Решение от 25 февраля 2013 года №2-39/2013

Дело №2-39/2013
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
25 февраля 2013 г. п. Матвеев Курган
 
    Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:
 
    председательствующего судьи Богатых О.П.,
 
    при секретаре Угляй А.Ю.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сармат-Элита» к Фокиной В.Л., Коробкину А.Л., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Федеральное государственное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области» (Росреестр) о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка,
 
установил:
 
    ООО «Сармат-Элита» обратилось в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к Фокиной В.Л., Коробкину А.Л., ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между гр. Коробкиным А.Ф. и ООО «Сармат-Элита» заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Коробкин А.Ф. (арендодатель) передал ООО «Сармат-Элита» (арендатор) земельный участок, кадастровый номер №, в том числе пашни 7,0 га, сроком с 11.01.2012 г. по 31.12.2012 г. К договору аренды Коробкин А.Ф. приложил копию свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и оригинал кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданные на имя ФИО1. В качестве доказательства правообладания указанным земельным участком он предоставил копию завещания ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ
 
    Письмом от 07.08.2012 г. ООО «Сармат-Элита» предложило Коробкину А.Ф. представить документы, подтверждающие регистрацию его права собственности на данный земельный участок. Данное письмо было получено Коробкиным А.Ф. 14.08.2012 г., что подтверждается его подписью на почтовом уведомлении. Ответа на письмо не последовало.
 
    В соответствии с пунктом 2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата выплачивается в следующих видах и размерах: в денежном выражении - 3650 руб.; зерном - 2,5 тонн; подсолнечником - 0,5 тонн; вспашка огорода трактором - 0,2 га.
 
    ООО «Сармат-Элита» во исполнение условий договора аренды, выплатило гр.Коробкину А.Ф. 3660 руб. и выдало 2500 кг ячменя. Данное обстоятельство подтверждается накладной № 256 о получении ячменя и распиской Коробкина А.Ф. о получении денежных средств в размере 3660 руб. Срок исполнения оставшихся обязательств не наступил.
 
    ООО «Сармат-Элита» надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Стороны не выражали намерений по досрочному расторжению договора.
 
    Пунктом 5 договора аренды закреплено право арендатора на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Данному праву корреспондирует обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 8).
 
    Стороны договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ согласовали правила преимущественной аренды и выкупа указанного земельного участка аналогично установленным пунктом 8 ст. 22 ЗК РФ и ст. 621 ГК РФ.
 
    25 августа 2012 г. в адрес ООО «Сармат-Элита» поступило заказное письмо от гр.Фокиной В.Л., согласно которому ею приобретен в собственность земельный участок общей площадью 75800 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес>, ранее принадлежавший Коробкину А.Ф.
 
    Таким образом, Коробкин А.Ф., в нарушение условий договора аренды, не известив ООО «Сармат-Элита», продал арендованный земельный участок третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки.
 
    Фокиной B.JI. от ООО «Сармат-Элита» было направлено заявление с просьбой предоставить копию договора купли-продажи земельного участка. Заявление получено Фокиной В.Л. 01.09.2012 г., что подтверждается ее подписью на почтовом уведомлении. Ответа на заявление не последовало.
 
    Ссылается на ст.ст. 11, 12, 250, 309, 310, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 75800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного на территории <адрес> с Фокиной В.Л. на ООО «Сармат-Элита».
 
    По результатам досудебной подготовки определением судьи Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 28.11.2012 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
 
    Протокольным определением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 29.01.2013 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области» (Росреестр).
 
    В настоящем судебном заседании представитель истца ООО «Сармат-Элита» по доверенности от 01.10.2012 г. Паутова О.С. (л.д.50) исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении (л.д. 4-6).
 
    Представитель истца ООО «Сармат-Элита» по доверенности от 16.07.2012 г. Конев Н.В. (л.д.177) в судебном заседании также исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении (л.д.4-6).
 
