Решение от 10 апреля 2014 года №2-266/2014г.

Дело № 2-266/2014 г.
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
10 апреля 2014 года                                                                                         г. Грязи
 
    Грязинский городской суд Липецкой области в составе:
 
    председательствующего судьи Шегида Е.А.,
 
    при секретаре Некрасовой В.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Поздняковой О.Ю., Чернышова А.И. к ООО «Строительная компания «Родина», ООО «ТЦ Родина», ОАО «Сбербанк России» в лице Липецкого отделения № 8593 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, кредитного договора и договора ипотеки,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истцы Позднякова О.Ю., Чернышов А.И. обратились в суд с иском к ООО «СК «Родина», ООО «ТЦ Родина», ОАО «Сбербанк России» в лице Липецкого отделения № 8593 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, кредитного договора и договора ипотеки.
 
    В обоснование иска указано, что Позднякова О.Ю. является собственником нежилых помещений № (площадью 30,4 кв.м.), № (площадью 28,6 кв.м.), № (площадью 28,3 кв.м.) в Торгово-оздоровительном центре, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ней и ООО «ТЦ «Родина» (застройщик). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области, свидетельства о государственной регистрации права <адрес>; <адрес>; <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Чернышов А.Н. является собственником нежилых помещений № (площадью 19,6 кв.м.), № (площадью 19,2 кв.м.) в указанном торгово-оздоровительном центре на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ним и ООО «ТЦ «Родина», зарегистрированного в Управлении Росреестра по Липецкой области. Земельный участок общей площадью 1176,00 кв.м., на котором расположен торгово-оздоровительный центр, являлся собственностью застройщика ООО «ТЦ «Родина», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Истцы право собственности на часть земельного участка, пропорционально их доле в праве общей долевой собственности по состоянию на сегодняшний день не оформили. Однако истцам стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина» заключили договор купли-продажи данного земельного участка. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области, ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ г., между ООО «СК «Родина» (заемщик) и ОАО «Сбербанк России» (кредитор) был заключен кредитный договор № №, в соответствии с которым кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме <данные изъяты> руб. для приобретения объектов недвижимости: помещение № площадью 943,1 кв.м в том же ТЦ и спорного земельного участка. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных кредитным договором, ООО «СК «Родина» предоставило имущественное обеспечение в соответствии с договором ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Родина» и ОАО «Сбербанк России» был заключен договор ипотеки № №. В соответствии с указанным договором ООО «СК «Родина» передало в залог ОАО «Сбербанк России» нежилое помещение № площадью 943,1 кв.м торгово-оздоровительного центра, расположенного по адресу: <адрес> года, <адрес>, и земельный участок, общей площадью 1176,00 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по тому же адресу. Исходя из смысла ст.ст. 273, 551, 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013 г. право собственности застройщика (ООО «ТЦ «Родина») прекратилось с момента государственной регистрации прав первого участника долевого строительства.Таким образом, ответчик ООО «ТЦ «Родина» не имело права отчуждать земельный участок. Ссылаясь на положения ст.ст. 17, 35, 46 Конституции РФ, п. 1 ст. 10, ст.ст. 166, 167, 168, 209 ГК РФ, истцы полагают, что сделка купли-продажи спорного земельного участка является ничтожной. Указанная сделка противоречит закону, в частности, нарушает права истцов, являющихся собственниками доли данного земельного участка, пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на здание. Коль скоро, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, то недействительными являются также кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «СК «Родина» и ОАО «Сбербанк России» и договор ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ Истцами понесены расходы на составление искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией об оказании юридической помощи.
 
    Истцы просили: признать недействительными договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1176,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина»; кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «СК «Родина» и ОАО «Сбербанк России»; договор ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «СК «Родина» и ОАО «Сбербанк России»; взыскать с ответчиков в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и расходы за оказание юридической помощи в размере <данные изъяты> рублей в равных долях.
 
