Решение от 13 мая 2014 года №2-305/2014

К делу №2-305/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    13 мая 2014 года город Тихорецк
 
    Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:
 
    судьи Гончаровой О.Л.,
 
    при секретаре судебного заседания Петровой Л.В.,
 
    с участием в судебном заседании:
 
    представителя истца Каневского Р.В. – Федоренко Д.О., действующего на основании нотариальной доверенности 23АА3318208 от 21.01.2014,
 
    ответчиков Лавренюк А.П., Левиной М.В., Бирюзова О.А.,
 
    представителя ответчика Бирюзова О.А. – Маякова М.В., действующего на основании нотариальной доверенности 23АА3527592 от 08.04.2014,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каневского Романа Витальевича к Лавренюк Александру Петровичу, Левиной Марии Владимировне, Бирюзову Олегу Анатольевичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора, взыскании компенсации морального вреда,
 
У С Т А Н О В И Л :
 
 
    Каневский Р.В. обратился в суд с иском к Лавренюк А.П., Левиной М.В., Бирюзову О.А. о признании недействительным заключенного между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка площадью 742 кв.м с кадастровым номером №, с расположенным на нем жилым домом общей площадью 52,5 кв.м, с хозяйственными постройками и сооружениями по улице <адрес>, №, в городе Тихорецке.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что 26.11.2013 Каневский Р.В. заключил с Лавренюк А.П. и Левиной М.В. предварительный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, в соответствии с которым, стороны, согласовав все существенные и необходимые условия, обязались в срок до 15.05.2014 заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного. Отчуждаемый земельный участок и жилой дом принадлежали ответчикам Лавренюк А.П. и Левиной М.В. на праве общей долевой собственности: Лавренюк А.П. – 1/3 доли, Левиной М.В. – 2/3 доли. Стороны договорились о цене отчуждаемого недвижимого имущества в размере 4200 000 рублей, при этом истец внес задаток по 200 000 рублей каждому ответчику, всего в сумме 400000 рублей. В сроки, установленные предварительным договором, истец обратился к ответчикам с предложением заключить основной договор, направив 21.01.2014 в адрес Левиной М.В. и Лавренюк А.П. телеграммы. Указанное предложение истца оставлено без удовлетворения и ответчиками сделано встречное предложение о расторжении предварительного договора, которое истцом отклонено. Несмотря на это, 22.01.2014 Лавренюк А.П. и Левина М.В. заключили с Бирюзовым О.А. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по улице <адрес>, № в городе Тихорецке Краснодарского края, являющихся предметом предварительного договора между истцом и ответчиками. Указывая на неправомерность действий ответчиков, нарушающих его права, считая, что ответчики необоснованно в одностороннем порядке уклонились от заключения основного договора на условиях предварительного договора, соответствующего всем предъявляемым к нему законом требованиям, истец, уточнив исковые требования, просит признать недействительным заключенный 22.01.2014 между ответчиками Лавренюк А.П., Левиной М.В. и Бирюзовым О.А. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, признать недействительными записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на спорное имуществу к Бирюзову О.А., применить последствия недействительности сделки, возвратить спорное имущество прежним собственникам Левиной М.В. и Лавренюк А.П., которых обязать заключить с истцом договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 26.11.2013 и обязать подать совместно в установленном законном порядке документы в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Одновременно истец требует взыскать с Левиной М.В. и Лавренюк А.П. компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и понесенные им убытки. Для защиты нарушенного права в связи рассмотрением спора в суде Каневский Р.В. понес расходы по оплате госпошлины в размере 400 рублей, по оплате услуг поверенного по договору поручения в размере 50000 рублей, за оформление нотариальной доверенности представителя в размере 1000 рублей. Понесенные расходы просит взыскать солидарно с ответчиков Левиной М.В. и Лавренюк А.П..
 
    В судебное заседание истец Каневский Р.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен.
 
    Представитель истца Федоренко Д.О. исковые требования поддержал, указывая, что предварительный договор от 26.11.2013 соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, отвечает нормам гражданского законодательства, регламентирующим продажу недвижимости, соблюдена форма договора, стороны достигли всех существенных условий, в том числе о предмете, позволяющем определенно установить передаваемое недвижимое имущество, его стоимости, сроке заключения основного договора. 22.01.2014 истец предложил ответчикам заключить основной договор купли-продажи, что подтверждается уведомлениями о вручении ответчикам направленных истцом телеграмм. Ответчики неправомерно уклонились от исполнения условий заключенного и действующего предварительного договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем, надлежащим способом защиты нарушенного права истца является понуждение к заключению основного договора в судебном порядке, в соответствие с пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представитель истца настаивает на понуждении ответчиков к заключению основного договора купли-продажи, указывая, что Каневский Р.В. имеет намерения приобрести спорное имущество, на его лицевом счете в ОАО «Альфа-Банк» имеются денежные средства в размере 3800425,42 рублей, достаточные для оплаты приобретаемого имущества по цене 4200000 рублей, согласованной сторонами в предварительном договоре купли-продажи.
 