    Ответчик Фокина В.Л. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, сославшись на доводы, изложенные в возражении на исковое заявление (л.д.43).
 
    Представитель ответчика Фокиной В.Л. по доверенности от 22.11.2012 г. №6-7047 Соколов М.В. (л.д.37) в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать, сославшись на доводы, изложенные в возражении на исковое заявление (л.д.43).
 
    Ответчик Коробкин А.Ф. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 188), в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности Фокина М.Ю.
 
    Представитель ответчика Коробкина А.Ф. по доверенности от 23.11.2012 г. №2Д-1419 Фокин М.Ю. (л.д.96) в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания (л.д.185), в представленном ранее ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица (л.д. 59), в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.
 
    Представитель третьего лица Федерального государственного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области» (Росреестр) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания (л.д.186), в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доказательства, суд приходит к следующему.
 
    Судом установлено, что ФИО1 на основании постановления Главы администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области №338 от 23.07.1992 г., объявлений в газете «Родник» №42(9574) от 22.10.2005 г., №14(9601) от 08.04.2006 г., протокола общего собрания владельцев земельных долей <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали на праве собственности два земельных участка, один с кадастровым номером №, площадью 7 га, другой с кадастровым номером №, площадью 0,58 га, находящиеся по адресу: <адрес> расположенные в границах участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).
 
    После смерти ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ собственником данных земельных участков являлся Коробкин А.Ф., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67,100).
 
    Коробкин А.Ф. (ФИО1), паспорт <данные изъяты> №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом милиции № УВД <адрес>, собственник земельного участка на основании свидетельства, копия которого приведена в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора, и ООО «Сармат-Элита» в лице директора ФИО2, действующей на основании Устава, заключили договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка (л.д.8).
 
    П. 2 договора определена арендная плата, в виде денежных средств в размере 3650 руб., зерна – 2500 тонн, подсолнечника – 0,5 тонны, вспашки огорода – 0,2 га.
 
    Согласно п. 1 данного договора срок действия договора с 11 января 2012 г. по 31 декабря 2012 г.
 
    В п. 5 договора указано, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
 
    В п. 8 договора указано, что арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
 
    Договор № от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован (л.д.8).
 
    ООО «Сармат-Элита» во исполнение условий договора аренды, выплатило Коробкину А.Ф. 3660 руб., выдало 2500 кг ячменя, что подтверждается накладной № без даты получения (л.д.14) и распиской о получении денежных средств в размере 3660 руб. (л.д.13).
 
    Коробкин А.Ф. 11.05.2012 г. продал земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7,58 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> Фокиной В.Л.(л.д.26).
 
    Фокина В.Л. зарегистрировала право собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101).
 
    Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9,66), свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67,100), свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16,68,101), выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.31) каких-либо ограничений (обременений) права на спорный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.
 
    ООО «Сармат-Элита» 07.08.2012 г Коробкину А.Ф. направило заявление с просьбой в течение месяца с даты получения настоящего заявления предоставить надлежащим образом заверенные копии следующих документов: свидетельство о смерти ФИО1, свидетельство о праве на наследство по завещанию на земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером № на его имя, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В данном заявлении также указано, что если после вступления в наследство на данный земельный участок Коробкин А.Ф. произвел отчуждение, то ему необходимо предоставить копию соответствующего договора (л.д.11).
 
    Согласно почтовому уведомлению Коробкин А.Ф. получил данное заявление ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).
 
    В адрес ООО «Сармат-Элита» ДД.ММ.ГГГГ от Фокиной В.Л. поступило уведомление, в котором она ставила в известность директора ООО «Сармат-Элита» о том, что ею в собственность приобретен земельный участок, общей площадью 75800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес>, раннее принадлежавший Коробкину А.Ф. В данном уведомлении также указывалось, что со слов бывшего собственника земельного участка Коробкина А.Ф. земельный участок используется ООО «Сармат-Элита» без оформления соответствующего договора, в связи с чем, она уведомляла о необходимости прекращения любой деятельности на данном земельном участке, в связи с началом его использования собственником. К уведомлению прикладывалась копия свидетельства на право собственности, копия выписки из госреестра прав (л.д.15).
 
