Решение от 16 апреля 2014 года №2-388/2014

Гражданское дело № 2-388\2014
 
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    16 апреля 2014 года                                                       Краснодарский край, г. Апшеронск
 
    
Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего судьи Бахмутова А.В.
 
    при секретаре                 Рябухине А.В.
 
    с участием представителя администрации муниципального образования Апшеронский район - Петрова С.К., действующего на основании доверенности № б\н от 21.11.2013 года,
 
    представителя ответчика Лихолетова В.В. - Чикириди Н.В., действующей на основании доверенности № от 01.07.2013 года,
 
    представителя ответчика Чикириди В.Г. - Чикириди Н.В., действующей на основании доверенности № от 11.04.2014 года,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 388\2014 по иску администрации муниципальное образование Апшеронский район Краснодарского края к Лихолетову ВВ, Чикириди В.Г. о признании соглашения о перенайме земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация МО Апшеронский район Краснодарского края (далее по тексту - «Администрация») в лице представителя Тельнова Д.В. обратилась в Апшеронский районный суд Краснодарского края с иском к Лихолетову ВВ, Чикириди В.Г. о признании соглашения о перенайме земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.
 
    В обосновании заявленных исковых требований представитель истца указал, что на основании выписки из протокола № постоянно действующей комиссии по проведению торгов (конкурсов аукционов) по продаже земельных участков на территории муниципального образования Апшеронский район от 26.08.2010 года Лихолетову ВВ, был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу:<адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет и заключен договор аренды земельного участка № от 26.08.2010 года.
 
    В период времени с 01.11.2010 года по 06.12.2012 года Лихолетовым В.В. обязательства по арендной плате за предоставленный земельный участок не исполнялись.
 
    Решением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 02.07.2013 года был удовлетворен иск Администрации к Лихолетову ВВ о взыскании с него арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.08.2010 года № и расторжении указанного договора в связи с существенным нарушением его условий.
 
    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.09.2013 года решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 02.07.2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Лихолетова В.В. без удовлетворения.
 
    27.01.2013 года Лихолетов В.В. на основании соглашения передал Чикириди В.Г. права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.08.2010 года № от 26.08.2010 года, которые 01.07.2013 года в установленном законом порядке были зарегистрированы в Апшеронском отделе Росреестра.
 
    В связи с тем, что изменились стороны договора аренды № от 26.08.2010 года, Администрация лишилась возможности исполнить решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 02.07.2013 года.
 
    В иске Администрация, ссылаясь на нарушение ответчиком Лихолетовым В.В. условия п. 4.3.18 Договора аренды № от 26.08.2010 года, требования п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ просит суд признать соглашение о перенайме земельного участка от 27.01.2013 года, заключенного между ответчиками, недействительным и аннулировать соответствующую запись из ЕГРП.
 
    В судебном заседании представитель Администрации Петров С.К. на удовлетворении заявленных требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям указанным в иске.
 
    Ответчики Лихолетов В.В., Чикириди В.Г. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.
 
    Представитель ответчика Лихолетова В.В. - Чикириди Н.В. в судебном заседании иск Администрации не признала в полном объеме. В суд представила письменные возражения на иск, из которых следует, что Администрация знала о перенайме земельного участка, в связи с чем, доводы истца о том, что ответчиком были нарушены условия п. 4.3.18 Договора аренды № от 26.08.2010 года является не состоятельными, так как п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ позволяет арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Указанная норма права не содержит ссылку на порядок и срок такого уведомления.
 
    На момент вынесения судебного решения по делу № о расторжении Договора аренды № от 26.08.2010 года Лихолетов В.В. уже не был арендатором, так как 01.07.2013 года права о перенайме земельного участка в установленном порядке были зарегистрированы за Чикириди В.Г. Следовательно, доводы истца о невозможности исполнения указанного решения являются несостоятельными, так как решение суда было вынесено в отношении ненадлежащего ответчика. В обосновании своей правовой позиции представитель ответчика сослался на п. 16 Постановления пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
 
    Представитель ответчика Чикириди В.Г. - Чикириди НВ в судебном заседании иск Администрации не признала в полном объеме. В суд представила письменные возражения на иск, из которых следует, что при разрешении гражданского дела № по существу суд, суд лишил его права на справедливое и беспристрастное судебное разбирательство, не привлек его как сторону по делу в судебное заседание.
 