    Ответчик Лавренюк А.П. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что он и Левина М.В. являлись сособственниками земельного участка и жилого дома по улице <адрес> № в городе Тихорецке, два года назад выставили имущество на продажу. С Каневским Р.В. был заключен предварительный договор, по условиям которого цена отчуждаемого имущества составила 4200000 рублей. Это очень низкая цена, не соразмерная рыночной стоимости недвижимого имущества, поэтому они отказались от заключения основного договора, о чем уведомили Каневского Р.В., и продали свое имущество Бирюзову О.А., предложившему лучшую цену 7400000 рублей, соответствующую действительной рыночной стоимости имущества. В январе 2014 года они созванивались с истцом и встречались в филиале по Тихорецкому району Управления Росреестра, при этом он в устной форме сообщал истцу об отказе от заключения основного договора купли-продажи, так как его и Левину не устраивала цена, явно заниженная Каневским. 21.01.2014 он направил Каневскому Р.В. заказное письмо с уведомлением, с предложением о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате полученного аванса в сумме 400000 рублей. Телеграмму от Каневского Р.В. о заключении основного договора купли-продажи он не получал.
 
    Ответчик Левина М.В. исковые требования не признала, пояснила, что заключила предварительный договор купли-продажи с Каневским Р.В. вынужденно, под давлением со стороны Каневского, который настаивал на снижении цены, требовал уступить ему, досаждал, ввел её в заблуждение относительно цены имущества, воспользовавшись её неосведомленностью. По предварительному договору купли-продажи она получила от истца только 200000 рублей, за которые ничего не могла приобрести. Основной договор не заключался, она отказалась от заключения договора с Каневским, поскольку предложенная им цена была низкой и не позволяла ей приобрести другое жилье. Покупатель Бирюзов О.А. предложил лучшую цену, которая её устроила. Считает, что вправе по своему усмотрению распорядиться своим имуществом на более выгодных для себя условиях.
 
    Ответчик Бирюзов О.А. исковые требования не признал, пояснил, что по объявлению нашел земельный участок с жилым домом по улице <адрес> № в городе Тихорецке, по цене 1000000 рублей за 100 кв.м. Цена его устроила, с собственниками Лавренюк А.П. и Левиной М.В. заключен договор купли-продажи, договор исполнен, оплату продавцам он произвел при заключении договора в полном объеме, имущество перешло в его собственность, произведена государственная регистрация перехода права собственности. О заключении предварительного договора купли-продажи между Каневским Р.В., Левиной М.В. и Лавренюк А.П. ему не было известно, при государственной регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе сведения об обременении отсутствовали, считает себя добросовестным приобретателем спорного имущества.
 
    Представитель ответчика Бирюзова О.А. - Маяков М.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, указывая, что истцом не представлено доказательств недействительности заключенного между Лавренюк А.П., Левиной М.В. и его доверителем Бирюзовым О.А. договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по улице <адрес>, № в городе Тихорецке Краснодарского края. Оспариваемый истцом договор соответствует нормам закона, проведена государственная регистрация права, у истца остается право требовать в продавцов возмещения убытков, вызванных неисполнением договора с ним. Его доверитель Бирюзов О.А. является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, на момент совершения сделки купли-продажи ему не было известно о правопритязаниях на спорное имущество. Просит отказать Каневскому Р.В. в иске и снять арест с имущества, наложенный в целях обеспечения иска.
 
    Представитель третьего лица – межрайонного отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    На основании части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
 
    Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд принимает во внимание следующее.
 
    В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
 
    Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    По смыслу статей 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    В судебном заседании установлено, что 26.11.2013 между Каневским Р.В. Левиной М.В. и Лавренюк А.П. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Левина М.В. и Лавренюк А.П. обязались продать Каневскому Р.В. земельный участок площадью 742 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 35,8 кв.м., по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>, № (л.д.13-14).
 
    Согласно пункту 3 предварительного договора стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 15 мая 2014, при этом имущество будет продано покупателю за 4200000 рублей, из них Лавренюк А.П. продает 1/3 долю в праве общей долевой собственности за 1400000 рублей, Левина М.В. – 2/3 доли в праве общей долевой собственности за 2800000 рублей. В день подписания предварительного договора Левина М.В. и Лавренюк А.П. получили в качестве задатка по 200000 рублей, оставшиеся денежные средства будут переданы перед регистрацией договора купли - продажи.
 
