Решение от 24 марта 2014 года №2-336/14

    Дело № 2-336/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    Новокузнецкий районный суд Кемеровской области в составе:
 
    председательствующего Горковенко М.Ю.
 
    при секретаре Байковой А.Н.,
 
    рассмотрев 24 марта 2014 года в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Новокузнецкого муниципального района о понуждении к действиям,
 
УСТАНОВИЛ:
 
        ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Новокузнецкого муниципального района о понуждении к действиям. Просил суд признать итоговую величину рыночной стоимости земельного участка (кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> установленную оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>) в Отчёте об оценке № от 20.05.2013г., недостоверной. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область. Новокузнецкий район, <адрес>. Обязать администрацию Новокузнецкого муниципального района заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
 
    В последствии истцом уточнены исковые требования, просит суд: Признать итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, установленную оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>) в Отчёте об оценке № от 20.05.2013г., недостоверной. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, в размере 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей, установленном ведущим специалистом Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО4 в акте экспертного исследования от 11.11.2013г. № №.мОбязать администрацию Новокузнецкого муниципального района заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, по цене 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2009г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1358 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2009г. № №. На вышеуказанном участке земли находится жилой дом общей площадью 38,6 кв.м также принадлежащий истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2009г., о чём свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2009г. № №. Из кадастрового паспорта от 23.09.2008г. № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1358 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, поставлен на кадастровый учет 13.05.2006г., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. В августе 2012 года истец принял решение приобрести в собственность земельный участок, прилегающий к принадлежащему ему участку с кадастровым номером №, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Распоряжением Главы Новокузнецкого муниципального района от 25.10.2012г. № «Об утверждении схемы расположения земельного участка» была утверждена схема участка из земель населённых пунктов в кадастровом квартале №, предполагаемой площадью 1000 кв.м, под огородничество, местоположение: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>. МУП «Кадастровый центр Новокузнецкого района» на основании договора подряда от ЗОЛ2.2012г. № 356-арх в отношении данного земельного участка были выполнены кадастровые работы, в связи с формированием нового земельного участка. Подготовлен межевой план земельного участка с целью его постановки на государственный кадастровый учёт. Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области в отношении земельного участка осуществлён государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера №. Из кадастрового паспорта от 08.02.2013г. № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, местоположение: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, поставлен на кадастровый учет 05.02.2013г., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества; кадастровая стоимость земельного участка составляет 20386 (двадцать тысяч триста восемьдесят шесть) руб. 20 коп. 21.03.2013г. истец обратился в МБУ «Центр по землеустройству и муниципальному имуществу в МО «Новокузнецкий муниципальный район» с заявлением о предоставлении в собственность за плату по рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества. В конце августа 2013г. специалистом МБУ «Центр по землеустройству и муниципальному имуществу в МО «Новокузнецкий муниципальный район» истцу была выдана выписка из Отчёта об оценке № 001/13, выполненного оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>), в отношении вышеуказанного земельного участка. Согласно данной выписки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, с учётом всех допущений, ограничений и округления на дату оценки 13.05.2013г. составляет 270 000 (двести семьдесят тысяч) рублей. В соответствии с абз.2 ст.З Федерального закона от 29.07.1998г, № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В связи с намерением заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества и несогласием с итоговой величиной рыночной стоимости указанного земельного участка, установленной в Отчёте об оценке от 20.05.2013г. № 001/13, истец обратился с заявлением в Кемеровскую лабораторию судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ (вх. № № от 30.10.2013г.). Согласно акту экспертного исследования от 11.11.2013г. № №, выполненного ведущим специалистом Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО4, рыночная стоимость земельного участка без улучшений, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, в ценах и по состоянию на момент осмотра округлённо составляет: 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей. Кроме этого истец самостоятельно, используя сравнительный метод, исследовал рынок продаж земельных участков, в том числе застроенных, в <адрес> Новокузнецкого района, ознакомившись с размещёнными объявлениями в газете «ФИО2 ОБЪЯВЛЕНИЯ»: № от 28.10.2013г., № от18.11.2013г., № от 02.12,2013г., № от 16.12.2013г. 13.11.2013г. истец обратился с заявлением в администрацию Новокузнецкого муниципального района с просьбой предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества за плату по его рыночной стоимости в размере 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей. К указанному заявлению была приложена копия Акта экспертного исследования Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ от 11.11.2013г. № №. 27.12.2013г. истцом было получено письмо из администрации Новокузнецкого муниципального района (исх. № от 19.12.2013г.) где указано: «что администрация Новокузнецкого муниципального района не имеет оснований для предоставления Вам испрашиваемого земельного участка на праве собственности на основании приложенного Вами оценочного акта». Согласно правовой позиции, изложенной в Справке Кемеровского областного суда от 24.02.2010г. № «Справка о практике рассмотрения судами Кемеровской области гражданских дел в 2009 году по кассационным и надзорным данным», исходя из того, что действующее законодательство (ст.ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создаётся угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены. Таким образом, истец, действуя на основании принципов разумности и справедливости, полагает, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, установленная в Отчёте об оценке № 001/13, выполненного оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>), является недостоверной. Следовательно, при заключении договора купли-продажи указанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на условиях о его рыночной стоимости, указанной в Отчёте об оценке № от 20.05.2013г., могут быть нарушены гражданские права и законные интересы истца.
 
    Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
 
    В судебном заседании представитель истца, ФИО5 действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    Представитель ответчика Администрация Новокузнецкого муниципального района ФИО6, действующий на основании доверенности, требования не признал в полном объеме. Представил суду письменный отзыв, согласно которому, по мнению ответчика, в полномочия суда не входит определение рыночной стоимости земельного участка, данные полномочия по оценке рыночной стоимости отнесены к ведению физических лиц, являющихся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона, (ст. 4 ФЗ №135-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
 
    Относительно предоставленного Истцом акта экспертного исследования, считает принятие данного акта как достоверного для оценки не представляется возможным так, оценка производится путем составления отчета об оценке, на который в свою очередь распространяются требования федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) ".
 
    Предоставленный истцом акт экспертного заключения противоречит требованиям Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), а именно:
 
    При оценке необходимо использовать аналоги участков, наиболее сходных по категории, по разрешенному использованию и экономическим характеристикам, так в акте экспертного заключения при изучении аналогов земельного участка, не учтено разрешенное использование аналогов приведенных в акте. Данный факт не позволяет в полной мере отразить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером KN № расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес> а.
 
    Так же в указанном акте отсутствует информация о образовании лица проводившего рыночную оценку, страховой полис страхования оценщика при осуществлении оценочной деятельности и данные о стаже работы лица проводившего оценку. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    3-е лицо ООО «Веркор», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального суда Новокузнецкого района Кемеровской области, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили, возражений относительно заявленных требований не представили.
 