    При этом Чикириди В.Г. в возражениях на иск указывает на неправомерность подачи истцом искового заявления по уже рассмотренному гражданскому делу №, оспаривает размер годовой арендной платы, а так же ссылается на правоприменительную практику Высшего Арбитражного суда РФ по данной категории споров, относительно толкования п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Апшеронского отдела Росреестра в судебное заседание не прибыл, уведомлен надлежащим образом.
 
    Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле определил рассмотреть заявленный иск при данной явке сторон.
 
    Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.
 
    Как установлено ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
 
    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
 
    В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ ).
 
    Как установлено в судебном заседании, на основании выписки из протокола № постоянно действующей комиссии по проведению торгов (конкурсов аукционов) по продаже земельных участков на территории муниципального образования Апшеронский район от 26.08.2010 года Лихолетову ВВ был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу:<адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет и заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года.
 
    Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.10.2010 года, номер регистрации №.
 
    В период времени с 01.11.2010 года по 06.12.2012 года Лихолетовым В.В. обязательства по арендной плате за предоставленный земельный участок не исполнялись.
 
    Решением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 02.07.2013 года по гражданскому делу № с Лихолетова В.П. в пользу Администрации муниципального образования Апшеронский район взыскана задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 105 313 рублей 95 копеек. Этим же решением был расторгнут договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года. В доход государства с Лихолетова В.В. взыскана государственная пошлина в сумме 3 306 рублей 28 копеек.
 
    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.09.2013 года решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 02.07.2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Лихолетова В.В. без удовлетворения.
 
    27.01.2013 года Лихолетов В.В. на основании соглашения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.08.2010 года № от 26.08.2010 года Чикириди В.Г.
 
    Соглашение о перенайме земельного участка от 27.01.2013 года зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.17.2013 года, номер регистрации №.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог …, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    Частью 2 ст. 607 ГК РФ установлено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
 
    В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
 
    Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
 
    Договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года был заключен истцом с Лихолетовым В.В. сроком на 10 лет до 26.08.2020 года (п. 7.2 Договора).
 
    В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Согласно п.4.1.2 указанного Договора арендатор самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на Участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.
 
    Цель договора аренда земельного участка № от 26.08.2010 года - для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок был предоставлен конкретному лицу (Лихолетову В.В.) для осуществления индивидуального строительства (п. 1.1 Договора). При этом Арендатор вправе возводить на Участке здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением Участка и его разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов. (п. 4.1.4 Договора)
 
    Согласно п. 4.3.18 Договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года («Обязанности арендатора») «…в случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на Участок другому лицу арендатор обязан в 10-ти дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, которому перешли права, даты их перехода, а также копии документов подтверждающих такое прекращение деятельности или передачу прав документов».
 
    Таким образом, судом установлено, что воля сторон, при заключении указного пункта договора была согласована. При этом Арендатор (Лихолетов В.В.) принял на себя обязательства, в том числе и соблюдать указанный пункт договора.
 
    Оценивая поведение сторон, суд отмечает следующее.
 
    Как установлено в судебном заседании, спорное соглашение о перенайме земельного участка было заключено между Лихолетовым В.В. и Чикириди В.Г. 27.01.2013 года. Актом приема -передачи от 27.01.2013 года подтверждается передача Лихолетовым В.В. Чикириди В.Г. земельного участка. Однако Лихолетов В.В. в нарушение требований п. 4.3.18 Договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года не исполнил принятые на себя обязательства, не уведомил Администрацию о перенайме земельного участка в согласованный сторонами срок.
 