    21 января 2014 года Каневский Р.В. обратился к Левиной М.В. и Лавренюк А.П. с предложением о заключении основного договора, что подтверждается копиями телеграмм, отправленных 21.01.2014 (л.д.79-80), врученных ответчикам 22.01.2014 (л.д.15).
 
    Однако 21 января 2014 года Лавренюк А.П. и Левина М.В. направили Каневскому Р.В. предложение о расторжении предварительного договора, просили указать расчетный счет для возврата уплаченной суммы аванса в размере 400000 рублей. Факт уведомления истца о намерении ответчиков расторгнуть предварительный договор подтвержден кассовым чеком об отправке заказного письма, описью вложения почтового отправления (л.д.56-58).
 
    22 января 2014 между Лавренюк А.П., Левиной М.В. с одной стороны и Бирюзовым О.А. с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 742 кв. м с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом общей площадью 52,5 кв. м, с хозяйственными постройками и сооружениями по улице <адрес>, № в городе Тихорецке Краснодарского края (л.д.129).
 
    По условиям договора цена недвижимого имущества определена сторонами и покупателем оплачена в полном объеме при подписании договора, что не оспаривается сторонами. Свои обязательства по договору в части оплаты стоимости недвижимого имущества и передачи отчуждаемого имущества стороны исполнили, что подтверждается передаточным актом от 22.01.2014 (л.д.130).
 
    После заключения договора купли-продажи спорного имущества Бирюзов О.А. осуществляет права собственника, несет расходы по содержанию имущества, обеспечивает его сохранность.
 
    24.01.2014 межрайонным отделом по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация права собственности Бирюзова Олега Анатольевича на спорное недвижимое имущество.
 
    В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    На основании части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
 
    Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка и жилого дома по улице <адрес>, № в городе Тихорецке от 22.01.2014 между Лавренюк А.П., Левиной М.В. и Бирюзовым О.А. не содержит условий недействительности. Условия договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами соблюдены, сделка совершена дееспособными лицами; волеизъявление участников сделки соответствует их действительной воле; сделка облечена в форму, предусмотренную для нее законом, содержание сделки не противоречит закону и иным правовым актам, зарегистрирована в Межрайонном отделе по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю без каких-либо нарушений действующего законодательства.
 
    Судом не установлено оснований для признания оспариваемой истцом сделки недействительной, в связи с чем, требования истца о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, возврате имущества прежним собственникам удовлетворению не подлежат.
 
    Не подлежат удовлетворению требования истца о понуждении ответчиков к заключению с ним договора купли-продажи на условиях предварительного договора.
 
    На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
 
    В соответствии с частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации – если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
 
    Из системного толкования положений, предусмотренных частями 1 и 5 статьи 429, части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что при уклонении одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями только о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от исполнения указанной обязанности.
 
    Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
 
    В силу части 2 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
 
    Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
 
    При установленных в судебном заседании обстоятельствах ответчики Лавренюк А.П. и Левина М.В. не могут быть принуждены к совершению сделки с Каневским Р.В., связанной с отчуждением принадлежащего им на праве собственности имущества, поскольку у них отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре, до заключения договора купли-продажи с Бирюзовым О.А. они надлежащим образом уведомили Каневского Р.В. об отсутствии намерений заключить с ним в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества и предложили возвратить полученные в качестве аванса денежные средства.
 
    Ответчик Бирюзов О.А. имеет безусловное преимущество, как покупатель, который зарегистрировал переход права собственности на спорные объекты недвижимости, является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
 
    Истец вправе требовать с ответчиков возмещения причиненных убытков и взыскания переданных при заключении предварительного договора денежных средств.
 
    Истец просит признать недействительными записи в ЕГРП в отношении спорных объектов недвижимости.
 
    В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация права – акт регистрирующего органа по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество, не является ненормативным правовым актом, порождающим правовое последствия, и не может быть обжалована в порядке, установленном статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 56 совместного Постановления №10/22 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
 
    Таким образом, требования истца о признании недействительными записи в ЕГРП не подлежат удовлетворению, поскольку в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись регистрации права.
 
    Истец указывает, что в связи с отказом ответчиков от заключения с ним основного договора купли-продажи недвижимости, он перенес эмоциональный стресс, поэтому просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.
 
    В соответствии со статьёй 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
 
    По смыслу положений, закрепленных в статьях 1099 – 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
 
    Истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о нарушении его личных неимущественных прав, причинивших ему физические и нравственные страдания, поэтому его требования о взыскании морального вреда удовлетворению не подлежат.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    Отказать в удовлетворении исковых требований Каневского Романа Витальевича к Лавренюк Александру Петровичу, Левиной Марии Владимировне, Бирюзову Олегу Анатольевичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2014, признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора, взыскании компенсации морального вреда.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2014 года.
 
    С У Д Ь Я: