Решение от 25 февраля 2014 года №2-28/2014

    Егорлыкский районный суд КОПИЯ
 
    Дело№2-28/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    25 февраля 2014 г. ст. Егорлыкская Ростовская область
 
    Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
 
    Председательствующего судьи Поповой О.М.
 
    при секретаре Трегубовой И.В.
 
    С участием:
 
    Истца Овчарова В.В.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Овчарова В.В. к Михалёвой С.П. о признании действительным и заключенным договор купли-продажи от 10.09.2005 г., признании права собственности, о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области,
 
Установил:
 
    Овчаров В.В. обратился в суд с иском к Администрации Егорлыкского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области о признании права собственности. В обоснование иска он указывал на то, что 15.09.2002 года приобрел у гр. Д.Л.К. жилой дом со строениями и сооружениями и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выплатой денежных средств за домовладение в сумме 55000 (пятьдесят пять тысяч) рублей. Деньги уплачены в полном объеме и получены Д.Л.К., о чем свидетельствует расписка Д.Л.К. от 15.09.2002 г. Он на правах собственника зарегистрирован и проживает в данном домовладении с 2002 года, оплачивает налоги и коммунальные платежи. Однако, зарегистрировать договор, право собственности и переход права в учреждении юстиции он не смог, поскольку у Д.Л.К. не были надлежащим образом оформлены документы. В связи с чем, по обоюдной договоренности Д.Л.К. была выдана доверенность на его мать О.Л.А. от 16.08.2002 г. (до подписания договора) удостоверенная специалистом сельской администрации, а в последствии от 26.08.2005 г., удостоверенная, нотариусом для оформления договора. Поэтому О.Л.А. были оформлены все необходимые документы для регистрации договора купли продажи, однако где-то в 2006 году (точная дата и место смерти не известны), Д.Л.К. умерла, в связи с чем он являясь добросовестным прио6ретателем имущества не может оформить на него свои права. Учитывая, что он не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на приобретенное им имущество, а администрация Егорлыкского сельского поселения в силу Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вправе признать на него право как на бесхозяйное имущество, поскольку право собственности за Д.Л.К. не зарегистрировано в Учреждении юстиции. На этом основании истец Овчаров В.В. просил суд: 1. Признать за ним право собственности на жилой дом Литер А, а, а1, а2 общей площадью 42,1 кв.м., в том числе жилой 33,0 кв.м., гараж литер, Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г, сарай литер Д, сарай литер Е, сарай литер Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухня литер М, уборная литер Н и ограждения: забор № 1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенные по адресу: <адрес>; 2. Признать за ним право собственности па земельный участок, площадью 3088 кв.м., кадастровый номер 61:10:010101:0062, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.
 
    Определением от 27.01.2014 г. произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации Егорлыкского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области на Михалёву С.П. (л.д. 44).
 
    В последствии истец Овчаров В.В. уточнил исковые требования и просил суд: 1. Признать действительным и заключенным договор купли-продажи земельного участка площадью 3088 кв.м. и жилого дома литер А, а, аl, а2, общей площадью 42,1 кв.м., а также сооружений: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г., сарай литер Д, сарай литер Е., сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухня литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенных по адресу <адрес> (ранее <адрес>) <адрес>, совершенного 10.09.2005 г. между представителем продавца Д.Л.К. - О.Л.А. и Овчарова В.В.. 2. Признать право собственности Овчарова В.В. на земельный участок площадью 3088 кв.м. и жилого дома литер А, а, аl, а2, общей площадью 42,1 кв.м., а также сооружений: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г, сарай литер Д, сарай литер Е., сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухню литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенных по адресу <адрес> (ранее <адрес>) <адрес>. 3. Зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости совершенный 10.09.2005 г. между представителем продавца Д.Л.К. - О.Л.А. и Овчарова В.В.., и переход права собственности к Овчарова В.В. на земельный участок площадью 3088 кв.м. и жилого дома литер А, а, аl, а2, общей площадью 42,1 кв.м., а также сооружений: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г, сарай литер Д, сарай литер Е, сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухня литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенных по адресу <адрес> (ранее <адрес>) <адрес>.
 
