Решение от 05 марта 2014 года №2-369/2014

    К делу № 2-369\2014
 
РЕШЕНИЕ
 
именем Российской Федерации
 
    г-к. Анапа «05» марта 2014 года
 
    Анапский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    судьи Жванько З.И.,
 
    при секретаре Булдаковой А.В.,
 
    с участием представителя истца ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» - Жгилевой Е.В., действующей на основании доверенности от 04.12.2013г.,
 
    ответчика Зайцевой В.Н. и ее представителя Захарова И.В., действующего по устному ходатайству,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковомузаявлению ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» к Зайцевой В.Н., Бжецеву П.Б. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой,
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    ОАО «Крайинвестбанк» обратился в суд с иском к Зайцевой В.Н., Бжецеву П.Б. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости-квартиры, заключенного между Зайцевой В.Н. (Покупателем) и Бжецевым П.Б. (Продавцом), который был заключен 03.12.2009 года, на квартиру, общей площадью - 44,1 кв.м., жилой 22,8 кв.м., расположенную на втором этаже двух этажного кирпичного дома по адресу(...).
 
    Данная сделка была совершена в нарушение ч. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку договор купли-продажи недвижимости, заключенный между Зайцевой В.Н. и Бжецевым П.Б. государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии не проходил, кроме этого данным договором были нарушены права истца связи с тем, что 18 сентября 2009 г. между Открытым акционерным обществом «Краснодарский краевой инвестиционный банк» и Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой» ОГРН 000, ИНН 000 был заключен кредитный договор 000 на получение кредитных средств ответчиком, по которому была оформлена ипотека, под залог предоставлен Объект индивидуального жилищного строительства, литер под А,А, над А, назначение: жилое, общей площадью 473,3 кв.м., инвентарный номер 000, этажность: 3, подземная этажность: 1, находящийся по адресу Российская Федерация, (...), принадлежащий Бжецеву П.Б., куда входит квартира Зайцевой В.Н. что подтверждается договором о залоге недвижимого имущества от 18 сентября 2009 г.
 
    Договор ипотеки зарегистрирован 28.09.2009 года под номером 000. Следовательно, Бжецев П.Б. не имел права производить отчуждение квартиры Зайцевой В.Н. поскольку она была обременена залогом.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодержатель праве отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, в данном случае ОАО «Крайинвестбанк».
 
    Статьей 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушениями правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего ФЗ залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, поэтому считают, что заключенный договор 03.12.2009 года между Продавцом - Бжецевым П.Б. и Покупателем - Зайцевой В.Н. не соответствует требованиям закона, поскольку на момент заключения указанного договора спорные объекты недвижимости являлись предметом договора залога недвижимого имущества от 18.09.2009 года, заключенного между ОАО «Крайинвестбанк» и Бжецевым П.Б., просят признатиь договор купли-продажи квартиры недействительным.
 
    В судебном заседании представитель истца ОАО «Крайинвестбанк» - Жгилева Е.В. исковые требования поддержала по основаниям изложенным в заявлении, просила суд иск удовлетворить в полном объеме.
 
    Ответчик Зайцева В.Н. и ее представитель Захаров И.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признали. Просили в удовлетворении иска отказать.
 
    Зайцева В.Н. пояснила, что имеется вступившее в законную силу решение Анапского районного суда Краснодарского края 12.01.12г., которым удовлетворены исковые требования Зайцевой В.Н. к Бжецеву П.Б. об установлении юридического факта владения, приобретения, пользования и признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, согласно договору - купли продажи недвижимости от 03.12.2009 г. заключенного между Зайцевой В.Н. «покупателем» и «продавцом» Бжецевым П.Б.
 
    С ООО «Еврострой», она никаких отношений не имела по договору купле-продаже квартиры в пристройке к дому по адресу : РФ,(...) кроме того на момент заключения кредитного договора и договора залога к нему 19.12.2009г. между истцом и «Евростроем» квартиры не было в наличии, она не была еще построена, заемщиком по кредиту является с ООО»Евростроем», а договор купли-продажи квартиры заключен с Бжецевым П.Б., стороной договора купли-продажи квартиры ОАО»Крайинвестбанк» не являлся.
 
    Указанное решение суда вступило в законную силу 14.02.12г., в последствии вынесено еще решение, которыми дана оценка о возникших спорных правоотношениях по возникновению права собственности и признанию права собственности на квартиру за Зайцевой В.Н., решения обжалованы ОАО «Крайинвестбанк» в апелляционном порядке, остались в силе, вступили в законную силу.
 
    В данное время Зайцева В.Н. является собственником доли в размере 377/4401 жилого дома, состоящую из двух комнат, общей площадью 44,1 кв.м, жилой 22,8 кв.м., расположенную на 1-м этаже пристройки к жилому дому по адресу: РФ,(...)», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, внесена соответствующая запись в ЕГРП. ТО есть первичные решения исполнены.
 
    Считает, что ОАО «Крайинвестбанк», злоупотребляет правами истица, поскольку в настоящее время речь идет об изъятии квартиры у собственника- Зайцевой, которая владеет квартирой на праве собственности законно.
 
