Дата принятия: 15 февраля 2019г.
Номер документа: 2-2852/2018, 2-181/2019
БЕЖИЦКИЙ РАЙОННЫЙ СУД Г. БРЯНСКА
РЕШЕНИЕ
от 15 февраля 2019 года Дело N 2-181/2019
Бежицкий районный суд г. Брянска в составе:
председательствующего судьи - Горбарчука С.А.,
при секретаре - Емельяненко О.И.,
с участием истца Лосевой Г.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лосевой Галины Егоровны к Брянской городской администрации о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Лосева Г.Е. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли - продажи от 03.02.2006г. приобрела трехкомнатную квартиру, площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Указанная квартира была приобретена истцом с целью перевода её в нежилой фонд и реконструкции под магазин промышленных товаров.
Без получения соответствующего разрешения, истец произвела реконструкцию указанной квартиры под магазин промышленных товаров, на основании рабочего проекта разработанного ООО "Проект - Сервис" N.
Основанием для проектирования было Постановление администрации города Брянска от 18.05.2007г. N "О переводе помещений <адрес> жилом доме по <адрес> в нежилые помещения с целью реконструкции под магазин промышленных товаров", Заключение Главного Управления архитектуры и градостроительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N о возможности размещения магазина промышленных товаров в помещениях <адрес> и согласованный в установленном порядке Градостроительный план земельного участка.
Реконструкция квартиры производилась без изменения конструктивной схемы здания, вход сделан через оконный проем со стороны улицы Литейной, отделка помещения выполнена из отделочных материалов, отвечающих требованиям санитарных норм и противопожарной безопасности.
Присоединение к инженерным сетям магазина промышленных товаров было выполнено на основании Технических условий выданных ОАО "Брянские коммунальные системы", МУП "Брянский городской водоканал", ПУ "Брянскмежрайгаз".
В настоящее время осуществлен технический учет помещения магазина промышленных товаров в ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация".
Согласно техническому заключению ООО "Проект-Сервис" о возможности эксплуатации встроенного магазина промышленных товаров в жилом доме по <адрес>, выявлено: обследуемый встроенный магазин промышленных товаров в жилом доме по <адрес> находится в исправном состоянии. Выполненные строительные работы и конструкции улучшат объемно-планировочное решение помещения и не повлияют на несущую способность и устойчивость всего дома в целом под воздействием нормативных и расчетных нагрузок на перекрытии, а также не нарушат права и интересы владельцев квартир и нежилых помещений и не создаст угрозу их жизни или здоровью. Выполненные строительные работы и используемые материалы соответствуют нормам СНиП и требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм. Возможна эксплуатация встроенного магазина промышленных товаров в жилом доме по <адрес>.
В связи с самовольной реконструкцией истец обратилась с заявлением в Управление по строительству и развитию территории города Брянска, которое ответило отказом.
На основании изложенного, с учетом уточнений просит суд сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение (магазин промышленных товаров) площадью 55,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на нежилое помещение (магазин промышленных товаров), площадью 55,4 кв.м., по адресу: <адрес>, погасить в ЕГРН запись регистрации N о праве собственности на <адрес>.
В судебном заседании истец Лосева Г.Е. уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение (магазин детских промышленных товаров) и признать за ней право собственности.
Представитель ответчика Брянской городской администрации, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представители третьих лиц: Управления по строительству и развитию территории города Брянска, ФГБУ "ФКП Росреестра по Брянской области", Управления Росреестра по Брянской области, Жилищного кооператива "Бежица", третье лицо Курашова О.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. В заявлениях в адрес суда просили рассмотреть дело без их участия.
Суд с согласия истца и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Пунктами 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
Исходя из положений Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых статьей 25 Жилищного кодекса РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Из материалов дела усматривается, что Лосева Г.Е. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником трехкомнатной квартиры, площадью 56 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Указанная квартира была приобретена истцом с целью перевода её в нежилой фонд и реконструкции под магазин промышленных товаров.
В 2008 году истец без получения соответствующего разрешения произвела реконструкцию указанной квартиры под магазин промышленных товаров на основании рабочего проекта N, разработанного ООО "Проект - Сервис".
