Решение от 05 февраля 2014 года №2-27/2014

    Дело № 2-27/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    05 февраля 2014 г.                             г. Медвежьегорск
 
                                            Республика Карелия
 
    Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в составе:
 
    председательствующего судьи                        Щепалова С.В.,
 
    при секретаре                                Дорофеевой Н.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Головач М.В. к Смирнову А.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств,
 
установил:
 
    Иск мотивирован тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец приобрела у ответчика квартиру по адресу: <адрес>. Истец уплатила за квартиру <данные изъяты> руб. за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных КПК «Медвежьегорский». Переход права собственности на имя истца зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ввел истца в заблуждение, сообщая о наличии проведенного в квартиру водопровода, т.к. оказалось, что водопровод проведен незаконно, и поступление воды в квартиру прекращено. Также ответчик до ДД.ММ.ГГГГ продолжал проживать в квартире. После освобождения квартиры оказалось, что ответчик снял межкомнатные двери, оторвал плинтусы от пола, оборвал обои. В квартире отсутствует раковина, сильно помята входная дверь, в двери поврежден замок. Ответчик путем введения истца в заблуждение значительно завысил цену, продавая квартиру как полублагоустроенную, с водопроводом, мебелью и косметическим ремонтом. Истец планировала проживать в квартире с двумя несовершеннолетними детьми. Но т.к. ответчик привел квартиру в непригодное для проживания состояние, истец с семьей проживает у родителей в однокомнатной квартире. Истец, ссылаясь на пункты 1,2 ст. 469, п.2 ст. 475 ГК РФ, просит суд в связи с существенным нарушением продавцом требований к качеству товара расторгнуть договор и взыскать с ответчика уплаченную сумму.
 
    Далее истец изменила предмет иска: просит признать названный договор купли-продажи квартиры недействительным в соответствии со ст. 178 ГК РФ, в связи с заключением сделки под влиянием заблуждения относительно состояния квартиры. Также просит применить последствия недействительности сделки: признать право собственности на квартиру за ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную сумму <данные изъяты> руб.
 
    В судебном заседании истец и ее представитель Павлова А.В. поддержали исковые требования в их окончательном виде. Пояснили, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета купли-продажи. Квартира продавалась как полублагоустроенная, с водопроводом. Фактически оказалось, что это не так. Установленная в квартире печь сооружена с нарушениями и непригодна к эксплуатации. Была договоренность о продаже квартиры вместе с мебелью, но ответчик увез мебель с собой. После совершения сделки истец по просьбе ответчика разрешила ему пожить в квартире, пока он не найдет себе другое жилье. Ответчик освободил квартиру в ДД.ММ.ГГГГ Но к этому времени привел квартиру в негодность: снял межкомнатные двери, раковину, увез мебель, оторвал плинтусы, ламинат, оборвал обои, помял входную дверь. Цена квартиры существенно завышена. Оказалось также, что в квартире произведена незаконная перепланировка. Истец перед заключением договора осматривала квартиру – водоснабжение в квартире было, квартира находилась в хорошем состоянии, стояла мебель. Сейчас в квартире холодно, квартира непригодна к эксплуатации.
 
    Ответчик и его представитель Тузова Ю.Л. возражали против иска. Пояснили, что условием договора не являлась продажа благоустроенной квартиры. Квартира неблагоустроенная, водоснабжение осуществляется через водоразборную колонку, о чем истец была поставлена в известность, и имела возможность убедиться. Первоначально истцу заявлялась цена <данные изъяты> руб., за эту сумму ответчик мог бы продать квартиру с мебелью. Поскольку истца устроила лишь цена <данные изъяты> руб., квартира продана без мебели. Квартиру ответчик освободил ДД.ММ.ГГГГ передал ключи истцу. В процессе оформления договора и непосредственно после этого претензий истец не предъявляла, за приостановлением государственной регистрации не обращалась. Наличие водопровода, передача квартиры с мебелью условиями договора не охватывались. Договор составляла сама истец. Квартира передана в том же состоянии, что и при оформлении договора. Печь исправна, ее периодически топили, квартира также отапливается электроконвекторами. Истец, в свою очередь, нарушала сроки внесения платежей, поныне не рассчиталась за квартиру, остаток долга составляет примерно <данные изъяты> руб., который ответчик планирует взыскать. Мотивом иска являются, возможно, материальные затруднения истца.
 
    Представитель третьего лица – Кредитного потребительского кооператива «Медвежьегорский» Бондарь С.Н. высказала согласие с иском.
 
    Представитель третьего лица – Управления Пенсионного фонда РФ в Медвежьегорском районе Синодалова И.А. возражала против иска. Пояснила, что квартира приобретена истцом за счет целевых средств материнского (семейного) капитала для проживания истца и ее несовершеннолетних детей. Данные средства не допускается использовать для приобретения мебели. Квартира находится в надлежащем состоянии, пригодна для проживания. Обстоятельства, заявленные истцом, не подтверждены достаточными доказательствами.
 