    Фокиной В.Л. на данное уведомление ООО «Сармат-Элита» направлено заявление, в котором сообщалось, что Коробкин А.Ф. согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ передал в аренду данный земельный участок ООО «Сармат-Элита». Договор заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Также в данном заявлении указывалось, что арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. В течение 7-ми дней с даты получения настоящего заявления ООО «Сармат-Элита» просило предоставить в его адрес копию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К данному заявлению приложены: копия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, копия расписки Коробкина А.Ф. о получении 3660 руб. за хлеб 2012 г., копия накладной № о получении Коробкиным А.Ф. 2500 кг. ячменя в качестве арендной платы за 2012 г. (л.д.32).
 
    Согласно почтовому уведомлению Фокина В.Д. получила данное заявление ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33).
 
    29.10.2012 г. ООО «Сармат-Элита» обратилось в суд с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 75800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного на территории <адрес> с Фокиной В.Л. на ООО «Сармат-Элита».
 
    Суд, рассматривая исковые требования ООО «Сармат-Элита» исходит из следующего.
 
    Так, согласно п. 5 договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
 
    В п. 8 договора указано, что арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
 
    В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
 
    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
 
    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
 
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
    Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
 
    Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
 
    В силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
 
    Согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
 
    В ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
 
    При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
 
    Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
 
    Как указано в ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
 
    преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
 
    преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
 
    Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
 
    Как установлено судом, земельный участок общей площадью 75800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес>, выделен в натуре, границы его установлены в 2005-2006 г.г., следовательно, право общей долевой собственности прекращено.
 
    Спорный земельный участок также не находится в государственной и муниципальной собственности.
 
    ООО «Сармат-Элита» субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, собственником здания, строения, сооружения на данном земельном участке, не является.
 
    Указанный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ находился в собственности физического лица.
 
    Исходя из анализа вышеприведенных норм права, и буквального толкования условий договора аренды земельного участка, истец в данной ситуации не обладал преимущественным правом покупки данного земельного участка и требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не основаны на законе, так как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, имеет право на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а преимущественное право покупки земельного участка, с установленными границами, находящегося в частной собственности, не предусмотрено действующим законодательством для сельскохозяйственных организаций.
 
    Суд считает, что к преимущественному праву, предоставленному арендатору п. 5 договора аренды, не могут быть применены по аналогии нормы, регулирующие преимущественное право, существующее в отношениях между участниками общей долевой собственности, поскольку таковое обусловлено потребностью обеспечения общности имущества общества, связывающего участников. Данного признака нет в арендных отношениях, и для них законом какое-либо преимущественное право не установлено.
 
    Суд исходит также из того, что согласно ст. 250 ГК РФ осуществляется перевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель, руководствуясь принципом "нельзя передать прав больше, чем имеешь", не использовал бы термин "перевод". Кроме того, он ушел бы от словосочетания "при продаже доли" и упоминал намерение продать что-то подобное. А поскольку права и обязанности по договору, требующему государственной регистрации, возникают в момент такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то, если договор требует государственной регистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав и обязанностей, по мнению суда, является не правомерным, Коробкиным А.Ф. и ООО «Сармат-Элита» заключен договор аренды, который в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.
 
    Каких-либо ограничений (обременений) права на спорный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.
 
    Для собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не установлена обязанность по его продаже сельскохозяйственной организации. Указанная норма закона предусматривает лишь преимущественное право покупки такого участка субъектом РФ, а в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, муниципальным образованием.
 
    Кроме того, если исходить из буквального толкования п. 5 договора аренды арендатор имеет право… в преимущественном порядке …выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами и п. 8 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права ….выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.
 
