Решение от 26 марта 2014 года №2-317/2014

Дело № 2-317/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    г.Южноуральск     26 марта 2014 года
 
    Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего Реутовой И.М.,
 
    при секретаре Пушкаревой Е.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыпышевой <данные изъяты>, действующей за себя и в интересах собственников жилого многоквартирного дома к Выдриной <данные изъяты> о восстановлении нарушенного права,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Цыпышева А.В. обратилась в суд с иском к Выдриной Л.П. о восстановлении нарушенного права.
 
    В обоснование иска указала, что она является старшей по дому, расположенному по адресу: <адрес>. В подвальном помещении многоквартирного дома, где она проживает и является собственником квартиры №, на протяжении долгого времени осуществляет индивидуальное предпринимательство Выдрина Л.П., с которой ООО «<данные изъяты>» заключила договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № с правом пользования ДД.ММ.ГГГГ ИП Выдрина Л.П. использует арендованное нежилое помещение под комиссионный магазин.
 
    Так как подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, то в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственники вправе получать арендную плату за пользование повальным помещением.
 
    Ответчик с начала заключения договора, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время свои обязательства не выполняет, арендную плату не вносит, доступа к коммуникациям дома нет, что приносит неудобства как управляющей компании, обслуживающей их дом, так и самим жильцам, т.к. становится невозможным проведение необходимых ремонтных работ, которые нужны дому постоянно в связи с ветхостью строения.
 
    Жильцы дома, как и управляющая компания, неоднократно в устной и письменной форме обращались к ответчику с просьбой погасить задолженность и освободить нежилое помещение, но по настоящий день никаких изменений нет.
 
    Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено извещение о расторжении договора с предложением освободить помещение, а также погасить задолженность и освободить нежилое помещение.
 
    Считает, что ответчик занимает помещение, принадлежащее им на праве общей долевой собственности без каких-либо правовых оснований, новых договоров с ответчиком заключено не было.
 
    В связи с чем, Цыпышева А.В. просит суд понудить Выдрину Л.П. освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
 
    Истец по делу Цыпышева А.В. в судебном заседании не участвовала, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила суду заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием представителя Цыпышева В.Э.
 
    Представитель истца Цыпышев В.Э., действующий на основании доверенности, уточнил исковые требования - просил суд истребовать из владения ответчика часть нежилого помещения общей площадью 45 кв.м., находящегося в подвале многоквартирного дома <адрес>, обязав ответчика фактически освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников помещений многоквартирного дома.
 
    В судебном заседании Цыпышев В.Э. пояснил, что ответчик с начала заключения договора ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время не выполняет свои обязанности по арендной плате. Не имеется доступа к коммуникациям дома, что, приносит неудобства управляющей компании и самим жильцам, т.к. становится невозможным проведение необходимых ремонтных работ, которые нужны дому постоянно в связи с ветхостью строения.
 
    Ответчица Выдрина Л.П. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что действительно она не выплачивает арендную плату за подвальное помещение жильцам, т.к. у них материальные затруднения.
 
    Представитель ответчика Калагина Л.Н., действующая на основании доверенности, пояснила, что договор аренды она подписала по своей неграмотности, считает это кабальной сделкой, не соответствующей закону. Арендную плату в разумных пределах платить не отказывается, согласна заключить с жильцами новый договор аренды. Она вывозила из подвала мусор, грязь, фекалии, которыми забивались стояки. Никто из жильцов дома этого не делал.
 
    Представитель ответчика Меньшикова Е.В. поддержала позицию Выдриной Л.П., суду пояснила, что ранее подвальное помещение жилого дома по адресу: <адрес> было включено в реестр муниципальной собственности <данные изъяты> городского округа. Договоры аренды заключались с комитетом по управлению имуществом <данные изъяты>. Данное помещение было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа по магазин промышленных товаров. Спорное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, поскольку не является техническим, имеет функциональное назначение, т.к. используется для размещения магазина.
 
    Представитель третьего лица - ООО «<данные изъяты>» ФИО1 суду пояснила, что договор аренды с Выдриной Л.П. был заключен в ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы составлял <данные изъяты> рублей в месяц, но плату ответчик ни разу не вносила. Управляющая компания не имеет доступа к коммуникациям дома, находящимся в подвальном помещении.
 
    Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО2 - мастер ООО «<данные изъяты>», пояснил, что в спорном подвальном помещении при входе в магазин находится стояк отопления. Эта система отопления проходит по четырем квартирам. Отдельного входа к системе не имеется, вход только через магазин.
 