    Представитель органа опеки и попечительства Перхина С.В. полагала иск необоснованным. Пояснила, что квартира, хотя имеет небольшую площадь, но пригодна для проживания несовершеннолетних. В квартире требуется лишь небольшой косметический ремонт. Удовлетворение иска приведет к лишению несовершеннолетних единственного имеющегося у них жилого помещения, приобретенного за счет материнского (семейного) капитала.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в т.ч. квартиру. Согласно пунктам 1 и 2 ст. 556, ч.2 ст. 558 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации.
 
    Согласно ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
 
    По смыслу приведенных норм, договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным, в т.ч. если суду представлены доказательства, что волеизъявление покупателя было направлено на приобретение имущества, обладающего существенно иными качествами, нежели качества, которыми обладал предмет договора, и покупатель при заключении договора заблуждался, полагая о наличии у предмета договора таких качеств. Заблуждение относительно обстоятельств, побудивших сторону заключить договор, в т.ч. желание минимизировать затраты на приобретение недвижимости, не может рассматриваться как основание недействительности сделки по ст. 178 ГК РФ.
 
    Объяснениями лиц, участвующих в деле, материалами дела подтверждается, не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым А.С. как продавцом и Головач М.В. как покупателем заключен договор купли-продажи. В соответствии с договором продавец обязался продать, а покупатель – принять в собственность однокомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Покупная цена квартиры составила <данные изъяты> руб. Cумма подлежала оплате в следующем порядке: <данные изъяты> руб. оплачивались покупателем за счет собственных средств в течение 30 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности. Оставшаяся часть вносилась за счет заемных средств КПК «Медвежьегорский» (далее: КПК): <данные изъяты> руб. передавались продавцу в день подписания договора, <данные изъяты> руб. – в течение 3 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Истцом в связи с этим был заключен с КПК договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истцу предоставлен заем в сумме <данные изъяты> руб. для приобретения указанной квартиры. Истец является матерью двоих несовершеннолетних детей – Головач Д.В. 2008 г. рождения и Головач М.И. 2013 г. рождения. По заявлению истца о распоряжении средствами материнского капитала Управление Пенсионного фонда РФ в Медвежьегорском районе на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ направило средства в сумме <данные изъяты> руб. на погашение задолженности истца перед КПК по вышеуказанному договору займа. Истец приняла обязательство оформить квартиру в общую собственность себя и своих детей. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра России по РК ДД.ММ.ГГГГ за № №, истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии №. Полная оплата стоимости квартиры истцом к настоящему времени не произведена. Обязательство по оформлению квартиры в общую долевую собственность не исполнено.
 
    В то же время суду не представлено доказательств, в достаточной степени подтверждающих волеизъявление истца при заключении договора именно на приобретение квартиры, оборудованной централизованным водоснабжением, мебелью, и обладающей иными характеристиками, запрашиваемыми истцом.
 
    Так, в договоре купли-продажи отсутствуют заявляемые истцом условия о благоустройстве квартиры и наличие в ней соответствующего оборудования. При этом, согласно п.3 договора, продажная цена установлена по соглашению сторон с учетом технического состояния объекта недвижимости. Согласно п. 11 договора, покупатель лично осмотрел приобретаемый объект недвижимости, ознакомился с его техническим и качественным состоянием и претензий к нему не имеет.
 
    Как следует из подписанного сторонами передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, квартира передана покупателю в надлежащем состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, позволяющим ее нормальную эксплуатацию. Покупатель претензий по состоянию квартиры не имеет (п.3,4).
 
    Объяснениями сторон, материалами дела подтверждается, не оспаривается, что истцу передана в собственность именно та квартира, которая поименована в договоре купли продажи. Долга по коммунальным платежам у ответчика не было, посторонних лиц в квартире не было зарегистрировано. Ответчик при совершении сделки являлся полноправным собственником недвижимости, квартира не была обременена правами иных лиц.
 
    Суд также принимает во внимание, что в процессе регистрации сделки после подписания акта приема-передачи истец не обращалась в органы Росреестра с заявлением о приостановлении регистрации сделки, иным образом официально не заявляла о нежелании исполнять договор, не предъявляла претензий к продавцу по поводу тождества и качества объекта купли-продажи.
 
    Объективных доказательств, подтверждающих заключение договора о продаже квартиры именно с мебелью, в деле не имеется. Истец затруднилась пояснить, какие конкретно предметы мебели с какими индивидуализирующими признаками подлежали передаче истцу. Указанный довод истца также не согласуется с требованиями ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, не предусматривающего использование средств материнского капитала на приобретение мебели.
 
    Согласно сведений, представленных ООО «Водоканал Пиндуши» по запросу суда, в спорной квартире отсутствует централизованное водоснабжение и водоотведение. Начисление платы за водоснабжение производится по тарифу как водоснабжение через водоразборную колонку. Сведений о самовольном подключении квартиры к централизованным сетям нет.
 