    В последующем представитель истцов адвокат Чихиашвили Л.Н., действующая на основании ордера (л.д. 52) и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 151) уменьшила исковые требования и просила признать кредитный договор, заключенный между ООО «СК «Родина» и ОАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ г., недействительным в части имущественного обеспечения в соответствии с договором ипотеки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, площадью 1176,0 кв.м, что предусмотрено п. 8.1 кредитного договора № №
 
    Определением суда от 06.03.2014 г. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца: Пахомов С.С., Наливкин А.С., Огурцов В.В., Наумов П.В., Дедов С.В. Подшивалов А.В., Первомайская Г.Н., Пахомова О.И., Бодакин М.С., ОАО «Липецкий областной банк» в лице конкурсного управляющего - Агентства по страхованию вкладов, Литвинова Ю.А., ООО «Липецк Трейд-Центр»; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Жигалов А.Ю., Литвинов Г.Н..
 
    Истцы Позднякова О.Ю., Чернышов А.И., в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
 
    Представитель истцов адвокат Чихиашвили Л.Н. в судебном заседании иск поддержала частично, уточнив, что не поддерживает требования в части признания недействительным обеспечения кредитного договора и договора ипотеки залогом помещения № площадью 943,1 кв.м в Торгово-оздоровительном центре по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. В остальной части иск поддержала и просила удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, а также в представленных суду письменных пояснениях (л.д. 155-157). Ссылаясь на п. 7 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве…, полагала, что застройщик ООО «ТЦ «Родина» был не вправе передавать земельный участок в залог без согласия участников долевого строительства. К договору долевого участия в строительстве должны применяться правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи, а потому у истцов, в силу ст.ст. 273, 552 ГК РФ, ч. 4 ст. 35, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникло право собственности на доли земельного участка.
 
    Представитель ответчика ОАО «Сбербанк России» Черешнев В.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65-67), иск не признал и просил в его удовлетворении отказать, по основаниям, изложенным в его письменном отзыве (л.д. 72-74). Дополнительно пояснил, что возникший в силу закона у истцов залог земельного участка прекратился с момента передачи участникам долевого строительства помещений на основании актов приема-передачи (ч. 8.1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве…). Утверждение истцов о возникновении у них доли в праве собственности на спорный земельный участок не основано на нормах действующего законодательства. Полагал, что оспаривание данных сделок должно производиться не как ничтожных, а как оспоримых, а потому истцами пропущен предусмотренный п. 2 ст. 182 ГК РФ срок исковой давности.
 
    Представители ответчиков ООО «СК «Родина», ООО «ТЦ Родина» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
 
    Представитель третьего лица ООО «Липецк Трейд-Центр» Вышлова О.П., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 152), полагала, что иск является обоснованным и подлежит удовлетворению, представила письменный отзыв (л.д. 159-160). Дополнительно пояснила, что застройщик ООО «ТЦ «Родина» не имел права на отчуждение земельного участка, так как у участников долевого строительства на основании ч. 4 ст. 35, ст. 36 Земельного кодекса РФ, подлежащих применению по аналогии, возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок.
 
    Третье лицо Первомайская Г.Н. в судебном заседании пояснила, что является собственником нежилого помещения в Торгово-оздоровительном центре по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Считает, что пропорционально доле в праве собственности на данное помещение, ей на праве собственности принадлежит доля на земельный участок по тому же адресу. Полагала, что иск подлежит удовлетворению.
 
    Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 136-137).
 
    Третьи лица Пахомов С.С., Наливкин А.С., Огурцов В.В., Наумов П.В., Дедов С.В., Подшивалов А.В., Пахомова О.И., Бодакин М.С., Литвинова Ю.А., Жигалов А.Ю., Литвинов Г.Н., представитель третьего лица ОАО «Липецкий областной банк» в лице конкурсного управляющего - Агентства по страхованию вкладов в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
 
    С учетом положения ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    На основании ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав.
 
    Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).
 
    Судом установлено, что на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО20 (продавец) и ООО «ТЦ «Родина» (покупатель), ООО «ТЦ «Родина» приобрело в собственность земельный участок площадью 1 176,00 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <данные изъяты>, <адрес> (т. 2, л.д. 23), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 178).
 
    Согласно акту обследования от 17.01.2008 г., выполненному сотрудником Грязинского отделения Липецкого филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на данном земельном участке по состоянию на 17.01.2008 г. строения отсутствовали (т. 2, л.д. 30).
 
    18.09.2008 г. администрацией Грязинского муниципального района Липецкой области застройщику ООО «ТЦ «Родина» выдано разрешение на строительство № RU48502101-21, в соответствии с которым на указанном земельном участке разрешено строительство торгово-оздоровительного цента (т. 1, л.д. 179).
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЦ «Родина» (застройщик) и ОАО «Липецкий областной банк» (участник долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве № 1, на основании которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить четырехэтажный торгово-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать офисное помещение общей проектной площадью 163 кв.м, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту. Договор был зарегистрирован в УФРС по Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 39-42).
 
    В последующем, на протяжении 2010 г. ООО «ТЦ «Родина» (застройщик) заключило договоры долевого участия в строительстве того же торгово-оздоровительного центра с иными участниками долевого строительства: договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Федосовой Т.В. (т. 2, л.д. 165-174), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Волковым А.А. (т. 2, л.д. 68-74), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Дедовым С.В. (т. 2, л.д. 109-115), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Пахомовым С.С. (т. 2, л.д. 125-131), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с ООО «Норд-Ост» (т. 2, л.д. 209-211), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Подшиваловым А.В. (т. 2, л.д. 147-150), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Чернышовым А.Н. (т. 2, л.д. 138-141), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Поздняковой О.Ю. (т. 2, л.д. 156-159), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Первомайской Г.Н. (т. 2, л.д. 181-184), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Зеленевой Н.Ю. (т. 2, л.д. 190-193), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Наумовым П.В. (т. 2, л.д. 199-202), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Пахомовым С.С. (т. 2, л.д. 251-253), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Гуляевой А.В. (т. 3, л.д. ), договор № от ДД.ММ.ГГГГ - с Огурцовым В.В. (т. 3, л.д. 37-40), договоры №№ № от ДД.ММ.ГГГГ - с Пахомовым С.С. (т. 3, л.д. 72-74, 79-81, 86-88). Все договоры прошли государственную регистрацию в УФРС.
 
    В процессе строительства ООО «ТЦ «Родина» неоднократно осуществляло регистрацию за собой права собственности на недостроенный торгово-оздоровительный центр, назначение: нежилое, общая площадь застройки 998,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>: готовностью 26 % - свидетельство о государственной регистрации права собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 184); готовностью 48 % - свидетельство о государственной регистрации права собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 185); готовностью 66 % - свидетельство о государственной регистрации права собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 186).
 
    Доказательств, подтверждающих, что у ООО «ТЦ «Родина» возникло право собственности на завершенный строительством объект недвижимости - торгово-оздоровительный центр, назначение: нежилое, общая площадь застройки 998,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, вопреки требованиям ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, суду не представлено.
 
    Построенный ООО «ТЦ «Родина» торгово-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, был сдан в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU48502101-20а от ДД.ММ.ГГГГ (л. 24-25 инвентаризационного дела).
 