    В выездном судебном заседании - по месту по адресу: <адрес> при осмотре подвального помещения установлено, что в нём располагается магазин «<данные изъяты>», с внутренней части стены магазина находится кран, регулирующий систему отопления вверх по стояку. Слева и по всему периметру помещения расположены трубы отопления, три коммуникационных узла отопления с общей подачей теплоносителя. На стояках отопления расположены краны для отключения теплоносителя и его слива. В подъезде № дома по всему подъезду расположен стояк системы отопления.
 
    Допрошенные судом в качестве третьих лиц жильцы дома <адрес> - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 суду пояснили, что в общем расположенный в подвальном помещении дома магазин им не мешает, но ответчица должна вносить арендную плату за использование подвального помещения дома под магазин. Кроме того, Выдрина Л.П. должна предоставить управляющей компании комплект ключей для обеспечения их доступа.
 
    Выслушав пояснения сторон, их представителей, третьих лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
 
    В соответствии со ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
 
    В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
 
    Между собственниками жилых помещений, расположенных в <адрес> и ООО «<данные изъяты>» заключен договор на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома, а так же предоставлено право распоряжается общим имуществом, в том числе и право сдавать его в аренду
 
    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и индивидуальным предпринимателем Выдриной Л.П. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 45 кв.м, расположенного в подвале дома <адрес> со сроком аренды ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.п.4.3 п.4 указанного договора по окончании срока действия договора аренды договор не возобновляется в случае невыполнения одного из пунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9 или если арендатор не внес месячную арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
 
    Таким образом, договор аренды нежилого помещения площадью 45 кв.м, расположенного в подвале дома <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» и индивидуальным предпринимателем Выдриной Л.П.. прекратил свое действие.
 
    Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании, в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время все жилые помещения, расположенные в доме <адрес> приватизированы и подвальное помещение принадлежит собственникам. Указанное обстоятельство подтверждается ответом председателя комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям Южноуральского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 16 ).
 
    В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Поскольку ИП Выдрина Л.П. продолжает пользоваться спорным помещением общей площадью 45 кв.м, расположенным в подвале дома <адрес> и после ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, в силу закона, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и ИП Выдрина Л.П., считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Согласно положений статей 610, 622 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    ДД.ММ.ГГГГ представителем собственников МКД, (старшей по дому Цыпышевой А.В) ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» как сторона договора, направила ИП Выдриной Л.П. уведомление о расторжении договора аренды нарушением существенных условий договора: не внесением арендной платы. Указанные уведомления ответчиком получены, однако оставлены без удовлетворения. До настоящего времени ИП Выдрина Л.П. продолжает пользоваться спорным помещением.
 
    Кроме того, в подвальном помещении, арендуемом Выдриной Л.П. под магазин, находятся узлы, регулирующие подачу тепла в квартиры жильцов. Выдрина Л.П. не обеспечивает постоянный доступ в помещение подвала как управляющей компании, обслуживающей их дом, так и самим жильцам. Указанные обстоятельства подтвердили третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 - жильцы дома, а также представитель третьего лица - ООО «<данные изъяты>» ФИО11
 
    Данные инженерные коммуникации отнесены действующим законодательством к общедомовому имуществу, поскольку предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома. Данные обстоятельства исключает возможность возникновения права муниципального образования на входящие в жилой дом помещения, в том числе на технический подвал.
 
    В связи с чем, доводы представителя ответчика Меньшиковой Е.В. о том, что подвальное помещение жилого многоквартирного дома <адрес> включено в реестр муниципальной собственности Южноуральского городского округа суд признает несостоятельными.
 
    Спорное помещение, как часть технического подвала, предназначено исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Передача спорного помещения без разрешения собственников квартир для использования постороннему физическому лицу свидетельствует о нарушении прав собственников квартир данного дома.
 
    При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению. Суд принимает решение об истребовании из владения ответчицы Выдриной Л.П. части нежилого помещения, общей площадью 45 кв.м., находящегося в подвале многоквартирного дома <адрес>, и обязывает Выдрину Л.П. освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в <адрес>.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Цыпышевой <данные изъяты>, действующей за себя и в интересах собственников многоквартирного жилого дома по <адрес> к Выдриной <данные изъяты> о восстановлении нарушенного права удовлетворить.
 
    Истребовать из владения Выдриной <данные изъяты> часть нежилого помещения, общей площадью 45 кв.м., находящегося в подвале многоквартирного дома <адрес>.
 
    Обязать Выдрину <данные изъяты> освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в <адрес>.
 
    Взыскать с Выдриной <данные изъяты> в пользу Цыпышевой <данные изъяты> понесенные судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины по делу в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Южноуральский городской суд.
 
    Председательствующий