Решение от 15 августа 2014 года №2-2673/2014

    Дело № 2-2673/2014
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
    15 августа 2014 года
 
    Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
 
    председательствующего С.Ю.Фомина
 
    при секретаре Н.М.Шарифуллиной
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Златоусте гражданское дело по иску С.С. к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», Муниципальному бюджетному учреждению «Управление капитального строительства» о признании права собственности на жилое помещение,
 
у с т а н о в и л:
 
    С.С. обратился в суд с иском к Администрации Златоустовского городского округа, в котором просит признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
 
    В обоснование заявленных требований сослался на то, что между ним и руководителем МУ «УКС» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма-продажи жилого помещения. Согласно условиям названного договора, он, как участник подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» Златоустовского городского округа, утвержденной решением № – ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ, стал участником долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. При этом финансирование долевого строительства происходит в размере 30% за счет средств молодой семьи единовременно на момент подписания договора найма – продажи, 30% за счёт субсидии выплачиваемой из средств бюджетов всех уровней и 40% уплачиваются за счёт средств молодой семьи в рассрочку в течение 10 лет. Оплата по указанному договору произведена им в полном объеме. Истец и представитель администрации ЗГО обратились за регистрацией его прав на квартиру в Управление Росреестра по <адрес>, однако в регистрации права ему было отказано со ссылкой на то, что договор найма – продажи не соответствует требованиям действующего законодательства. Полагает, что регистрация права собственности муниципального образования была произведена незаконно, поскольку Федеральный закон № – ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в ст.8 четко предусматривает, что законченный строительством объект передается участнику долевого строительства, которым являлся истец, а не ЗГО. При этом частичное субсидирование строительства этого жилья для семьи истца по подпрограмме «Обеспечение жильём молодых семей» не даёт права муниципальному образованию оформлять это жильё в свою собственность. Полагает, что для перехода к нему права собственности на квартиру имеются все необходимые правовые основания, поскольку вышеуказанный договор соответствует действующему законодательству, квартира оплачена и передана по акту приема-передачи жилого помещения.
 
    Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу произведена замена ответчика Администрации ЗГО на Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом» (далее – ОМС «КУИ ЗГО»), Муниципальное образование – Златоустовский городской округ в лице Муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства» (далее – МБУ «УКС»).
 
    Истец С.С. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по вышеизложенным основаниям.
 
    Третье лицо С.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом (л.д. 21). В письменном заявлении (л.д. 16) указала, что просит дело рассмотреть в свое отсутствие, не возражает, если в случае удовлетворения исковых требований право собственности на спорную квартиру будет признано за истцом.
 
    Представители ответчиков ОМС КУИ ЗГО, МБУ «УКС» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 25, 26).
 
    Из письменного отзыва ОМС КУИ ЗГО, представленного в материалы дела (л.д. 26), следует, что ОМС КУИ ЗГО не считает себя надлежащим ответчиком по указанному делу, поскольку данный орган не являлся стороной по договору, у него отсутствуют какие-либо обязательства перед истцом.
 
    Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит требования С.С. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ постановлением Правительства РФ № утверждена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы».
    Согласно пунктам 1, 2, 5 подпрограммы, государственная поддержка молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может осуществляться путем:
 
    предоставления субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;
 
    компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;
 
    выделения строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);
 
    предоставления многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;
 
    воссоздания или организации в отдельных субъектах Российской Федерации новых форм содействия решению жилищных проблем молодежи, подобных молодежным жилищным комплексам и жилищно-строительным кооперативам (п. 1).
 
    Подпрограмма предусматривает разработку и утверждение программ субъектов Российской Федерации, включающих в себя программы муниципальных образований (п. 2).
 
    Основными источниками финансирования подпрограммы являются:
 
    а)средства молодых семей, используемые для частичной или полной оплаты стоимости строительства (приобретения) жилья;
 
    б)средства бюджетов субъектов Российской Федерации, направляемые на следующие цели:
 
    предоставление молодым семьям безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
 
    предоставление молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);
 
    предоставление бюджетных кредитов заказчикам-инвесторам, осуществляющим строительство жилья для молодых семей;
 
    создание социально-бытовой и инженерной инфраструктуры;
 
    в)средства федерального бюджета, передаваемые бюджетам субъектов Российской Федерации в порядке межбюджетных отношений при реализации региональных программ обеспечения жильем молодых семей и используемые для предоставления молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);
 
    г)средства заинтересованных в закреплении молодых специалистов предприятий и организаций, используемые для предоставления займов молодой семье;
 
    д)средства кредитных организаций, используемые для кредитования молодых семей, в том числе под залог приобретаемого жилья или земельных участков, выделенных под жилищное строительство (п. 5).
 
