Решение от 21 апреля 2014 года №2-343/14

К делу № 2-343/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    город Гулькевичи                                                                                          21 апреля 2014 года
 
    Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
 
    председательствующего       - Бочко И.А.,
 
    при секретаре                         - Замлелой Л.В.,
 
    с участием истца                   - Колосовского Д.Ю.,
 
    представителя истца – Южакова И.В. по доверенности 23АА2887277 от 01 марта 2014 года,
 
    представителя ответчика Янчук Т.А. – Федорова В.И. по доверенности от 23АА3321718 от 17 декабря 2013 года
 
    с участием ответчика Бухарова В.Г.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Колосовского Д.Ю. к Янчук Т.А., Бухарову В.Г. о замене стороны в сделке, изменении договора купли-продажи,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Колосовский Д.Ю. обратился в суд с иском к Янчут Т.А. и Бухарову В.Г. и просит договор купли-продажи земельного участка площадью 873 кв.м в из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по <адрес>, заключенный 23 июля 2013 года между Бухаровым В.Г. и Янчук Т.А. изменить; произвести в указанном договоре замену покупателя с Янчук Т.А. на Колосовского Д.Ю.; признать за Колосовским Д.Ю. право собственности на земельный участок площадью 873 кв.м в из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и жилой дом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по <адрес>; погасить свидетельства о государственной регистрации прав 23-АЛ № 855025, 23-АЛ № 855024 на указанные земельный участок и жилой дом, выданные 25 июля 2013 года на Янчук Т.А..
 
    Свои требования обосновал тем, что 23 июля 2013 года между Бухаровым В.Г. и Янчук Т.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый № расположенных по <адрес>. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю, Янчук Т.А. были выданы свидетельство о государственной регистрации права 23-АЛ № 855025 на земельный участок и 23-АЛ № 855024 на жилой дом. Цена данных объектов недвижимости была определена в размере 650000 рублей. Янчук Т.А. не произвела Бухарову В.Г. оплату стоимости приобретенных ею указанных земельного участка и жилого дома в нарушение требований ст. 454 ГК РФ, тем самым не приобрела право собственности на имущество. В связи с чем Бухаров В.Г. обратился в Гулькевичский районный суд с иском к Янчук Т.А. о расторжении договора купли-продажи. Стоимость данных объектов недвижимости была уплачена Колосовским Д.Ю. Бухарову В.Г. в сумме 650000 рублей по расписке от 23 июля 2013 года, тем самым фактически покупателем по указанному договору купли-продажи от 23.07.2013 года являлся истец. Указанный земельный участок был приобретен Колосовским Д.Ю. с целью строительства на нем жилого дома, что и было произведено. Янчук Т.А. не пользовалась и не владела указанными объектами недвижимости, тем самым фактически не вступила в право собственности на них.
 
    17 марта 2014 года дело по настоящему иску соединено в одно производству с делом по иску Бухарова В.Г. к Янчук Т.А. о расторжении договора купли-продажи, по которому Бухаров В.Г. просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 23.07.2013 года между ним и Янчук Т.А., погасить записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности Янчук Тамары Аисовне на земельный участок и жилой дом по <адрес> края. Требования были обоснованы тем, что им на основании указанного договора купли-продажи был продан Янчук Т.А. земельный участок с расположенным на нем жилым домом по <адрес> края. Цена земельного участка с жилым домом была определена ими в размере 650000 рублей. На момент заключения договора денежные средства у Покупателя отсутствовали. Срок оплаты денежных средств был определен в течение 3-х месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Надеясь на добросовестность покупателя по оплате, учитывая его просьбы, в договор купли-продажи был включен пункт 2.2. согласно которого: «Покупатель» полностью произвела расчет с «Продавцом» до подписания настоящего договора путем передачи суммы в размере 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей, финансовых и имущественных претензий стороны не имеют». Включение в договор положений о произведенных расчётах было осуществлено с целью получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя, а, следовательно, возможностью получения разрешительной документации и начала строительных работ. В период с августа по октябрь 2013 года на проданном земельном участке был осуществлен снос старого дома и построен новый дом. Оформление разрешительной документации и строительство велось Колосовским Д.Ю., которого он неоднократно видел на участке. Янчук Т.А. он на участке ни разу не видел. В срок, определенный ими для оплаты ему денежных средств, деньги ему переданы не были. Он неоднократно обращался к покупателю Янчук Т.А. и её представителю Колосовскому Д.Ю. с просьбой добровольно оплатить ему денежную сумму. До настоящего момента, деньги ему так и не переданы, что со стороны Покупателя является существенном нарушении договора.
 
