Решение от 21 августа 2014 года №2-2739/2014

    Дело № 2-2739/2014
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    21 августа 2014 года
 
    Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего судьи            С.Ю.Фомина
 
    при секретаре                        Н.М. Шарифуллиной,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Златоусте гражданское дело по иску С. к И ., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей И.Д. и И.Э., о взыскании задатка в двойном размере и убытков,
 
у с т а н о в и л:
 
    С. обратился в суд с исковым заявлением к И. Г.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних И. Д.И. и И. Э.И., в котором просил взыскать с ответчицы в свою пользу сумму задатка, уплаченную по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ г., в двойном размере, т.е. в размере <данные изъяты> руб., а также убытки в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы.
 
    В обоснование заявленных требований сослался на то, что в ДД.ММ.ГГГГ г. он с супругой решил приобрести в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, собственником и продавцом которого выступала И. Г.И. С целью осуществления намерения о приобретении указанного жилого дома между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме было заключено соглашение о задатке, предметом которого являлось намерение сторон совершить в будущем сделку купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб., в том числе за земельный участок <данные изъяты> руб. и за жилой дом <данные изъяты> руб. В обязанности истца как покупателя входило внесение денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., а также оплата всех расходов в соответствии с разделом 5 соглашения. Срок исполнения соглашения указан в п. 6.1, в соответствии с которым соглашение вступило в силу с момента его подписания и действует до момента подписания сторонами договора купли-продажи, который должен быть заключен в установленной законом форме, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени договор купли-продажи не заключен, никаких дальнейших действий со стороны продавца И., направленных на заключение договора, не последовало. До ДД.ММ.ГГГГ она не являлась в регистрационную палату. В связи с изложенным полагает возможным взыскать с ответчицы сумму задатка в двойном размере, а также понесенные убытки в размере <данные изъяты> руб. Кроме того, для восстановления своих нарушенных прав истец был вынужден понести расходы по оплате юридической помощи в размере <данные изъяты> руб. и по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб.
 
    Истец С. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 15).
 
    Представитель истца адвокат <данные изъяты> действующая на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16), в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме.
 
    Ответчик И. Г.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних И. Э.И. и И. Д.И., и ее представитель <данные изъяты> допущенная к участию в деле определением суда, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражали. Суду пояснили, что никаких препятствий к заключению сделки со стороны продавца не чинилось, наоборот были подготовлены необходимые документы для сделки, однако именно истец отказался от заключения сделки. На несколько дней срока установленного соглашением о задатке был изготовлен кадастровый паспорт, однако данный документ для сделки не был нужен, а был необходим именно истцу для получения кредита в Сбербанке России.
 
    Заслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как установлено в ходе рассмотрения дела, матерью несовершеннолетних И.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и И.Э., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является И . (копии свидетельств о рождении – л.д. 18-19).
 
    И ., И.Д. и И.Э. являются собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по 1/3 доли в праве собственности каждый. Право собственности указанных лиц зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за № (на жилой дом) и № (на земельный участок) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – л.д. 8, 9).
 
    ДД.ММ.ГГГГ между С. и И. Г.И., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей И. Д.И. и И. Э.И., заключено соглашение о задатке (л.д. 7), по условиям которого стороны намереваются совершить в будущем сделку купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб., в том числе <данные изъяты> руб. за земельный участок и <данные изъяты> руб. за жилой дом. Внесенный задаток является частью полной стоимости указанного объекта и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на него в пользу покупателя.
 
    В обязательство по покупке объекта, являющегося предметом настоящего соглашения, покупатель вносит продавцам задаток в размере <данные изъяты> руб., в том числе за земельный участок <данные изъяты> руб., за жилой дом <данные изъяты> руб., на момент подписания данного соглашения (п. 2.1).
 
    Положениями раздела 4 соглашения предусмотрена ответственность сторон, в соответствии с которыми в случае невыполнения продавцом обязательств по настоящему соглашению обязуется вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере на основании ст.381 ГК РФ, а также возместить расходы, связанные с подготовкой документов (п. 4.2). В свою очередь в случае отказа покупателя от приобретения объекта на условиях предусмотренных настоящим соглашением он теряет право требования уплаченного продавцами задатка.(п.4.3)
 
    При этом стороны указали в п.6.1 настоящего соглашения, что обязуются заключить договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ
 
    Как следует из пояснений представителя истца и ответчика в судебном заседании денежные средства в размере <данные изъяты> руб., указанном в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ г., были переданы истцом ответчику.
 
    Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено новое соглашение о задатке (оригинал – л.д.20), в котором в п.1.1 была изменена цена продаваемых объектов недвижимости и согласована сторонами в размере <данные изъяты> руб. Также был изменен п.2.1 соглашения, согласно которому в новой редакции покупатель вносит продавцам задаток в размере <данные изъяты> руб. В части ответственности сторон и срока заключения договора купли-продажи соглашение не изменялось.
 
    Однако, из пояснений сторон судом установлено, что дополнительно к ранее внесенным <данные изъяты> руб. денежные средства истцом ответчику в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ не передавались.
 
    Как следует из иска и не оспаривается стороной ответчика, в установленный в соглашении срок договор купли-продажи указанного недвижимого имущества не был заключен.
 
    В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
 
    Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
 
    Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
 
    На основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
 
    Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.С учетом изложенного, суд расценивает заключенное между сторонами соглашение и переданную С. И. сумму как задаток, т.е. способ исполнения принятых на себя сторонами обязательств, предусмотренный ст.329, 381 ГК РФ.
 
    Статьей 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
 
    Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).
 
    Таким образом, юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленного спора, является установление стороны, ответственной за неисполнение обязательств по соглашению о задатке.
 
    В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Таким образом, в силу указанных положений закона на истце и ответчике лежало бремя доказывания отсутствия своей вины в нарушении обязательства, предусмотренного соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ г.
 
    Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что истец был намерен приобрести дом по <адрес>, который нашел по объявлению. Стоимость дома и земельного участка была определена в <данные изъяты> руб. Изначально истец намеревался приобрести дом в ипотеку, в связи с чем, необходимо было предоставить документы на дом и земельный участок в банк. Поскольку продажей дома ответчиков занималось агентство недвижимости, то риэлтор после показа дома И. в устной форме предложила свою помощь в сборе документов за вознаграждение в <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было подписано соглашение о задатке, в этот же день он передал И. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в качестве задатка. ДД.ММ.ГГГГ со слов риэлтора ему стало известно, что необходимо изменить размер задатка в сторону увеличения до 15% от стоимости дома. Соглашение о задатке в размере <данные изъяты> руб. было подписано ДД.ММ.ГГГГ, однако, деньги по нему не были переданы, поскольку истцу не был предоставлен оригинал соглашения. Впоследствии С. обратился в банк, где ему сказали, что в документах, которые риэлтор готовил для получения ипотеки, отсутствует межевой план участка. В ходе телефонного разговора с ответчицей он узнал, что цена на дом выросла, что его не устроило. До ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчицы не было предпринято никаких действий для заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации. По мнению истца, вина ответчика в неисполнении обязательства заключается в том, что И. не исполнен п. 3.3 соглашения о задатке, а именно, не произведено отторжение объекта в Златоустовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Вместе с тем, самим С. также не принималось мер к заключению договора купли-продажи спорного дома и земельного участка. В настоящее время заинтересованность в приобретении указанной недвижимости у него отсутствует.
 
    Как пояснила в судебном заседании ответчица И. Г.И., в ДД.ММ.ГГГГ г. она решила продать принадлежащий ей и ее детям дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Через агентство недвижимости был найден покупатель – С., в связи с чем объявление о продаже было снято. Оформление документов для истца занимался риэлтор, найденный С.. Сделка не состоялась, поскольку для получения ипотеки не был представлен межевой план участка, который должен был предоставлять покупатель и потому, что истец отказался ее заключать после оформления данного документа. Через несколько дней после заключения соглашения о задатке было составлено другое соглашение о задатке в размере <данные изъяты>. Со слов риэлтора это было сделано для того, чтобы С. получить кредит в большем размере. Фактически деньги в размере <данные изъяты> не передавались, соглашение сторонами не исполнялось. До ДД.ММ.ГГГГ ответчица ждала информации от покупателей, однако, те позвонили только ДД.ММ.ГГГГ и отказались от покупки дома.
 
    Из представленных суду документов следует, что ответчиком И. были совершены последовательные действия, направленные на заключение со С. договора купли-продажи спорных объектов недвижимости: проведена техническая инвентаризация жилого дома (л.д. 23, 24), изготовлен кадастровый паспорт дома (л.д. 57), подготовлен отчет о рыночной стоимости жилого помещения (л.д. 21, 27-48), подготовлена кадастровая выписка на земельный участок (л.д.53-56). В отделе опеки и попечительства УСЗН ЗГО получено разрешение на отчуждение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 25). Кроме того, как пояснила в судебном заседании ответчица, она не возражает продать дом в настоящее время, однако, сторона истца отказывается от заключения сделки, мотивируя отсутствием заинтересованности в покупке спорного дома.
 
