Решение от 16 сентября 2014 года №2-394/2014

    Дело № 2-394/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Камешково                                                                        16 сентября 2014 года
 
    Камешковский районный суд Владимирской области в составе:
 
    председательствующего, судьи                                       Стеций С.Н.,
 
    при секретаре                     Грабкиной Н.А.,
 
    с участием:
 
    истца Коптеловой О.К.,
 
    ответчика Медведевой Н.И., Киселевой Л.И.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Камешково гражданское дело по исковому заявлению Коптеловой О.К., Тришина А.В. к Медведевой Н.И., Киселевой Л.И., Медведевой Е.П. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Коптелова О.К., Тришин А.В. через своего представителя Дунав В.Н. обратились в суд с иском, с учетом уточнений, просят вынести решение о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора купли-продажи от {Дата обезл.} года, удостоверенного нотариусом Камешковского нотариального округа Владимирской области Зверевой И.А., зарегистрированного в реестре за №, заключенного между продавцом М.И.Г. и покупателями Тришиной (Коптеловой) О.К., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего Тришина А.В., и перехода права собственности от продавца М.И.Г. к покупателям Коптеловой О.К. и Тришину А.В. по .... доле к каждому.
 
    В обоснование иска указали, что Коптелова О.К., действующая за себя лично и в интересах своего несовершеннолетнего сына - Тришина А.В., по договору купли-продажи от {Дата обезл.} года, удостоверенного нотариусом Камешковского нотариального округа Зверевой И.А., приобрели у М.И.Г. жилой дом, расположенный по адресу: ....
 
    Указанный жилой дом был оценен сторонами договора в .... рублей, уплаченных Тришиной (Коптеловой) О.К. продавцу М.И.Г. в день подписания указанного выше договора.
 
    Все обязательства по договору выполнены: денежные средства М.И.Г. получил в полном объеме, продавец передал, а покупатель приняла жилой дом путем передачи ключей и документов. Претензий стороны друг к другу не имели, подписан передаточный акт в присутствии нотариуса Зверевой И.А.
 
    Как следует из договора купли-продажи жилого дома, покупатели приобретают право долевой собственности по настоящему договору после регистрации перехода права в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако данный договор и переход права собственности в уполномоченных органах государственной регистрации зарегистрированы не были.
 
    Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо присутствие двух сторон по сделке.
 
    В настоящее время препятствием для государственной регистрации перехода права собственности является смерть М.И.Г., наступившая {Дата обезл.} года.
 
    В связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд.
 
    Истец Коптелова О.К. в судебном заседании уточненные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что сделку купли-продажи жилого дома они оформляли у нотариуса Зверевой И.А, где были переданы денежные средства продавцу, а он в свою очередь передал ей свидетельство о государственной регистрации права на дом и ключи от дома. Нотариус им разъясняла, что сделку необходимо зарегистрировать в регистрационной палате. Однако в этом день сделку оформить до конца они не успели. Дом продавать намерений она не имела, пользовалась им как своим собственным, делала ремонт, обустраивала его. В {Дата обезл.} году у неё произошел инсульт и с этого времени она не может ездить в деревню по состоянию здоровья. В настоящее время её сын Тришин А.В. женился и она решила дом оформить на него. С этой целью, в {Дата обезл.} года она обратилась в агентство «....» к Дунав В.Н., где ей стало известно о том, что М.И.Г. умер и в общем порядке она не может оформить свои права на приобретенный ею в {Дата обезл.} году дом.
 
    Истец Тришин А.В. в судебное заседание {Дата обезл.} не явился, ранее в ходе судебных заседаний поддержал требования в полном объеме.
 
    Представитель истцов Дунав В.Н. в судебное заседание {Дата обезл.} не явилась, ране в ходе судебных заседаний, пояснила, что весной к ним в агентство обратилась Коптелова О.К. за помощью в оформлении документов на жилой дом. При этом Коптелова О.К. пояснила, что не знает где проживает в настоящее время М.И.Г. Когда они стали собирать информацию, было установлено, что М.И.Г. умер и у него имеются две дочери Медведева Н.И. и Киселева Л.И. Поскольку сделку без другой стороны зарегистрировать в регистрационной палате невозможно, они вынуждены были обратиться в суд.
 