Постановление утратило силу ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы», которым изменен порядок реализации указанной подпрограммы. Пунктом «Г» постановления предусмотрено, что мероприятия по исполнению обязательств по компенсации в случае рождения (усыновления) ребенка части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. N638, осуществляются в рамках соответствующей подпрограммы за счет средств, предусмотренных на реализацию федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы на втором этапе.
    ДД.ММ.ГГГГ во исполнение постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ № Златоустовское городское собрание депутатов своим решением № утвердило Положение о порядке реализации в <адрес> федеральной целевой программы «Жилище» и входящей в ее состав подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей».
 
    Участниками программы являются молодые семьи, имеющие детей, исполнителем программы – Муниципальное образование <адрес> в лице МУ «Управление капитального строительства» (п.п. 5,6). Программой предусмотрено, что исполнитель заключает с участниками программы договоры найма-продажи жилья (п.п. 8, 12). Молодым семьям предоставляется бюджетная субсидия в размере и на условиях, установленных Министерством образования РФ (п.9). Администрация города обеспечивает финансирование программы из местного бюджета в соответствии с решением о бюджете на соответствующий год (п. 13). На имя участников программы оформляются свидетельства на право получения субсидий за счет средств федерального бюджета. После заключения договора найма-продажи участники программы вносят на расчетный счет МУ «УКС» 10% стоимости жилья, а также средства, полученные в качестве субсидии. В течение года они вносят еще 8% стоимости жилья ежемесячно равными долями (п. 14). Оставшуюся сумму от стоимости квартиры они выплачивают в течение 20 лет. В случае работы в муниципальных учреждениях города в течение 20 лет они освобождаются от исполнения оставшихся обязательств по договору (п. 15). Право собственности на предоставленное жилое помещение переходит к участникам программы после исполнения ими обязательств, установленных п. 14 настоящего Положения.
 
    Решением Собрания депутатов Златоустовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ N 43-ЗГО решение от 21.08.2003г. признано утратившим силу. Утверждено Положение о порядке реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей".
 
    На основании вышеуказанных нормативных актов, ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Златоустовский городской округ, в лице начальника МУ «УКС» Беспалова Н.Ю., действующего на основании Устава и Распоряжения Главы ЗГО, и С.С. был заключен договор найма-продажи № 27, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю С.С. и членам его семьи – С.А. и <данные изъяты> во владение и пользование жилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рубля с оплатой стоимости квартиры в рассрочку с последующей передачей ее в собственность нанимателя, после выполнения последним условий пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 настоящего договора.
 
    В силу п. 2.2 вышеуказанного договора, наниматель принял на себя обязательства по внесению на расчётный счёт наймодателя не позднее ДД.ММ.ГГГГ 30% стоимости предоставленной ему квартиры в сумме <данные изъяты> в счёт её оплаты (п.2.2.1). В течение 10 лет с момента подписания настоящего договора выплатить наймодателю ежемесячно равными долями 40% стоимости предоставленной ему квартиры в сумме <данные изъяты>. в счёт её оплаты (п. 2.2.2). Не позднее 30 дней с момента получения «Свидетельства о предоставлении субсидии на компенсацию части стоимости жилья в случае рождения (усыновления) ребёнка при реализации подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 -2010 годы внесении на расчётный счёт наймодателя сумму предоставленной ему субсидии <данные изъяты>. в счёт оплаты квартиры (п.2.2.3).
 
    В соответствии с п. 2.3.2 договора, наймодатель в свою очередь обязался после выполнения нанимателем условий пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 настоящего договора предоставить ему все необходимые для регистрации права собственности документы.
 
    На основании акта приема передачи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ МО Златоустовский городской округ, в лице начальника МБУ «УКС» Хомякова В.А. во исполнение договора № найма – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ передал в собственность, а С.С. принял трехкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 6).
 
    Из искового заявления, пояснений истца следует, что договор найма-продажи фактически прикрывал договор участия в долевом строительстве, который сторонами не был оформлен надлежащим образом и не прошел регистрацию в соответствии с законом.
 
