Решение от 11 июня 2013 года №2-353/2013

Дело № 2-353/2013
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
 
    с. Архангельское 11 июня 2013 года
 
    Архангельский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Соколовой И. Л., при секретаре Шариповой Л. Ф.,
 
    с участием истца Махмутовой Ф. Х., представителя истца – Ахмедшина Б. Р., действующего на основании доверенности от 8.01.2013 года,
 
    при участии представителя ответчика Администрации муниципального района <адрес> район Республики Башкортостан – ФИО8 действующего на основании доверенности от 3.09.2012 года,
 
    представителя третьего лица администрации сельского поселения <адрес> сельсовет муниципального района <адрес> район Республики Башкортостан - в лице и.о.главы поселения - ФИО9., действующего на основании Решения № 106 от 15 марта 2013 года,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10. к Администрации муниципального района <адрес> район Республики Башкортостан о признании права собственности на объекты недвижимости,
 
у с т а н о в и л:
 
    Истец обратилась в суд указанным иском. Требование мотивировано тем, что на основании итогового протокола о результатах торгов посредством публичного предложения от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и <адрес>», в лице конкурсного управляющего ФИО4 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору, <адрес>» выступила в качестве Продавца, ФИО1 в качестве Покупателя. Согласно п. 1.1. договора Продавец продал, а Покупатель купил объекты недвижимого имущества. Цена договора составила 2 050 000 (два миллиона пятьдесят тысяч) рублей. Объекты недвижимости были переданы Истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ В настоящий момент, Истец пользуется и владеет объектами недвижимости, но не может оформить надлежащим образом право собственности на приобретенные объекты недвижимости, так как определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А07-53160/2005-Г-ФЛЕ завершено конкурсное производство в отношении <адрес>» (ИНН 0203002571). ДД.ММ.ГГГГ в единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о государственной регистрации ликвидации <адрес>». Так как без участия продавца нет возможности зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке, истец просит признать за ней право собственности на объекты недвижимости, согласно представленным техническим паспортам.
 
    В судебном заседании истец, представитель истца поддержали требования по указным в иске основаниям.
 
    Представитель ответчика Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан ФИО5 с исковыми требованиями согласился, о чем представлено письменное заявление, а также представил архивную справку о том, что правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, принадлежавшие СПК <адрес>» в архивных фондах отсутствуют. Также пояснил, что имеется арбитражная практика об удовлетворении исков по подобным делам.
 
    Представитель третьего лица администрации сельского поселения Абзановский сельсовет <адрес> РБ - ФИО6, суду пояснил, что возражений по иску не имеется, претензий у администрации сельского поселения на указанные объекты недвижимости нет. Имеются ли правоустанавливающие документы на здания ему неизвестно.
 
    Выслушав участников процесса, исследовав и оценив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.
 
    В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Из содержания ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    Как следует из договора купли-продажи №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, Продавец обязуется продать в собственность Покупателя, а Покупатель купить и оплатить объекты недвижимого имущества по перечню, указанному в п. 1.1. договора (л.д. 8). Объекты переданы покупателю, в подтверждение чего представлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12). Согласно п. 2.2. Договора купли-продажи, оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, а также возможен расчет иными способами, предусмотренными законодательством.
 
    В подтверждение произведенных расчетов по договору истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 <данные изъяты> рублей о получении СПК <адрес> в лице ФИО4 от ФИО1 денежной суммы по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества (л.д. 14). Также истцом представлен акт приема-передачи векселя, из которого следует, что СПК <адрес>» в лице конкурсного управляющего ФИО4 принял от ФИО1 простые векселя Сбербанка России в количестве 1 штук на общую сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 15).
 
    Таким образом, факт оплаты истцом денежной суммы в размере <данные изъяты>) рублей, предусмотренной договором (п.2.1.) в оплату за объекты недвижимости, суд считает установленным.
 