    Эксперт ФИО4 суду пояснила, что имеет высшее профессионально образование, инженера-патентоведа, дополнительное образование по оценке рыночной стоимости земли. Стаж оценочной деятельности 18 лет. Проводила экспертизу участков истца ДД.ММ.ГГГГ г., по его личному заявлению. Согласно ее заключению стоимость земельного участка 98000 руб., по оценке ООО «Веркор» – 270000 руб. В отчете ООО «Веркор» много несоответствий: осмотр участков не был произведен, что не соответствует стр. 10 п.3 таблицы, то есть не выполнен основной этап процесса оценки. Описание земельного участка не соответствует действительности, в отчете указано, что рельеф участка ровный, фактически он не ровный и форма участка не правильная. Рельеф предоставляет собой пересеченную местность, имеется овраг. Эксперт выезжала лично на осмотр участка и устанавливала его рельеф. Также эксперт изучала кадастровый план. К заключению приложен план земельного участка и кадастровый паспорт. На плане визуально видно, что участок не имеет правильной формы. Ею изучено межевое дело, межевой план, выкопировка. Акт осмотра по инструкции не составляется, фиксируются результаты осмотра в самом заключении эксперта, в том числе в фототаблице. На странице 2 в заключении описано, в какую дату производился осмотр, участники указаны. ООО «Веркор» являются оценщиками в обществе оценщиков. Она является сотрудником судебно-экспертного учреждения. При оценке земельного участка использовали метод сравнения продаж, брали аналогичные земельные участки с похожими характеристиками и устанавливали стоимость. Но при этом у ООО «Веркор» на стр. 35 отчета выбраны три аналога № 1,3,4. Данные о площади и стоимости изложены в таблице в низу страницы. На 39 странице отчета ООО «Веркор» должны быть указаны те же самые аналоги, а в таблице на стр. 39 указаны два других аналога, у них площадь другая, и стоимость другая. Аналоги не совпадают, что является нарушением. На странице 39 происходит расчет рыночной стоимости земельного участка. Аналоги не должны заменяться при исследовании и составлении заключения. Там же на стр. 39 время продажи аналогов – март, март, январь, а оценка производилась на май месяц. Должна была быть сделана корректировка с учетом времени продажи. А коэффициент корректировки везде по единице, т.е. корректировок с учетом времени продажи не производилось. Если оценка производилась на май, а налоги взяты на март, январь, нужно делать корректировку. При определении всех расчетов эксперт использовала три аналога из газет, с указанными телефонами. В газете были указаны адреса и телефоны. Эксперт лично, звонила, задавала дополнительные вопросы по характеристикам земельных участков. На стр. 13 заключения, выполненного ею, есть таблица по сравнимым продажам, данные взяты на день производства экспертизы. В таблицу внесены преимущества и недостатки исследуемого земельного участка по отношению к аналогу. У выбранных ООО «Веркор» аналогов разрешенное использование под садоводство, огородничество и т.д. Определить по выполненному ею отчету состояние цен на земельные участки на дату отчета, выполненного ООО «Веркор» невозможно, т.к. отчет произведен на момент проведения ею экспертизы, а не на май месяц.
 
        Заслушав в судебном заседании стороны, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    В силу п.2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
 
    Как следует из содержания правовых норм, изложенных в п.п.2, 4 ст.28 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
 
    Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
 
    Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (с последующими изменениями) отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 157-ФЗ) В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; (в ред. Федеральных законов от ДД.ММ.ГГГГ N 143-ФЗ, от ДД.ММ.ГГГГ N 157-ФЗ) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. (часть седьмая в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 431-ФЗ) Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации. (часть восьмая введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 431-ФЗ) В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. (часть девятая введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 431-ФЗ)
 
    Из ст. 12. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (с последующими изменениями) усматривается, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (с последующими изменениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2009г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1358 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2009г. № №.
 
    На вышеуказанном участке земли находится жилой дом общей площадью 38,6 кв.м также принадлежащий истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2009г., о чём свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2009г. № №.
 
    Из кадастрового паспорта от 23.09.2008г. № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1358 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, поставлен на кадастровый учет 13.05.2006г., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.
 
    Распоряжением Главы Новокузнецкого муниципального района от 25.10.2012г. № «Об утверждении схемы расположения земельного участка» была утверждена схема участка из земель населённых пунктов в кадастровом квартале №, предполагаемой площадью 1000 кв.м, под огородничество, местоположение: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>.
 
    МУП «Кадастровый центр Новокузнецкого района» на основании договора подряда от ЗОЛ2.2012г. № 356-арх в отношении данного земельного участка были выполнены кадастровые работы, в связи с формированием нового земельного участка. Подготовлен межевой план земельного участка с целью его постановки на государственный кадастровый учёт.
 
    Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области в отношении земельного участка осуществлён государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера №.
 
    Из кадастрового паспорта от 08.02.2013г. № следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, местоположение: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, поставлен на кадастровый учет 05.02.2013г., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества; кадастровая стоимость земельного участка составляет 20386 (двадцать тысяч триста восемьдесят шесть) руб. 20 коп.
 
    21.03.2013г. истец обратился в МБУ «Центр по землеустройству и муниципальному имуществу в МО «Новокузнецкий муниципальный район» с заявлением о предоставлении в собственность за плату по рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества.
 
    В конце августа 2013г. специалистом МБУ «Центр по землеустройству и муниципальному имуществу в МО «Новокузнецкий муниципальный район» истцу была выдана выписка из Отчёта об оценке № 001/13, выполненного оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>), в отношении вышеуказанного земельного участка.
 
