Решение от 12 марта 2013 года №2-304/2013

дело № 2-304\2013
 
РЕШЕНИЕ
 
именем Российской Федерации
 
    г.Димитровград 12 марта 2013 года
 
    Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи С.Н. Орловой, при секретаре Смирновой Э.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Летфулловой Р.Г. к Закрытому акционерному обществу «Агентство недвижимости» о признании недействительными условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Летфуллова Р.Г. обратилась в суд с данным иском к закрытому акционерному обществу «Агентство недвижимости» (далее- ЗАО «Агентство недвижимости»), в обоснование иска указав, что **.**.**** года между ней и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого комплекса, в соответствии с которым ответчик обязался передать ей однокомнатную квартиру № ** общей площадью 48,87 кв.м в д. *** по ул.*** г.Димитровграда
 
    Пунктом 2.2.2 договора предусмотрена обязанность дольщика принять квартиру даже при наличии имеющихся недостатков. По смыслу данного пункта дольщик обязан несмотря на наличие недостатков в первую очередь подписать акт приема-передачи квартиры, а потом совместно с застройщиком оформить акт о недостатках и дефектную ведомость.
 
    Данное условие договора она считает ущемляющим право потребителя требовать от застройщика устранения недостатков до подписания акта приема-передачи и отказа от подписания передаточного акта, предусмотренного ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
 
    Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность дольщика уплаты застройщику на содержание квартиры за свой счет *** рублей в день. Тем самым ответчик обязал истца оплатить ему работы по содержанию квартиры и самопроизвольно установил размер оплаты *** рублей в день до подписания акта приема-передачи. Месячная сумма содержания однокомнатной квартиры установлена ответчиком в размере **** рублей.
 
    Статьей 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» запрещается обуславливать приобретение одних товаров (услуг, работ) обязательным приобретением иных товаров ( работ, услуг). Исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы и услуги за плату.
 
    В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
 
    Просила признать недействительными пункты 2.2.2 и 2.2.4 договора долевого участия в строительстве жилого комплекса № **-**\**, заключенного **.**.**** года между Летфулловой Р.Г. и ЗАО «Агентство недвижимости», в части возложения обязательств на дольщика несмотря на наличие недостатков подписать акт приема-передачи квартиры и в части возложения на дольщика обязанности уплаты застройщику на содержание квартиры по *** рублей в день.
 
    В судебное заседание Летфуллова Р.Г. не явилась, будучи должным образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела.
 
    Представитель истца Бителева Л.А., действующая по доверенности, от исковых требований в части признания недействительным пункта 2.2.2 договора долевого участия в строительстве жилого комплекса № **-**\**, заключенного **.**.**** года между Летфулловой Р.Г. и ЗАО «Агентство недвижимости», предусматривающего обязанность дольщика несмотря на наличие недостатков подписать акт приема-передачи квартиры, отказалась. Производство по делу в этой части судом прекращено.
 
    В остальной части представитель истца Бителева Л.А. поддержала исковые требования по изложенным в иске основаниям, пояснила, что актом приема-передачи квартиры от **.**.**** года квартира была передана истице. В настоящее время проводятся действия по регистрации права собственности истца на объект долевого участия в строительстве. В период с сентября до января 2013 года между сторонами имелся спор о недостатках в жилом помещении. В январе 2013 года застройщик предъявил истице претензию о выплате платы за содержание квартиры на основании п.п.2.2.4 договора долевого участия на сумму ***** руб. Полагает, что п.п.2.2.4 договора о возложении на истца обязанности по оплате расходов застройщика на содержание квартиры при заключении договора долевого участия в строительстве жилья не соответствует ст. 16 Закона о защите прав потребителей и нарушает права истицы. Считает, что данным пунктом договора приобретение одной услуги - по строительству квартиры - обусловлено обязательным приобретением другой услуги – работ по содержанию квартиры. Фактически никаких затрат и работ по содержанию квартиры у ответчика не имеется, так как все полномочия по управлению и содержанию дома застройщик с августа 2012 года (момента ввода дома в эксплуатацию) передал управляющей компании, которая произвела начисления платы за содержание квартиры и доли общего имущества многоквартирного на имя Летфулловой Р.Г. Истица в январе 2013 года оплатила коммунальные услуги и содержание жилья за период с момента ввода дома в эксплуатацию. Размер установленной в договоре платы за содержание квартиры в 300 руб. не обоснован. Просила исковые требования удовлетворить.
 