    В техническом паспорте также отсутствует указание о наличии в квартире водопровода. Имеются сведения о степени износа дома – 33%. Технические характеристики квартиры совпадают с данными, изложенными в договоре купли-продажи. Суду не представлено доказательств невозможности для истца своевременно получить такие сведения и ознакомиться с техпаспортом. Также не представлено доказательств, что истец имела достаточные основания полагать о благоустроенности квартиры.
 
    Существенных доказательств непригодности квартиры для проживания, несоответствия ее технического состояния условиям договора, совершение незаконного переустройства или перепланировки суду не представлено. Ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы истец и ее представитель не заявляли, соответствующего заключения специалиста не представляли, в то время как суд выносил данный вопрос на обсуждение.
 
    Согласно акта обследования жилищных условий от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного органом опеки и попечительства, водоснабжение в квартире отключено, межкомнатные двери отсутствуют. Между тем, квартира пригодна для проживания несовершеннолетних. Она освобождена, имеется напольное покрытие, установлены стеклопакеты, частично имеется ламинат. В квартире есть санитарная комната, в которой установлен поддон для душа, титан, унитаз, проведены канализационные трубы. На кухне есть электроплита.
 
    Свидетель Смирнов С.Н. пояснил, что является отцом ответчика. Когда ответчик жил в спорной квартире, печь была исправна, топилась. Для подключения квартиры к водоснабжению необходимо написать заявление в соответствующую организацию.
 
    Свидетель Пантеева А.В. пояснила, что состоит с ответчиком в незарегистрированных брачных отношениях. Печь в квартире была исправна, ее изредка протапливали. Квартира была продана за <данные изъяты> руб. без мебели, такого договора между сторонами не заключалось.
 
    Показания свидетелей согласуются с изложенными выше доказательствами.
 
    Истец не оспаривала то обстоятельство, что ответчик с супругой постоянно проживали в данной квартире до ее продажи. Истец, в свою очередь, не обращалась в организацию, оказывающую услуги по водоснабжению, с заявлением по поводу централизованного водоснабжения квартиры. Протопить печь не пыталась, мнение о неисправности печи у нее сформировалось со слов печника.
 
    Учитывая приведенные доказательства, суд полагает, что истец имела достаточную возможность убедиться в качестве приобретаемого ей объекта купли-продажи. Факт введения ответчиком истца в заблуждение не находит подтверждения в ходе судебного разбирательства. Последствия невнимательного отношения истца к принимаемым на себя обязательствам в данном случае не могут быть квалифицированы как заблуждение по смыслу ст. 178 ГК РФ, дающее основание для признания сделки недействительной. В связи с этим суд не находит оснований для удовлетворения иска.
 
    Суд считает не имеющим существенного значения для дела представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Оценочная компания «Дисконт», согласно которого стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. Расхождение этой суммы с согласованной ценой договора не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ. Кроме того, квартира оценена специалистом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а не на день купли-продажи. Как следует из договора купли-продажи, согласованная сторонами цена является истинной и установлена по добровольному соглашению.
 
    Ссылка истца на совершение ответчиком после продажи квартиры действий, связанных с повреждением квартиры и демонтажом внутриквартирного оборудования, не имеет существенного значения для действительности сделки. Доводы истца и показания свидетелей со стороны истца, подтверждавшие временное проживание ответчика в спорной квартире до ДД.ММ.ГГГГ также не имеют существенного значения для дела. Так, со слов истца, после заключения договора купли-продажи между сторонами состоялась иная договоренность, по которой ответчику квартира предоставлялась во временное пользование. В связи с этим соответствующие действия ответчика не имеют отношения к сделке купли-продажи квартиры. Истец не лишена права обратиться в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного ее имуществу.
 
    Представленную истцом фототаблицу, показания свидетелей Клопот С.Г., Головач А.В., Головач Е.Т., Новиковой Ю.И. пояснявших, что ранее в квартире был водопровод, ответчик покинул квартиру в ДД.ММ.ГГГГ., оставил мятые двери, не передал мебель в нарушение договоренности, оставил квартиру в ненадлежащем состоянии, показания свидетеля Иванова А.С., сообщавшего о неисправности печи, учитывая вышеприведенные доказательства, не подтверждают в достаточной степени факт заблуждения, о котором заявляет истец. Соответствующих строительно-технических заключений эксперта или специалиста суду не предъявлено. Данные выводы являются личным мнением свидетелей.
 
    Показания свидетелей Смирновой О.В., Шиховой Г.Е. о ненадлежащем состоянии квартиры даны преимущественно со слов истца и ее матери, представляют собой предположение свидетелей, в связи с чем суд их отклоняет.
 
    Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Карелия через Медвежьегорский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
 
    Судья                                        С.В. Щепалов
 
    Полный текст решения составлен 10.02.2014