Решение от 06 февраля 2014 года №2-337/14

                                                                    Дело № 2-337/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    07 февраля 2014                                                              г. Новороссийск                                                               
 
    Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Схудобеновой М.А.,
 
    при секретаре Щербаковой О.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юшиной ФИО11 к Фонду социальной защиты населения <адрес> (ОГРН 1022302398095) о расторжении договора аренды нежилого помещения, об обязании Фонда социальной защиты населения <адрес> освободить нежилое помещение и взыскании в пользу Юшиной ФИО12 с Фонда социальной защиты населения <адрес> задолженности по арендной плате и встречное исковое заявление Фонда социальной защиты населения <адрес> к Юшиной ФИО13, Швединскому ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения.
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец Юшина А.Г. обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения, об обязании Фонда социальной защиты населения <адрес> освободить нежилое помещение и взыскании в пользу Юшиной А.Г. с Фонда социальной защиты населения <адрес> задолженности по арендной плате, указав в обосновании иска, что между истцом Юшиной А.Г. и Швединским С.А. заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 197,7 кв.м., арендуемого Фондом социальной защиты населения <адрес> на основании договора аренды № от 11.04.2006г. и расположенного по адресу: <адрес>. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке. Указанный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 04.09.2013г. 23-АМ 092610.
 
    В качестве основания для обращения в суд истец указал, что в соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Из чего следует, что прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Поэтому ответчику следует перечислять арендную плату по договору № от 11.04.2006г. новому собственнику помещения - ФИО3. Ответчик с 03.09.2013г. арендную плату по договору новому собственнику не оплачивал. В результате чего, образовалась задолженность по арендной плате за период с 03.09.2013г. по 03.11.2013г. в сумме 81 544 руб. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием до 30.11.2013г. погасить образовавшуюся задолженность в размере 81 544 руб. и предложением расторгнуть договор аренды, освободить, и передать помещение по акту приема-передачи в срок до 05.12.2013г. Ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил.
 
    Ответчик Фонд социальной защиты населения <адрес> обратился со встречным иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения № площадью 197,7 кв. м., цокольный этаж, литер А, расположенного по адресу:<адрес>, заключенный между Швединским С.А. и Юшиной А.Г.. Ответчик полагает, что основанием для удовлетворения заявленных требований по встречному иску является то, что судебными актами по арбитражному делу № А32-9860/2011, вступившими в законную силу установлено, что согласно ФЗ «О некоммерческих организациях» Фонд социальной защиты населения <адрес> относится к категории социально-ориентированных некоммерческих организаций и предоставленное ему помещение может использоваться только для целей таких организаций. Также ответчик считает, что с учетом положений ст. 13 ГПК РФ целевое использование спорного помещения является обязательным требованием для предмета договора купли-продажи указанного помещения. Поскольку предмет договора купли-продажи недвижимости относится к существенным условиям договора, то нарушение сторонами договора обязательных требований закона о его предмете, должно влечь признание этого договора недействительным. Право аренды спорного помещения ответчиком является обременением для указанного помещения. А право оспаривать договор купли-продажи используемого им помещения прямо предусмотрено судебными актами по арбитражному делу № А32-9860/2011. Поэтому Фонд социальной защиты населения <адрес> считает, что в соответствии со ст. 167 ГК РФ договор купли-продажи, заключенный между Швединским С.А. и Юшиной А.Г., является ничтожной сделкой.
 
    В качестве соответчика по встречному иску привлечен Швединский ФИО15, в качестве третьего лица АМО <адрес>.
 
    Представитель истца Юшиной А.Г. по доверенности Данилов Е.В. заявленные исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № от 11.04.2006г., об обязании Фонда социальной защиты населения <адрес> освободить нежилое помещение и взыскании в пользу Юшиной А.Г. с Фонда социальной защиты населения <адрес> задолженности по арендной плате в размере 81 544 рублей поддержал и просил удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения заявленных требований во встречном иске ответчиком Фондом социальной защиты населения <адрес> возражал и просил отказать в полном объеме, поскольку эти требования не основаны на законе.
 
    Представитель Фонда социальной защиты населения <адрес> исполнительный директор Петренко Л.С. и представитель по доверенности Петренко Л.В. на удовлетворении требований, заявленных во встречном исковом заявлении, настаивали и просили их удовлетворить в полном объеме по основаниям в нем изложенным, против удовлетворения исковых требований Юшиной А.Г. возражали, просила отказать в полном объеме, поскольку являются социальной ориентированной организацией, не должны платить арендную плату.
 
    Представитель Швединского С.А. по доверенности Попов А.С.против удовлетворения заявленных во встречном иске требований ответчиком Фондом социальной защиты населения <адрес> возражал и просил отказать в полном объеме.
 
    АМО <адрес> по вызову суда не явилась, уведомлена надлежащим образом, суд признал неявку третьего лица неуважительной и рассмотрел дело в его отсутствие.
 
    Выслушав доводы и возражения сторон и их представителей, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные в судебном заседании доказательства, суд находит исковые требования Юшиной А.Г. орасторжении договора аренды, об обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению, а встречные требования Фонда социальной защиты населения <адрес>, соответственно, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Из материалов настоящего дела следует, что нежилое цокольное помещение №2, литер А общей площадью 197,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> до реализации имущества на торгах являлось муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности от 10. 02.2008 г. серия 23- АД №552531)
 
    По результатам проведенных Администрацией муниципального образования <адрес> торгов от 20.04. 2010 г. по лоту № победителем признана ИП ФИО9 Между МУ «Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования <адрес>» и ИП ФИО9 был заключен договор купли - продажи указанного нежилого муниципального объекта от 26.04. 2010 г. № 8\а, по которому ФИО9 приобрела указанное нежилое помещение, обремененное договором аренды № от 11. 04.2006 г. с Фондом социальной защиты <адрес>. Право собственности ФИО9 на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АИ № от 19.06. 2010 г.
 