    Согласно п. 1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент заключения сделки.
 
    Нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 217), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 2, 14) регламентируют правоотношения, связанные с безвозмездной передачей государственного и муниципального имущества (в т.ч. жилья) в собственность граждан. В действующем на момент заключения договора найма-продажи гражданском, жилищном законодательстве не содержится норм, запрещающих передачу государственного и муниципального имущества в собственность граждан на платной основе. Федеральные целевые программы, направленные на обеспечение граждан жилыми помещениями, хотя и не содержат норм, регламентирующих продажу государственного и муниципального жилья гражданам, но и не запрещают этого.
 
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
    Из анализа представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиками фактически имел место договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. В связи с этим к указанной сделке должны применяться правила, регулирующие порядок, заключения договоров, права и обязанности сторон по договору участия в долевом строительстве.
 
    В соответствии со ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
    Согласно ст. 8 вышеуказанного закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    Договор содержит в себе как положения, регламентирующие отношения сторон, как по договору найма жилого помещения, так и касающиеся условий долевого участия в строительстве. Действие положений о найме жилья заканчивается с момента государственной регистрации договоров и перехода права собственности на объекты недвижимости с МО ЗГО на С.
 
    Ст.ст. 153, 218, 551, 558 ГК РФ, постановление Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 6-П по делу о проверке конституционности положений федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и часть первая ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» регламентируют понятие сделки (ст. 153), основания приобретения права собственности (в т.ч. по сделке с собственником вещи) (ст. 218), обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
 
    В соответствии с абз. 2 п.1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Из справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной руководителем МБУ «УКС» Хомяковым В.А., следует, что оплата по договору найма – продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках программы «Обеспечение жильём молодых семей» С.С. произведена в полном объеме, задолженность по платежам отсутствует (л.д. 8).
 
    По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6) спорное жилое помещение по адресу: <адрес> передано МО ЗГО, в лице начальника МБУ «УКС» Хомякова В.А., С.С.
 
    Из имеющихся в материалах дела документов судом также установлено, что <адрес> в <адрес> на момент рассмотрения дела находится в собственности Муниципального образования Златоустовский городской округ (л.д. 23, 28, 37).
 
    Ни одна из сторон не оспаривает, что истец приобрел право собственности на спорную квартиру, однако в настоящее время Управлением Росреестра по <адрес> ему было отказано в государственной регистрации права со ссылкой, что договор найма-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 9-10), чем нарушает право С на владение пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом.
 
    Оценивая доказательства, представленные сторонами по настоящему делу, принимая во внимание, что истец С.С. выполнил обязательства по оплате спорной квартиры, принятые на себя на основании договора найма – продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, а указанный договор по содержанию и своей сути фактически является договором купли-продажи с рассрочкой платежа, следовательно, в силу п. 2.3.2 указанного договора, положений п. 2 ст. 218 ГК РФ заявленные требования С.С. о признании его собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.
 
    Поскольку в настоящее время право собственности на спорную квартиру, зарегистрировано за Муниципальным образованием Златоустовский городской округ (выписка из ЕГРПН – л.д. 23), с целью защиты прав истца указанное право подлежит прекращению.
 
    Доводы представителя ОМС «КУИ ЗГО» о том, что надлежащим ответчиком по делу ОМС «КУИ ЗГО» не является, суд находит несостоятельными, поскольку исходя из положений подп. 1 п. 1 ст. 30 Устава Златоустовского городского округа именно на ОМС «КУИ ЗГО» возложены обязанности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности. При этом суд отмечает, что отношения между сторонами возникли непосредственно из договора найма – продажи, который фактически являлся договором участия в долевом строительстве, а не договором социального найма, в связи с чем ссылка представителя ответчика в письменном отзыве на положения, касающиеся договоров социального найма, отклоняется судом.
 
    <адрес> в <адрес>, согласно кадастрового паспорта помещения, составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. 45).
 
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
 
    Исковые требования С.С. удовлетворить.
 
    Прекратить право собственности Муниципального образования Златоустовский городской округ на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.
 
    Признать за С.С. право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
 
    Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента принятия в окончательной форме через суд, вынесший решение.
 
    Председательствующий С.Ю.Фомин
 
    Решение не вступило в законную силу