    01 апреля 2014 года Бухаров В.Г. отказался от своих требований к Янчук Т.А., производство по делу в этой части прекращено на оснвоании определения суда от 01 апреля 2014 года.
 
    В судебном заседании истец Колосовский Д.Ю. свои требования поддержал, пояснил суду, что Янчук деньги в покупку дома с землей по <адрес> не вкладывала, на капремонт не давала. С Бухаровым по договору купли-продажи рассчитывался он лично, планируя в дальнейшем продать указанные дом и участок. Янчук он несколько раз завозил на этот участок, так как он находится по пути в кафе в аквапарке, останавливался с целью проверить работу и похвалиться своей матери Колосовской Д.И. и Янчук Т.А.- своей крестной, с которой на тот момент у них были хорошие отношения. Хвалился, что дом по <адрес> является началом его бизнеса по обеспечению граждан индивидуальным жильем. Янчук в покупке никакого участия не принимала. Договор был оформлен на Янчук потому, что в тот период времени в отношении него было возбуждено исполнительное производство. Его мать взяла кредит в сумме 500000 рублей в банке «Русский Стандарт», он добавил свои 150000 рублей. После приобретения дома он произвел в нем капитальный ремонт: поменял крышу, обложил дом кирпичом, провел новый водопровод, канализацию, поставил новый забор. Всех рабочих на ремонт нанимал он. Никаких денег Янчук ему на это не давала. До января 2014 года Янчук никаких претензий ему не предъявляла по записанному на ее имя его имуществу. В декабре 2013 года у них произошел конфликт. Сама Янчук через своих представителей признавала, что никаких денег Бухарову не отдавала, предлагал Бухарову 650000 рублей. На сегодняшний день у него от дома ключи, там продолжается ремонт. Вся техническая и правоустанавливающая документация у него.
 
    Представитель истца Южаков И.В. требования истца поддержал, пояснил суду, что добросовестным приобретателем недвижимости может являться только лицо, которое уплатило стоимость приобретаемого имущества и вступило в права пользования и владения, что присутствует в действиях истца. Колосовский по расписке уплатил Бухарову 650000 рублей и вступил в права владения и пользования. Янчук же не исполнила своих обязательств по договору купли-продажи. Договор подлежит изменению со стороны покупателя с Янчук на Колосовского. У Колосовского находятся все подлинные договоры, свидетельства о государственной регистрации.
 
    Представитель ответчика Янчук Т.А. – Федоров В.И. считает, что требования не могут быть удовлетворены, поскольку лицо, не являющееся стороной по договору, не может требовать изменения его условий. Пояснил, что Янчук выдала Колосовскому доверенность на распоряжение ее имуществом, которое включало в себя приобретение нового имущества. Выполняя эти полномочия, Колосовский передал деньги. Представленная расписка подтверждает исполнение Колосовским поручения Янчук.
 
    Ответчик Бухаров В.Г. исковые требования Колосовского Д.Ю. признал в полном объеме, пояснил, что ему принадлежали дом и земельный участок по <адрес>, он продавал их. Ему позвонил Колосовский, с которым они договаривались о стоимости. Колосовский оплатил ему 650000 рублей. Он написал расписку. Приехал с Колосовским в МФЦ, там была женщина, на которую Колосовский сказал оформлять договор. Оформили на Янчук. Он после неоднократно приезжал на участок, там постоянно находился Колосовский, его работники. Они делали ремонт. Колосовский привел дом в порядок, все переделывал для себя, говорил, что будет жить или продаст. Он понял, что Колосовский оформил на Янчук, потому что у него были проблемы по алиментам. После того, как он обратился в суд с иском к Янчук, ему звонили два человека, предлагали встретиться и заплатить 650000 рублей от имени Янчук.
 
