Решение от 10 июня 2014 года №2-3847/14

Дело №2-3847/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    город Ставрополь 10 июня 2014 года
 
    Ленинский районный суд города Ставрополя
 
    в составе:
 
    председательствующего Деревянко Г.Л.,
 
    при секретаре <данные изъяты>
 
    с участием:
 
    представителя заявителей Коробко Т.А. и ООО «Ставрополь У. Т.», действующего по доверенности <данные изъяты>
 
    представителя заинтересованного лица – Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, действующего по доверенности <данные изъяты>
 
    представителя заинтересованного лица – Администрации города Ставрополя, действующего по доверенности <данные изъяты>
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Коробко Т. А., ООО «Ставрополь У. Т.» о признании незаконным отказа Администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязании Администрации города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь Универсал Торг» договор аренды земельного участка для продолжения строительства объекта «Комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Заявители Коробко Т.А. и ООО «Ставрополь У. Т.» обратились с заявлением в суд о признании незаконным отказа Администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязании Администрации города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь У. Т.» договор аренды земельного участка для продолжения строительства объекта «Комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона.
 
    Свои требования заявители обосновывают тем, что <дата обезличена> представитель Коробко Т.А. по доверенности Беляев А.И. и ООО «Ставрополь У. Т.» обратились в МКУ МФЦ в г. Ставрополе с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м. по <адрес обезличен> под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. <дата обезличена> за <номер обезличен> в адрес ООО «Ставрополь У. Т.» поступил отказ в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (в том числе при переходе права собственности на здание, строение, сооружение) (за исключением предоставления земельных участков в собственность за плату)», т.е. об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению указанного земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа. Мотивируя свое решение, администрация города Ставрополя ссылается на п.1,2 ст.30.1 Земельного кодекса, согласно которому продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 статьи 38.1 ЗК РФ. Заявители указанный отказ считают незаконным, так как с момента предоставления земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м. по <адрес обезличен> и по настоящее время ООО «Ставрополь У. Т.» осваивал земельный участок согласно целевому назначению, осуществлял жилищное строительство в соответствии с положениями земельного, градостроительного, гражданского и иного законодательства. В силу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении установленного срока аренды земельного участка. (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08). Согласно ч.1 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя), с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, а также строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости. В настоящий момент заявители, руководствуясь положениями Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заключили договоры уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве и подали их для государственной регистрации в Управление Росреестра Ставропольского края. Однако, регистрация данных договоров произведена не была по причине отсутствия договора аренды земельного участка на новый срок. Считают, что отказ в предоставлении участка заявителям в аренду, выраженный в уведомлении <номер обезличен> от <дата обезличена> года, не соответствует Федеральному закону от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральному закону №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нарушает права и законные интересы ООО «Ставрополь У. Т.» на приобретение земельного участка в контексте вышеизложенных обстоятельств в аренду, а также нарушает права граждан, заключивших договоры на участие в долевом строительстве, в том числе Коробко Т.А., которые в отсутствие договора аренды земельного участка лишены возможности воспользоваться своим законным правом — осуществить государственную регистрацию уступки прав требования новому участнику долевого строительства.
 
    С учетом вышеизложенного, заявители просят признать незаконным отказ Администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязать Администрацию города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь У. Т.» договор аренды земельного участка для продолжения строительства объекта «Комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона.
 
    В судебном заседании представитель заявителей Коробко Т.А. и ООО «Ставрополь У. Т.», действующий по доверенности <данные изъяты> доводы заявителей поддержал, просил их удовлетворить.
 
    Представитель заинтересованного лица Администрации города Ставрополя, действующий по доверенности <данные изъяты> возражал против удовлетворения требований и пояснил, что ООО «Ставрополь У. Т.» было отказано в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (в том числе при переходе права собственности на здание, строение, сооружение) (за исключением предоставления земельных участков в собственность за плату)», т.е. об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению указанного земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа, поскольку в соответствии с п. 1, 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта и с предварительным согласованием места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п.27 статьи 38.1 ЗК РФ. Учитывая изложенное, правовые основания для оформления документов в предоставлении муниципальной услуги на предоставление земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м по <адрес обезличен> под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа отсутствуют. Просил суд отказать в удовлетворении требований заявителей.
 
    Представитель заинтересованного лица Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, действующий по доверенности <данные изъяты>, возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги.
 
    Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявление Коробко Т.А., ООО «Ставрополь У. Т.» о признании незаконным отказа Администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязании Администрации города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь У. Т.» договор аренды земельного участка для продолжения строительства объекта «Комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
 
    В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
 
    Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ (статья 29 ЗК РФ).
 
