8, оснований не доверять которым у суда не имеется.
 
    Сведения о регистрации права собственности на спорный земельный участок за иным лицом или о постановке спорного участка на учет в ЕГРП как бесхозяйного, отсутствуют.
 
    Доводы представителя ответчика о том, что спорный земельный участок является собственностью Администрации Зубцовского сельского поселения, не подтверждены доказательствами.
 
    Учитывая изложенные обстоятельства, приведенные выше положения п. 62 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, суд пришел к выводу о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь ст. 131, 209, 218, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 6, 13, 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Кавалерова В.А. к Администрации Зубцовского сельского поселения Зубцовского района Тверской области о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.
 
    Признать за Кавалеровым В.А. право собственности на земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Зубцовский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.
 
    Судья А. А. Козлова
 
    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Судья А. А. Козлова