Решение от 17 июня 2014 года №2-417/2014

Дело № 2-417/2014
 
    РЕШЕНИЕ
 
    Именем Российской Федерации
 
    17 июня 2014 года г. Макарьев
 
    Макарьевский районный суд Костромской области в составе
 
    председательствующего судьи Борисова А.С.,
 
    при секретаре Малушковой Т.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладкова Александра Аркадьевича и Гладковой Татьяны Владимировны к Смирновой Апполинарии Валентиновне о признании договора купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Смирновой А.В. и ГладковымА.А., Гладковой Т.В. недействительным, применить последствия недействительной сделки, взыскать со Смирновой А.В. денежные средств полученные по сделке в сумме <...> руб.,
 
установил:
 
    Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между СмирновойА.В. и Гладковым А.А., Гладковой Т.В. недействительным и взыскании денежных средств полученных по сделке в сумме <...> рублей, по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и Смирновой А.В. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости №, в соответствии с условиями которого ответчица продала истцам в общую собственность принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, а так же земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности, расположенный по вышеуказанному адресу.
 
    Согласно п. 5 Договора жилой дом и земельный участок были проданы по цене <...> (<...>) рублей: в том числе жилой дом - <...> (<...>) рублей, земельный участок - <...> (<...>) рублей.
 
    Жилой дом и земельный участок были приобретены Гладковыми у продавца частично за счет собственных средств, в размере <...> рублей, частично за счет кредитных средств в размере <...> рублей, предоставленных истцам по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному с ОАО «<...>».
 
    Оплата по договору была произведена полностью: частично путем передачи наличных денежных средств, продавцу, частично путем открытия аккредитива в пользу продавца (п. 7 Договора).
 
    После регистрации договора купли-продажи дом был передан в залог ОАО «<...>».
 
    Договор купли-продажи объектов недвижимости № был заключен с ответчицей в целях улучшения жилищных условий.
 
    При заключении кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № истцы исходили из того, что полученный кредит будет частично погашен путем направления средств материнского капитала в соответствии с ч. 6 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256- ФЗ.
 
    ДД.ММ.ГГГГ в ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по Макарьевскому району Костромской области было подано заявление о направлении средств на погашение основных средств по кредиту на приобретение жилого помещения.
 
    Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления было отказано в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ.
 
    Гладкову А.А. и Гладковой Т.В. было разъяснено, что дом, приобретенный ими по договору купли-продажи, до совершения сделки был признан межведомственной комиссией непригодным для постоянного проживания.
 
    При заключении договора им не было известно о вышеуказанных обстоятельствах, потому при совершении сделки они заблуждались относительно ее предмета.
 
    Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
 
    По договору купли-продажи ими был приобретен дом, который не является жилым помещением, так как в силу положений законодательства признан непригодным для проживания.
 
    Таким образом, истцы полагают, что вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества заключен ими под влиянием заблуждения, в связи с чем они просят признать договор купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Смирновой А.В. и ГладковымА.А., Гладковой Т.В. недействительным, применить последствия недействительной сделки, взыскать со Смирновой А.В. денежные средства полученные по сделке в сумме <...> руб.
 
    В судебное заседание Гладков А.А. не явился, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ требования поддержал в полном объеме и пояснил суду, что его семье было необходимо улучшить жилищные условия, и он узнал, что в <адрес> продается дом. Он позвонил по телефону, указанному в объявлении, договорился Савиной Т.Н. посмотреть дом. Дом ему понравился. После этого он смотрел дом вместе с женой, ей дом тоже понравился. Они собирались купить дом и переехать в него. Дом продавался вместе с землей, Гладков А.А. договорился с продавцами о цене, она составила <...> рублей, из которых <...> руб. стоимость дома, <...> руб. стоимость земельного участка. Для приобретения дома стали оформлять ипотеку, банк ипотечный кредит одобрил. Произвели независимую экспертизу, дом признали пригодным для проживания. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли продажи дома и земельного участка, банк перечислил деньги на счет Смирновой А.В. и <...> руб. ГладковА.А. внес сам. При заключении кредитного договора Гладковы рассчитывали, что часть ипотечного кредита будет погашена за счет средств материнского капитала. ДД.ММ.ГГГГ. Гладкова Т.В. подала заявление в ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по Макарьевскому району о направлении средств на погашение основных средств по кредиту на приобретение жилого помещения. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении заявления было отказано, поскольку дом, приобретенный Гладковыми, до совершения сделки был признан межведомственной комиссией непригодным для проживания.
 
    Гладков А.А. обратился в прокуратуру Макарьевского района, обжаловал действия ГУ Управления Пенсионного фонда РФ по Макарьевскому району, в ходе проведенной проверки действия Пенсионного фонда были признаны законными. При заключении договора истцам не было известно о том, что дом признан непригодным для проживания, потому при совершении сделки они заблуждались относительно её предмета. В связи с чем просят признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между Гладковыми А.А. и Т.В. и Смирновой А.В. недействительным, применить последствия недействительности сделки – взыскать со Смирновой А.В. денежные средства, полученные по сделке в сумме <...> рублей.
 