    При этом, как следует из мотивировочной части судебного решения от 02.07.2013 года, 08.02.2013 года Администрация направляла в адрес Лихолетова В.В. письмо о расторжении договора аренды № от 26.08.2010 года, а так же соглашение о расторжении договора, которое было получено им, но осталось без ответа. При этом перенаем земельного участка был зарегистрирован между ответчиками спустя шесть месяцев, после заключения спорного соглашения и передачи прав по нему третьему лицу - ответчику Чикириди В.Г. в момент рассмотрения иска Администрации к Лихолетову ВВ о расторжении Договора № от 26.08.2010 года. При этом ни ответчиком Лихолетовым В.В., ни его представителем суду не были представлены доказательства, при которых он был лишен возможности надлежащим образом исполнить перед истцом п. 4.3.18 Договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года.
 
    Статья 615 ГК РФ не определяет в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на заключение договора перенайма или субаренды недвижимого имущества. Однако, сопоставляя п. 4.3.18 Договора № от 26.08.2010 года с другими условиями и смыслом договора в целом, оценивая последующее поведение сторон, суд приходит к выводу, что воля сторон при заключении Договора аренды № от 26.08.2010 года была направлена на установление условия, при котором Арендатор (Лихолетов В.В.) обязан был направить Арендодателю в 10-ти дневный срок именно письменное уведомление перенайме земельного участка, что ответчиком Лихолетовым В.В. сделано не было. Указанный вмененной интервал не противоречит требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, так как данная норма права устанавливает условия надлежащего уведомления стороны в случае перенайма земельного участка третьим лицом.
 
    При этом суд, с учетом изложенного усматривает, что в результате ненадлежащего исполнения Лихолетовым В.В. принятых на себя обязательств, истец был лишен возможности контролировать поступление в бюджет Краснодарского края арендных платежей, которые в полном объеме, как следует из акта сверки расчетов, не оплачивались ни Лихолетовым В.В., ни Чикириди В.Г.
 
    Нарушение требований п.2 ст. 615 ГК РФ и п.9 ст. 22 ЗК РФ влекут недействительность договора передачи прав как не соответствующего требованиям закона (ст.168 ГК РФ).
 
    Признание сделки недействительной влечет аннулирование регистрационных записей о регистрации сделки, с восстановлением предыдущей регистрационной записи о праве аренды.
 
    Ссылка ответчиков в обоснование своей правовой позиции на п. п. 16 Постановления пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» является не состоятельной, так как указанное разъяснение не может быть применено к рассматриваемому спору, поскольку в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики, данные Высшим Арбитражным судом РФ, применяются арбитражными судами.
 
    Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. На момент государственной регистрации спорной сделки решение суда от 02.07.2013 года не вступило в законную силу, следовательно, препятствий для государственной регистрации указанной сделки у регистрирующего органа отсутствовали. Действия ответчиков лишили истца возможности реализовать свое право на исполнение судебного решения от 02.07.2013 года в части расторжения договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от 26.08.2010 года, в виду перенайма земельного участка, совершенного на основании действующего договора аренды, в связи с чем, учитывая наличие правовых оснований к расторжению спорной сделки, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Администрации в полном объеме.
 
    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Признать недействительным соглашение от 27.01.2013 года о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенное между Лихолетовым ВВ и Чикириди В.Г. в отношении земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № площадью 1 000 кв. метров, расположенного по адресу:<адрес>, цель использования - для индивидуального жилищного строительства, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.07.2013 года, номер регистрации № №.
 
    Применить последствия недействительности сделки.
 
    Аннулировать регистрационную запись номер №, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 01.07.2013 года о регистрации соглашения от 27.01.2013 года по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенного между Лихолетовым ВВ и Чикириди В.Г. в отношении земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №, площадью 1 000 кв. метров, расположенного по адресу:<адрес>.
 
    Восстановить регистрационную запись о регистрации договора аренды от 26.08.2010 года, заключенного между Муниципальным образованием Апшеронский район и Лихолетовым ВВ, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 01.10.2010 года, номер № в отношении в отношении земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №, площадью 1 000 кв. метров, расположенного по адресу:<адрес>.
 
    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Апшеронский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Судья                                         Бахмутов А.В.