    На основании актов приема-передачи помещения в указанном торгово-оздоровительном центре были переданы ООО «ТЦ «Родина» участникам долевого строительства: по акту № от ДД.ММ.ГГГГ - Огурцову В.В. (т. 1, л.д. 86), по актам №№ 17/3, 17/29, 17/1, 17/2 от ДД.ММ.ГГГГ - Литвиновой Ю.А. (т. 1, л.д. 87, 180-182 ), по акту № от ДД.ММ.ГГГГ - Зеленевой Н.Ю. (т. 1, л.д. 88), по актам №№ 9, 9/1 от ДД.ММ.ГГГГ - Поздняковой О.Ю. (т. 1, л.д. 89-90), по актам №№ 8, 8/1 от ДД.ММ.ГГГГ - Чернышову А.Н. (т. 1, л.д. 91-92), по акту № от ДД.ММ.ГГГГ - Подшивалову А.В. (т. 1, л.д. 93), по актам №№ 5, 5/1, 5/5 от ДД.ММ.ГГГГ - Пахомову С.С. (т. 1, л.д. 94-96), по акту № от ДД.ММ.ГГГГ - Дедову С.В. (т. 1, л.д. 97).
 
    Истицей Поздняковой О.Ю. было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения № площадью 30,4 кв.м, № площадью 28,6 кв.м и № площадью 28,3 кв.м. указанном торгово-оздоровительном центре ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем ею получены свидетельства о государственной регистрации права <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 27-29).
 
    Истцом Чернышовым А.Н. также ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения № площадью 19,6 кв.м и № площадью 19,2 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 153, 154).
 
    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1176,0 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> (т. 1, л.д. 85).
 
    Данный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 85, оборот), ООО «СК «Родина» выдано свидетельство о регистрации права собственности на указанный земельный участок <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 106).
 
    Кроме того, на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ИП Литвиновой Ю.А., ООО «СК «Родина» приобрело в собственность нежилое помещение № общей площадью 943,1 кв.м по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. Договор и право собственности зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 158).
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «СК «Родина» (заемщик) был заключен кредитный договор № 610211002, на основании которого заемщику выдан кредит в сумме 48 000 000 руб. для приобретения объектов недвижимости: помещение № площадью 943,1 кв.м в торгово-оздоровительном центре, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, назначение - нежилое и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, площадью 1176,0 кв.м (т. 1, л.д. 76-77).
 
    Согласно п. 8.1 данного кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных кредитным договором, заемщик предоставляет кредитору имущественное обеспечение в соответствии с договором ипотеки недвижимого имущества, а именно: нежилое помещение № площадью 943,1 кв.м торгово-оздоровительного центра, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, площадью 1176,0 кв.м (т. 1, л.д. 77).
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «СК «Родина» (залогодатель) заключен договор ипотеки № №, на основании которого залогодатель передал залогодержателю в залог принадлежащие залогодателю на праве собственности: нежилое помещение № общей площадью 943,1 кв.м торгово-оздоровительного центра, расположенное в здании по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, и земельный участок площадью 1176,0 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> (т. 1, л.д. 98-103).
 
    Истцы просят признать недействительными в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина», а также кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и договор ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог спорного земельного участка, ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права собственности первого участника долевого строительства на нежилое помещение в построенном здании торгово-оздоровительного центра прекратилось право собственности застройщика ООО «ТЦ «Родина» на находящийся под ним земельный участок, а участники долевого строительства являются собственниками долей данного земельного участка, пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на здание.
 
    Поскольку истцы ссылаются на то, что данные сделки являются ничтожными в силу их несоответствия закону, то суд полагает, что подлежит применению срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, составляющий три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ), который истцами не пропущен.
 
    В силу п. 6 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке законности указанных договоров следует применять положения ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорных сделок.
 
    Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2).
 
    На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    По смыслу данной нормы недействительность сделки вызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм, однако, критерием недействительности выступает несоответствие условия (условий) сделки требованиям конкретного правового акта (нормативного или ненормативного). Недействительность сделок может быть вызвана включением в них условий, прямо запрещенных правовыми нормами либо противоречащих им. Она может наступить и в результате изменения условий сделки, формулируемых нормативным актом в императивной форме.
 