        Истец Овчаров В.В. в судебном заседании поддержал исковые требования. Суду пояснил, что в 2002г. он узнал, что Д.Л.К. продает свой дом в <адрес> за 55 000 руб. Поэтому дал ей задаток в сумме 25000 руб. 14.09.2002г. у него была свадьба, на следующий день они с супругой пришли к Д.Л.К. и отдали остальную сумму 30 000 руб., то есть расчет с Д.Л.К. был осуществлен полностью. При этом продавец Д.Л.К. в присутствии свидетелей и специалиста администрации сельского поселения написала расписку о получении денег в сумме 55000 руб. Так как продавец Д.Л.К. не имела техпаспорта на дом, который требовался для оформления договора купли-продажи, поэтому выдала его матери О.Л.А. доверенность на оформление всех документов и составление и подписание договора купли-продажи. После этого Д.Л.К. уехала в <адрес> к дочке. Оформлением документов стала заниматься мама О.Л.А. Из-за финансовых трудностей сразу не смогли сразу оформить техпаспорт, при этом истек срок действия доверенности, выданной Д.Л.К. Продавец Д.Л.К. выдает новую доверенность О.Л.А. 10.09.2005г. между ним и О.Л.А. был подписан договор купли-продажи жилого дома с сооружениями и земельного участка. В данном договоре была указана сумма 55 000 руб., которую уже получила продавец Д.Л.К. Когда собирались с О.Л.А. регистрировать этот договор в УФРС выяснилось, что продавец Д.Л.К. умерла, поэтому доверенность перестала действовать. С момента получения денег он проживает в спорном доме, делает ремонт, ухаживает за ним, оплачивает коммунальные платежи. Считает, что договор был заключен в надлежащей форме исполнен сторонами. При жизни Д.Л.К. к нему требований не предъявляла. Ответчик Михалева С.П. является родной дочерью Д.Л.К., она приняла наследство, открывшееся после смерти матери. Поскольку по данным БТИ собственником спорного жилого дома и сооружений значится Д.Л.К., то соответственно ее наследник может оспаривать его права, возникшие из договора купли-продажи. Просил суд иск удовлетворить.
 
        Ответчик Михалева С.П. в судебное заседание не явилась. Судом неоднократно направлялась ей корреспонденция, за которой она не являлась в отделение связи, возвращались конверты с отметкой почты « истек срок хранения». Суд, исходя из указанных обстоятельств, и учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение правил, закрепленных в ст. 35, 118, ст. 167 ГПК РФ, находит, что неоднократное отложение судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание ответчика, при принятии судом установленных законом мер для надлежащего извещения ответчика о слушании дела, не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, т.к. способствовало бы затягиванию судебного процесса и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Михалевой С.П., поскольку последняя злоупотребляет предоставленными ей процессуальными правами.
 
    Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области своего представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени его проведения были уведомлены надлежащим образом. Обратилось с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Дело рассмотрено без представителя третьего лица в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
 
    Выслушав истца, допросив свидетелей, изучив письменные доказательства, оценив все в совокупности суд приходит к следующим выводам:
 
    Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 сентября 2005 г. между О.Л.А., действующей по доверенности от Д.Л.К., и Овчаровым В.В. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома со строениями и сооружениями.
 
    Согласно данного договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 3100 кв.м. и жилой дом площадью 42,7 кв.м. со строениями и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес>.
 
    В данном договоре указано, что стоимость данного имущества определена 55 000 руб., которые покупатель передал продавцу.
 
    Исходя из справки Администрации Егорлыкского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области №969 от 14.10.2013 г. изменена нумерация дома по <адрес>, на <адрес>, в связи с уточнением адресного хозяйства (л.д. 4).
 
    Согласно кадастрового плана земельного участка от 29.07.2006 г., расположенного по адресу: <адрес>, площадь данного земельного участка составляет 3088 кв.м. (л.д. 9-10).
 
    Как следует из технического паспорта ГУПТИ РО Егорлыкский филиал от 31.03.2008 г. общая площадь жилого дома по адресу: <адрес> составляет 42,1 кв.м., жилая площадь - 33,0 кв.м. (л.д. 14).
 
    Так же согласно технической документации на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> при жилом доме имеются следующие строения: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г., сарай литер Д, сарай литер Е., сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухня литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8 (л.д. 11-14).
 
    В последующем договор купли-продажи земельного участка, жилого дома и строений от 10.09.2005 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Судом установлено, что продавцом и покупателем полностью были исполнены условия данного договора, так как продавец Д.Л.К. получила от Овчарова В.В. денежные средства за проданное домовладение, что подтверждается распиской (л.д.5), а покупатель Овчаров В.В. получил домовладение и вселился в него (л.д.3).
 