    Бжецев П.Б. достроил пристройку к дому, когда уже был заключен договор ипотеки о кредитования, площадь ее квартиры в данный договор кредитовая под ипотеку не вошла.
 
    Это подтверждается результатами проведенной в рамках дела № 2-1756/12г. экспертизой, по которой установлено, что общая площадь жилого дома составляет уже не 473,3 кв.м., как указано в правоустанавливающих документах Бжецева П.Б., а 532,7 кв.м.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке» предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Согласно ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества. В техпаспорте на объект, представленном БжецевымП.Б. для оформления сделки по кредитованию и ипотеки, такого объекта дополнительно к дому, как пристройка, в которой размещена квартира Зайцевой В.Н.не обозначена.
 
    Представители ОАО «Крайинвестбанк», служба безопасности не могли не видеть факта, что пристройки еще не было, она только возводилась. Договор Зайцева В.Н. заключала как договор инвестирования на строительство своей квартиры.
 
    Считает, что в соответствии ст.10 ГК РФ недопустимо с злоупотребление правом истца, что может служить основанием для отказа в иске.
 
    Захаров И.В. в обоснование возражений своего доверителя Зайцевой В.Н. пояснил, что возможное удовлетворение искового заявления ОАО «Крайинвестбанк» в связи с этим может привести к конкуренции судебных актов в отношении одного и того же имущества, что само по себе нельзя признать законным и обоснованным, поскольку в соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.Считают также, что конституционные имущественные права ответчицы согласно ст. ст.209,304 ГК РФ подлежат судебной защите как права собственника спорного имущества.
 
    Зайцева В.Н. пенсионерка, находится в крайне тяжелом материальном положении, вложила последние материальные средства в покупку и достройку квартиры, которую осуществляла за свой счет, поскольку Бжецев П.Б. не стал достраивать квартру, так как был арестован и подвергнут уголовному преследованию
 
    Зайцева В.Н. является добросовестным приобретателем квартиры.
 
    Более того, Зайцева В.Н. считает, что ОАО «Крайинвестбанк», заключив договор ипотеки с Бжецевым П.Б., достоверно зная, что закладываемый им дом уже распродан и фактически в нем проживают граждане, заключил ничтожную сделку.Следовательно, учитывая изложенное и согласно выявленного конституционно-правового смысла положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, в удовлетворении иска ОАО «Крайинвестбанк» должно быть отказано.К тому же, на месте ее соседа Зеленкова В.А. помещений по документам Бжецева П.Б., переданных банку обозначен бассейн лит.I, а площадь здания составляла только 473,3 кв.м., ею приобретены помещения в виде двух комнат, общей площадью 44,1 кв.м, жилой - 22,8 кв.м., достроенных БжецевымП.Б. после заключения кредитного договора на месте планируемого бассейна.
 
    Ответчик Бжецев П.Б., представитель третьего лица ООО «Еврострой», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания не явились, причин неявки суду не сообщили, с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие либо об отложении слушания по делу не обращались.
 
    С учетом мнения участников судебного заседания, положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
 
    Суд, выслушавстороны, исследовав письменные доказательств по делу, приходит к следующему выводу.
 
    Из материалов дела следует, что Зайцева В.Н. является собственником помещений, приобретенных ей на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации на квартиру как самостоятельный объект недвижимости, состоящей из двух комнат, общей площадью 44,1 кв.м, жилой, 22,8 кв.м., расположенной на 1-м этаже пристройки к жилому дому по адресу: РФ,(...). Собственником данной квартиры, как отдельного объекта, ООО «Еврострой» на момент заключения договора кредитования между «Краинвестбанком» и ООО «Еврострой» 19.09.2009г. не значился, таких доказательств суду не предоставлено.
 
    В материалах дела, в том числе и техническом паспорте, проектных документах, предоставленных суду на обозрение, которые предоставлялись заемщиком банку при получении кредита ООО «Евростроем» отсутствуют доказательства о наличии квартиры, в строении – жилом доме, такого обозначения как « пристройка к дому с квартирами» вообще не обозначено.
 
    Анапским районным судом были ранее приняты решения от 12.01.12г., которым были удовлетворены исковые требования Зайцевой В.Н. к Бжецеву П.Б. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, признано за Зайцевой В.Н. право собственности по договору - купли продажи недвижимости от 00.00.0000 на долю в размере 377/4401 жилого дома, состоящую из двух комнат, общей площадью44,1 кв.м, жилой, 22,8 кв.м., расположенную на 1-м этаже пристройки к жилому дому по адресу: РФ,(...), то есть объект, который является предметом судебного разбирательства. Указанное решение суда вступило в законную силу 14.02.12г., исполнено, за Зайцевой В.Н. зарегистрировано право собственности. Как указано выше, решения были обжалованы в апелляционном порядке, оставлены в силе.
 
    На основании ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
        В ст.209,304 ГК РФ указано, что собственник имеет право на защиту своего конституционного права собственности и вправе требовать устранения всяких нарушений его права.
 