Основаниями для проектирования являлись:
Постановление администрации города Брянска от 18.05.2007г. N "О переводе помещений <адрес> жилом доме по <адрес> в нежилые помещения с целью реконструкции под магазин промышленных товаров";
заключение Главного Управления архитектуры и градостроительства города Брянска от ДД.ММ.ГГГГ N о возможности размещения магазина промышленных товаров в помещениях <адрес>;
градостроительный план земельного участка по указанному адресу, утвержденный Главой Брянской городской администрации и согласованный с и.о. заместителя Главы Брянской городской администрации по строительству и с начальником Главного управления развития территории города Брянска.
Реконструкция квартиры производилась без изменения конструктивной схемы здания, вход сделан через оконный проем со стороны <адрес>.
Присоединение к инженерным сетям магазина промышленных товаров было выполнено на основании Технических условий на электро-теплоснабжение, на присоединение к канализации и водопроводу, на подключение к городским газовым сетям низкого давления, выданных соответственно ОАО "Брянские коммунальные системы", МУП "Брянский городской водоканал", ПУ "Брянскмежрайгаз".
В настоящее время осуществлен технический учет помещения магазина промышленных товаров в ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация", что подтверждается техническим паспортом нежилого помещения N (бывшая <адрес>.
Согласно техническому заключению ООО "Проект-Сервис" о возможности эксплуатации встроенного магазина промышленных товаров в жилом доме по <адрес>, сделаны следующие выводы:
обследуемый встроенный магазин промышленных товаров в жилом доме по <адрес> находится в исправном состоянии;
выполненные строительные работы и конструкции улучшают объемно-планировочное решение помещения и не повлияют на несущую способность и устойчивость всего дома в целом под воздействием нормативных и расчетных нагрузок на перекрытии, а также не нарушают права и интересы владельцев квартир и нежилых помещений и не создают угрозу их жизни или здоровью;
выполненные строительные работы и используемые материалы соответствуют нормам СНиП и требованиям экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и других норм;
возможна эксплуатация встроенного магазина промышленных товаров в жилом доме по <адрес>.
Суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.
Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании установлено, что истец обращалась в Брянскую городскую администрацию о возможности сохранения самовольной реконструкции, но ей было отказано.
Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица Курашова О.А., являющаяся собственником <адрес> (расположена непосредственно над спорным магазином), представила суду заявление о том, что она не возражает против удовлетворения исковых требований Лосевой Г.Е. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ Курашова О.А. подтвердила указанное заявление и выразила согласие на сохранение спорного нежилого помещения в реконструированном виде.
Кроме того, согласно протоколу N общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проводимого в форме общего собрания в очной форме, от 15.11.2018г. собственники помещений в указанном МКД (100% голосов) приняли решение разрешить собственнику <адрес> использовать общее имущество дома и земельный участок под организацию входной группы к магазину "Кроха", а также для благоустройства прилегающей к нему территории.
Истцом суду были представлены подписи всех собственников всех помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, выразивших согласие на использование истцом общего имущества дома и земельного участка. Судом сверены предоставленные сведения со сведениями о собственниках, содержащихся в ЕГРН и БТИ, несоответствий судом не установлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что несмотря на несоблюдение истцом установленного законом порядка оформления реконструкции, указанные работы были выполнены с учетом требований строительных, пожарных и санитарных норм, переустройство и перепланировка жилого помещения не нарушают прав и законных интересов собственников других помещений не создает угрозу их жизни и (или) здоровью.
Принимая во внимание, что материалами дела подтверждается наличие самостоятельного доступа к спорному помещению, расположенному на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, все собственники помещений многоквартирного жилого дома выразили согласие на использование истцом общего имущества дома и земельного участка, реконструированное помещение соответствует установленным требованиям, сохранение помещения в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что исковые требования Лосевой Г.Е. обоснованы, а потому подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно ст. 14 указанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Исходя из указанных норм права, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в силу закона возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение N (магазин промышленных товаров) общей площадью 55,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, согласно техническому паспорту, выполненному ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация" Межрайонное отделение по г. Брянску N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Погасить Едином государственном реестре недвижимости запись в отношении объекта недвижимого имущества - 3-комнатной квартиры, общей площадью 56 кв.м., кадастровый N, расположенной по адресу: <адрес>.
Признать за Лосевой Галиной Егоровной право собственности на нежилое помещение (магазин промышленных товаров) N, площадью 55,4 кв.м., по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации вновь признанного права собственности Лосевой Галины Егоровны на указанное нежилое помещение (магазин промышленных товаров).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья С.А. Горбарчук
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2019 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