    Вместе с тем, указанный договор не прошел государственной регистрации, в нарушение ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Как следует из технических паспортов по состоянию ДД.ММ.ГГГГ:
 
    - Склад минеральных удобрений (п.1.2 договора), 1979 года постройки, расположен по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - АЗС, 1981 года постройки (п.1.26 договора), расположен по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Автовесы, 1985 года постройки (п.1.6 договора), расположены по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Стоянка для тракторов, 1990 года постройки (п.1.5 договора), расположена по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Зерносушилка, 1982 года постройки (п.1.3 договора), расположена по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - ЗАВ 20 - 1976 года постройки (п.1.38 договора), расположен по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Зерносклад, 1981 года постройки (п.1.29 договора), расположен по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Столовая, 1981 года постройки (п.1.9 договора), расположена по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Зернохранилище, 1970 года постройки (п.1.15 договора), расположено по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Водонапорная башня, 1969 года постройки (п.1.39 договора), расположена по адресу: РБ, <адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Коровник, 1979 года постройки (п.1.22 договора), расположен по адресу: РБ, <адрес>, д.<адрес> южнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Сенажная яма, 1969 года постройки (п.1.37 договора), расположена по адресу: РБ, <адрес> восточнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    - Силосная траншея, 1976 года постройки (п.1.36 договора), расположена по адресу: РБ, <адрес> восточнее на расстоянии <данные изъяты> м.,
 
    В соответствии с положением пункта 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ № и Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - (далее Постановление Пленума), при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации.
 
    Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 федерального закона "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Истцом представлены уведомления Управления Росреестра по <адрес>, а также справки ГУП БТИ об отсутствии какого-либо зарегистрированного права на спорные объекты недвижимости.
 
    В силу частей 1, 2 ст. 209 ГК РФ право отчуждать свое имущество другим лицам принадлежит только его собственнику.
 
    Исходя из положений ст. 454 ГК РФ продавцом по договору купли-продажи имущества может быть только собственник данного имущества.
 
    Как установлено в судебном заседании, согласно Определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении сельскохозяйственного производственного кооператива Агрофирмы «<адрес>» (ИНН 0203002571) завершено.
 
    ДД.ММ.ГГГГ Межрайонной ИФНС России № по РБ были внесены в единый государственный реестр юридических лиц сведения о государственной регистрации ликвидации СПК Агрофирма «<адрес>» (ИНН 0203002571).
 
    В силу положений ч.1 ст. 65 ГК РФ признание юридического лица банкротом судом влечет его ликвидацию.
 
    Согласно ч.1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом требования
 
    Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде продавец спорного имущества – Сельскохозяйственный производственный кооператив Агрофирмы «<адрес>» <адрес> РБ ликвидирован, правопреемников не имеет.
 
    Как следует из разъяснений п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
 
    При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
 
    Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
 
    Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
 
    Однако, доказательств обращения истца в органы государственной регистрации с требованием о регистрации перехода права собственности на спорные объекты, в материалы дела не представлено. Также не представлено сведений об обжаловании в суд отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
 
    Таким образом, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
 
    Довод представителя ответчика о наличии арбитражной практики об удовлетворении исков по подобным делам не может быть принят при рассмотрении настоящего гражданского дела.
 
    Наряду с этим, суд отмечает следующее.
 
    Согласно положениям договора от ДД.ММ.ГГГГ, указанные в нем объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности, обременений на имущество нет (п. 1.3 Договора).
 
    Однако, доказательств о том, что СПК Агрофирма «<адрес>» когда-либо являлся собственником спорных объектов недвижимости истцом суду не представлено.
 
    В соответствии с п. 59 Постановления Пленума иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
 
    Истцом таких доказательств не представлено.
 
    Согласно п. 59 Постановления Пленума иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
 
    Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ, истец заключил договор в отношении спорного имущества после указанной даты – ДД.ММ.ГГГГ, однако, с требованием о признании права мог обратиться обладатель такого права, которым в данном случае мог являться СПК Агрофирма «<адрес>» в случае предоставления доказательств того, что право на спорные объекты недвижимости ранее у него возникло.
 
    Договор купли-продажи на объекты недвижимости заключен ДД.ММ.ГГГГ. До его заключения конкурсный управляющий СПК Агрофирмы «<адрес>» должен был зарегистрировать право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости, однако конкурсный управляющий регистрацию права на продаваемое недвижимое имущество не осуществил, правоустанавливающих документов на спорные объекты не имел.
 
    Следовательно, конкурсный управляющий СПК Агрофирмы «<адрес>» не имел права и юридической возможности заключить договоры купли-продажи на имущество, не принадлежащее СПК Агрофирмы «<адрес>» на праве собственности.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что право истца на спорные объекты недвижимости не возникло.
 
    Руководствуясь статьями 194–198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    в удовлетворении иска ФИО1 к Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан о признании права собственности на объекты недвижимости – отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Архангельский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Судья Соколова И. Л.