    Отчетом ООО «Веркор» № 001/13, выполненном ДД.ММ.ГГГГ по заказу Администрации Новокузнецкого муниципального района Кемеровской области, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, с учётом всех допущений, ограничений и округления на дату оценки 13.05.2013г. составляет 270 000 (двести семьдесят тысяч) рублей.
 
    Не согласившись с указанными результатами оценки, ФИО1 обратился в Кемеровскую лабораторию судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ (вх. № № от 30.10.2013г.) для определения рыночной стоимости цены земельного участка с кадастровым номером №.
 
    Согласно акту экспертного исследования от 11.11.2013г. № №, выполненного ведущим специалистом Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО4, рыночная стоимость земельного участка без улучшений, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, в ценах и по состоянию на момент осмотра округлённо составляет: 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей.
 
    13.11.2013г. истец обратился с заявлением в администрацию Новокузнецкого муниципального района с просьбой предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества за плату по его рыночной стоимости в размере 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей. К указанному заявлению была приложена копия Акта экспертного исследования Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ от 11.11.2013г. № №.
 
    27.12.2013г. истцом было получено письмо из администрации Новокузнецкого муниципального района (исх. № от 19.12.2013г.) где указано, что администрация Новокузнецкого муниципального района не имеет оснований для предоставления им испрашиваемого земельного участка на праве собственности на основании приложенного им оценочного акта.
 
    Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет ООО «Веркор» об определении рыночной стоимости объекта оценки, хотя по форме и не противоречит требованиям, предъявляемым Законом об оценочной деятельности, однако не может быть признан достоверным, поскольку содержит противоречия, необоснованные выводы, не соответствия выводов исследованным фактическим обстоятельствам, определенная им стоимость предмета оценки не соответствует его реальной рыночной стоимости, а поэтому его нельзя признать отвечающим требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать с контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Судом разъяснялись сторонам положения ст. 56 ГПК РФ и предлагалось сторонам представить относимые и допустимые доказательства, подтверждающие заявленные исковые требования и возражения относительно заявленных требований. Кроме того, судом обсуждался вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы, с целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела. Однако, стороны ходатайств о назначении экспертизы не заявили, суду пояснили, что отсутствует необходимость в проведении экспертизы. Не смотря на разъяснения суда, дополнительных доказательств в обоснование своих доводов стороны суду не представили.
 
    Из содержания отчета об оценке, составленного ООО «Веркор» и акта экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ усматривается, что оценщики, при определении рыночной стоимости объекта использовали сравнительный подход, привели методики, которыми руководствовались, научную и методическую литературу, использованную при проведении исследования.
 
    Как установлено судом из отчета об оценке, составленного ООО «Веркор» и акта экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, для определения итоговой величины стоимости используются соответствующие методы, основанные на субъективном мнении оценщика.
 
    Оценщиком ООО «Веркор» не произведен осмотр объектов исследования, для уточнения обстоятельств, имеющих значение для составления мнения о стоимости указанных земельных участков. При этом в ходе осмотра ООО «Веркор» не устанавливался рельеф, форма и состояние земельного участка. Указанные обстоятельства не учитывались при определении его стоимости
 
    ООО «Веркор» были отобраны для проведения оценки аналоги земельному участку, являющемуся предметом исследования, которые были заменены на иные аналоги в ходе проведения исследования. Иные аналоги использованные ООО «Веркор» имели иные характеристики. При этом в акте оценки произведенная замена аналогов не мотивирована, ее причины и последствия для результатов оценки в заключении не указаны.
 
    Судом установлено, что экспертом Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ в акте оценки были выбраны земельные участки являющиеся более аналоговыми по отношению к объектам исследования, кроме того не заменялись а иные участки при проведении исследования.
 
    Кроме того, ООО «Веркор» аналоги оцениваемого участка как первоначальные так и последующие выбраны без указания разрешенного использования «личное подсобное хозяйство». ООО Веркор» в акте оценки не было учтено, что рельеф объекта исследования представляет собой пересеченную местность, имеется овраг, не верно указана форма участка, которая является не правильной, что привело необоснованному увеличению цены объектов исследования, значительно отличающейся от их рыночной цены.
 