    Суд считает, что сотрудники ОАО «Крайинвестбанк», оформляя кредитный договор с ООО «Евростроем», обязаны были проверить все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на строительство жилого многоквартирного дома, в том числе по каждой квартиры самостоятельно, поскольку в жилом доме имеется множественность квартир, являющихся как самостоятельные объекты, имеющие свою цену, которая зависит от объема площадей. Таких доказательств, свидетельствующих о правомерности в оформлении залога при кредитовании ООО «Евростроем» на квартиру Зайцевой В.Н. суду не предоставлено, а следовательно, у истца «Крайинвестбанка» нет оснований для предъявления исковых требований к Зайцевой В.Н.
 
    В соответствии с приговором Анапского городского суда Краснодарского края от 7 февраля 2013 года, согласно которого Бжецев П.Б. осужден по ст. 165 УК РФ к лишению свободы сроком на три года, Зайцева В.Н. является потерпевшей по данному уголовному делу, как лицо пострадавшее от действий Бжецева П.Б., тогда как истец «Крайинвестбанк», таковым не является, с заявлением по факту мошеннических действий в отношении данной квартиры в суд не обращался, суду не предоставлено.
 
    Судом установлено, что Зайцева В.Н. в момент заключения сделки купли-продажи квартиры с Бжецевым П.Б.не знала и не могла знать о намерениях Бжецева П.Б. заложить ее квартиру в залог по договору ипотеки, как и не знала о заложенном здании строящегося дома. Она действовала разумно и добросовестно, получив от продавца выписку из ЕГРП от 17.08.09г. об отсутствии каких-либо обременений и ограничений на квартиру.
 
    В соответствии с Постановлением от 21 апреля 2003 года N 6-П Конституционного суда РФ «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.М., А.В.Н., З.А.С., Р.М.С. и В.М.С.» добросовестным приобретателем: «Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации».
 
    В силу ст.6 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ (ред. от 05.04.2013)"О Конституционном Суде Российской Федерации" Решения Конституционного Суда Российской Федерации обязательны на всей территории Российской Федерации для всех представительных, исполнительных и судебных органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц, граждан и их объединений.
У суда не имеется оснований к сомнению в добросовестности приобретения недвижимого имущества Зайцевой В.Н., поэтому нет и никаких оснований для удовлетворения иска о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры в соответствии ст. 167 ГК РФ.

 
    Более того, из копии технического паспорта Анапского Филиала ГУП «Крайтехинвентаризация» от 4.06.09г., представленного Бжецевым П.Б. при оформлении кредитного договора, заверенного специалистом по кредитованию Г.Ж.Г. усматривается, что предметом ипотеки, переданным Бжецевым П.Б. в залог по договору ипотеки от 18.09.09г., был объект индивидуального жилищного строительства, литер под А,А, над А, назначение: жилое, общей площадью 473,3 кв.м., что ранее было изучено судом в рамках дела № 2-1756/12г.
 
    Это подтверждается кадастровым паспортом здания, а также результатами проведенной в рамках дела № 2-1756/12г. судебной экспертизой, по которой установлено, что общая площадь жилого дома на момент заключения спорной сделки составляло уже не 473,3 кв.м., как указано в правоустанавливающих документах Бжецева П.Б., а 532,7 кв.м. К тому же, на месте ее и соседа Зеленкова В.А. помещений по документам Бжецева П.Б., переданных банку обозначен бассейн лит.I., тогда как ею приобретены помещения в виде двух комнат, общей площадью 44,1 кв.м, жилой - 22,8 кв.м., достроенных Бжецевым на месте планируемого бассейна, над помещениями Зеленкова В.А., в связи с чем суд приходит к выводу о несоответствии предмета залога действительности, а договора ипотеки – оформленным в соответствии с нормами ФЗ « О залоге».
 
    Права Зайцевой В.Н. защищены нормами ст. 209 ГК РФ, ст.304 ГК РФ в соответствии которых она открыто владеет собственностью, полученной на основании законных прав, тогда как оснований для удовлетворения иска «Крайинвестбанка» к Зайцевой В.Н. о признании сделки купли-продажи недвижимости-квартиры, находящейся по адресу :(...) недействительной, суд не усматривает.
 
    Основываясь на вышеизложенных доказательствах предоставленных сторонами, возражениях к исковым требованиям, суд считает, что в удовлетворении иска «Крайинвестбанк» к Зайцевой В.Н. о признании сделки купли-продажи квартиры, следует отказать.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
 
    Р Е Ш ИЛ:
 
    В удовлетворении искового заявления ОАО «Крайинвестбанк» к Зайцевой В.Н. о признании недействительной сделкой купли - продажи недвижимости, заключенной 03. 12.2009 года, между Зайцевой В.Н. (Покупателем) и Бжецевым П.Б. (Продавцом) - квартиры, общей площадью - 44,1 кв.м., жилой - 22,8 кв.м., расположенной в двух этажном кирпичном доме по адресу :(...)., о т к а з а т ь.
 
    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский районный суд в течение месяца, путем подачи апелляционной жалобы.
 
    Судья З.И. Жванько