    Как видно из материалов дела, решения Арбитражного суда<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Фонд социальной защиты населения <адрес> обращался с иском к ответчикам к ФИО9, Администрации МО образования <адрес> о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствии недействительности к заключенному по результатам торгов договору купли-продажи спорного нежилого муниципального объекта от 26.04. 2010 г. №8\а.
 
    Решением Арбитражного суда<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований истцу было отказано. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 7.02. 2012 г. указанное решение суда было отменено. Договор купли-продажи от 26.04. 2010 г. указанного помещения заключенного с ФИО9 признан недействительным. Требования о применении реституции и признании торгов по продаже спорного имущества недействительными оставлены без рассмотрения апелляционной и кассационной инстанцией Арбитражного суда.
 
    Сведения о каких либо ограничениях (обременениях) в Едином государственном реестре прав на указанное нежилое помещение не имелись.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Швединским С.А. был заключен договор купли - продажи указанного объекта. Помещение было передано по акту и зарегистрировано право собственности на спорный объект и получено свидетельство о государственной регистрации права собственности 23-АК 222843.
 
    Администрация МО <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что заключенный междуФИО9 и МУ «Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования <адрес>» договор купли - продажи нежилого муниципального объекта признан недействительным судом апелляционной инстанции. Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ администрации МО <адрес> отказано в удовлетворении исковых требований. Встречный иск ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
 
    ДД.ММ.ГГГГ определением<адрес>вого суда №4г-10314/13 об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения.
 
    Согласно, имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2013г. № в отношении указанного выше нежилого помещения ограничений (обременений) не зарегистрировано, правопритязания и данные о заявленных в судебном порядке правах требования отсутствуют.
 
    В последующем между Швединским С.А. и ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 197,7 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о гос. регистрации права собственности от 04.09.2013г. 23-АМ 092610. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Учитывая изложенное и тот факт, что легитимация продавца нежилого помещения ФИО1 была проверена вышеуказанными судебными актами у суда отсутствуют основания для признания договора купли-продажи нежилого помещения № площадью 197,7 кв. м заключенного между Швединским С.А. и ФИО3 недействительным.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Часть 1 статьи 617 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора аренды № от 11.04.2006г арендная плата вносится не позднее 10-го числа текущего месяца, в размере установленном расчетом, без учета НДС (приложение № к договору).
 
    Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя арендатором обязательствами.
 
    Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон
 
    договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
 
    В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Однако необходимо учитывать, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного
 
    расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
 
    Пунктом 6.2 договора аренды стороны предусмотрели ряд оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а именно: в случае использования арендуемого объекта не по назначению, ухудшения его состояния, невнесения арендной платы по истечении 10 - го числа месяца в котором должна была произведена оплата, не допуска работников административных органов и аварийно - технических служб на объект аренды, а также чрезвычайных ситуаций.
 
    Таким образом, по условиям договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора даже в случае однократного невнесения арендной платы в установленный договором срок.
 
    Исходя из содержания пункта 3 статьи 619 ГК РФ и пункт 2 статьи 452 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Указанное требование направлено на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
 
    Судом установлено, что истец в претензии от 18.11.2013г. предложил ответчику в срок до 30.11.2013г. погасить имеющуюся задолженность по арендной плате новому собственнику, а в случае невыполнения требований об оплате было предложено расторгнуть договор аренды № от 11.04.2006г, освободить вышеуказанное помещение и передать его по акту приема-передачи в срок до 05.12.2013г. Факт получения указанной претензииответчиком, подтверждается материалами дела и объяснениями данными в ходе судебного заседания исполнительным директором ФИО7. Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчик не представил.
 
    В соответствии со статьями 55-56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Доказательств того, что Фонд социальной защиты населения <адрес> оплачивал арендную плату и надлежащим образом исполнял обязательства по договору не представлено.
 
    С учетом изложенного, требования истца о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Фонда социальной защиты <адрес> освободить нежилое помещение № 2, общей площадью 197,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. и передать его по акту - приема передачи ФИО3 подлежат удовлетворению.
 
    Доводы Фонда социальной защиты населения <адрес> о том, что будучи социально ориентированной организацией, в силу решения Городской Думы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ не обязаны платить арендную плату, являются не состоятельными, поскольку арендодателем помещения орган местного самоуправления не является.
 
    На основании ст. 333.19 НК РФ с Фонда социальной защиты населения <адрес> подлежит довзысканию госпошлина в размере 24 000 рублей (24200-200).
 
    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковое заявление Юшиной ФИО16 удовлетворить.
 
    Расторгнуть договораренды № от 11.04.2006г. нежилого помещения № литер А, расположенного по адресу: <адрес>.
 
    Обязать Фонд социальной защиты населения <адрес> освободить нежилое помещение № литер А, общей площадью 197,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. и передать его по акту - приема передачи Юшиной ФИО17.
 
    Взыскать с Фонда социальной защиты населения <адрес> в пользу Юшиной ФИО18 задолженность по арендной плате 81544 рублей.
 
    Фонду социальной защиты населения <адрес> в удовлетворении встречного иска к Юшиной ФИО19, Швединскому ФИО20, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения № литер А площадью 197,7 кв. м., расположенного по адресу:<адрес> - отказать.
 
    Довзыскать сФонда социальной защиты населения <адрес> госпошлину в доход государства в размере 24 000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение 1 месяца с момента его изготовления в окончательной форме.
 
    Председательствующий
 
    Решение суда изготовлено в окончательной форме 11.02.2014 года.