    Вместе с тем, из пояснений представителя истца в судебном заседании и показаний супруги истца – <данные изъяты> допрошенной в качестве свидетеля, следует, что в настоящее время у истца отсутствует желание покупать спорный дом из-за поведения риэлтора ответчиков и нарушения ими условий соглашения о задатке, а также повышения цены дома. Каких-либо действий, кроме обращения в Сбербанк России по вопросу предоставления ипотеки, направленных на заключение договора купли-продажи истцом после заключения соглашения о задатке не совершалось.
 
    Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что стороной истца не представлено объективных доказательств, свидетельствующих об отсутствии вины С. в не заключении договора в установленный в соглашении срок.
 
    Доводы стороны истца о том, что ответчиками в одностороннем порядке была повышена цена продаваемой недвижимости, что не устроило С., суд не может признать в качестве уважительной причины отказа от совершения сделки.
 
    Пунктом 1.3 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7) установлено, что стоимость объекта, указанная в п. 1.1 соглашения, не может быть изменена в период действия данного соглашения в одностороннем порядке и подлежит изменению только по взаимному соглашению сторон в письменной форме.
 
    Таким образом, соглашением сторон предусмотрена возможность изменения стоимости продаваемого объекта недвижимости при достижении письменного соглашения.
 
    Пунктом 1.1. соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20) установлено, что стоимость отчуждаемых дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>., из которых земельный участок – по цене <данные изъяты>., дом – по цене <данные изъяты>
 
    Указанное соглашение подписано С. и И., что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.
 
    Доводы стороны истца о том, что С. подписал соглашение от 07 мая, не обратив внимание на стоимость участка, суд полагает несостоятельными, поскольку истец обладает достаточным уровнем образования (имеет неоконченное высшее юридическое образование), и в силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что до ДД.ММ.ГГГГ, определенного в соглашении как момент заключения договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению об изменении цены дома и земельного участка, и это не повлияло на намерения истца заключить договор в установленный в соглашении срок.
 
    Доводы истца о том, что сделка не была совершена по вине ответчика, не предоставившего в банк документы по межеванию, отклоняются судом, поскольку никакими объективными доказательствами обязанность ответчика предоставлять указанный документ не подтверждена.
 
    Также суд отклоняет доводы истца о том, что необходимые для оформления ипотеки документы не были подготовлены ответчиком в срок, поскольку из представленных ответчиком документов (распоряжение УСЗН ЗГО, отчет об оценке, кадастровый паспорт) следует, что они изготовлены в период ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до наступления срока заключения договора купли-продажи. Кроме того, и необходимая для получения кредита в банке кадастровая выписка на земельный участок была изготовлена ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. всего на 6 дней позднее установленного в соглашении о задатке срока. При этом, как следует из пояснений сторон, данный документ для совершения сделки за наличный расчет не требовался.
 
    Судом учитывается и то обстоятельство, что заключение договора купли-продажи недвижимости возможно только при условии совершения обеими сторонами сделки соответствующих активных действий.
 
    Однако, стороной истца не оспаривается тот факт, что никаких действий по организации заключения договора в регистрационной службе С. не предпринимались, требования и уведомления о необходимости явки для заключения договора ответчику не направлялись, иск был подан в суд ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. через две с половиной недели после истечения установленного соглашением сторон срока заключения договора купли-продажи. При этом возможность заключения договора на момент рассмотрения дела не утрачена, и ответчик не возражает заключить договор с истцом на условиях указанных в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ
 
    Суд также учитывает, что ответчиком И. представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ею предприняты последовательные действия, свидетельствующие о намерении заключить договор купли-продажи дома.
 
    Таким образом, суд полагает, что стороной истца не представлено объективных доказательств того, что в не заключении договора отсутствует вина С., и считает, что именно действия истца свидетельствуют о нежелании заключить договор купли-продажи с ответчиком.
 
    При таких обстоятельствах, суд не усматривает вины И. в не заключении договора купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для применения к И. мер ответственности, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ.
 
    Вместе с тем, п.4.3 соглашения сторон предусмотрена мера ответственности покупателя в случае отказа от заключения договора в виде утраты права требования уплаченного задатка.
 
    С учетом изложенного, суд полагает, что исковые требования С. удовлетворению не подлежат.
 
    В силу ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске понесенные по делу судебные расходы удовлетворению не подлежат.
 
    Руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л:
 
    Отказать С. в удовлетворении исковых требований к И ., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей И.Д. и И.Э., о взыскании задатка в двойном размере и убытков.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Златоустовский городской суд.
 
    Председательствующий                    С.Ю. Фомин
 
    Решение не вступило в законную силу