    Представитель истца ФИО5 суду пояснил, что Гладковы при заключении договора купли-продажи дома находились под заблуждением относительно предмета сделки. Гладковы хотели улучшить свои жилищные условия, однако, как выяснилось позже дом, который они приобрели, непригоден для жилья на основании заключения межведомственной комиссии в 2010г. Гладковым при заключении сделки не было известно о вышеуказанных обстоятельствах, поэтому просит исковые требования удовлетворить.
 
    Ответчик Смирнова А.В. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что в феврале 2010 года она узнала о программе улучшения жилищных условий для ветеранов и вдов ветеранов Великой Отечественной войны. Под действие программы попадали те, у кого печное отопление, нет в доме воды и канализации. Смирнова А.В. подпадала под эти критерии, поэтому обратилась с заявлением на улучшение жилищных условий. После этого Смирнова А.В. уехала в военный госпиталь на 14 дней, по приезду ей позвонили и сказали, что к ней придет межведомственная комиссия для осмотра дома. Пришли четыре женщины, из которых она знала только ФИО6, с ней они не разговаривали, осмотрели дом и ушли. Потом Смирновой А.В. позвонили в апреле 2010 года, сказали, что придет снова комиссия, так же пришли четыре человека, осмотрели комнаты, подвал, печку, сфотографировали все и ушли, ей ничего не сказали. Больше с комиссий она не встречалась.
 
    Не дожидаясь ответа на свое заявление, Смирнова А.В. весной 2010 г. решила отремонтировать печку, и заменить просевшую балку в полу. К сентябрю работы были проведены: балку заменили, отремонтировали фронтоны на крыше, печку сложили заново. Также в сентябре 2010 года ей сказали, что скоро придут деньги на улучшение жилищных условий. Вместе с ответчицей в доме на <адрес> жил её сын, которому было <...> лет. В сентябре 2010 года деньги пришли, дочь - Савина Т.Н. нашла квартиру с удобствами, оформили документы, купили квартиру, и дочь стала ее ремонтировать, а Смирнова А.В. осталась жить в своем доме вместе с сыном. Ремонтировали новую квартиру до декабря 2011 года, после чего Смирнова А.В. переехала в нее, а ее сын остался жить в доме на <адрес>. В 2012 году её сын умер, и она решила дом продать, оформив доверенность на дочь, которая занималась бумагами. О том, что дом не пригоден для проживания она узнала уже после заключения договора купли-продажи с Гладковыми, с заключением межведомственной комиссии её никто не знакомил и она о нем не знала.
 
    Представитель ответчика по доверенности Савина Т.Н. всудебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила что дом матери на <адрес> они стали продавать после смерти брата в 2012 году. Осенью 2013 года домом заинтересовался Гладков А.А.. Он приходил смотреть дом с братом, затем с женой, а при оформлении ипотеки с независимым экспертом и отцом. Никаких претензий по дому у него не возникло, и стороны договорились заключить сделку. Гладковы оформляли ипотеку в течении трех месяцев, все документы, запрошенные банком, продавцы представили. После оформления ипотеки стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи дома и земельного участка общей стоимостью <...> рублей. В апреле 2014 г. Гладковы подали документы в ГУ Управление Пенсионного фонда по <адрес>, для того чтобы ипотеку погасить средствами материнского капитала, но им отказали, по той причине, что дом признан непригодным для постоянного проживания. Савина Т.Н. об этом ничего не знала и поэтому пошла с Гладковым А.А. в отдел архитектуры, там им ничего не объяснили, а в администрации городского поселения <адрес> им показали заключение и акт о признании дома непригодным для проживания. Данные документы Савина Т.Н. в администрации увидела впервые. Считает, что в заблуждение Гладковых они не вводили, обмана с их стороны не было.
 
    Представитель ответчика Лебедев С.С. в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку при продаже дома Смирновой А.В. была проведена экспертиза при оформлении ипотеки, дом признан пригодным для проживания, он считает, что нет оснований не доверять этому заключению. Гладковы дом осматривали неоднократно и никто их в заблуждение при оформлении сделки не вводил и если бы средства материнского капитала были выданы, то ни каких бы претензий к дому не было бы со стороны Гладковых даже при наличии заключения межведомственной комиссии.
 
    Представитель 3- го лица ОАО «<...>» по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и Гладковыми А.А. и Т.В. было заключено соглашение, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику денежные средства в размере <...> рублей на срок <...> месяцев, под <...> % годовых. Кредит был предоставлен на приобретение жилого дома с земельным участком. Заёмщиком был предоставлен пакет документов по объектам недвижимости, среди которых в том числе предоставлены кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП на жилой дом и земельный участок. Кроме того, был предоставлен отчет об оценке объектов недвижимости, выполненный независимой оценкой собственности и бизнеса. На момент совершения сделки и выдачи кредита банк не располагал сведениями о непригодности дома для проживания. Полагает, что истец находился в момент совершения сделки в заблуждении и если сделку признают недействительной, то это влечет обязанность истца досрочно погасить кредит.
 
    Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора
 
    В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
 
    Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    В силу ст.ст. 550,551,552,556,558 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
 
    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
 
    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).
 
    В силу п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
 
    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Смирновой А.В. (продавцом) и Гладковыми А.А. и Т.В. (покупателями) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости №, согласно которому Продавец продает Покупателям в общую совместную собственность жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, а также земельный участок общей площадью <...> кв.м., расположенный по указанному адресу (п.п.1-3).
 
    Жилой дом и земельный участок продаются по цене <...> рублей, в том числе жилой дом – <...> руб., земельный участок <...> руб. (п.5).
 
    Жилой дом и земельный участок приобретаются покупателями у продавца частично за счет собственных средств (<...> руб.), частично за счет кредитных средств (<...> руб.), предоставленных покупателям по кредитному договору при ипотеке в силу закона (п.6).
 
    Покупатели подтверждают, что до подписания договора жилой дом, земельный участок ими осмотрены, при этом претензий по состоянию жилого дома и земельного участка Покупатели не имеют (п.14).
 
    Стороны подтверждают, что осознают суть подписываемого договора и последствия его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях (п. 19).
 
    Договор подписан сторонами (л.д. 7-8).
 
    Из приложения № к договору купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ Акта приема-передачи следует, что продавец передал в общую совместную собственность покупателям Гладковым А.А. и Т.В., а покупатели приняли жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, а также земельный участок общей площадью <...> кв.м., расположенный по указанному адресу (п.1.1).
 
    Имущество передано Покупателям в хорошем состоянии, покупатели претензий к состоянию имущества не имеют. Акт подписан сторонами (л.д.9).
 
    Из отчета № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома с земельным участком, находящегося по адресу: <адрес>, выполненной по заказу Гладкова А.А. ИП ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактический износ дома округленно составляет 30%: фундаменты 3,3, стены -7,5, перегородки – 1,8, перекрытия - 3,6, полы -3,0, окна и двери – 3,3, печное отопление – 0,7 (л.26 отчета).
 
    Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Гладковы А.А. и Т.В. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками жилого дома по адресу: <адрес>, а также земельного участка общей площадью <...> кв.м., расположенного по указанному адресу (л.д.14-15).
 
    Из акта обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что межведомственная комиссия, назначенная постановлением главы администрации Макарьевского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ осмотрела <адрес>. В ходе обследования были выявлены следующие недостатки жилого помещения: венцы сруба по всей высоте подвержены гниению, повреждены трещинами, деформированы, полностью нарушена жесткость сруба, происходит завал дома, оконные дверные блоки и переплеты в ветхом состоянии, перекошены, подвержены гниению. Полы просели, балка пола находится в стадии гниения, печи находятся в аварийном состоянии, виден завал на одну из сторон. По результатам осмотра комиссия пришла к заключению о непригодности дома для проживания. Сведения об ознакомлении Смирновой А.В. с данным актом и заключением отсутствуют (л.д.21-22).
 
    Согласно ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
 
    Исходя из смысла закона, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, поскольку выражает волю ее участников неправильно, искаженно, и соответственно, приводит к иному результату, нежели тот, который они имели в виду. В п. 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации названы случаи заблуждения, имеющие существенное значение, и этот перечень следует считать исчерпывающим. Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Причины существенного заблуждения значения не имеют.
 
    В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Оценив представленные доказательства в их совокупности суд приходит к выводу, что на момент осмотра жилого помещения Гладковыми, экспертом, а также при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости №, акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ недостатков жилого помещения, отмеченных в акте № от ДД.ММ.ГГГГ истцом не выявлено. Судом установлено обратное - дом истцам понравился, и они намеревались переехать в него со своей семьей, указанный вывод следует из пояснений самого истца, ответчиков.
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены объективные и бесспорные доказательства, подтверждающие факт нахождения его в заблуждении относительно предмета сделки, в момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости №, акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ г.
 
    Наличие акта обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и заключения о непригодности жилого помещения не позволяют истцу направить средства материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного кредита, что предметом оспариваемого договора купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ не является.
 
    Таким образом, основания для удовлетворения требований Гладковых А.А. и Т.В. отсутствуют.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Гладкову Александру Аркадьевичу и Гладковой Татьяне Владимировне в удовлетворении искового заявления к Смирновой Апполинарии Валентиновне о признании договора купли-продажи объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Смирновой А.В. и Гладковым А.А., Гладковой Т.В. недействительным и взыскании денежных средств полученных по сделке в сумме <...> рублей, отказать
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Макарьевский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
 
    Судья: подпись
 
    Копия верна. Судья А.С. Борисов
 
    В окончательной форме решение принято 22.06.2014 г.