    Ответчики Медведева Н.И. и Киселева Л.И. иск не признали, пояснили, что их отец М.И.Г. умер {Дата обезл.} года. Договор купли-продажи был оформлен {Дата обезл.} года. Таким образом считают, что у истцов было достаточно времени для регистрации данной сделки, однако они почему то этим не воспользовались. Считают договор купли-продажи жилого дома от {Дата обезл.} года, заключенный между продавцом М.И.Г. и покупателями Тришиной (Коптеловой) О.К., Тришиным А.В. не состоявшимся и не действительным. Расписки о получении денежных средств не имеется. Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Полагают, что их отец передумал продавать дом в связи с чем и не был зарегистрирован переход права собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Просили применить исковую давность и отказать в иске Тришину А.В. и Коптеловой О.К. в полном объеме.
 
    Представитель ответчиков Медведевой Н.И. и Киселевой Л.И. адвокат Азимов А.М. в судебное заседание не явился, ранее иск не признал считает, что у истцов после заключения договора купли-продажи жилого дома было полтора года для регистрации данной сделки, однако они этим не воспользовались. Сделку по купле-продаже дома считает недействительной, так как договор не прошел государственную регистрацию. Просил суд применить срок исковой давности и отказать в иске в полном объеме.
 
    Ответчик Медведева Е.П. в судебное заседание не явилась. В письменном заявлении указала, что она является .... и имеет ряд хронических заболеваний, в связи с чем участвовать в судебном заседании не может. Также указала, что требования истцов заявлены по истечении срока исковой давности. Просила применить исковую давность и отказать в иске Тришину А.В. и Коптеловой О.К.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области Сорокина Н.Ю., в судебное заедание {Дата обезл.} не явилась. Ранее в ходе судебного заседании {Дата обезл.} пояснила, что исходя из дела правоустанавливающих документов титульным собственником жилого дома № в д. .... является М.И.Г. Регистрация права собственности произведена в {Дата обезл.} на основании заявления М.И.Г. и свидетельства о праве собственности на наследство. С другими заявлениями по данному объекту никто к ним не обращался. В настоящее время сделки не регистрируются, но данная сделка заключена в {Дата обезл.} и поэтому подлежит регистрации. В случае если бы стороны пришли в регистрационную палату с данным договором купли-продажи, передаточным актом, то оснований для отказа в её регистрации не имелось бы. Решение просит принять на усмотрение суда.
 
    Третьего лицо нотариус Камешковского нотариального округа Зверева И.А. пояснила, что с момента совершения сделки прошло много времени, поэтому все детали договора пояснить не может. В ходе судебного заседания на обозрение представила оригинал договора купли-продажи жилого дома от {Дата обезл.} года, заключенного между М.И.Г. и Тришиной О.К., действующей от себя лично и в интересах несовершеннолетнего ребенка Тришина А.В.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    На основании ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В силу ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Судом установлено, что {Дата обезл.} совершен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого, М.И.Г. продал, а Тришина (после вступления в брак Коптелова) О.К., и Тришин А.В., в интересах которого действовала мать Тришина О.К., купили, принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом № в д. .... по .... доле каждый.
 
    Данный договор был заключен в письменной форме, подписан сторонами, удостоверен нотариусом Камешковского нотариального округа и зарегистрирован в реестре за №.
 
    В соответствии с п.2 договора, жилой дом продан за .... рублей, оплата стоимости покупателем производится после подписания настоящего договора полностью.
 
    Согласно передаточному акту от {Дата обезл.} года, М.И.Г. передал жилой дом № в д. .... покупателю Тришиной О.К., расчет между сторонами произведен полностью.
 
    Исходя из изложенного следует, что договор купли-продажи, заключенный {Дата обезл.} между М.И.Г. и Тришиной (Коптеловой) О.К., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Тришина А.В., содержит все существенные условия договора: заключен в письменной форме, подписан сторонами, определен предмет договора, и его цена.
 
    В связи с чем суд приходит к выводу, что сделка по купле-продаже жилого дома № в д. .... между М.И.Г. и Тришиной (Коптеловой) О.К. была заключена. Договор купли-продажи жилого дома сторонами фактически исполнен.
 
    Факт того, что сделка между сторонами состоялась также подтверждается показаниями свидетелей Р.Т.М., Р.В.,А., Х.В.Н., согласно которым Коптелова О.К. купила дом в д. .... в {Дата обезл.}. В данном доме она производила ремонт, обрабатывала при доме земельный участок. В настоящее время за домом никто не ухаживает.
 
    Таким образом, оценив договор купли-продажи от {Дата обезл.} на его соответствие по форме и содержанию требованиям законодательства, а также принимая во внимание факт его исполнения сторонами, суд рассматривает указанный договор в качестве юридически действительного документа, который может служить основанием государственной регистрации права собственности Коптеловой О.К. и Тришина А.В. на спорное имущество.
 