    Суд, выслушав представителей сторон, свидетелей, изучив материалы дела, находит, что требования Колосовского Д.Ю. подлежат удовлетворению.
 
    В судебное заседание представлен договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 24 июля 2013 года, согласно которому Бухаров В.Г., именуемый в дальнейшем «Продавец» продал, а Янчук Т.А., именуемая в дальнейшем «Покупатель» купила в собственность земельный участок площадью 873 кв.м, кадастровый номер: № с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, категории земель - земли населенных пунктов, с расположенным на нем жилым домом лит. А,а,а1, общей площадью 61.6 кв.м, по <адрес>.
 
    Согласно пункту 2.1 договора стоимость проданного земельного участка с объектами недвижимости определена сторонами в 650000 рублей.
 
    Сделка и права покупателя зарегистрированы в Гулькевичском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25 июля 2013 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 23-АЛ №№ 855024, 23-АЛ 855025 от 25 июля 2013 года.
 
    В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости согласно ст.ст. 554, 555 ГК РФ являются предмет договора и цена.
 
    В договоре от 24 июля 2013 года определены предмет договора и его цена.
 
    В то же время, соглашение по существенным условиям договора в силу ст. 432 ГК РФ должно быть достигнуто между сторонами договора.
 
    Как установлено в судебном заседании, существенные условия договора купли-продажи недвижимости от 24 июля 2013 года оговорены истцом Колосовским и ответчиком Бухаровым. Со стороны Колосовского Д.Ю. цена определялась, исходя из его личных возможностей исполнить данный договор: наличия собственных средств в размере 150000 рублей и заемных средств его матери в сумме 500000 рублей.
 
    Исполнение договора в части обязанностей покупателя оплатить и принять имущество также осуществлено Колосовским Д.Ю.
 
    Согласно расписке от 23 июля 2013 года, составленной собственноручно Продавцом Бухаровым В.Г., он получил от Колосовского Д.Ю. 650000 рублей за проданный им земельный участок и жилой дом по <адрес>. В расписке также указано, что оформление данных земельного участка и жилого дома будет произведено в собственность Колосовского Д.Ю. или другое лицо по указанию последнего.
 
    Принятие имущества Колосовским Д.Ю. во владение и пользование подтверждено наличием у него подлинников договора купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации права на имя Янчук Т.А., ключей, технической документации от жилого дома по <адрес>, проведением им после приобретения жилого дома капитального ремонта и реконструкции.
 
    Свидетель Б. подтвердил суду, что знает, что дом по <адрес> – Колосовского Д.Ю. Янчук он видел один раз, Колосовский представил ее как свою бабушку. Сам же Колосовский на стройке был раз в два-три дня, ему он звонил, просил привезти материалы, Колосовский привозил. Колосовский же привозил мастера из водоканала, покупал счетчик, давал деньги на материалы, платил за работу. Янчук он видел один раз, она ему никаких поручений не давала.
 
    Свидетель К. подтвердил суду, что осенью 2013 года проводил сварочные работы у Колосовского Д.Ю. по <адрес>, делал ограждение, забор. Все поручения ему давал Колосовский, производил с ними расчеты за работу, привозил стройматериалы, он же принимал работу. Дизайн он согласовывал с Колосовским.
 
    Свидетель К.Д. подтвердил суду, что знает Колосоского Д.Ю., так как работал у него летом 2013 года по <адрес> - заливал бетон, делал отмостку вокруг дома. Все расчеты велись с Колосовским, с которым договаривались о стоимости работ. Он видел Янчук на стройке один раз. Колосовский приезжал, смотрел работы, качество.
 