    Как указывалось в п. 2.1 Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2006 г. N 554-О статья 168 ГК РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, развивает положения ст. 15 (ч. 2) Конституции РФ, закрепляющей обязанность граждан и их объединений соблюдать Конституцию РФ и законы, является способом защиты прав заинтересованных лиц. Разрешение же вопроса о выборе и применении той или иной правовой нормы, о том, какому именно закону или иному правовому акту не соответствует сделка, связано с установлением и оценкой фактических обстоятельств.
 
    Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос о том, противоречат ли оспариваемые сделки требованиям закона или иных правовых актов.
 
    Истцы ссылаются на противоречие оспариваемых сделок положениям ст.ст. 273, 551, 552 ГК РФ, ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», ч. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ряду норм ФЗ «Об ипотеке».
 
    Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо не закрепляют возникновения у участников долевого строительства права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства.
 
    Заключенные между застройщиком ООО «ТЦ «Родина» и участниками долевого строительства (в том числе с истцами) договоры долевого участия в строительстве также не содержат условия о переходе к последним права собственности на земельный участок, пропорционально доле в праве на объект долевого строительства.
 
    Следовательно, отсутствуют как нормативный правовой акт (закон, подзаконный нормативный правовой акт), так и ненормативные правовые акты (договоры), непосредственно регламентирующие возникновение у истцов права собственности на долю земельного участка.
 
    Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
 
    В рассматриваемом споре, как установлено судом, ООО «ТЦ «Родина» не являлось собственником здания - оконченного строительством торгово-оздоровительного центра, расположенное в здании по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, либо отдельных помещений в нем. Участники долевого строительства приобрели в собственность помещения во вновь построенном объекте недвижимости, то есть в результате создания новой вещи. Поэтому перехода права собственности на данные помещения от прежнего собственника не произошло.
 
    В силу этого нет оснований утверждать, что у участников долевого строительства возникло именно право общей долевой собственности в отношении занятого строением земельного участка. Так, в силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
 
    Тот же вывод следует из анализа п. 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Закон прямо не устанавливает, что у приобретателя недвижимости возникает именно право собственности на земельный участок, а не, в частности, право пользования. Кроме того, данная норма регулирует правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи недвижимости, а не из договоров долевого участия в строительстве.
 
    По тем же основаниям к спорным правоотношениям между ООО «ТЦ «Родина» и участниками долевого строительства не могут быть применены положенияч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. В данном случае закон также не устанавливает возникновения именно права собственности на земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, и в спорной ситуации отсутствовал переход права собственности на здание либо его часть от ООО «ТЦ «Родина» к участникам долевого строительства.
 
    Согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных данной нормой. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
 
    На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., здание торгово-оздоровительного цента или отдельные помещения в нем и спорный земельный участок не принадлежали одному лицу, а потому данная норма также не применима к рассматриваемым правоотношениям.
 
    Статья ст. 36 Земельного кодекса РФ регламентирует приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
 
    Спорный земельный участок в государственной или муниципальной собственности непосредственно до совершения оспариваемого договора купли-продажи не находился.
 
    Статья 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регламентирует особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах.
 
    В спорных правоотношениях объектом долевого строительства являлось нежилое здание.
 
    Представитель истцов, а также представитель третьего лица ООО «Липецк Трейд-Центр» в судебных заседаниях поясняли, что вышеуказанные нормы закона подлежат применению к правоотношениям по возникновению у истцов права на спорный земельный участок, в силу ст. 6 ГК РФ, то есть по аналогии.
 
    Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
 
    То есть, истцы полагают, что в силу аналогии закона за ними должно быть признано право собственности долю спорного земельного участка, что повлечет ничтожность договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина», и последующих следок по передаче его в залог.
 
    Однако, как указано выше, сделка может быть признана ничтожной в силу ее противоречия требованиям закона или иных правовых актов. Возможности признания сделки ничтожной в силу противоречия норме, применяемой по аналогии, ГК РФ не предусматривает.
 
