Решение от 18 августа 2014 года №2-367/2014

Дело № 2-367/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    с. Боград Боградского района Республики Хакасия 18 августа 2014 года
 
    Боградский районный суд Республики Хакасия в составе
 
    председательствующего судьи Чеменева Е.А.,
 
    при секретаре Беляевой Н.П.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Аглагачевой Н.Н. к Балдан Б.М., Балдан С., Балдан А. о признании обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка прекращенными, о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Аглагачева Н.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Балдан Б.М., Балдан С.Н. и Балдан А.Н., в котором просит признать обязательства Аглагачевой Н.Н. и Балдан Б.М., Балдан С.Н., Балдан А.Н. по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от 14 ноября 2012 года прекращенными, вынести решение о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенного по (адрес), заключенного между Аглагачевой Н.Н. и Балдан Б.М., Балдан С.Н., Балдан А.Н. от 28 ноября 2012 года.
 
    Исковое заявление мотивировано тем, что 14 ноября 2012 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенного по адресу(адрес). Цена договора определена сторонами в п. 3 как стоимость квартиры – 374920,30 рублей и стоимость земельного участка – 1000,0 рублей. Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 19 ноября 2014 года. В тот же день была зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок и на жилой дом в пользу истца и в пользу КПК «Решение». Однако фактически стороны к исполнению договора купли-продажи не приступили, а именно ответчики денежные средства истцу не передавали и не вступали во владение жилым домом.
 
    28 ноября 2012 года стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенного по (адрес). В последующем стороны обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права по соглашению сторон о расторжении договора, но эти действия не были доведены до завершения по вине ответчиков, сменивших место жительства и не сообщивших об этом истцу. На протяжении полутора лет, ответчики не сообщают никаких сведений ни о своем месте жительства ни о волеизъявлении по поводу права собственности на квартиру и земельный участок, расположенный по (адрес).
 
    Заключив 28 ноября 2012 года соглашение о расторжении договора купли-продажи, истец и ответчики прекратили обязательства, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенный по (адрес), заключенного 14 ноября 2012 года, однако ответчики, сторона по сделке, уклоняются от ее государственной регистрации.
 
    Истец Аглагачева Н.Н. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомленная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствии.
 
    Ответчики Балдан Б.М., Балдан С.Н., Балдан А.Н., в судебном заседание не явились, будучи надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в адресованном суду заявлении Балдан Б.М., действуя от собственного имени и как законный представитель несовершеннолетних ответчиков Балдан С.Н., Балдан А.Н., просила рассмотреть дело в её отсутствие.
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Кредитный потребительский кооператив «Решение», будучи надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, в адресованном суду заявлении представитель по доверенности Сальманович И.Г. просил рассмотреть дело в отсутствии их представителя.
 
    Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, будучи надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки своего представителя суд не известило, о рассмотрении дела в отсутствии представителя не ходатайствовало.
 
    Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчика и законного представителя несовершеннолетних ответчиков, представителя третьего лица КПК «Решение», в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствии представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ.
 
    Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов гражданского дела, между Аглагачевой Н.Н., с одной стороны, и Балдан Б.М., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей: Балдан С. и Балдан А., с другой стороны 14 ноября 2012 года заключили договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по (адрес) (л.д. 5).
 
    Указанный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 19 ноября 2012 года (л.д. 6).
 
    Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 июля 2014 года следует, что собственниками указанных квартиры и земельного участка являются Балдан А., Балдан С. и Балдан Б.М. (л.д. 46-51).
 
    28 ноября 2012 года между Аглагачевой Н.Н., с одной стороны, и Балдан Б.М., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей: Балдан С. и Балдан А., с другой стороны, подписано соглашение о расторжении договора от 14 ноября 2012 года купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по (адрес) (л.д. 8).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    На основании п.п. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
 
    Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    В силу требований п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Исходя из вышеизложенных норм закона, суд приходит к выводу, что соглашение о расторжении договора купли-продажи считается заключенным с момента его регистрации в установленном законом порядке. Таким образом, обязательства по договору купли-продажи считаются прекращенными с момента регистрации указанного соглашения.
 
    Как следует из искового заявления, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 28 ноября 2012 года, заключенного между истцом и ответчиком, государственную регистрацию не прошел.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что требования о признании обязательств прекращенными удовлетворению не подлежат, поскольку обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка подлежат прекращению только с момента заключения (государственной регистрации) соглашения о расторжении договора.
 
    Также суд находит не подлежащими удовлетворению требования о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 28 ноября 2012 года по следующим основаниям.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    Согласно абз. 1 и 3 п.1 ст. 16 указанного федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
 
    При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
 
    Соглашение о расторжении договора купли-продажи не определяет порядок действий и взаимоотношения его сторон по вопросу оформления государственной регистрации указанного соглашения, не определяют его также и нормы действующего законодательства, предполагается, что стороны сами добровольно должны инициировать оформление государственной регистрации (подать заявления, уплатить государственную пошлину и т.п.).
 
    Пункт 3 ст. 551 ГК РФ обуславливает вынесение судом решения о государственной регистрации перехода права собственности только в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
 
    Как свидетельствует п. 1 ст. 16 названного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав происходит с участием сторон по договору.
 
    Учитывая, что обращение в регистрирующий орган за регистрацией права носит заявительный характер всех сторон по сделке, вместе с тем, со стороны истца не приведено доказательств того, что ответчики Балдан Б.М., Балдан А.Н. и Балдан С.Н. уклонялись от государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи.
 
    Доводы истца, что государственная регистрация соглашения не произведена по вине ответчика, поскольку она сменила место жительства и не сообщает сведений о своем месте жительстве, суд находит несостоятельным, поскольку истцом также не было представлено доказательств, что она предпринимала меры по надлежащему уведомлению ответчиком о государственной регистрации по последнему известному месту жительства ответчиков.
 
    Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
 
    Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
 
    В силу требований п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.
 
    Согласно материалам гражданского дела право собственности на спорные квартиру и земельный участок зарегистрировано, в том числе, за несовершеннолетними Балдан А., (дата) рождения, и Балдан С., (дата) рождения.
 
    Вместе с тем, доказательств о разрешении органом опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних ответчиков не представлено, таким образом, в случае государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи без разрешения органа опеки и попечительства, могут быть нарушены законные права несовершеннолетних Балдан А.Н. и Балдан С.Н..
 
    Также истцом не представлены доказательства о прекращении ипотеки.
 
    Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 июля 2014 года следует, что в отношении данных квартиры и земельного участка зарегистрировано обременение, а именно зарегистрирована ипотека в пользу Кредитного потребительского кооператива «Решение».
 
    В соответствии со ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
 
    Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований по делу исковому заявлению Аглагачевой Н.Н. к Балдан Б.М., Балдан С., Балдан А. о признании обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка прекращенными, о государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка - отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Боградский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий Е.А. Чеменев