    Суд исходит из следующего, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
 
    В силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества.
 
    В ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
 
    Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
 
    Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
 
    Пунктом 4 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.
 
    Единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Но не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и, следовательно, не всегда арендатор может требовать передачи ему имущества в собственность. Кроме того, право на выкуп имущества может быть ограничено законом.
 
    Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.
 
    В договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена данного земельного участка не предусмотрена, также данное условие не установлено каким-либо дополнительным соглашением. Указанный договор не заключен в форме, предусмотренной для договора купли – продажи земельных участков, а именно отсутствует государственная регистрация данного договора.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
 
    Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
 
    Согласно п.1, п.4 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в данном случае п.5, п.8 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в части предусматривающей право арендатора и обязанность арендодателя на преимущественное право выкупа земельного участка противоречат действующему законодательству Российской Федерации, а именно нормам, указанным выше.
 
    Рассматривая доводы истца о том, что ООО "Сармат-Элита" добросовестно исполняло все обязательства по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно выплатило Коробкину А.Ф. 3660 руб., выдало 2500 кг. ячменя, суд приходит к следующему.
 
    В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Согласно п. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
 
    В рамках рассматриваемого спора требования о расторжении, изменении договора аренды, а также о признании его незаключенным, недействительным, ничтожным заявлены не были.
 
    Если ООО «Сармат-Элита» считает, что его права, как арендатора нарушены, то оно не лишено возможности обратиться за защитой своих прав и обязанностей в установленном законом порядке.
 
    Кроме того, в ст. 250 ГК РФ, на которую ссылается истец и просит ее применить, предусмотрен срок, в течение которого при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а именно три месяца.
 
    В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
    Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам (п.14).
 
    Так, Коробкиным А.Ф. в газете «Родник» №11 от 16.03.2012 г., №12 от 23.03.2012 г., №13 от 30.03.2012 г. напечатано объявление о продаже земельного пая 7,5 га в <адрес> (объявление №61) (л.д.102).
 
    Договор купли-продажи земельного участка между Коробкиным А.Ф. и Фокиной В.Л. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7,58 га заключен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26).
 
    Свидетельство о государственной регистрации данного договора купли-продажи выдано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68).
 
    Исковое заявление от ООО «Сармат-Элита» поступило в Матвеево-Курганский районный суд 29.10.2012 г. (л.д.4-6).
 
    Таким образом, с момента первого сообщения в газете «Родник» прошло более 7 месяцев, с момента заключения договора купли-продажи более 5 месяцев, с момента регистрации договора купли-продажи более 4 месяцев.
 
    Также суд принимает во внимание положение ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым предусмотрено, что государственная регистрация прав носит открытый характер.
 
    В связи с чем, суд считает, что срок исковой давности, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, истек, о восстановлении данного срока истец суд не просил, уважительности причин пропуска данного срока также не представил, доводы истца о том, что ООО «Сармат-Элита» о своем нарушенном праве узнало 25.08.2012 г., согласно письму Фокиной В.Л. суд принять не может, так как истцом не представлено доказательств, что ООО «Сармат-Элита» лишено было возможности узнать о данной сделки с момента сообщений в газете «Родник», а также с момента государственной регистрации сделки купли-продажи.
 
    В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
 
    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    Ответчиком Фокиной В.Л. и ее представителем Соколовым М.В. неоднократно заявлялось о пропуске срока обращения в суд, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, в том числе данное заявление содержится и в возражениях на исковое заявление (л.д.43-49).
 
    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что ООО «Сармат-Элита» в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка следует отказать.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    В иске ООО «Сармат-Элита» к Фокиной В.Л., Коробкину А.Л., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Федеральное государственное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области» (Росреестр) о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, общей площадью 75800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, с Фокиной В.Л. на ООО «Сармат-Элита» – отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
 
    Мотивированный текст решения изготовлен 04.03.2012 г.
 
 
 
Судья О.П. Богатых