    Представитель истца Ануров А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не признал исковые требования и пояснил, что установление ответственности в виде выплаты застройщику компенсации затрат на содержание квартиры для дольщика, уклоняющегося от принятия квартиры, не противоречит закону. Пункт 2.2.4 договора долевого участия в строительстве жилого комплекса от **.**.**** года направлен на побуждение дольщика к принятию квартиры, и обеспечивает права застройщика на компенсацию его затрат на содержание квартиры за период уклонения дольщика от принятия квартиры. Застройщик несет затраты на отопление и содержание квартиры дольщика. Летфуллова Р.Г. уклонялась от принятия квартиры, необоснованно ссылаясь на наличие недостатков объектов строительства, в связи с этим застройщик передал истцу квартиру на основании одностороннего акта приема-передачи. В настоящее время отношения по договору долевого участия в строительстве прекращены исполнением, права истца не нарушаются. Застройщик не намерен реализовывать свое право требовать от истца оплаты в сумме *** руб. в день за содержание квартиры.
 
    Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    Согласно ст. 4 данного закона по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
 
    Судом установлено, что ** *** **** года между сторонами был заключен договор №**-**/** долевого участия в строительстве жилого комплекса, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.***, дом ***, по условиям которого застройщик - ЗАО «Агентство недвижимости» обязался в предусмотренный договором срок (III квартал 2011 года) своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс с торгово-офисными помещениями и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.***, дом *** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса передать дольщику– Летфулловой Р.Г. соответствующий объект долевого строительства - однокомнатную квартиру №**,проектной общей площадью ориентировочно 48,47 кв.м., расположенную на * этаже в подъезде №* (2 пусковой комплекс) жилого комплекса.
 
             Согласно п.2.1.6 застройщик обязан передать дольщику квартиру по акту приема передачи не позднее 2 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса.
 
    Как установлено в судебном заседании, в августе 2012 года строительство 2 этапа жилого комплекса застройщиком ЗАО «Агентство недвижимости» было завершено, данная часть жилого комплекса введена в эксплуатацию.
 
    В сентябре 2012 года и повторно 23.11.2012 года застройщик сообщил истцу о готовности объекта долевого участия и предложил явиться для подписания акта приема-передачи квартиры.
 
    Летфуллова Р.Г. от подписания акта приема –передачи квартиры отказалась по мотивам наличия недостатков в жилом помещении.
 
    **.**.**** года Летфуллова Р.Г. обратилась в Димитровградский городской суд с иском к ЗАО «Агентство недвижимости» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в связи с нарушением застройщиком сроков исполнения обязательств по передаче объекта долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
 
    Решением Димитровградского городского суда от **.**.**** года по гражданскому делу № 2-***\**** года в удовлетворении иска Летфулловой Р.Г. отказано. Решение вступило в законную силу 1 марта 2013 года. Данным судебным решением установлено, что застройщик в соответствии с условиями договора, проектно-сметной документаций и требованиями ГОСТ установил в квартире истицы пластиковые оконные блоки и откосы из гипсокартона, квартира построена застройщиком в соответствии с проектом, условиями договора и проектно-сметной документаций.
 
    Письмом № *** от **.**.**** года застройщик ЗАО «Агентство недвижимости» направил подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи квартиры и потребовал от истца уплаты в десятидневный срок с момента получения письма платы за содержание квартиры из расчета *** руб.\ день за 75 дней, а всего ***** руб.
 
    Согласно акту приема-передачи от **.**.**** года, квартира № ** д. *** по ул.*** г.Димитровграда передана Летфулловой Р.Г.
 
    Разрешая требования истца о признании недействительным условия п.п.2.2.4 договора долевого участия в строительстве жилого комплекса, предусматривающего обязанность дольщика по оплате застройщику за содержание квартиры, суд исходит из следующего.
 
    Пунктом 2.2.4 договора долевого участия предусмотрено, что в случае уклонения дольщика от принятия квартиры или отказа от принятия квартиры в предусмотренный п.п.2.2.2 договора срок, застройщик по истечении 30 дней со дня окончания срока, указанного в п.п.2.2.2 настоящего договора, вправе составить односторонний Акт приема-передачи квартиры и дольщик обязуется уплатить застройщику в связи с необходимостью содержания квартиры застройщиком за свой счет *** рублей в день.
 
    Вышеуказанная сумма начисляется со дня окончания срока, указанного в п.п.2.2.2 договора до подписания акта приема-передачи квартиры дольщиком либо составления одностороннего акта приема-передачи квартиры застройщиком и может быть изменена в связи с повышением коммунальных платежей за содержание квартиры. При этом обязанности, предусмотренные п.2.2.3 договора признаются перешедшими к дольщику со дня составления одностороннего акта приема-передачи квартиры.
 