    В отчете ООО «Веркор» имеется указание на время продажи аналогов – март, март, январь, однако оценка производилась на май, коэффициент корректировки везде 1, т.е. корректировка не производилась, указанные нарушения снижают достоверность отчета.
 
    Согласно Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 254, при оценке необходимо использовать аналоги участков, наиболее сходные по месту положению со сравниваемым участком, по категории, по разрешенному использованию и экономическим характеристикам.
 
    Таким образом, судом установлено, что указанные нормы были нарушены ООО «Веркор».
 
    Эксперт ФИО4, допрошенный в судебном заседании, показала, что отчет ООО «Веркор» оформлен с нарушением федеральных стандартов, имеется ряд указанных ею недостатков: не произведен осмотр объекта исследования, заменялись аналоги исследуемого объекта при проведении исследования, не верно указана форма объекта исследования, не аналогичное разрешенное использование аналогов.
 
    Учитывая изложенное, проанализировав содержание оспариваемого отчета и акта экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, в том числе с точки зрения соответствия поставленным вопросам, их полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, оценив его в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что акт экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, в полном объеме отвечают требованиям закона, в отличие от оспариваемых отчетов.
 
    Стаж работы оценщиков, производивших оценку объектов исследования по специальности: ООО «Веркор» оценщик     ФИО7 7 лет, эксперт Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО4 18 лет.
 
    Так, акт экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ содержит более подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие объективные данные, полученные из представленных в распоряжение документов, произведенного осмотра объекта исследования с использованием фотосъемки, в том числе месторасположение, категорию, разрешенное использование, фактическое использование, площадь, кадастровый номер, кадастровую стоимость, объектов исследования, указывает на применение методов исследований, анализ данных рынка недвижимости, которыми оценщик руководствовался при исследовании, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию. В акте экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, приведены данные о квалификации оценщика, его образовании, стаже работы.
 
    А потому у суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность акта экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, поскольку исследования проведены компетентным оценщиком, имеющим значительный стаж работы в указанной деятельности, а изложенные в них выводы обоснованы, не противоречивы, и не опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
 
    Оспариваемый же отчет ООО «Веркор», составленный 20.05.2013г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № № на ДД.ММ.ГГГГ составляет 270000 руб., имеет ряд недостатков, которые повлекли необоснованность выводов оценщика о цене объектов исследования.
 
    При таких обстоятельствах, разрешая спорные правоотношения, суд приходит к выводу о необходимости при определении стоимости земельного участка с кадастровым номером № №, руководствоваться выводами акта экспертного исследования, выполненного Кемеровской лабораторией судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ, а не отчета ООО «Веркор», поскольку стоимость, определенная последним, является существенно завышенной, в силу чего не отражает реальную рыночную стоимость объекта исследования, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи имущества – объектов исследования.
 
    Истцом заявлено и судом рассматривалось требование в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
 
    Согласно ст. 13 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Обращение истца в суд с преддоговорным спором является надлежащим способом защиты его нарушенного права.
 
    Таким образом, оценив в совокупности все исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истца о признании итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, установленную оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>) в Отчёте об оценке № от 20.05.2013г., недостоверной; определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, в размере 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей, установленном ведущим специалистом Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО4 в акте экспертного исследования от 11.11.2013г. № №.м.; обязать администрации Новокузнецкого муниципального района заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, по цене 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей, а потому суд считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования ФИО1 к Администрации Новокузнецкого муниципального района о понуждении к действиям удовлетворить в полном объеме.
 
    Признать итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, установленную оценщиком ООО «Веркор» (<адрес>) в Отчёте об оценке № от 20.05.2013г., недостоверной.
 
    Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, в размере 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей, установленном ведущим специалистом Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ ФИО4 в акте экспертного исследования от 11.11.2013г. № №.м.
 
    Обязать администрацию Новокузнецкого муниципального района заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 915 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, по цене 98 000 (девяносто восемь тысяч) рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца.
 
    Мотивированное решение по делу составлено ДД.ММ.ГГГГ
 
    Судья                                                                        М.Ю. Горковенко