    Допрошенный судом свидетель К.С.С. показал, что 14.09.2002г. он присутствовал на свадьбе своего двоюродного брата Овчарова В.В, на следующий день они вместе пошли к Д.Л.К. В присутствии ее дочери и специалиста администрации сельсовета Овчаров В.В. передал Д.Л.К. последнюю часть денег за дом, который она продавала. Была написана расписка о получении денег, продавец и свидетели поставили свои подписи. Д.Л.К. после этого уехала, а Овчаров В.В. с женой стал проживать в доме по <адрес>. С того времени к нему никто претензий в связи с покупкой этого дома не предъявлял.
 
    Свидетель О.В.И. показал, что является отцом истца. Сын купил дом по адресу <адрес>( сейчас <адрес>) у Д.Л.К. Он купил этот дом за 55 тыс. рублей. 15.09.2002г. дочь Д.Л.К. написала расписку о получении денег, а сама Д.Л.К. в ней расписалась. У продавца не было техпаспорта на дом, поэтому она выдала доверенность для оформления всех документов на дом и для заключения договора О.Л.А. Пока оформляли необходимые документы на дом, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи в учреждении юстиции Д.Л.К. умерла. Никто с момента вселения сына в этот дом к нему не предъявлял претензий.
 
    Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Д.Л.К. умерла, что подтверждается записью акта о смерти №1311 и свидетельством о смерти (л.д. 28, 38). На момент смерти она проживала по адресу: <адрес> (л.д. 38).
 
    Из наследственного дела заведенного нотариусом нотариальной палаты Ростовской области имя умершей ДД.ММ.ГГГГ Д.Л.К., следует, что с заявлением на оформление своих наследственных прав обратилась дочь Д.Л.К. – Михалёва С.П. (л.д. 26-35).
 
    В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
 
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).
 
    В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Из материалов дела следует и установлено судом, что между представителем Д.Л.К. – О.Л.А. и Овчаровым В.В. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи от 10 сентября 2005 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Овчаровым В.В. продавцу Д.Л.К. в полном объеме, при этом последняя передала, а Овчаров В.В. принял указанную недвижимость, зарегистрировался в жилом доме, проживает и оплачивает коммунальные платежи. Претензий друг к другу стороны не имели.
 
    Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть продавца Д.Л.К.
 
    Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
 
    В соответствии со статьей 1112 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
 
    Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 ГК Российской Федерации).
 
    В силу ч.1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
 
    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
 
    Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
 
    Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
 
    Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.
 
    Следовательно, после смерти Д.Л.К., выразившую свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершую до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи спорного дома и земельного участка перешли к её дочери – Михалёвой С.П.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и п.1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Таким образом, договор купли –продажи земельного участка, жилого дома и строений подлежал государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
 
    Поскольку судом установлено, что единственным препятствием для регистрации договора купли-продажи от 10.09.2005 г. и перехода права собственности к покупателю Овчарову В.В. является смерть продавца Д.Л.К., то суд признает требования истца законными и обоснованными, поэтому удовлетворяет исковые требование в полном объеме.
 
    Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Признать действительным и заключенным договор купли-продажи земельного участка площадью 3088 кв.м. и жилого дома литер А, а, аl, а2, общей площадью 42,1 кв.м., а также сооружений: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г., сарай литер Д, сарай литер Е., сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухня литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенных по адресу <адрес> (ранее <адрес>) <адрес>, совершенного 10.09.2005 г. между представителем продавца Д.Л.К. - О.Л.А. и Овчарова В.В..
 
    Признать право собственности Овчарова В.В. на земельный участок площадью 3088 кв.м. и жилого дома литер А, а, аl, а2, общей площадью 42,1 кв.м., а также сооружений: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г, сарай литер Д, сарай литер Е., сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухню литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенных по адресу <адрес> (ранее <адрес>) <адрес>.
 
    Зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости совершенный 10.09.2005 г. между представителем продавца Д.Л.К. - О.Л.А. и Овчарова В.В.., и переход права собственности к Овчарова В.В. на земельный участок площадью 3088 кв.м. и жилого дома литер А, а, аl, а2, общей площадью 42,1 кв.м., а также сооружений: гараж литер Б, сарай литер В, подвал литер п/В, душ литер Г, сарай литер Д, сарай литер Е, сарай Ж, сарай литер И, сарай литер К, навес литер Л, кухня литер М, уборная литер Н и ограждения: забор №1, ворота №2, калитка №3, ворота №4, забор №5, калитка №6, забор №7, калитка №8, расположенных по адресу <адрес> (ранее <адрес>) <адрес>.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
 
        Мотивированное решение изготовлено 2.03.2014 г.
 
    Судья: ПОДПИСЬ