    Согласно п.2.2.2 договора №**-**/** долевого участия в строительстве жилого комплекса от 22.01.2011 года дольщик обязуется в течение 5 рабочих дней с момента получения письменного сообщения от застройщика осмотреть и принять квартиру по акту приема-передачи.
 
    Согласно п. 2.2.3 договора с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщик самостоятельно и за свой счет осуществляет ремонт, содержание и эксплуатацию квартиры, несет расходы по оплате коммунальных платежей и налогов в соответствии с правилами и нормами, установленными действующим законодательством, а также несет риск случайно гибели и повреждения квартиры и ответственность за причинение вреда третьим лицам.
 
    По мнению суда, условие договора долевого участия, указанное в пункте 2.2.4 договора в части взимания с истицы платы за содержание квартиры до момента передачи квартиры, является недействительным по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актам и Российской Федерации.
 
    В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области, защиты прав потребителей, признаются недействительными.
 
    Как следует из оспариваемого условия договора, предусмотренного вторым абзацем п.2.2.4 договора, в период до передачи объекта долевого участия строительства дольщику на истца возложена обязанность по оплате застройщику содержания построенной квартиры. Таким образом, указанным пунктом договора на дольщика возложена обязанность содержания имущества до момента возникновения обязанности по содержанию имущества.
 
    Согласно пункту 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения.
 
    В силу пункта 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
 
    - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
 
    - плату за коммунальные услуги.
 
    Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружение другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    Вместе с тем в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
 
    Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
 
    Из анализа вышеизложенного законодательства следует, что обязанность участника долевого строительства многоквартирного дома по содержанию объекта долевого участия переходит к нему с момента передачи объекта долевого участия вне зависимости от того обстоятельства, в какой период осуществлена передача объекта долевого участия. Законом момент возникновения обязанности дольщика по содержанию квартиры не связан с наличием или отсутствием факта уклонения дольщика от принятия объекта долевого участия.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условие договора долевого участия, содержащееся в пункте 2.2.4 не соответствует Закону о защите прав потребителей, ущемляет установленные законом права потребителя, так как возлагает на истца обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение.
 
    Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право требовать полного возмещения причиненных убытков лицом, право которого нарушено. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
 
    Согласно справке о начислениях по лицевому счету на квартиру, открытому на имя Летфуловой Р.Г., за декабрь 2012 года размер месячной платы за квартиру составляет ****, ** коп.
 
    Оспариваемым пунктом договора ежемесячная плата за содержание квартиры установлена в размере **** руб., что значительно превышает размер месячной платы за содержание и ремонт квартиры с учетом платы за общедомовые нужды, начисленной управляющей компанией ООО «Управление домами», в управление которой жилой комплекс был передан после ввода его в эксплуатацию.
 
    Суду не было представлено доказательств обоснования таких предполагаемых затрат застройщика на содержание квартиры, наличия расчета, сделанного до заключения с истцом договора долевого участия, а также подтверждения обоснованности данных затрат на момент рассмотрения дела судом. Таким образом, суд полагает, что размер платы, предусмотренной п.п.2.2.4 договора, установлен застройщиком произвольно.
 
    Более того, как усматривается из представленной истцом квитанции на оплату коммунальных услуг и содержания жилья от **.**.**** г., управляющей компанией истцу Летфулловой Р.Г. начислена плата за коммунальные услуги и содержание жилья, включая общедомовые нужды, за шесть месяцев, предшествующих начислению, то есть начиная с августа 2012 года.
 
    При таких обстоятельствах, суд полагает, что оспариваемое истцом условие договора не является способом возмещения возможных убытков застройщика, поскольку предусматривает обязанность дольщика оплачивать несуществующие расходы застройщика.
 
    Оценивая вышеизложенное, суд находит исковые требования Летфулловой Р.Г. о признании недействительным условия пункта 2.2.4 договора № от **-**\** долевого участия в строительстве жилого комплекса от 21 января 2011 года о взимании с дольщика платы за содержание квартиры до момента передачи объекта подлежащими удовлетворению.
 
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Летфулловой Р.Г. удовлетворить.
 
    Признать недействительным условия пункта 2.2.4 договора № от **-**\** долевого участия в строительстве жилого комплекса, заключенного ** *** **** года между Летфулловой Р.Г. и Закрытым акционерным обществом «Агентство недвижимости» в части возложения на дольщика обязанности по оплате застройщику за содержание квартиры *** рублей в день.
 
    Взыскать с Закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме *** рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме-18 марта 2013 года.
 
    Судья: подпись С.Н. Орлова
 
    Решение вступило в законную силу 20.04.2013.