    Как установлено в судебном заседании, ООО «Ставрополь У. Т.» постановлением главы города Ставрополя <номер обезличен> от <дата обезличена> в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 21425 кв.м., расположенный по адресу <адрес обезличен>, для проектирования и строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений.
 
    В статье 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
 
    В подпункте 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    <дата обезличена> года, заявитель, выполняя требования п. 4 постановления <номер обезличен> от <дата обезличена> года, поставил земельный участок на государственный кадастровый учет. Земельному участку присвоен кадастровый номер <номер обезличен>.
 
    На основании вышеуказанного постановления, <дата обезличена> был заключен договор аренды <номер обезличен> земельного участка, сроком на 3 года (с <дата обезличена> по <дата обезличена> года), который <дата обезличена> был зарегистрирован в УФРС по СК, запись регистрации <номер обезличен>
 
    <дата обезличена> заявителю для проведения строительных работ на земельном участке в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ были выданы разрешения на строительство <номер обезличен> для строительства офисных, торгово-бытовых и складских помещений, <номер обезличен> для строительства «паркинга на 51 машино-место».
 
    <дата обезличена> ООО «Ставрополь У. Т.» получено свидетельство о праве собственности серия <номер обезличен> на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке - офисные, торгово-бытовые и складские помещения.
 
    После выбора земельного участка, заключения договора аренды, постановки его на кадастровый учет и получения разрешения на строительство - <дата обезличена> Управлением Архитектуры администрации г. Ставрополя был утвержден генеральный план «Проект застройки <адрес обезличен>», согласно которому на проектируемом участке будет размещено 6 пятиэтажных жилых дома, 3 девятиэтажных жилых дома, магазин, детский сад, детские игровые и спортивные площадки для парковки и отдыха.
 
    В этой связи, руководствуясь статьями 31, 39 Градостроительного кодекса РФ ООО «Ставрополь У. Т.» было вынуждено менять вид разрешенного использования участка и обратилось в администрацию г. Ставрополя с заявлением о рассмотрении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка - строительство офисных, торгово-бытовых и складских помещений на другой вид - комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.
 
    Согласно заключению комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки г. Ставрополя от <дата обезличена> <номер обезличен> по одиннадцатому вопросу повестки дня было удовлетворено заявление ООО «Ставрополь У. Т.» и принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка <адрес обезличен> - для использования под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.
 
    Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от <дата обезличена> отменен протест прокурора Ленинского района г. Ставрополя от <дата обезличена> (вступило в силу <дата обезличена> года) содержащего запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка по <адрес обезличен> - "комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа", основанный на том, что после изменения вида разрешенного использования земельного участка, он может быть передан в аренду только лицу, выигравшему торги (аукцион). Кроме того, указанным решением установлено, что публичные слушания и вся процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка, проведены в соответствии с действующими нормативными документами.
 
    Решением от <дата обезличена> по делу <номер обезличен> (вступило в законную силу <дата обезличена> г.) Арбитражный суд Ставропольского края обязал администрацию города Ставрополя принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
 
    Во исполнение решения Арбитражного суда, постановлением главы г. Ставрополя <номер обезличен> от <дата обезличена> был изменен вид разрешенного использования земельного участка по адресу: <адрес обезличен>
 
    Решением Арбитражного суда СК от <дата обезличена> по делу <номер обезличен> (вступило в законную силу <дата обезличена>) признаны незаконными действия Роспотребнадзора по выдаче ООО «Ставрополь У. Т.» отрицательного санитарного заключения от <дата обезличена> взамен ранее выданного положительного санитарного заключения от <дата обезличена>
 
    Решением Арбитражного суда по делу <номер обезличен>, а также решением АС СК по делу <номер обезличен> установлено, что земельный участок и возведенные на нем объекты, расположены в соответствии с требованиями санитарных регламентов и не нарушают прав и законных интересов других лиц.
 
    <дата обезличена> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО «Ставрополь У. Т.» был заключен договор аренды <номер обезличен> земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м. сроком на 3 года (с <дата обезличена> по <дата обезличена> года).
 
    <дата обезличена> договор аренды <номер обезличен> от <дата обезличена> прошел государственную регистрацию.
 
    После государственной регистрации права аренды ООО «Ставрополь У. Т.» на земельный участок, 490 граждан, в том числе заявители, зарегистрировали в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по СК договоры на участие в долевом строительстве квартир в возводимых на земельном участке многоквартирных жилых домах, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Денежные средства по договорам долевого участия внесены в кассу застройщика в полном объеме.
 
    Для осуществления строительства объекта застройщиком были получены:
 
    - Положительное заключение АУ СК "Государственная экспертиза в строительстве" государственной экспертизы <номер обезличен> от <дата обезличена> г., согласно которого проектная документация и результаты инженерных изысканий по спорному объекту соответствуют требованиям нормативных технических документов.
 
    - Разрешение <номер обезличен>на строительство комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.
 
    - Инженерно-геологическое заключение <номер обезличен> от <дата обезличена> г., сделанное ГУП СК "Ставропольский центр государственного мониторинга природных ресурсов, согласно которому земельный участок пригоден для строительного освоения в соответствии с разрешенным использованием под комплекс многоквартирных домов; оползневые и другие опасные экзогенные геологические процессы на участке не развиты.
 
    В настоящее время 1 очередь строительства завершена, объект введен в эксплуатацию <дата обезличена> (разрешение на ввод в эксплуатацию прилагается). Готовность второй и третьей очереди строительства составляет 100% и должны быть введены в эксплуатацию в ближайшее время. Расчеты по договорам долевого участия произведены участниками долевого строительства в полном объеме, денежные средства в полном объеме вложены в строительство. Также на участке возведены гаражи боксового типа 100% готовности. Стоимость возведенных объектов составляет более <данные изъяты> рублей.
 
    Строительство объектов производилось в период действия договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Проверки, проведенные в рамках государственного строительного надзора Инспекцией Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края, установила отсутствие каких-либо нарушений обязательных требований технических регламентов (норм и правил) по производству работ.
 
    Таким образом, с момента предоставления земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 21425 кв.м по <адрес обезличен> и по настоящее время ООО «Ставрополь У. Т.» осваивал земельный участок согласно целевому назначению, осуществлял жилищное строительство в соответствии с положениями земельного, градостроительного, гражданского и иного законодательства.
 
    В силу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении установленного срока аренды земельного участка.
 
    <дата обезличена> представитель Коробко Т.А. и ООО «Ставрополь У. Т.» обратились в МКУ МФЦ в г. Ставрополе с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м по <адрес обезличен> (далее также — земельный участок, спорный земельный участок) под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.
 
    <дата обезличена> за <номер обезличен> в адрес ООО «Ставрополь У. Т.» поступил отказ в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (в том числе при переходе права собственности на здание, строение, сооружение) (за исключением предоставления земельных частков в собственность за плату)», т.е. об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению указанного земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа.
 
    Из мотивировочной части уведомления следует, что администрация города Ставрополя ссылается на п.1,2 ст.30.1 Земельного кодекса, согласно которому продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.
 
    Согласно ч.1 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя), с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве аренды, а также строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости.
 
    Согласно положениям Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заявители заключили договоры уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве и подали их для государственной регистрации в Управление Росреестра Ставропольского края. Однако, регистрация данных договоров произведена не была по причине отсутствия договора аренды земельного участка на новый срок.
 
    При таких обстоятельствах очевидно, что отказ в предоставлении участка заявителям в аренду, выраженный в уведомлении <номер обезличен> от <дата обезличена> года, не соответствует Федеральному закону от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральному закону №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нарушает права и законные интересы ООО «Ставрополь У. Т.» на приобретение земельного участка в контексте вышеизложенных обстоятельств в аренду, а также нарушает права граждан, заключивших договоры на участие в долевом строительстве, в том числе Коробко Т.А., которые в отсутствие договора аренды земельного участка лишены возможности воспользоваться своим законным правом — осуществить государственную регистрацию уступки прав требования новому участнику долевого строительства.
 
    Таким образом, заявленные требования Коробко Т.А. и ООО «Ставрополь У. Т.» подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    Удовлетворяя требования заявителей, суд учитывает так же, что правовых оснований и объективных доказательств, свидетельствующих о невозможности удовлетворения требований Коробко Т.А. и ООО «Ставрополь У. Т.» о предоставлении земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязании Администрации города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь У. Т.» договор аренды земельного участка для продолжения строительства объекта «Комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона, ни администрацией города Ставрополя, ни Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя суду не представлено.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
 
    Р Е Ш И Л :
 
    Заявление Коробко Т. А. и ООО «Ставрополь У. Т.» о признании незаконным отказа Администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа и обязании Администрации города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь У. Т.» договор аренды земельного участка для продолжения строительства объекта «Комплекса многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона – удовлетворить.
 
    Признать отказ администрации города Ставрополя, выраженный в уведомлении от <дата обезличена> <номер обезличен>, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м. по <адрес обезличен> под комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа - незаконным.
 
    Обязать администрацию города Ставрополя заключить с ООО «Ставрополь У. Т.» договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 21425 кв.м. по <адрес обезличен>, для продолжения строительства объекта «Комплекс многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными и отдельно стоящими зданиями с паркингом и гаражами боксового типа» на новый срок без проведения аукциона.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца.
 
    Судья Ленинского районного суда
 
    города Ставрополя Деревянко Г.Л.