    Ответчик Бухаров В.Г. пояснил в судебном заседании о намерениях Колосовского Д.Ю. в отношении дальнейшей судьбы дома: жить самому или продать.
 
    Совокупность данных фактов свидетельствуют о том, что дом приобретался Колосовским, который после оформления договора купли-продажи и исполнения им сделки в части обязанностей покупателя осуществлял владение и пользование домом и земельным участком, вкладывал личные средства в его реконструкцию. И продавец, и рабочие воспринимали Колосовского как хозяина, собственника объектов.
 
    Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что целью договора купли-продажи от 24 июля 2013 года являлось возникновение права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> у Колосовского Д.Ю., а не у Янчук Т.А. Оформление договора произведено на имя Янчук Т.А. в связи с наличием исполнительного производства в отношении Колосовского Д.Ю., что подтверждено представленным постановлением судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства.
 
    Довод представителя ответчика о том, что Колосовский Д.Ю. передал деньги по расписке, действуя по доверенности от имени и в интересах Янчук Т.А., суд считает несостоятельным, поскольку суду ни ответчиком Янчук Т.А., ни её представителями, не представлена доверенность от имени Янчук Т.А., в самой расписке не указано, что Колосовский Д.Ю. действует в интересах Янчук Т.А.
 
    Отсутствие у Янчук Т.А. намерения на приобретение в собственность земельного участка и жилого дома по <адрес> свидетельствует тот факт, что ею не была произведена оплата приобретаемого имущества, что явилось основанием для подачи продавцом Бухаровым В.Г. иска к ней.
 
    Довод представителя ответчика о том, что требовать изменения договора вправе только сторона договора, суд признает несостоятельным, поскольку в данном случае речь идет о переводе прав и обязанностей покупателя по договору на другое лицо. Ссылка истца на ст. 450 ГК РФ не является для суда обязательной, поскольку в силу ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
 
    Учитывая изложенное, в целях защиты прав истца, суд полагает необходимым произвести перевод прав и обязанностей покупателя по оспариваемому договору на истца.
 
    Требования о погашении свидетельств о государственной регистрации прав Янчук Т.А. не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Свидетельство лишь удостоверяет проведенную государственную регистрацию. Настоящее решение является основанием для внесения изменений в регистрационные записи о сделке и о возникших на ее основании прав.
 
    В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.
 
    Принимая во внимание суммы заявленных требований, сложность дела, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей, как обоснованные, разумные и относящиеся к настоящему делу, в равных долях.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Иск Колосовского Д.Ю. к Янчук Т.А., Бухарову В.Г. о замене стороны в сделке, изменении договора купли-продажи – удовлетворить.
 
    Договор купли-продажи земельного участка площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый № 23-23-15/008/2009-406, расположенных по <адрес>, заключенный 23 июля 2013 года между Бухаровым В.Г. и Янчук Т.А. изменить.
 
    Произвести перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу:<адрес>, заключенному 23 июля 2013 года между Бухаровым В.Г. и Янчук Т.А., с покупателя Янчук Т.А. на покупателя Колосовского Д.Ю..
 
    Признать за Колосовским Д.Ю. право собственности на земельный участок площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и жилой дом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу:<адрес>.
 
    Прекратить за Янчук Т.А. право собственности на земельный участок площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и жилой дом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу:<адрес>.
 
    Внести в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним изменения в записи о регистрации сделки – договора купли-продажи земельного участка площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу:<адрес>, заключенному 23 июля 2013 года между Бухаровым В.Г. и Янчук Т.А., указав покупателем Колосовского Д.Ю..
 
    Аннулировать регистрационные записи о правах Янчук Т.А. на земельный участок площадью 873 кв.м из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, с расположенным на нем жилым домом литер «А,а,а1» общей площадью 66,1 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу:<адрес>.
 
    Взыскать с Янчук Т.А., Бухарова В.Г. в пользу Колосовского Д.Ю. в счет возмещения судебных расходов по настоящему делу по 20000 рублей с каждого.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 25 апреля 2014 года.
 
                             Председательствующий