    Поскольку договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина», не противоречит какой-либо норме закона или подзаконного акта, либо условиям договоров, стороной которого являются истцы, то оснований для признания его недействительным в силу ничтожности не имеется.
 
    Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
 
    Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. Рассматриваемый случай не подпадает под регулирование данной статьи.
 
    Следовательно, в силу вышеуказанного, а также в соответствии с основополагающим принципом гражданского права: «разрешено все, что прямо не запрещено законом», - суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «СК «Родина», не противоречит требованиям закона или иных правовых актов, а потому заключен правомерно.
 
    Ввиду этого, оснований для признания его недействительным не имеется.
 
    В судебном заседании представитель истца также привела доводы о ничтожности оспариваемых сделок в силу обременения спорного земельного участка на момент совершения данных сделок залогом в пользу участников долевого строительства, в том числе истцов.
 
    Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
 
    Суд полагает, и не оспаривается сторонами, что в силу данной нормы с момента государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве спорный земельный участок находился в залоге у участников долевого строительства, в том числе у истцов.
 
    Согласно п. 7 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …" после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 той же статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства…
 
    В силу ст. 8 данного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
 
    Из позиции истцов следует, что их правомочие в качестве залогодержателей в отношении спорного земельного участка не прекратилось при подписании актов приема-передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 89-92). Исходя из этого, они, ссылаясь на силу п. 7 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», полагают, что кто-либо без их согласия был не вправе передавать банку в залог спорный земельный участок.
 
    В тоже время, согласно позиции истцов, после возникновения у них права собственности на помещения в построенном торгово-оздоровительном центре (то есть с 18.03.2011 г.) у них возникло право собственности также на долю земельного участка, а право собственности ООО «ТЦ «Родина» на земельный участок - прекратилось.
 
    Исходя из этого, суд полагает, что, по сути, истцы утверждают о трансформации прав залогодержателей в право собственности.
 
    Как указано выше, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …" не содержит нормы, прямо регламентирующей подобный способ возникновения права собственности в отношении земельного участка, на котором расположен объект долевого строительства. Заключенные истцами с ООО «ТЦ «Родина» договоры долевого участия в строительстве также не предусматривают подобного условия.
 
    В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
 
    Принятое ООО «ТЦ «Родина» по заключенным с истцами договорам долевого участия в строительстве обязательство заключалось в следующем: построить торгово-оздоровительный центр, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи нежилое помещение.
 
    Как установлено судом и не оспаривается участниками процесса, ООО «ТЦ «Родина» надлежащим образом исполнило указанное обязательство.
 
    На основании ч. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
 
    Следовательно, с момента подписания акта-приема передачи нежилых помещений залог земельного участка, возникший в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …", прекратился. То есть прекратилось обременение земельного участка в пользу истцов, а потому ООО «ТЦ «Родина» не требовалось их согласие на отчуждение земельного участка или на передачу его в залог.
 
    Согласно ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок) (на нарушение которой также ссылается сторона истца) если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
 
    Оспариваемый договор ипотеки предусматривает передачу в залог земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> помещения помещение № в здании, расположенном на данном земельном участке, что не противоречит указанной норме закона.
 
    Проанализировав представленные доказательства и нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу, что оспариваемые сделки не противоречат требованиям закона или иных правовых актов.
 
    В силу этого, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
 
           На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении искового заявления Поздняковой О.Ю., Чернышова А.И. к ООО «Строительная компания «Родина», ООО «ТЦ Родина», ОАО «Сбербанк России» в лице Липецкого отделения № 8593 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1 176,0 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТЦ «Родина» и ООО «Строительная компания «Родина», кредитного договора № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Родина» и ОАО «Сбербанк России», договора ипотеки № <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Родина» и ОАО «Сбербанк России», отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Грязинский городской суд Липецкой области.
 
               Судья        подпись                        Е.А. Шегида
 
    Мотивированное решение
 
    изготовлено 15.04.2014 года