    Доводы адвоката Азимова А.М., ответчиков Медведевой Н.И. и Киселевой Л.И. о ничтожности договора купли-продажи от {Дата обезл.} при отсутствии его государственной регистрации основано на неверном толковании п.1 ст.165 ГК РФ. Из буквального толкования приведенной правовой нормы следует, что отсутствие государственной регистрации сделки влечет её недействительность только в случаях прямо предусмотренных законом. При этом недействительность сделки в случае нарушений требований о её государственной регистрации предусмотрена только в ч.4 ст.339 ГК РФ. Из совокупного анализа положений ст.223, п.3 ст.433, п.2 ст.558 ГК РФ во взаимосвязи с ч.3 ст. 165 ГК РФ следует, что без государственной регистрации договор купли-продажи от {Дата обезл.} является незаключенным, а не недействительным как утверждают ответчики и их представитель.
 
    Поскольку указанный договор совершен в надлежащей форме, противоречие его закону судом не установлено, у сторон возникает обязанность осуществить его государственную регистрацию. При этом сроков для совершения действий по государственной регистрации договора законом не установлено.
 
    Таким образом, оснований для отказа в регистрации договора купли-продажи жилого дома № в д. .... не имеется.
 
    В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации права необходимо присутствие в регистрирующем органе обеих сторон договора с целью подачи общего заявления с прилагающимися документами.
 
    Судом установлено, что М.И.Г. умер {Дата обезл.} года, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о смерти серии №, выданного отделом ЗАГС администрации .....
 
    Согласно ч.2 ст.17 Гражданского кодекса РФ право и дееспособность гражданина, прекращается его смертью, поэтому государственная регистрация сделки после смерти правоотчуждателя в общем порядке невозможна.
 
    Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    Согласно разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
 
    Таким образом, установив, что сделка купли-продажи жилого дома № в д. .... совершена в надлежащей форме, сторонами исполнена, однако регистрация не может быть произведена в связи со смертью продавца, суд в целях реального исполнения вынесенного судебного акта признает необходимым произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома от {Дата обезл.} года, заключенного между М.И.Г. и Тришиной О.К., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Тришина А.В., и перехода права собственности к покупателям Коптеловой О.К. и Тришину А.В. по .... доле каждому.
 
    Ссылка ответчиков и их представителя на пропуск срока исковой давности для является несостоятельным, исходя из следующего.
 
    Как разъяснено п. 64 Постановления Пленума Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
 
    По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
 
    Действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривает сроков обращения в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора отчуждения и перехода права собственности по нему. Соответственно, стороны договора купли-продажи жилого дома от {Дата обезл.} вправе были в любое время обратиться с заявлениями о государственной регистрации.
 
    Как установлено в ходе судебного заседания Коптелова О.К. узнала о смерти М.И.Г. и невозможности регистрации договора купли-продажи {Дата обезл.} года, обратившись в агентство по недвижимости с целью оформления договора дарения жилого дома сыну Тришину А.В.
 
    Таким образом, о нарушении своего права Коптелова О.К. узнала в {Дата обезл.} года. Данное обстоятельство подтверждается оставленной ей доверенностью {Дата обезл.} Дунав В.Н. на представление её интересов во всех государственных органах.
 
    Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.
 
    В связи с чем ходатайство о пропуске срока исковой давности удовлетворению не подлежит.
 
    Необоснованным суд считает и довод ответчика Медведевой Н.И. о том, что М.И.Г. завещал спорный жилой дом ей. Как следует из обозренного в ходе судебного заседания завещания от {Дата обезл.} года, М.И.Г. завещал своей дочери Медведевой Н.И. все свое имущество, которое окажется ко дню его смерти в собственности. Согласно пояснений Медведевой Н.И., её отец имел другую семью, проживал отдельно. После его смерти она к нотариусу не обращались. Прав на дом до настоящего гражданского дела не заявляла.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Коптеловой О.К., Тришина А.В. удовлетворить.
 
    Произвести государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ...., совершенного {Дата обезл.} в простой письменной форме между М.И.Г. и Тришиной О.К., действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына Тришина А.В., а также перехода права собственности на указанный жилой дом к Коптеловой О.К. и Тришину А.В. по .... доле каждому.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Камешковский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Председательствующий      С.Н. Стеций
 
    В окончательной форме решение суда изготовлено 19 сентября 2014 года